Роздрібна купівля-продаж

Вид материала

Документы

Содержание Що мають знати громадяни про укладенні договору купівлі-продажу житлового приміщення? Висновки суду

Подобный материал:

• Вступ, 361.14kb.
• Брокерське обслуговування на ринку цінних паперів, 10.34kb.
• 1. Назва модуля, 27.04kb.
• Робоча навчальна програма напрям підготовки: 030508 «фінанси І кредит» Форма навчання:, 100.75kb.
• Производство Двигателей Летательных Аппаратов Специальность: Экономика и управление, 64.99kb.
• 3. Продуктовая политика, стратегии продаж и центр розничных продаж Тема Продуктовая, 187.05kb.
• Продаж сільськогосподарських продуктів на ринках за січень-жовтень 2011р проти січня-жовтня, 45.25kb.
• Программа эффективный мерчендайзинг, или искусство продаж законы марчендайзинга как, 18.21kb.
• Тренинг-курс технологии продаж и успешной работы с клиентами Программа тренинга:, 76.48kb.
• Семинар: "Особенности продаж туристического направления Турция 2011". Специфика продаж, 136.01kb.

3.3. Як укласти договір купівлі-продажу житла.

Що мають знати громадяни про укладенні договору купівлі-продажу житлового приміщення?

Перш за все, їм слід ознайомитися з правовстановлюючими документами, що підтверджують право власності на житлові приміщення. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; свідоцтво про придбання житлового будинку (частини будинку) з прилюдних торгів, свідоцтво про право приватної власності, яке видається відповідним органом (при приватизації житла), свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, інші правовстановлюючі документи. За такими документами громадянин пересвідчиться, кому належить житлове приміщення.

У разі, коли житлове приміщення належить громадянам на праві спільної часткової власності, його відчуження може бути здійснено за згодою всіх учасників. При продажу частини житлового приміщення, яке перебуває в спільній власності, сторонній особі решта учасників спільної часткової власності має право привілеєвої купівлі частки, що продається за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах, окрім випадку продажу з прилюдних торгів.

Продавець частки в спільній частковій власності зобов'язаний повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, за яких її продає. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця з дня одержання повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання придбати частку в спільній власності, право вибору покупця надається, продавцеві.

Положення про право привілеєвої купівлі частки в спільній власності регулюється ст. 114 Цивільного кодексу УРСР.

Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить його впродовж одного місяця з дня отримання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус після одержання заяви про відмову або після закінчення місячного терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі.

Правила привілеєвої купівлі частки майна в спільній сумісній власності не стосуються укладення договорів дарування, міни, довічного утримання, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів.

Продаж житлового приміщення, що належить власникам на праві спільної сумісної власності, може здійснюватися за згодою всіх співвласників. Слід мати на увазі, що майно, нажите подружжям за час шлюбу, належить йому на праві спільної сумісної власності. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження (ст. 16 Закону України "Про власність", ст. 22 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР). Навіть, якщо в правовстановлюючому документі власником виступає один з подружжя, а це майно придбане ним за час шлюбу, то при укладенні угоди про відчуження спільного майна подружжя, що потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, слід отримати письмову згоду другого з подружжя. Ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР передбачено, що майном, нажитим за час шлюбу, подружжя розпоряджається за спільною згодою.

Ці положення не стосуються майна, що належало кожному з подружжя до одруження, а також отриманого ними під час шлюбу в дар або в порядку успадкування. Таке майно є власністю кожного з них, якою вони самостійно розпоряджаються (ст. 24 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР).

У тому разі, коли співвласником житлового приміщення є неповнолітні діти або громадяни, визнані судом недієздатними чи обмежено дієздатними, угоди від їхнього імені вчиняють батьки, усиновителі або опікуни за наявності дозволу органів опіки і піклування (ст. 13, 14, 15, 16 Цивільного кодексу УРСР, ст. 78, 144 Кодексу про шлюб та сім'ю). Такими угодами, зокрема є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін житлової площі тощо. При цьому слід мати на увазі, що закон забороняє опікунам і піклувальникам здійснювати дарування від імені підопічного.

