Бюллетень содержит данные за период с 16 апреля 2010 по 22 апреля 2010 для: "Жилищное строительство Московского региона"
| Вид материала | Бюллетень |
- Информационный бюллетень 14 апреля, 755.23kb.
- Анализ текущего состояния накопительной пенсионной системы на 1 апреля 2010г. По состоянию, 229.04kb.
- Информационный бюллетень местного самоуправления Издается асдг по с окмо с февраля, 2733.85kb.
- Информационный бюллетень местного самоуправления Издается асдг по с окмо с февраля, 2120.97kb.
- Информационный бюллетень местного самоуправления Издается асдг по с окмо с февраля, 2180.64kb.
- Киева каскад 4-6 (в период с 01. 04. 10-31. 10. 10), 280.34kb.
- Приказ 28 апреля 2010 г. №35 0 г. Екатеринбург Орезультатах VI регионального открытого, 34.32kb.
- О министерстве здравоохранения свердловской области, 417.99kb.
- Бюллетень новых поступлений Вып. 64 январь февраль 2010, 1260.21kb.
- Бюллетень содержит данные за период с 27 января 2012 по 03 февраля 2012 для: "по, 3548.55kb.
– Какие программы были сокращены особенно ощутимо?
– Пришлось урезать ряд важных для города программ. Больше других пострадала адресная инвестиционная программа, а в нее входят жилищное и коммунальное строительство, охрана окружающей среды, развитие транспорта, промышленности, энергетики, бытового обслуживания и другие отрасли городского хозяйства. Была сокращена программа капитального ремонта жилых домов.
Жесткая экономия бюджетных средств дала возможность сбалансировать расходы и доходы городской казны на первые месяцы нынешнего года, независимо от поступлений. Есть надежда, что доходы бюджета увеличатся, и можно будет выделить дополнительные средства на финансирование адресной инвестиционной программы, например на строительство. На начало года свободный остаток средств в казне составил 117,3 млрд рублей. Думаю, часть из них (от 30 до 50 млрд) может пойти на адресную инвестиционную программу.
– Кризис в значительной степени сказался на строительстве жилья. Сможет ли столица выполнить свои обязательства перед участниками войны?
– Самый больной вопрос, с которым обращаются к нам избиратели, конечно, жилищный. 2010-й – год юбилея Победы. Скоро будем отмечать 65-летие окончания Великой Отечественной войны. К Дню Победы все участники Отечественной войны, которые стоят в очереди на получение социального жилья, должны переехать в новые квартиры. Эту программу, безусловно, выполним.
К сожалению, нередко приходится сталкиваться с такой ситуацией. Приходят на прием к депутату ветераны войны и, ссылаясь на закон, подписанный президентом, жалуются, что им отказывают в предоставлении новой квартиры. Видимо, пожилые люди не поняли, что речь идет об очередниках, которые уже стоят на жилищном учете. А ответственные работники или не смогли, или не нашли времени объяснить им это.
Планируем построить в 2010 году примерно 3 млн кв. метров жилья. Из них 1 млн – для очередников, которые получат социальное жилье, и москвичей, переселяемых из ветхого пятиэтажного жилищного фонда. 2 млн кв. метров жилой площади поступит на рынок недвижимости, из них приблизительно 746 тыс. кв. метров жилья смогут приобрести очередники, желающие участвовать в возмездных программах.
В городе появится 11 новых общеобразовательных школ, 25 детских садов на 4425 мест, учреждение профтехобразования, 4 поликлиники, 2 больничных корпуса, 4 физкультурно-оздоровительных комплекса.
Планируется повышать зарплаты и доплаты
– Какие изменения в бюджете года коснутся социальной сферы?
– Город всегда проводил и проводит ответственную социальную политику. И в прошлом году, во время пика кризиса, повышалась зарплата работникам бюджетных учреждений, увеличивались доплаты к пенсиям неработающим пенсионерам. Преследовались две цели. Во-первых, поддержать наименее защищенных жителей города – пенсионеров, инвалидов, многодетные семьи. Нельзя допустить снижения уровня жизни и социальной защищенности москвичей. Во-вторых, стимулировать потребительский спрос. Чем больше у людей средств, тем больше они смогут купить, тем активнее работает бизнес на поставку продукции.
