Geum.ru

Воловець я. В. Фінансова діяльність суб’єктів господарювання

Вид материалаДокументы

Содержание


Фінансова діяльність рієлтерських фірм
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6


Рис. 15. Бюджетні установи і заклади

Найбільша питома вага видатків бюджетних установ припадає на заробітну плату.

Некомерційні установи невиробничої сфери залежно від характеру фінансової діяльності поділяють на 3 групи:

        установи бюджетного фінансування (послуги безплатні);

 підрозділи бюджетних установ, що працюють на господарському розрахунку і не є відокремленими юридичними особами (оплата послуг здійснюється на договірних засадах та у вигляді тарифів);

        установи, що працюють на господарському розрахунку з низьким рівнем доходності (оплата послуг дозволяє підприємству покривати видатки, винагороджувати своїх працівників т.п. );

        установи, що працюють на господарському розрахунку з високим рівнем доходності (оплата послуг дозволяє підприємству розвиватися);

Фінансовий план бюджетної організації є основою його фінансування і складається у вигляді кошторису доходів і видатків. У видатковій частині кошторису виділяють окремо видатки за рахунок бюджетного фінансування та видатки за рахунок надходжень від діяльності. Перевищення суми видатків над сумою бюджетного фінансування можливе лише за рахунок прибутку від госпрозрахункової діяльності, що залишається на підприємстві після сплати податків та обов’язкових платежів. Прибуток від неосновної діяльності направляють в першу чергу на оплату праці, оплату комунальних послуг та інших невідкладних потреб.

Перелік платних послуг, що їх може надавати бюджетна установа, встановлює Кабінет Міністрів України. Ці послуги, як правило, не обкладаються податком. Доходи від іншої діяльності оподатковуються на загальних підставах. Облік неосновної діяльності з цією метою ведеться відокремлено.

Як свідчить досвід ринкових країн, держава зацікавлена у зменшенні питомої ваги підприємств, що фінансуються з бюджету. Є певна межа, коли можливість бюджетного фінансування стає самодостатньою і наступне зменшення такого фінансування приводить до напруги в суспільстві.

Один зі шляхів удосконалення бюджетного фінансування лікувальних закладів є страхова медицина. При страховій медицині джерелами фінансування видатків на охорону здоров’я можуть бути як бюджетні кошти з одного боку, так і кошти суб’єктів господарювання (що входять до витрат виробництва) та кошти населення (для оплати послуг вищого рівня від того, що гарантується).



Рис. 16. Громадські некомерційні організації

 До недержавних організацій, що складають групу некомерційних організацій, належать політичні партії і громадські організації (Рис.16). Ці громадські формування об’єднують громадян на основі єдності інтересів, уподобань для спільної реалізації своїх прав і свобод.

Політичною партією є об'єднання громадян – прихильників певної загальнонаціональної програми суспільного розвитку, які мають за мету участь у виробленні державної політики, формуванні органів влади, місцевого та регіонального самоврядування і представництво в їх складі[1].

Громадською організацією є об'єднання громадян для задоволення та захисту своїх законних соціальних, економічних, творчих, вікових, національно-культурних, спортивних та інших спільних інтересів[2].

Об'єднання громадян діє на основі статуту, який повинен містити:

1)      назву об'єднання громадян (відмінну від існуючих), його статус та юридичну адресу;

2)      мету та завдання об'єднання громадян;

3)      умови і порядок прийому в члени об'єднання громадян, вибуття з нього;

4)      права і обов'язки членів (учасників) об'єднання;

5)      порядок утворення і діяльності статутних органів об'єднання, місцевих осередків та їх повноваження;

6)      джерела надходження і порядок використання коштів та іншого майна об'єднання, порядок звітності, контролю, здійснення господарської та іншої комерційної діяльності, необхідної для виконання статутних завдань;

7)      порядок внесення змін і доповнень до статуту об'єднання;

8)      порядок припинення діяльності об'єднання і вирішення майнових питань, пов'язаних з його ліквідацією.

У статуті можуть бути передбачені інші положення, що стосуються особливостей створення і діяльності об'єднання громадян.

Статут об'єднання громадян не повинен суперечити законодавству України.

У разі реєстрації об'єднання громадян набуває статус юридичної особи.