Громадяни також мають дізнатися чи не накладено заборону або арешт на відчуження житлового приміщення. Інформація про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Положення про Єдиний реєстр для реєстрації заборон відчуження об'єктів нерухомого майна затверджено наказом міністра юстиції України від 27.05.98 р. за N 41/5, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 27.05.98 р. за N 194/1998. Довідки про відсутність заборон та арештів на відчуження об'єктів нерухомого майна видаються на запит нотаріуса щодо нерухомого майна, яке є предметом угоди, що подано до посвідчення.

Заборони на відчуження накладаються нотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немає нотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу, в інших випадках, передбачених законом.

Арешти на відчуження нерухомого майна накладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.

За наявності заборони угоду про відчуження майна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Громадяни також мають пересвідчитись в тому, що в житловому приміщенні, яке вони збираються придбати, не проживають за договором найму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собою припинення договору найму, чи оренди, якщо інше не передбачено такими договорами.

Громадяни також мають упевнитися в тому, що продавцем сплачено квартирну плату і плату за житлово-комунальні послуги.


3.4. Продаж приміщень без повідомлення співвласника будівлі.

У господарській діяльності кожного підприємства рано чи пізно настає момент, коли необхідно придбати або продати об'єкт нерухомості, будь то офісне чи виробниче приміщення. При цьому на етапі документального оформлення угоди керівником підприємства не завжди беруться до уваги деякі особливості національного законодавства, тим більше якщо треба приймати рішення і складати договір у дуже короткий термін. Наслідки бувають різними. Наведу приклад, коли договір купівлі продажу нерухомого майна був визнаний недійсним.


Суть ситуації.

Між ВАТ "А" та приватним підприємством "Б" було укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна 9 і 11 січня 2002 року. За цими договорами до ПП "Б" перейшло право власності на 1-й, 5-й, 6-й, 7-й поверхи адміністративної будівлі, що знаходиться в м. Чернігові. У подальшому ПП "Б" продало згадане вище майно ТОВ "В", уклавши відповідний договір 1 квітня 2002 року. З огляду на те що в 2002 році не існувало обов'язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майка між юридичними особами, сторони провели ці операції, не користуючись послугами нотаріуса, за умовною ціною, яка, звичайно, не склала значної суми. Таким чином, ТОВ "В" придбало у ПП "Б" 762, 2 кв. м площі будівлі (5-й і 6-й поверхи) за 5 000 грн. і 877,1 кв. м (1-й і 7-й поверхи) за 7000 грн.

Укладаючи чималі кошти в капітальний ремонт придбаного нерухомого майна, керівництво ТОВ "В" не звернуло уваги на те, що власником інших поверхів адміністративної будівлі є не тільки ВАТ "А", але ще і ВАТ "Г", яке за договором купівлі-продажу нерухомого майна 25 листопада 1998 року придбало у власність 3-й поверх тієї ж адміністративної будівлі.

"Сусіди" - ВАТ "Г" мали добрі партнерські стосунки з ТОВ "В" аж до вересня 2003 року, коли 1-й, 5-й, 6-й і 7-й поверхи не перетворилися із звичайних "совдеповських" приміщень на досить пристойні офісні і розважальні апартаменти. І тут події набули несподіваного обороту: співвласник будівлі звернувся до суду.


Розгляд справи у суді

Позиція позивача

У вересні 2003 року ВАТ "Г" звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09.01.02 р. і 11.01.02 р., укладеними між "А" і "Б", і договору від 01.04.02 р., укладеного між "Б" і "В", та про переведення прав і обов'язків покупця 1, 5, 6, 7-го поверхів адміністративної будівлі на себе.


Позиція відповідача

Відповідач-1 (ВАТ "А"), у свою чергу, вказував на відсутність між сторонами ознак спільної часткової власності, зокрема спільної участі у сплаті всякого роду податків та платежів, у витратах з утримання та збереження спільного майна.


Висновки суду

Господарський суд дійшов висновку, що внаслідок укладення договору від 25.11.1998 року на купівлю-продаж 3-го поверху адміністративної будівлі у позивача (ВАТ "Г") та Відповідача-1 (ВАТ "А") виникло право спільної часткової власності на один об'єкт нерухомості - зазначену адміністративну будівлю.

Твердження відповідача про відсутність спільної власності судом не було прийнято до уваги. Пояснювалося це тим, що оскільки ні Позивач (ВАТ "Г"), ні Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечують факту самостійної оплати комунальних послуг, сплати податків на землю та інших витрат, то фактично кожен з учасників спільної часткової власності ніс свою частку витрат на підтримання та зберігання спільного майна, тим самим забезпечуючи спільну мету зі збереження та утримання спільного майна.