И в этом году по мере возможности, в зависимости от того, какие процессы станут разворачиваться в экономике, будем индексировать зарплату бюджетникам и повышать доплаты льготным категориям жителей столицы.
Считаю, что ради сохранения социальной стабильности в городе стоит идти на любые ограничения и принимать самые трудные решения. Понадобится снова сокращать инвестиции – значит, будем их сокращать, или изыскивать дополнительные источники финансирования. Но я надеюсь, что ситуация станет развиваться по более оптимистичному сценарию и инвестиционная составляющая, напротив, будет расти и увеличиваться.
– Невыплата зарплаты – серьезное нарушение трудового законодательства. Много ли таких случаев в столице?
– Этот вопрос рассматривался на заседании правительства. Выяснилось, что в Москве предприятий-нарушителей немного. Задержки зарплаты по всему городу составляют от 200 до 500 млн рублей. Число таких предприятий колеблется от 50 до 100. Причем в основном это федеральные структуры. Безусловно, в каждом случае выясняются причины невыплаты зарплаты, и тогда принимается решение. Если действительно существуют объективные причины, думаем, как помочь людям.
– Как город пережил нынешнюю, довольно суровую и снежную, зиму?
– По моей информации, серьезных аварий и отключений не было. Если раньше мы говорили, что не хватает энергетических мощностей, то кризис снял эту проблему. Стало меньше новых потребителей, вводилось не так много жилых домов, офисов. К тому же все начали экономить электроэнергию, в том числе?– предприятия. Зимой помещения переводят на комфортное отопление только в рабочее время, а ночью батареи чуть теплые.
Благоприятные симптомы
– Каким ожидается этот год?
– Думаю, относительно более легким. Однако процессы в мировой экономике заставляют нас действовать осмотрительно, строго планировать расходование бюджетных средств. Из Европы приходят тревожные известия: то в одной стране, то в другой – дефицит бюджета. Греция, Испания, Португалия…
Наша экономика встроена в мировую экономическую систему и в значительной степени зависит от цены на основной вид сырья?– нефть. Сегодня цена за баррель 76?долларов. Можно предположить, что в течение года она не упадет ниже 70. Хотя делались прогнозы, что уровень снижения может составить 50?долларов. Однако я еще не видел ни одного прогноза ни наших экономистов, ни западных, который бы полностью совпал с реальностью.
По Интернету пришла ободряющая информация: экспорт продукции из Китая, и прежде всего товаров народного потребления, в феврале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос почти на 50 процентов. В основном Китай экспортирует товары в США, поэтому можно сказать, что в Америке растет потребление, а это уже обнадеживает.
На мой взгляд, Штаты сделали все возможное, чтобы стабилизировать положение в мировой экономике. Правда, дефицит федерального бюджета США растет как на дрожжах, и многие американские экономисты предупреждают, что в ближайшем будущем могут возникнуть новые серьезные проблемы.
Мы внимательно наблюдаем, как разворачиваются события, но, к сожалению, точно спрогнозировать ситуацию не может никто.
О нашем собеседнике
Игорь Евгеньевич Антонов окончил Московский горный институт и Российскую академию государственной службы при Президенте Российской Федерации. Перед избранием в Московскую городскую Думу работал начальником 12-го района предприятия "Тепловые сети" АО "Мосэнерго".
Депутат Мосгордумы второго (1997–2001 гг.), третьего (2001–2005 гг.) и четвертого (2005–2009 гг.) созывов. Вновь избран депутатом Думы 11 октября 2009 года. Председатель бюджетно-финансовой комиссии, член комиссии по организации работы Думы. (Квартирный ряд 16.04.10)
Переселение в приемный день. "Квартирный ряд". №12 2010
У начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном округе Елены Рылатко каждую неделю ведется прием населения. По понедельникам на улицу Ельнинскую, 20, корп. 1 приходят по различным жилищным проблемам. Но поскольку на территории округа сносится много пятиэтажек, вопросов по переселению больше всего. Вот и на приеме, на котором побывали корреспонденты "КР", эта тема была одной из главных.