Політичні партії та міжнародні громадські організації підлягають обов'язковій реєстрації Міністерством юстиції України. Легалізація громадської організації здійснюється відповідно Міністерством юстиції України, місцевими органами державної виконавчої влади, виконавчими комітетами сільських, селищних, міських Рад народних депутатів.

У разі, коли діяльність місцевої громадської організації поширюється на територію двох і більше адміністративно-територіальних одиниць, її легалізація здійснюється відповідним вищестоящим органом.

Місцевими органами державної виконавчої влади, виконавчим комітетом сільської, селищної, міської Ради народних депутатів реєструються в обов'язковому порядку місцеві осередки зареєстрованих всеукраїнських та міжнародних об'єднань громадян, якщо така реєстрація передбачена статутними документами цих об'єднань.

Про легалізацію (офіційне визнання) об'єднання громадян легалізуючий орган повідомляє у засобах масової інформації.

Об'єднання громадян може мати у власності кошти та інше майно, необхідне для здійснення його статутної діяльності.

Об'єднання громадян набуває право власності на кошти та інше майно, передане йому засновниками, членами (учасниками) або державою, набуте від вступних та членських внесків, пожертвуване громадянами, підприємствами, установами та організаціями, а також на майно, придбане за рахунок власних коштів чи на інших підставах, не заборонених законом.

Політичні партії також мають право на майно, придбане від продажу суспільно-політичної літератури, інших агітаційно-пропагандистських матеріалів, виробів з власною символікою, проведення фестивалів, свят, виставок, лекцій, інших політичних заходів.

Громадські організації також мають право на майно та кошти, придбані в результаті господарської та іншої комерційної діяльності створених ними госпрозрахункових установ та організацій, заснованих підприємств.

Кошти та інше майно об'єднань громадян, в тому числі тих, що ліквідуються, не можуть перерозподілятись між їх членами і використовуються для виконання статутних завдань або на благодійні цілі, а у випадках, передбачених законодавчими актами, за рішенням суду спрямовуються в доход держави.

Доходи некомерційних організацій формуються із членських внесків, надходжень від діяльності їх комерційних структур, платних заходів, добровільних та спонсорських пожертвувань фізичних та юридичних осіб.

Громадські некомерційні організації можуть не сплачувати податку з прибутку та мати пільги з інших податків.

Політичні партії, створювані ними установи і організації не мають права засновувати підприємства, крім засобів масової інформації, та займатись господарською та іншою комерційною діяльністю, за винятком продажу суспільно-політичної літератури, інших пропагандистсько-агітаційних матеріалів, виробів із власною символікою, проведення фестивалів, свят, виставок, лекцій, інших суспільно-політичних заходів.

Об'єднання громадян, створені ними установи та організації зобов'язані вести оперативний та бухгалтерський облік, статистичну звітність, зареєструватись в органах державної податкової інспекції та вносити до бюджету платежі у порядку і розмірах, передбачених законодавством.

Об'єднання громадян у встановленому порядку подають фінансовим органам декларації про свої доходи та витрати. Щорічно на підставі фінансових декларацій у газеті "Голос України" публікуються списки осіб, пожертвування яких на користь політичних партій перевищують розмір, що визначається Верховною Радою України.

Спеціальна комісія Верховної Ради України, до складу якої входять депутати - представники усіх представлених у парламенті політичних партій, розглядає їх фінансову діяльність за рік і доповідає свої висновки на пленарному засіданні Верховної Ради України. У разі порушень фінансової дисципліни політична партія несе відповідальність згідно з законодавством. Незаконні надходження вилучаються за рішенням суду у порядку, встановленому законом, і зараховуються до Державного бюджету України.

За порушення законодавства за рішенням суду до об'єднання громадян можуть бути застосовані такі стягнення:

        попередження;

        штраф;

        тимчасова заборона (зупинення) окремих видів діяльності;

        тимчасова заборона (зупинення) діяльності;

        примусовий розпуск (ліквідація).

 

Фінансові відносини у некомерційних організаціях

 

Фінансові відносини у громадських об’єднаннях відбуваються:

        між членами об’єднання на предмет сплати членських внесків;

   між структурними підрозділами на предмет передачі майна, розрахунків за комерційну діяльність;

        з державним бюджетом на предмет сплати податків, реєстраційного збору, сплати штрафів.

Серед об’єднань громадян особливе місце займають творчі та професійні спілки, доброчинні фонди.