Згідно із нормами Цивільного кодексу УРСР, які діяли до 1 січня 2004 року, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності повинне проводитися за згодою всіх учасників, у той же час кожен учасник спільної часткової власності має право на оплатне або безоплатне відчуження іншій особі своєї частки в спільному майні (ст. 113). При цьому саме учаснику спільної часткової власності належить пріоритетне право на купівлю частки, що продається, за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах. На продавця ж покладено обов'язок повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов продажу (ст. 114).

Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечував, що не повідомив письмово ВАТ "Г" про свій намір продати 1. 5, 6 і 7-й поверхи адміністративної будівлі сторонній особі та про умови продажу. Порушення ним приписів ст. 114 ЦК УРСР не дало можливості позивачеві (ВАТ "Г") скористатися переважним правом на купівлю цих поверхів адміністративної будівлі. Тому суд дійшов висновку, що відчуження ВАТ "А" своєї частки у спільній частковій власності сторонній особі - ПП "Б" є неправомірним. Отже, у ПП "Б" не виникало право власності на цей об'єкт нерухомості, тому ПП "Б" не мало права розпоряджатися даним майном.


Рішення суду

Виходячи з наведеного, суд вирішив:

• замінити покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 09.01.02 р. та від 11.01.02 р. з ПП "Б" на ВАТ "Г" та стягнути з ВАТ Т" (аж!) 12 006,00 грн.;
  
• договори купівлі-продажу нерухомого майна між ПП "Б" та ТОВ "В" визнати недійсними.
  

Зазначене рішення суду оскаржувалося в апеляційному і касаційному порядку, але було залишене без змін.

Таким чином, ТОВ "В", витративши на ремонт приміщень суму коштів в декілька разів більшу, ніж вартість самих приміщень, утратило право власності на них, натомість отримавши лише 12 006,00 грн.


Рекомендації

Розглянута справа базується на нормах Цивільного кодексу Української РСР, але і в новому ЦК України, що набув чинності з 01.01.04 р., містяться аналогічні норми, які регламентують порядок відчуження частки у спільній частковій власності.

Так, юридична сутність ст. 113 ЦК УРСР відповідає ст. 358 ЦК України, переважне право купівлі частки у спільній частковій власності викладене в ст. 362 ЦК України (ст. 114 ЦК УРСР), а ст. 658 ЦК України аналогічна ст. 225 ЦК УРСР.

Потенційним же покупцям нерухомості можна порадити таке: при придбанні окремих приміщень у будівлі поцікавтеся у продавця, чи є він одноосібним власником чи будівля знаходиться в спільній власності.

Як правило, якщо об'єкт нерухомості належить кільком особам, то мова йде про спільну часткову власність (якщо інше не передбачене договором або законом).

Тому перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно зобов'язати продавця подати письмові докази того, що він повідомив інших учасників спільної часткової власності про намір продати свою частину. Такими доказами можуть бути:

• відповідна заява продавця з відміткою про вручення його іншим учасникам спільної власності;
  
• видане нотаріусом свідоцтво, яке підтверджує, що передача такої заяви була здійснена через нотаріуса:
  
• заява інших учасників спільної часткової власності про їх відмову від права переважного придбання частини майна.
  

Ще одним способом захисту інтересів покупця і продавця нерухомості буде нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, тим більше що починаючи з 1 січня 2004 року згідно зі ст. 657 ЦК таке посвідчення є обов'язковим, причому незалежно від того, хто виступає сторонами договору.


4. Купівля-продаж цінних паперів.

4.1. Обов’язковий договір купівлі-продажу.

В умовах розвитку ринкової економіки, а разом з ним — і стрімкого зростання кількості суб'єктів господарювання, дуже актуальним став розвиток механізму захисту прав акціонерів. Нижчеописана судова справа саме і присвячена даній проблемі, а саме: по якій системі відшкодовувати вартість акцій акціонерів у випадку реорганізації підприємства.

У лютому 2005 року позивач ВАТ «М» звернувся в господарський суд з позовом до відповідача — ВАТ «Ф» — про спонукання укласти договір купівлі-продажу акцій на суму 200 000 грн.