С прицелом на десять лет
Ровно в три пополудни в кабинет начальника жилищного управления входит первая посетительница. Молодая женщина явно взволнованна. Она побывала в одной из социальных служб, где собирала документы, подтверждающие, что семья относится к категории малоимущих. А там ее напугали – сказали, что если не успеет подготовить необходимые бумаги, то вычеркнут из жилищной очереди.
Ситуация в этой семье непростая. Оба супруга – инвалиды по слуху. В 2005 году, после рождения сына, встали на очередь, но уже как малоимущие (тогда как раз вышел новый Жилищный кодекс РФ). В однокомнатной квартире на 30 "квадратах" вместе с ними прописана еще взрослая дочь мужа от первого брака. Тем не менее по закону семья сможет улучшить свои жилищные условия лишь после того, как жильем в округе будут обеспечены очередники более ранних лет постановки. Это ни много ни мало 10 тысяч семей. В нынешнем году, например, бесплатное жилье получают плановые очередники, вставшие на учет в 1989-м.
– Знаете, для нас главное даже не ускорение очереди, мы просто хотим остаться на жилищном учете, – вздыхает посетительница.
– Не переживайте, – успокаивает ее Елена Рылатко. – Никто не имеет право вычеркнуть вас из очереди. Уже не первый раз слышу, что в социальных службах позволяют себе такие комментарии. Они могут лишь требовать каждый год сбора документов для подтверждения малоимущности семьи. Вас могут снять с учета лишь в том случае, когда получите жилье, где на каждого члена семьи придется по 18 кв. метров общей площади. А пока вы живете в однокомнатной квартире, вам ничто не угрожает.
– Знаете, мой муж не хочет переезжать в Московскую область. Говорят, лет через десять, когда подойдет наша очередь на квартиру, только там и будут давать жилье. Как нам быть? – интересуется женщина.
– К сожалению, заглянуть в будущее сложно. Вам остается только ждать и надеяться на лучшее. Насильно в Подмосковье загонять никто не собирается, – подбадривает Елена Владимировна.
Затянувшийся переезд
В непростой ситуации оказались жители нескольких корпусов дома 5 жилищно-строительного кооператива по Славянскому бульвару. Эти пятиэтажки должны были давно снести, а жильцов переселить в строящиеся поблизости компанией "Миракс Групп" две высотки. Но кризис перечеркнул радужные надежды обитателей хрущевок. Строительство заморозили из-за отсутствия финансирования. Пока местные власти ломают голову в поисках выхода, страдают люди.
– Ситуация тяжелая, – комментирует Елена Рылатко. – Жителям мы предлагали на выбор поселиться в новостройках районов, прилегающих к месту расположения пятиэтажек,?– в Кунцево и Можайском. Третий корпус 5-го дома почти весь отселен. А во втором из 160?семей на переезд согласились лишь 60. При этом строители просят отселить в первую очередь жильцов двух крайних подъездов, над которыми будет размещена стрела башенного крана, – таковы требования техники безопасности. С некоторыми семьями нашли компромисс: временно переселили их в квартиры съехавших соседей из других подъездов.
Но как быть с пенсионерами, которые "вросли" в свой микрорайон и не хотят его покидать? Например, с семьей ветерана Великой Отечественной, который проживает в двухкомнатной квартире. Этот человек 40?лет назад потерял зрение, но за долгие годы научился ориентироваться на улицах родного района Фили-Давыдково. Знает, как дойти до поликлиники и ближайшей аптеки. Его жена выиграла дело в суде, чтобы при переселении остаться в знакомом мужу микрорайоне. Но за два года ситуация со строительством так и не сдвинулась с мертвой точки. Переезжать супруги в другой район отказываются.
На прием к главному жилищнику округа супруга ветерана пришла со своей представительницей, которая помогала защищаться в суде.
– Мы подумали и решили переехать в новостройку на улицу Тарутинская, – сообщила пожилая женщина. – Ведь туда переселяют из пятиэтажек?