Професійна спілка – добровільне об’єднання трудящих за професійною ознакою. Фінансується за рахунок добровільних внесків її членів. Професійні спілки об’єднують великі колективи трудящих і відіграють важливу роль в житті суспільства. Вони мають в своєму розпорядженні господарські підрозділи та значні кошти. Ці кошти можуть зберігатися в комерційних банках і виконувати роль інвестиційних фондів. Дуже часто під егідою професійних спілок фінансуються заходи культурно-масової роботи та відпочинку не тільки членів організації.

Творча спілка – добровільне об’єднання осіб творчих професій за професійною ознакою. Фінансується за рахунок добровільних внесків її членів. Діяльність творчих спілок в основному спрямована на захист певної категорії творчих митців – художників, артистів, письменників і т.д. За рахунок коштів цих організацій утримуються заклади лікувально оздоровчого та відпочинкового характеру, що обслуговують членів спілок та їхні сім’ї.

Доброчинний фонд – форма реалізації і розвитку благодійної діяльності. В залежності від статусу доброчинні фонди діляться на місцеві та державні. Доходи доброчинних фондів формуються за рахунок:

-  внесків членів фондів;

-  лагодійних внесків та пожертвувань фізичних та юридичних осіб;

-  коштів, що передаються на фінансування конкретних програм, що відповідають завданням фонду;

-  кредитів та інших позик.

Відомі в Україні своєю діяльністю такі фонди:

- Всеукраїнський фонд оздоровлення і відпочинку дітей та підлітків

-  Національний фонд соціального захисту матерів і дітей "Україна - дітям"

-  Український національний фонд "Взаєморозуміння і примирення"

-  Український фонд підтримки підприємництва (УФПП)*

-  Фонд України соціального захисту інвалідів

-  Фонд соціального страхування України

-  Фонд соціального захисту  України

-  Фонд сприяння місцевому самоврядуванню України

-  Український фонд миру

-  Дитячий фонд України

-  Український фонд культури

-  Фонд соціального захисту та постприватизаційної підтримки колективних та приватних власників

Терміни для запам’ятовування

-  Бюджетна установа

-  Громадська організація

-  Професійна спілка

-  Творча спілка

-  Доброчинний фонд

Питання для самоконтролю

1. Особливості фінансування державних установ.

2. Які підприємства входять до складу бюджетних установ та закладів?

3. Групи некомерційних державних установ в залежності від їхньої фінансової діяльності.

4. Недержавні (громадські) некомерційні організації.

5. Особливості фінансової діяльності недержавних некомерційних організацій.

Список літератури за темою

1. Про об'єднання громадян. Закон України від 16.06.92.

2. Кириленко О.П. Фінанси: Навчальний посібник. – Тернопіль: Т.О.В. “ЦМДС”, 1998. с. 87 – 97 (Фінанси некомерційних установ і організацій, фінанси громадських організацій і доброчинних фондів)

3. Сергійко О.В. Товариства взаємного кредитування як форма фінансування малого підприємництва //Фінанси України. 1999. - №7 – С.66 - 73

 


ФІНАНСОВА ДІЯЛЬНІСТЬ РІЄЛТЕРСЬКИХ ФІРМ

Питання теми:

1. Фінансові аспекти торгівлі нерухомістю

2. Угоди з нерухомістю для забезпечення підприємницької діяльності

3. Фінансові відносини в процесі підприємницької (виробничої) діяльності

Фінансові аспекти торгівлі нерухомістю

З розвитком підприємницької діяльності в Україні з'являється багато нових понять і визначень. Одне з них - “рієлтер”. Це поняття означає особу, що займається підприємницькою діяльністю, здійснюючи різні угоди з землею, будинками, будівлями, житловими і нежми приміщеннями і т.п., тобто з нерухомим майном.

Завершення приватизації державних підприємств і виникнення різних організаційно-правових форм підприємництва привели до якісної зміни фінансового ринку і до виділення самостійного сегмента.

Ринок нерухомості в Україні, чи як його ще називають рієлтерський (від англійського  real estate, дослівно – “реальна нерухомість”), переживає зараз певні труднощі, типові для розвитку різних сегментів українського ринку. У розвитку даного ринку можна виділити три етапи.