Позивач вказав, що він є власником 2000 простих іменних акцій ВАТ «Ф», що складає 3,4597 % статутного фонду останнього. Також ВАТ «М» було зазначено, що 12 грудня 2004 року відбулися загальні збори ВАТ «Ф», на яких прийняте рішення про реорганізацію відповідача шляхом перетворення його в ТОВ. Посилаючись на пункт 1.7 Положення про порядок реєстрації випуску акцій під час реорганізації товариств, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку від 30 грудня 1998 року N 221, позивач просив суд зобов'язати відповідача укласти з ним договір купівлі-продажу 2000 простих іменних акцій на його умовах.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 10 травня 2005 року позов задоволений цілком. ВАТ «Ф» зобов'язали укласти з ВАТ «М» договір купівлі-продажу 2000 простих іменних акцій. Рішення мотивоване тим, що в пункті 3 статті 179 Господарського кодексу України, пункті 1.7. Положення «Про порядок реєстрації випуску акцій під час реорганізації товариств», передбачений обов'язковий висновок договору. Київський апеляційний господарський суд залишив рішення без змін.

Відповідач звернувся у Вищий господарський суд України з касаційною скаргою і просив скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду, а також прийняти нове рішення в справі, яким у задоволенні позовних вимог ВАТ «М» було відмовлено. ВАТ «М», що не сповільнило подати відкликання на касаційну скаргу, дотримувалося іншої думки, запевняючи суд у тім, що ніяких порушень законодавства при розгляді справи не було допущено і, відповідно, рішення варто залишити в силі. Більш переконливими ВГСУ показалися доводи ВАТ «М», а відповідно, у задоволенні касаційної скарги ВАТ «Ф» було відмовлено.

У своїй постанові ВГСУ вказав, що, керуючись роз'ясненням Пленуму Верховного Суду України, викладеним у пунктах 1, 6 постанови від 29 грудня 1976 року N 11 «Про судове рішення», суд повинний прийняти законне рішення, виконавши при цьому усі вимоги процесуального законодавства, усебічно перевіривши обставини, вирішивши справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню в даних правовідносинах, а при відсутності конкретної норми матеріального права суд повинний керуватися законом, регулюючим подібні правовідносини, чи загальними основами законодавства України.

У даній справі, як з'ясував ВГСУ, рішення місцевого суду і постанова суду апеляційної інстанції відповідають вищевказаним вимогам.

Судами було встановлено, що позивач ВАТ «М» відповідно до сертифіката іменних акцій є власником 2000 простих іменних акцій ВАТ «Ф». На наступний же день, після того як було прийняте рішення про реорганізацію підприємства, позивач звернувся до відповідача з листом, де вимагав у відповідача викупити в нього акції по номінальній вартості, і одночасно направив проект договору купівлі-продажу акцій.

З метою захисту прав акціонерів акціонерне товариство, що прийняло рішення про реорганізацію, зобов'язано здійснити оцінку і викуп акцій акціонерів, які вимагають цього, у випадку якщо акціонери не голосували за прийняте на загальних зборах рішення про реорганізацію і звернулися в товариство з письмовою заявою. Викуп акцій здійснюється за ціною, встановленою за домовленістю сторін, але нижче, ніж номінальна вартість акцій. Суд першої інстанції, задовольняючи вимоги позивача, виходив з того, що, відповідно до пункту 3 статті 179 Господарського кодексу України, висновок господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язковим для суб'єкта господарювання у випадках, передбачуваних законом. Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції вказав, що пропонований позивачем договір купівлі-продажу відповідає вимогам діючого законодавства, з чого випливає, що ніяких основ для того, щоб відмовити у висновку даного договору, у відповідача немає.

У цій справі з'явився також ще один факт, що заслуговує уваги. Відразу після того як було відкрите виробництво в справі по позову ВАТ «М», відповідач вирішив провести чергові загальні збори акціонерів, на яких було ухвалено скасувати колишнє рішення про реорганізацію підприємства. Очевидно, оцінивши всі обставини справи і своїх матеріальних можливостей, учасники загальних зборів акціонерів вирішили, що ресурси підприємства не дозволяють оплатити вартість акцій, що знаходяться у власності позивача. Дане рішення було прийнято 16 травня 2005 року. Нагадаємо, що рішення суду першої інстанції було прийнято 10 травня 2005 року. В апеляційній інстанції відповідач намагався використовувати дане рішення загальних зборів акціонерів як аргумент для скасування рішення суду першої інстанції, тому що предмет суперечки нібито вичерпаний. Проте касаційна інстанція вказала, що цей факт правильності висновків суду першої інстанції не спростовує, а тому його варто залишити без уваги.