– Да, переселяют. Но этот дом предназначен для жителей сносимых строений по улице Герасима Курина. Сами понимаете, квартир на всех в нем не хватит. Предлагаю этот вопрос вынести на общественную жилищную комиссию, которую возглавляет заместитель префекта Западного округа Сергей Сущенко. Там окончательно и решим. Действительно, для слепого человека переезжать в другой район неудобно. Будем искать подходящий вариант,?– заключила Елена Владимировна.
В экономное не попадем?
В Можайском районе также идет большой снос пятиэтажек. Но не все довольны квартирами, которые предоставляются взамен хрущевок. В их числе и Виктор Куприянов. Этот человек хорошо известен в спортивной среде. В прошлом – победитель многих спортивных состязаний, директор школы олимпийского резерва. В детстве испытал на себе все ужасы блокады Ленинграда, инвалид. Несколько лет назад ушел на пенсию и посвятил себя заботам о больной супруге.
Кооперативную "двушку", в которой они прожили 45 лет, приобрела еще жена. Поначалу были проблемы с транспортом, но потом и к этому привыкли. Недалеко от дома – лес, пруд, все так мило и хорошо знакомо.
– Недавно дали смотровой ордер на квартиру, в которую нам предлагают переехать. Когда мы туда зашли, то поняли, что это не для нас, – возмущается ветеран. – Окна маленькие, комнаты – крохотули, зато коридор и санузел огромные. Зачем нам такие просторы в подсобных помещениях? Наш шкаф, который я купил еще в 1960-х годах, в новую квартиру и не влезет... Слышал по телевизору призывы строителей, что надо экономнее расходовать жилые "квадраты". Неужели в это экономное жилье мы и попадем? Вот рядом, на улице Беловежской, строят дом совсем другой серии, где комнаты приличных размеров. Мы там хотим поселиться!
В паузах бывший боксер показывал свои спортивные дипломы, награды, фотографии прошлых лет. Среди них немало благодарностей, в том числе от руководителей страны. Понять заслуженного человека, конечно, можно. По словам Елены Владимировны, которая внимательно выслушала посетителя, многие переселенцы недовольны планировками квартир в новостройках.
– Новый дом по улице Беловежской будет сдан в лучшем случае в декабре, – рассуждает жилищник. – Но можно и подождать. Главное, чтобы до сноса в пятиэтажке вы не остались одни. Ведь переселение дома началось еще в прошлом году. Предлагаю рассмотреть и другие адреса для переезда. К примеру, в районе Кунцево сдан дом, где планировка вам явно понравится. Там комнаты большие, да и метро ближе, инфраструктура хорошая.
– Мы-то привыкли к своей поликлинике, где все врачи нас знают, – говорит ветеран.
– А вы все-таки возьмите смотровой и побывайте в этой квартире. Изучите район. К дому там близко и поликлиника, и магазины. Кто знает, может быть, приглянется, и новоселье вскоре встретите. Не понравится – ждите, когда сдадут дом по улице Беловежской.
– Спасибо, что выслушали. Хорошо, мы обязательно с женой сходим и посмотрим...
Приятно вспомнить
Приемные часы пролетели незаметно. Когда за последним посетителем закрылась дверь, мы спросили начальника жилищного управления об эффективности такого общения с жителями. – Многие заявители, приходящие на прием, люди старой советской закваски, – сказала Елена Рылатко. – Поэтому для них важно поговорить с руководителем того или иного учреждения. Не так давно ко мне приходил на прием ветеран войны. До этого он побывал у нашего инспектора, но не поверил его словам. Пришел убедиться, что я скажу то же самое.
Хотя непосредственное общение с населением она считает очень полезным в профессиональном плане. Это своего рода и контроль над специалистами жилищного управления. Если раньше большая часть посетителей с удивлением раскрывала глаза, когда речь заходила о возмездных программах, то сегодня такого нет. Все владеют информацией в полном объеме. Даже если у инспекторов не хватает времени рассказывать все подробно, то очередникам предлагаются брошюры с четким разъяснением различий в программах.
– А вообще, когда закрываешь то или иное учетное дело, подписываешь документ на предоставление квартиры, приятно вспомнить, что именно эти люди были на приеме. Получается, что работая с документами, видишь не только бумагу, а конкретные лица москвичей,?– поделилась Елена Владимировна.
