Национальный инвестиционный совет

Вид материала

Real estate market in croatia and its potential for russian investors
Real estate market in Croatia and Russian involvement in it
Table 1. Number of private non-residents applications for purchasing a real estate in Croatia

Подобный материал:

1 ... 33 34 35 36 37 38 39 40 ... 45

Головное (фокусное) сборочное

предприятие

Формировании стратегических альянсов с другими изготовителями продукции

Ж

И

З

К

ПОТРЕБИТЕЛИ

1

2

3

4

1

Рис.4 Последовательность перехода к сетевой организации производства в автомобилестроении

ми участниками. Поставщики комплектующих, узлов и агрегатов, формируя программы стратегического развития, должны исходить из долгосрочных целей своих основных покупателей, тем более что кооперационные зависимости в российско-белорусском автопроме уже функционируют не один десяток лет и число партнеров сборочных предприятий крайне ограничено. Все это имеет прямое отношение и к поставщикам металлопродукции, число которых также ограничено и хозяйственные связи с которыми также функционируют не один десяток лет.

Отдельно следует выделить развитие партнерских отношений на стадии реализации произведенной автотехники. Как свидетельствует мировой опыт, именно от заинтересованности привлекаемых дилеров и дистрибьюторов в развитие рынков сбыта автотехники зависит наращивание объемов производства. Более того, заинтересованность дилеров должна быть ориентирована на долгосрочную перспективу, что повышает результативность сбыта за счет минимизации сбытовых издержек предприятия. Вместе с тем говорить о партнерском характере отношений в дилерских сетях, формируемых белорусскими и российскими автопроизводителями, пока не приходится ввиду слабой структурированности формируемых каналов сбыта. Так, белорусские автосборочные предприятия на российском рынке формируют каналы, включающие только дилерские фирмы, что для российского рынка (учитывая его географические особенности) нельзя признать оправданным. Отсутствуют крупные оптовики – дистрибьюторы, что не может не сказаться на скорости реализации продукции и затратности сбыта. Поэтому необходимо переходить к формированию двухуровневых каналов, ключевой фигурой которых должны стать фирмы-дистрибьюторы, выделяемые в отдельных федеральных (по экономическим районам или областям России) рынков, формирующие свои дилерские сети и прямо заинтересованные в наращивании продаж на своей закрепленной территории.

Таким образом, на начальном этапе своеобразным критерием развития автомобилестроения в направлении сетевой его организации является концентрация усилий всех участников производства и сбыта автотехники на формировании партнерских, ориентированных на долгосрочную перспективу отношений.

Следующий этап – это когда партнерские отношения между поставщиками, изготовителем и его клиентами приобретают форму нового предприятия или подлинно стратегического альянса. Одной из существенных особенностей стратегического альянса является ориентация всех его участников на достижение конкретной стратегической цели. Наличие долгосрочной цели и отличает данную форму межфирменной кооперации. Стратегические альянсы создаются в контексте долгосрочного стратегического плана предприятия и, как правило, имеют целью улучшение или резкое усиление его конкурентоспособности.