Перший, найбільш бурхливий період, що припадає на початок 90-х років. Заснування і розвиток підприємств відбувалось практично в правовому вакуумі, попит набагато випереджав пропозицію, а отже доходи були високими. Крапкою відліку можна вважати дозвіл на приватизацію квартир, і, як наслідок, можливість продавати і купувати квартири. Саме тоді з'явилася значна кількість бізнесменів і просто забезпечених людей, котрі прагнули поліпшити свої житлові умови новим шляхом, не чекаючи безкоштовного муніципального житла, не складними схемами обміну, а звичайною купівлею квартири.

На другому етапі появляються перші нормативні акти, що регулюють даний вид діяльності. Період характеризується наданням значних пільг, що при збереженні кон'юнктури дозволяло одержувати високі доходи і втягувало в даний сегмент ринку нових підприємців. Почався ріст цін на житло, але квартири стали продаватися значно сутужніше, а покупець став вибагливішим. Виникли нові форми обслуговування клієнтів. З'явився, зокрема, і став повсюдно поширюватися продаж квартир з розстрочкою платежу, надання кредитів під заставу квартир. Деякі фірми стали працювати за ексклюзивними договорами, беручи на себе зобов'язання реалізувати квартиру клієнта за визначений термін.

Третій етап, що переживає на даний момент вітчизняний ринок нерухомості, характеризується випередженням попиту над пропозицією, посиленням законодавчої бази, гострою конкуренцією на ринку, що приводить до зниження доходів. Дрібні підприємства банкрутують, середні і навіть великі ведуть боротьбу за виживання. З початку 1996 року почалось зменшення вартості квартир – у середньому щомісяця на 2 -3%. Кількість квартир, виставлених на продаж, збільшувалась, а число потенційних покупців скорочувалось. Приблизно на 4 - 6 проданих квартир є один покупець. Квартири низької якості, у поганих районах перестали продаватися зовсім. Престижні квартири великої площі, отже і високої ціни, продаються досить проблематично.

Саме поняття "нерухомість" у вітчизняному законодавстві донедавна було відсутнє. З'явилося воно із прийняттям у 1991 році Верховною Радою СРСР Основ цивільного законодавства Союзу РСР і республік.

До нерухомого майна (нерухомості) відносять земельні ділянки, ділянки надр, водні об'єкти й усе, що міцно пов'язано з землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе, у тому числі ліс, багаторічні насадження, будинки, споруди. Крім того, до нерухомості відносять також об’єкти державної реєстрації, повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути віднесене й інше майно.

До складу такого майна належать: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими і нежми приміщеннями, присадибні господарські будівлі, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, квартири, споруди й елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.

До законодавчої бази, що регулює угоди з нерухомістю в підприємницькій сфері, у першу чергу варто назвати Цивільний Кодекс. У якому дається визначення нерухомості, зазначається правове положення учасників ринку, підстави виникнення і порядок здійснення права власності й інших майнових прав, регулюються договірні й інші зобов'язання.

Цивільний кодекс не єдиний нормативний акт, що буде регулювати угоди з нерухомістю в підприємницькій сфері. До актів, що регулюють організаційно-правові форми, відноситься Закон України “Про господарські товариства”. У Житловому Кодексі детально регулюються питання, пов'язані із специфічним видом нерухомості - житловими приміщеннями. Земельний кодекс також потрібно віднести до законодавства, що почасти охоплює і регулює угоди з нерухомістю.

Очевидно, що деякі позиції діючих законів мають потребу в коректуванні. Наприклад, нинішня базова процедура попереднього узгодження місця розміщення об'єкта будівництва явно суперечить системі зміни власника нерухомості в умовах ринку, оскільки ринок припускає наявність товарів, які покупець вибирає за своїм розсудом.

Угоди з нерухомістю для забезпечення підприємницької діяльності

1. Купівля-продаж будинків і споруд

Одним з видів договорів, що укладаються для забезпечення підприємницької діяльності, є договір купівлі-продажу будинків і споруд.

Будинки і споруди, як об'єкти нерухомості, мають специфічні риси - невіддільний зв'язок із землею, особлива цінність, відсутність споживання в процесі використання і т.п. Участь таких об'єктів у майновому обороті регулюють спеціальні правила. Специфічні риси об'єктів обумовлюють жорсткі вимоги до форми договору купівлі-продажу нерухомості, умови про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, спеціальний порядок передачі нерухомості.

Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі, підписується зацікавленими сторонами. На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення договору продажу нерухомості призводить до його недійсності.