Вот такое неожиданное признание. (Квартирный ряд 16.04.10)
Премьер требует снижения цен. "Квартирный ряд". №12 2010
Разбираясь с положением дел на рынке строительства жилья, Владимир Путин был поражен тем, что изменение принципов ценообразования, которое должно было привести к удешевлению строительства, напротив, привело к удорожанию, – строительные работы в России стали дороже, чем в Европе. Хотя зарплаты строителей у нас куда ниже, да и стройматериалы и электроэнергия дешевле.
Первая голова полетела
В Национальном объединении проектировщиков подтверждают: завышение стоимости строительного проекта – самое обычное дело. Окончательная цена проекта может быть выше первоначальной и на несколько десятков процентов, и в полтора-два раза.
Напомним, в прошлом выпуске "КР" опубликовал информацию о проведенном премьер-министром совещании по проблемам контроля и оптимизации предоставления госуслуг в сфере строительства, где глава правительства пообещал увольнять чиновников, виновных в таком удорожаниии.
От обещаний Владимир Владимирович тут же перешел к действию: зам. министра регионального развития РФ Сергей Круглик был освобожден от занимаемой должности. В Минрегионразвития именно он курировал строительство. Впрочем, всем понятно, что лишь сменой даже такой ключевой фигуры ситуацию поправить вряд ли не удастся, требуются кардинальные перемены в самой сфере жилищного строительства. "Отставками, наказаниями всех проблем не решить, уволишь одних, придут другие, – считает президент Российского союза строителей Владимир Яковлев (экс-министр регионального развития РФ). – Многие вопросы положения дел в стройкомплексе, которые сегодня рассматриваются на самом высоком уровне, поднимались этим министерством еще пять лет назад. Плохо, что много времени тратится на то, чтобы доказать важность тех или иных проблем. Нужно решать их комплексно – снижение административных барьеров, вопросы техрегулирования, совершенствование проведения тендеров".
Как обещает министр регионального развития Виктор Басаргин, именно этими задачами в ближайшее время и будет заниматься его министерство.
Чтобы взять ценовую ситуацию под контроль, министр готов вернуть главных инженеров проектов на стройку. Курируя строительство от начала и до конца, они станут отвечать за вносимые в проект изменения, в том числе и такие, что влияют на стоимость. Сегодня этим практически бесконтрольно занимаются сами подрядчики.
Однако на ценообразование влияет и масса других факторов: например интересы чиновников при выделении земель. Сюда же можно подверстать и сложности с монополистами, без которых невозможно подключиться к теплу, провести газ и электроэнергию.
Живучая гидра коррупции
Как считает экс-министр Яковлев, важнейшей причиной удорожания строительства является "коррупционная составляющая". С этой "составляющей" ему не удалось справиться пять лет назад. Нынешнему министру, похоже, это тоже не удается.
"Строительный бизнес в России, особенно все, что касается получения прав на землю и разрешений на строительство, очень коррумпирован, – посетовала вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко. – Поэтому прибыль строителя зависит от неформальных отношений инвесторов и местной власти и может отличаться у разных инвесторов даже в пределах одного города. У кого-то она на уровне европейских 15–20%, у кого-то достигает и 100–200%".
Премьер-министру РФ об этой ситуации известно: "Складывается впечатление, что сегодня от строителей в первую очередь требуется умение "договариваться" с властями, а само строительство – дело уже второстепенное", – недовольно заметил Путин, пообещав "в самое ближайшее время поручить органам прокуратуры разобраться".
Что "разберутся", верится с трудом. Уж кто только с ней, коррупцией, не разбирался, а она только растет и крепнет.
И все же, как считают эксперты, ситуация вовсе не безнадежна, цены на жилищном рынке снизить вполне возможно, и помощь государства в этом будет весьма кстати. Однако уповают профессионалы рынка отнюдь не только на карающий меч, но и на позитивную поддержку.
Что делать?
Эксперты активно обсуждают, можно ли снизить себестоимость строящегося жилья в Москве до 450–500 долларов за один кв. метр? Должно ли государство вмешаться в сложившуюся ситуацию с ценами на рынке, и если да, то каким образом?