Другая важнейшая особенность стратегических альянсов – общие цели и совместное использование ресурсов. В этой связи стратегические альянсы создаются изготовителями конечной автомобилестроительной продукции и поставщиками для обеспечения производства комплектующими и материалами или производственными услугами. Другие альянсы могут создаваться потенциальными конкурентами с целью кооперации при разработке близких или параллельных технологий новых изделий (моделей техники), освоения новых рынков. Альянсы могут создаваться также изготовителями и привлекаемыми для сбыта продукции партнерами-посредниками. Все стратегические альянсы предполагают сотрудничество партнеров и привлечение ими ресурсов с целью повышения конкурентоспособности всех участников. Совместные предприятия, в свою очередь, одна из форм стратегических альянсов. Отличительной особенностью СП является то, что создаваемое предприятие имеет свою собственную структуру капитала и совместно используемые ресурсы. Обычно СП создают на неопределенно длительное время, хотя впоследствии основавшие его участники могут пересмотреть вопрос о своем долевом участии. Другие типы стратегических альянсов, такие, например, как создаваемые для разработки новой продукции, по определению имеют ограниченный срок жизни. На деле эта ограниченность вкупе с присущей данному образованию гибкостью является одним из преимуществ стратегических альянсов перед более традиционными формами организации. В нашем случае создание стратегических альянсов первого типа представляется целесообразным с поставщиками, осуществляющими разработку и поставки в рамках кооперационного сотрудничества компонентов для сборочного производства разрабатываемых новых моделей техники. В частности, для Минского автозавода такие альянсы являются перспективными в области обеспечения автосборочного производства двигателями, отопительным оборудованием, электротехническими и электронными компонентами. В качестве стратегического альянса второго типа представляется сотрудничество Минского автозавода и Камского автозавода в целях разработки качественно новых грузовых автомобилей, имеющих новые агрегаты, кабины, оси, мосты, тормозные системы и двигатели. По сути дела, на этом этапе предприятия автопрома должны определиться со своими отличительными компетенциями. Как свидетельствует мировой опыт, для автомобилестроительных предприятий такими компетенциями являются проектирование новых моделей и их производство (сборка). Все остальные сферы деятельности (обеспечение ресурсами и компонентами, узлами и агрегатами, сбыт, продвижение и сервис) реализуются через создание стратегических альянсов и совместных предприятий. Поэтому вполне логичным будет переход на следующем этапе к собственно сетевой организации производства и сбыта. Сетевые структуры – комплексные многосторонние оргструктуры, возникающие на основе стратегических альянсов, обычно сочетающихся с другими формами организации, такими как отделения, филиалы или перепродавцы добавленной стоимости, объединенные единой целью – нарастить присутствие продукции автомобилестроительного предприятия на рынках и повысить ее конкурентоспособность в условиях глобализации. Таким образом, каждый из выделяемых этапов отличается степенью вовлеченности, зависимости и заинтересованности всех участвующих в производстве и сбыте автомобилестроительной продукции сторон от поставщиков сырья и материалов и комплектующих до предприятий и организаций, участвующих в реализации продукции. Если на первом этапе цель такой реорганизации выстроить доверительные, заинтересованные и истинно партнерские отношения между предприятиями, объединенными рамками технологической кооперации, то на последнем, третьем этапе все участники производства и реализации выпускаемой техники объединены единой целью: создать продукцию и обеспечить ее быструю и результативную реализацию потребителю. Такой подход к организации производства и сбыта позволяет наиболее результативно реагировать на изменяющийся спрос, обновляя модельный ряд автотехники, концентрировать и объединять ресурсы (финансовые, интеллектуальные) и производственно-технические возможности на проектирование новых моделей и модернизацию выпускаемых, разработку и внедрение новых технологий, минимизируя при этом трансакционные издержки по всем конструкторско-технологическим, производственно-снабженческим и сбытовым цепочкам автомобилестроительных предприятий. Все это в конечном итоге позволяет наиболее гибко подстраиваться к турбулентной конъюнктуре глобального рынка.

Литература

Промышленность Республики Беларусь. Статестический сборник. Минск, 2007.

С. 200.

Емельянов В.А. Инвестиции в экспорт в сфере высоких технологий // Белорусский экономический журнал. 2001. № 3.
Вебстер Ф. Изменение роли маркетинга в корпорации// В кн.: Классика маркетинга. Сост. Б.М. Эпис, К.Т. Кок, М.П. Моква. СПб.: Питер. С.129–159.

Lovrinčević Željko

Mikulić Davor

Vizek Maruška^{^*}

(Хорватия)

REAL ESTATE MARKET IN CROATIA AND ITS POTENTIAL FOR RUSSIAN INVESTORS

In this paper we explore the dynamics of Croatian real estate market and the participation of Russian investors in it. The participation of Russian investors is analyzed in context of number of formal applications filed by Russian citizens for acquiring real estate in Croatia. The overall demand (domestic and foreign) and supply side factors driving growth of real estate prices in Croatia are estimated using cointegration and error correction model. Then, in the context of economic convergence of Croatian economy and with the knowledge of factors important for growth of real estate prices, we discuss possible future price dynamics and its importance for Russian investors.

Key words: real estate prices, transition economies, capital gain, economic convergence.

JEL classification: C22, E44, R2, R31.