Виходячи з цього, ВГСУ прийняв рішення відмовити в задоволенні касаційної скарги, а постанову Київського апеляційного господарського суду залишити без змін. Дані рішення стали підтвердженням того, що суди всіх інстанцій намагаються стояти на стражу захисту прав акціонерів, і настільки вагомі гарантії об'єктивності суду можуть тільки сприяти подальшому розвитку корпоративного права на Україні.


4.2. Договір купівлі-продажу ЦП.

На сьогодні в Україні склалась ситуація, за якої триває перерозподіл власності на частки різних секторів економіки. На превеликий жаль, у багатьох випадках питання, пов'язані з набуттям та переоформленням прав власності на цінні папери таких товариств, вирішуються з порушенням вимог чинного законодавства.

Відповідно до інформації, яка є у розпорядженні управління пруденційного нагляду ДКЦПФР, певні групи зацікавлених осіб із метою акумулювання необхідного їм пакета акцій припускаються дій, пов'язаних із зловживаннями керівництва товариства, маніпулюванням правами акціонерів, введенням останніх в оману шляхом погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з іншою або збігу тяжких обставин.

Отже, все це свідчить про те, що вторинний перерозподіл власності відбувається ще з більшою кількістю зловживань, ніж первісна приватизація державного майна.

Нормами чинного законодавства України передбачено, що Право на вільне розпорядження належними акціонеру акціями є невід'ємним правом акціонера. Товариству не дозволяється встановлювати у внутрішніх документах або на практиці будь-які обмеження щодо вільного розпорядження належними акціонеру акціями (наприклад, необхідності отримання згоди товариства на відчуження акцій).

Функціонування економічного механізму будь-якого суспільства, в якому продукти виробництва виступають товаром, а взаємний обмін ними здійснюється за законом вартості, потребує використання відповідних правових форм організації обігу товарів.

Згідно із Законом України «Про власність», акція є об'єктом приватної власності. Право власності — це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування та розпорядження майном.

Для здійснення відчуження будь-якого майна, в тому числі і цінних паперів, необхідно укласти договір купівлі-продажу зі стороною, яка має намір його придбати (ст. 28 Закону України «Про господарські товариства»).

Статтею 224 Цивільного кодексу України передбачено, що договір купівлі-продажу— це угода, за якою продавець (одна сторона) зобов'язується передати майно у власність покупцеві (друга сторона), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Юридична література визначає договір купівлі-продажу як двосторонній, сплатний і консенсуальний договір.

Відповідно до цивільного законодавства України сторонами в договорі купівлі-продажу виступають продавець та покупець. Ними можуть бути громадяни, юридичні особи, держава.

Власникові не обов'язково особисто брати участь в укладенні договору купівлі-продажу. Він може здійснити ці повноваження через свого представника. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами.

Він спрямований на безповоротне відчуження продавцем майна та перехід його у власність покупця і, отже, є юридичною підставою виникнення такого зобов'язального правовідношення, яке обумовлює появу в покупця абсолютного речового права.

Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер й укладається переважно на те майно, яке є в наявності і підготовлене для відчуження. При цьому продавцеві сплачується вартість відчужуваного майна лише у грошовому вираженні. В окремих випадках для покупця інтерес становить не саме придбане майно (як матеріальний об'єкт), а зафіксоване в ньому те чи інше право вимоги, наприклад у разі купівлі цінних паперів.

Відповідно до ст. 228. Цивільного кодексу України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами. Оплата придбаного майна повинна здійснюватися в національній валюті України, за винятком випадків, передбачених законом.

Разом із цим слід зазначити, що відповідно до ст. 57 Цивільного кодексу України угода може бути визнана недійсною, якщо вона укладена внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з іншою або збігу тяжких обставин. Угода може бути визнана недійсною за позовом потерпілого до суду.

Слід зазначити, що загальний строк для захисту права за позовом особи, право якої порушено (позовна давність), встановлений тривалістю у три роки. Початковий момент перебігу строку позовної давності починається з дня виникнення права на позов, тобто з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права.