"Государственное регулирование цен на жилье и запреты на перепродажу – не самый лучший выход из сложившейся ситуации, – говорит член Комитета по бюджету и налогам ГД РФ, президент Международного ипотечного клуба Александр Коган. – Что касается цен на жилье, то надо устранять реальные причины высокой себестоимости строительства. Прежде всего необходимо больше строить".
По его мнению, объемы строительства не могут удовлетворить существующий спрос, отсюда и закономерный рост цен. Важно, чтобы темпы строительства опережали платежеспособный спрос на квадратные метры. Значит, нужно существенно больше запланированного "разгонять" строительный рынок. Для этого необходимо внедрять новые, наукоемкие технологии, детально изучать качество спроса и строить комфортное, надежное, но экономичное жилье.
Ждем перемен
"Можно ли что-то изменить? Я думаю, можно, если захотим, – сказал президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. ?– Например, в Казахстане на сегодня себестоимость строительства установлена административным порядком – 350 долларов, но там я как застройщик не плачу за подключение ни копейки. Не плачу даже за землю, если строю по республиканской программе!
В моем понимании, должны быть какие-то правила взаимоотношения государства с бизнесом. Почему мы говорим, что на рынке цемента у нас господствует один монополист? С ведома государства прошла перекупка всех цементных заводов, и мы знаем, что "Евроцемент" диктует свои позиции. То же касается металла и всего остального. Думаю, для решения многих вопросов некоторые стройматериалы нужно объявить стратегическими; по ним государство будет определять ценовую политику и давать разрешение на их поступление на рынок только после реализации национальной программы.
Что же касается национального проекта по доступному жилью, то, по-моему, площадки под застройку для его осуществления должны быть бесплатными с обеспечением подключения электроэнергии, газа, воды, канализации. Себестоимость строительства при соблюдении этих условий уменьшится существенно. Сегодня же опять нашли крайнего – строителя, якобы виноватого в коллизиях рынка недвижимости (С. Круглика. – Ред.). А соберите нас, строителей, всех вместе и спросите, что мы можем сделать для того, чтобы себестоимость жилья была 450–500 долларов за квадратный метр".
Примерно в таком же свете видит помощь государства и Ирина Радченко: "Что касается государства, то для решения жилищной проблемы оно должно не только декларировать лозунги типа "Каждой семье к 2000 году по отдельной квартире" и объявлять о национальных проектах, а активно участвовать в освоении новых территорий под застройку и оснащать их инженерной инфраструктурой. Возрождение строительного комплекса, включающее в себя и внедрение новых современных технологий строительства, и подготовку квалифицированных кадров, и создание индустриальной базы по производству дешевых и качественных материалов и т. д. без участия государства невозможно".
Советы правительству
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев советует премьер-министру РФ Владимиру Путину "разрабатывая меры, способные повлиять на снижение цен на жилье, направить усилия не на уменьшение себестоимости строительства, а прежде всего на упрощение доступа к земельным участкам и кардинальное сокращение процедур и процесса согласований по возведению недвижимости на этих территориях".
К. Апрелев приводит такой пример: в 2000?году строили немного меньше, чем сейчас, а цены на первичном рынке были в среднем 500 долларов за кв. метр. "Сравнение с сегодняшним днем вызывает много вопросов. Один из них: как за шесть лет себестоимость строительства могла увеличиться практически в восемь раз? Это просто невозможно",?– аргументирует он. Естественно, считает Апрелев, рост цен на жилье обусловлен прежде всего недостаточностью предложения.
Генеральный директор ЗАО "Пересвет-Инвест" Олег Пронин более категоричен, заявляя, что "в данный момент снизить себестоимость строительства не представляется возможным, что бы об этом ни говорили с высоких трибун". Первоочередные задачи, над решением которых правительству уже сейчас следует начать работать, – это ускорение прохождения строительной документации и подготовки земельных участков для возведения жилых домов, советует он. (Квартирный ряд 16.04.10)
В любой ситуации есть вариант. "Квартирный ряд". №13 2010
"Жилищные программы 2010 года в Северо-Восточном округе Москвы"?– разговор на эту тему состоялся на сайте "КР". Эта была первая встреча наших читателей с новым начальником Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в СВАО Игорем Шабалдиным. Назначение он получил в феврале, до этого работал заместителем начальника жилищного управления в Южном округе. Желаем успехов Игорю Николаевичу. А теперь ответы на вопросы.