Introduction

Housing is one of essential goods, accounting for a large share of household expenditure and assets, and a significant part of economic activity. By affecting households’ net wealth and their capacity to borrow and spend, as well as profitability and employment in the construction and real estate services, developments in house prices have major economic implications. Besides a

house being the single largest asset of most households, it is an asset whose value represent an important component of the aggregate portfolio of financial intermediaries. The behavior of house prices, therefore, influences not only business cycle dynamics, through their effect on aggregate expenditure, but also the performance of the financial system, through their effect on the profitability and soundness of financial institutions. Hence real estate price volatility, although generally lower than the volatility of financial asset prices, can have important effects on economic activity and financial stability.

In recent years, real estate markets have been on the rise in many countries in Central and Eastern Europe. Although house prices in this region are on average still below the levels observed in Western Europe, they have been catching up rapidly, with sustained real annual increases in the double-digit range not uncommon. Unlike industrial countries, however, the determinants of real estate prices in Central and Eastern Europe have not yet been systematically investigated. This void in the literature provides a motive for this paper.

To our knowledge this is the first paper that approaches real estate market in Croatia in an empirical fashion and is one of the few papers on this subject for Central and Eastern European countries. We take on Croatian case and use descriptive and econometric analysis in order to investigate economic determinants of real estate prices. The analysis incorporates all economic determinants standard in the literature like disposable income, interest rates, volume of loans, employment figures, supply of new housing units and costs of constructing new housing. Moreover, due to the specificities of the Croatian real estate market the analysis also encompasses foreign demand for second homes.

The outline of the paper is as follows. The second part of this paper provides some stylized facts on the developments of the Croatian real estate market, with an emphasis on foreign demand, and more particularly on the involvement of Russian investors on the market. In the third section of the paper the related empirical literature will be reviewed in order to get a better grasp of the variety of the models and variables used for estimating real estate prices movements. The fourth section presents our data set and the estimation results of our econometric model. The last section of the paper wraps up with a discussion of the empirical results, from which the conclusions about the future trends and possibilities for the foreign demand in general and Russian involvement on Croatian real estate market in particular, are being drawn.

Real estate market in Croatia and Russian involvement in it

Right from the outset, one should note that statistical data on the real estate market in Croatia are very obscure. The real estate market in Croatia is still relatively small – construction and real estate industries account for around 13% of GDP, compared with 20-25% of GDP in many industrial countries, indicating considerable potential for future growth (Mihaljek, 2005).

The real estate market started to develop in the second half of the 1990s, after the war was over and the privatization of housing stock was completed. Similarly to other ex-socialist CEE countries, the privatization of socially owned housing stock enabled the citizens to purchase housing units below market clearing prices. This led to initial undershooting of the real estate prices (Egert and Mihaljek, 2007; Palacin and Shelburne, 2005) followed by an increase in the already high proportion of both privately-owned and owner-occupied housing. According to the 2001 Census, 96% of the 1.4 million permanently occupied dwellings in Croatia are owned by private individuals, and 83% are owner-occupied dwellings. Similar situation can also be found in all other CEE countries.

After initial undershooting, the prices started to gain momentum in order to restore the equilibrium and keep up with the convergence process undergoing in the Croatian economy. From the 1997 to 2006, average nominal growth rate of real estate prices in Croatia amounted to 6.9%, while at the same time Adriatic coast recorded 8.9% average annual growth rate^³⁶⁹. The movement of real estate prices in real terms is displayed in upper left panel of Figure 1. According to official statistics, in order to acquire one square meter of average real estate in Croatia in summer 2006, one should pay around 1500 euros, a price quite close to the respective prices in Germany, Austria and Italy.

In order to determine what drives real estate prices in Croatia, besides tackling demand and supply issues, one also must explore one additional feature, inherent to Croatia. This is foreign demand for Croatian real estate.

Namely, due to the fact that Croatia has been a longstanding tourism destination, situated in the geographic proximity to highly developed European countries^³⁷⁰, with very attractive Mediterranean coastal region and agreeable climate, it should not come as a surprise that real estate market in Croatia is under influence of foreign demand development, i.e. effects of strong foreign demand for second homes might easily spill over to the rest of the real estate market, hence influencing the prices. Therefore it is interesting to explore what is going on with foreign demand in Croatia and what role of Russian investors take in it.