З огляду на те, що будинки і споруди нерозривно пов'язані з землею, у проекті цивільного кодексу передбачаються норми, що визначають правовий статус земельної ділянки, на якій знаходиться відповідний об'єкт нерухомості, у випадку його продажу. За таких обставин покупцю одночасно з передачею права власності на будинки і споруди передаються права на ту частину земельної ділянки, що зайнята цією нерухомістю і необхідна для їх використання.

Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності за таким договором від продавця до покупця.

Право власності й інші майнові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції.

Слід зазначити, що у вітчизняному законодавстві чітко не визначені принципи реєстрації прав на нерухомість. Ряд принципів основного значення або зовсім не відображені в його тексті або невиправдано розкидані в різних законодавчих актах. Такі недоліки можуть стати серйозною перешкодою на шляху удосконалювання законодавства про реєстрацію нерухомості.

Досвід становлення системи реєстрації в інших країнах свідчить, що формування відповідного реєстру являє собою складний і тривалий процес. У зв'язку з цим у проекті цивільного кодексу підкреслюється необхідність збереження діючого порядку реєстрації нерухомого майна й угод з ним надалі до вступу в силу спеціального закону.

На думку фахівців в основі вітчизняної системи реєстрації прав на нерухоме майно повинні лежати принципи:

 спеціальності,

 обов'язковості,

 гласності,

 вірогідності,

 безповоротність,

 старшинства.

Дана класифікація давно відома в Україні, оскільки її обґрунтованість доводилася ще вітчизняними ученими початку сторіччя. Однак в умовах тривалої відсутності в нашій країні ринку нерухомості не було необхідності звертатися до неї. Тепер цілком правомірно повернутися до старої класифікації.

Законодавчо зафіксовано необхідність реєстрації як прав на нерухомість, так і угод з нею. Вимога здійснювати державну реєстрацію угод фактично означає, що угоди реєструються в ході реєстрації прав на нерухоме майно. Однак різні види реєстрації ґрунтуються на принципово різних підходах. Певну невизначеність у даному питанні можна усунути шляхом правового закріплення перерахованих принципів реєстрації нерухомого майна.

Чільне місце серед принципів реєстрації прав на нерухоме майно займає принцип спеціальності. Відповідно до нього в поземельну книгу (єдиний державний реєстр) заносяться записи про права, що стосуються конкретних об'єктів нерухомості. Критерієм державної реєстрації виступає саме нерухоме майно, а не імена його власників чи який-небудь документ, що засвідчує відповідне право. Таким чином, основний зміст принципу спеціальності полягає в необхідності забезпечити зміцнення прав відносно чітко визначеного нерухомого майна. Власник нерухомості в силу найрізноманітніших обставин може постійно змінюватися, а перехід майна не завжди обумовлений оформленням тих чи інших документів. Поземельна книга повинна служити безумовному зміцненню прав на нерухомість, тобто підтверджувати реальне правове положення нерухомого майна. Без цього реєстрація прав на нерухомість втрачає сенс. Принцип спеціальності створює основу такого зміцнення прав. При реєстрації винятково тільки документів принцип спеціальності не застосовується, і в зв'язку з цим неминуче виникає проблема перевірки правового положення нерухомості.

Цивільний кодекс України передбачає реєстрацію прав на нерухоме майно. Отже, виникає потреба у визнанні принципу спеціальності й відмові від системи реєстрації прав на нерухомість.

Іншою необхідною умовою цивілізованого зміцнення прав на нерухомість виступає принцип обов'язковості. В умовах ринку об'єкти цивільних прав знаходяться в постійному русі. Учасники ринкових відносин нерідко намагаються уникнути реєстрації з метою прискорення переходу майна від однієї особи до іншої і скорочення витрат. Тож усі права на нерухомість підлягають обов'язковому занесенню в поземельну книгу і за такої умови набувають юридичної с.

Цей принцип необхідно закріпити у цивільноу кодексі, де б зазначалося, що права на майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з моменту їх реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У спеціальному законі необхідно також вказати ознаки принципу обов'язковості:

1)  усе, що відноситься до предмета реєстрації прав на нерухомість, підлягає обов'язковому внесенню в поземельну книгу за допомогою здійснення реєстраційного запису;

2) більшість прав на нерухоме майно набирають с після державної реєстрації в поземельній книзі;

3) деякі права на нерухомість, наприклад, при спадкуванні, винесенні судового рішення, можуть набирати с без реєстраційного запису, якщо це передбачено в законі;

4) внесення в поземельну книгу реєстраційного запису є, як правило, умовою чинності всіх угод з нерухомістю.