Что предложат первым?
Мы являемся очередниками СВАО с 1988 года. Нам не предлагалось еще ни одного варианта. Почему?
Наталья Викторовна
– В программу обеспечения жильем 2010 года включено 1285 семей очередников, судя по году постановки на учет, вы попадаете в их число. Жилые помещения из фонда города будут предоставляться в порядке очередности по мере поступления площади на распределение.
Для ускорения решения жилищного вопроса вы можете воспользоваться субсидией для покупки квартиры на рынке недвижимости, в том числе и на территории округа. Либо приобрести площадь в рамках городских жилищных программ с понижающим коэффициентом 0,3 в районах массовой застройки. К примеру, стоимость одного квадратного метра по возмездным программам в подмосковном Чехове для вашей семьи будет составлять ориентировочно около 5000 рублей. В то время как рыночная цена "квадрата" в новостройках этого города – от 100?000 рублей.
Наша семья (я, жена, сын 20 лет и дочь 18 лет) проживает в комнате 17,2?кв. м в коммунальной квартире. Как участник боевых действий в Афганистане стою на очереди с августа 1991 года. Можем ли мы рассчитывать на улучшение жилищных условий в этом году?
Сергей Олегович
– Если ваша семья принята на учет в 1991-м по льготной категории, то она попадает в списки на предоставление жилой площади в 2010 году. По мере поступления площади на распределение вы получите предложения.
На волне переселения
Как осуществляется программа сноса пятиэтажных, ветхих жилых домов на территории СВАО, в частности в районе Южное Медведково?
Алексей Николаевич
– По постановлению правительства Москвы от 6.07.1999 № 608 "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года" подлежало отселению и сносу в Северо-Восточном округе 264?дома, из них 76 – в Южном Медведкове. Из-за кризиса программа переселения была продлена до 2012?года. В районе осталось снести 38 пятиэтажек. В первом полугодии 2010 года запланирован к отселению дом по Ясному проезду, 8, корп. 2.
Живу на проезде Русанова, 11, корп. 1. Наш четвертый подъезд частично расселили, куда поедут оставшиеся семьи?
Алексей
– Ехать вам далеко не придется. Жителей дома 11, корп. 1 и 2 планируют отселить в корпус 60 по проезду Русанова. Строительство нового корпуса должно начаться в этом году.
Когда начнут расселять дом по улице Грекова, 18, корп. 1? Что могут предложить жильцам трехкомнатных квартир?
Екатерина
– В график оформления документов по отселению жителей в первом полугодии 2010 года ваш дом включен. И работа уже ведется. В частности, выдаются смотровые талоны на трехкомнатные квартиры в районе Северное Медведково.
Долго ли ждать сноса нашей пятиэтажки на Отрадном проезде, 2а?
Нина Олеговна
– Также о судьбе домов 4 и 10 по Отрадному проезду спрашивали Галина Викторовна и Надежда Левадная. Все эти строения подлежат сносу в соответствии с распоряжением правительства Москвы от 28.08.2008 №?1966-РП "О реализации второго этапа комплексной реконструкции микрорайона 5-5АБ района Отрадное и внесении изменений в распоряжение правительства Москвы от 18 июня 2003 г. №?1039". Сроки реконструкции – до 2017 года. В настоящее время рассматривается вопрос о проектировании и строительстве стартового дома по Отрадному проезду, вл. 2/8 для волнового переселения в этом микрорайоне.
Смотровые выдаются
Где предоставляется жилье по соципотеке и купле-продаже с рассрочкой платежа в 2010 году? Будет что-нибудь в Северо-Восточном округе?
Татьяна
– В настоящее время очередникам СВАО предлагается жилая площадь для покупки с использованием ипотечного кредита в районах Южное Бутово (Щербинка) и Некрасовка, а также в Люберцах Московской области. По договору купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры имеются только в Подмосковье – в городах Чехов и Люберцы. На территории округа поступление площади по указанным программам не планируется.
Когда можно будет увидеть квартиры в новых домах, строящихся в Люберцах, по программам "Социальная ипотека" и "Молодой семье – доступное жилье"?