At this moment, private non-resident individuals can become owners of real estate in Croatia after obtaining permission from the Ministry of Foreign Affairs and European Integration. They are restricted to one property, which is limited in size (the construction site cannot exceed 1,500 m2), and there are areas in which they may not acquire property, such as protected natural areas, agricultural land, forests and forest land and certain excluded areas. Key issues in the application procedure are the approval of the transaction by the Ministry of Justice and the existence of a reciprocity agreement on real estate purchases between Croatia and a given non-resident’s home country. For instance, residents of Russian Federation may be granted permission to buy property in Croatia because Croatian citizens can acquire property in the Russian Federation without restriction. In contrast, private individuals from Slovenia cannot acquire property in Croatia because Slovenia and Croatia do not have a reciprocity agreement in this area.

According to the official data presented in Table 1, the number of applications grew considerably throughout last 15 years. The average annual growth rate is 29%. As it can be seen from the panel in the end of the second row of the Figure 1, number of application grew quite continuously, whit exception of 1999, when NATO intervention in Serbia warned off potential buyers. Further inspection of Table 1 reveals important facts about residential structure of the applications. 36% of all applications were submitted by non-residents from Germany, while German and Austrian applications together account for 51% of all applications. Non-residents from Hungary filed 9% of all applications, followed by Slovenian, British and Bosnian non-residents with 6% each. Non-residents from Russia have so far filed 87 applications for purchasing a real estate in Croatia, which is somewhat less than 1% of all applications. From the Table 1 it is also evident that the interest of Russians for Croatian real estate grew rapidly from 1999 to 2006. Although applications from Russian non-residents are not large in number, according to anecdotal evidence, transaction values of their secondary residence purchases are extremely high because of their preference for exclusive locations such as Dubrovnik and its riviera, Opatija, Rovinj and island Hvar^³⁷¹. Square meter in such locations exceed by far above

Table 1. Number of private non-residents applications for purchasing a real estate in

Croatia

	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006*	Total
Australia	-	-	1	-	-	-	1	-	5	2	5	2	4	4	1	25
Austria	12	26	37	57	75	63	107	64	205	248	210	204	199	193	61	1761
Belgium	-	1	1	1	1	1	6	2	9	2	10	15	18	28	3	98
Bosnia	76	32	13	23	17	16	49	60	67	97	88	55	68	50	28	739
Canada	2	-	2	-	-	1	1	2	6	5	5	4	13	9	1	51
Czech Republic	-	-	1	-	1	-	4	1	3	3	3	4	9	1	2	32
Denmark	-	1	-	-	-	-	-	-	-	-	3	5	4	14	8	35
Finland	-	-	1	-	-	1	1	1	2	2	2	5	3	5	1	24
France	-	-	1	1	1	3	4	2	5	10	7	21	34	48	13	150
Hungary	-	-	1	1	2	-	6	9	26	66	115	154	222	335	85	1022
Ireland	-	-	-	-	-	-	-	-	2	3	4	8	49	74	61	201
Italy	17	15	18	18	13	18	27	13	44	54	24	19	17	31	6	334
Macedonia	-	-	1	3	3	3	5	1	-	8	5	6	6	7	-	48
Netherlands		2	4	6	2	4	7	3	9	30	33	36	46	44	6	232
Germany	48	57	95	203	175	192	281	130	465	490	486	409	452	503	157	4143
Norway	-	-	-	-	-	-	-	-	3	3	10	8	25	42	6	97
Poland	-	-	-	-	-	-	-	-	2	4	7	8	6	7	5	39
Russia	-	-	-	1	-	1	-	1	3	8	12	15	22	24	10	87
Slovenia	29	14	8	30	2	15	37	35	77	139	144	96	71	75	17	789
Serbia	10	1	-	-	-	-	2	2	7	15	13	18	11	12	10	101
Sweden	1	2	3		1	3	4	7	7	19	20	20	45	63	16	211
Switzerland	-	2	3	8	10	8	12	5	16	19	12	14	9	19	2	139
UK	-	3	1	1	1		2	2	12	19	38	50	197	271	97	694
USA	-	1	3	5	3	6	7	4	26	24	30	34	43	38	21	245
Other countries	-	1	3	3	1	6	6	7	6	5	9	8	16	32	16	119
Total	195	158	197	361	308	341	569	351	1007	1275	1295	1218	1589	1929	623	11416

Blog

Национальный инвестиционный совет