Відомості, що містяться в поземельній книзі, необхідні найрізноманітнішому колу осіб. Принцип гласності повинний забезпечувати доступність поземельної книги усім зацікавленим особам. Законодавство зобов'язує орган, що здійснює державну реєстрацію, надавати інформацію про здійснення реєстрації і зареєстровані права будь-якій особі.

Якщо система реєстрації угод припускає повну відмову держави від перевірки змісту реєстрованих документів, то система реєстрації прав, навпаки, покладає на державу обов'язок забезпечити відповідність даних поземельної книги реальному правовому положенню нерухомості (принцип вірогідності). Зацікавлені особи повинні бути упевнені в правильності і законності записів у поземельній книзі. Установи, що здійснюють ведення поземельної книги, для кожного окремого випадку перевіряють законність акта, у силу якого відбуваються записи в поземельній книзі. Така перевірка може відбуватися шляхом одержання інформації від нотаріусів, служб, відповідальних за ведення земельного кадастру, та інших осіб. У діючому цивільному законодавстві даний принцип не зафіксований.

Принцип безповоротності спрямований на забезпечення стабільності в області зміцнення прав на нерухомість. Це досягається за допомогою безумовного юридичного визнання інформації, зареєстрованій в поземельній книзі. Внесені в поземельну книгу дані передбачають їх достовірність, якщо тільки реєстраційний запис не був анульований у встановленому порядку. За певних умов запис може зберігати свою дію навіть незважаючи на свою неправильність. Наприклад, естонський законодавець установив захист прав осіб, що, спираючись на неправильні дані державної реєстрації, сумлінно придбали нерухому річ чи обмежене майнове право. При цьому спеціально обговорена заборона анулювати неправильний реєстраційний запис у відношенні придбаних сумлінною третьою особою зареєстрованих майнових прав.

Останнім принципом реєстрації нерухомого майна виступає принцип старшинства, відповідно до якого внесені в поземельну книгу права повинні здійснюватися в порядку терміну їх занесення, якщо інше не установлено законом. Принцип старшинства дозволяє внести повну ясність, наприклад, у питання черговості задоволення вимог заставоутримувачів.

Очевидною є роль державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця, оскільки тільки після реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони (продавець і покупець) виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації.

Договір купівлі-продажу будинків і споруд не має потреби в нотаріальному посвідченні, тому що  введення державної реєстрації права на нерухоме майно й угод з ним робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод.

При відхиленні однією із сторін від здійснення дій, необхідних для державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, відсутність останньої не є нездоланною перешкодою. Існує положення, що допускає вирішення питання про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість у судовому порядку.

Перехід права власності в результаті виконання договорів купівлі-продажу будинків і споруд, що знаходяться на земельній ділянці,  тягне зміну правовідносин  із приводу цієї земельної ділянки. Цивільного кодексу містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни.

Покупець будинку, споруди одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права на ту частину земельної ділянки, що зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди, тощо).Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, що зайнята проданою йому нерухомістю і необхідна для її використання.

При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, яка не належить продавцю на правах власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Законом чи договором між власником землі і продавцем можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продажу нерухомості, яка знаходиться на цій земельній ділянці, або допускають це тільки за згодою власника землі.

Суттєвою умовою будь-якого цивільно-правового договору визнається його предмет. Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається погодженою сторонами, якщо в ньому містяться дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, котре підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. У протилежному випадку договір не вважається укладеним.

Значно відрізняється від загальних положень про договори така умова договору продажу нерухомості, як ціна. По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначено ціну, повинне бути оплачене за ціною, що стягується при подібних обставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. При відсутності в договорі погодженої сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним. По-друге, ціна на будинок, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої під дані об'єкти частини земельної ділянки чи права на неї.

Певними особливостями, що вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу будинків і споруд. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені актом передачі або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого будинку, споруди покупцю і підписання сторонами акта передачі або іншого документа договір продажу зазначених об'єктів нерухомості вважається невиконаним. Відмова однієї сторін від передачі майна чи підписання акта передачі розглядається як відмова від виконання договору.

2. Оренда будинків і споруд

Договір оренди будинків і споруд регулюється положеннями, які забезпечують однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в  обороті.