Татьяна Комиссарова
– Для очередников, вставших на учет до 1 марта 2005 года, смотровые талоны по социальной ипотеке уже выдаются. По программе для молодой семьи в Люберцах можно приобрести трехкомнатные квартиры. А "двушки" сейчас есть в Чехове.
Приблизить новоселье
Какая из городских программ позволяет реально приблизить новоселье немолодой семье с четырьмя детьми? Мы очередники 2001 года по общим основаниям, в собственности двухкомнатная квартира 46 кв. м. Ипотека нам не подходит – доход не позволяет. Из Москвы уезжать не хотим, и так долгое время жили по гарнизонам.
Ольга Александровна
– При наличии в семье трех и более несовершеннолетних детей можно воспользоваться 100-процентной субсидией для приобретения или строительства жилья, в том числе и на территории г. Москвы. Для расчета субсидии вы можете обратиться в приемную жилищного управления по месту жительства.
Почему при расчете субсидии в общую площадь квартиры включается балкон? По Жилищному кодексу летние вспомогательные помещения не должны учитываться.
Андрей Иванович
– При рассмотрении вопросов улучшения жилищных условий москвичей применяется понятие "площадь жилого помещения". Она состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, в том числе площади балконов, лоджий, веранд и террас. (Закон города Москвы от 14.06.2006 № 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", ч. 3 ст. 1, ч. 5 ст. 31.)
На очереди с 1994 года, официально не работаю. Могу ли я воспользоваться субсидией или ипотекой, внеся под залог собственность в другом городе?
Светлана Александровна
– Воспользоваться субсидией вы можете, а вот социальной ипотекой – нет, так как не работаете. Это одно из условий данной программы.
Признаются нуждающимися...
У нас муниципальная квартира в пятиэтажке, общая площадь 41 кв. м. В ней прописаны я, двое маленьких детей, муж, который живет в Москве пять лет, и мой брат. Можем ли мы встать на очередь?
Е. Ромашева
– В соответствии с Законом города Москвы № 29 граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если:
– имеют гражданство Российской Федерации;
– проживают в городе Москве по месту жительства в общей сложности не менее 10 лет;
– не совершали за последние пять лет действий, повлекших за собой ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях;
– размер жилого помещения, приходящийся на каждого члена семьи, не превышает учетную норму, то есть 10?кв. м общей площади в отдельных квартирах;
– являются малоимущими.
Учитывая, что ваш муж прописан в Москве менее 10 лет, оснований для постановки на жилищный учет у вас нет.
На семью, состоящую из пяти человек, приходится 51,3 кв. м. У нас есть ветеран тыла, имеет ли он какие либо льготы на дополнительную площадь для постановки на жилищный учет?
Лариса Черкасова
– При рассмотрении вопросов постановки на учет права граждан на дополнительную площадь не учитываются.
Получили квартиру по программе "Молодой семье – доступное жилье". Имеем ли мы право претендовать на какие-либо еще жилищные программы, поскольку наша семья выросла?
Наталья Воронина
– Город улучшает жилищные условия только очередников. Поскольку вы сняты с жилищного учета, воспользоваться городскими программами, к сожалению, уже не сможете.
А пока – в БДД
У меня пятеро детей, квартира однокомнатная, кухня 6 кв. м, балкона нет, санузел совмещенный. Я сижу с грудным ребенком, работает только муж. Наш семейный бюджет не позволяет приобрести лучшее жилье. Мы стоим на очереди с 2003 года. Как нам быть?
Надежда
– В любой ситуации есть вариант. В целях временного улучшения жилищных условий вы можете воспользоваться получением квартиры в бездотационном доме, сейчас имеется площадь в г. Подольске. Для этого вам необходимо обратиться Управление жилищной политики и жилищного фонда в СВАО: ул. Руставели, 12а, стр. 1. Телефон для справок: 619-21-06. (Квартирный ряд 16.04.10)
Почти на равных. "Квартирный ряд". №13 2010
Покупатель вдруг обнаружил, что сейчас уже непросто купить недорогую квартиру в объектах высокой стадии готовности. Это значит, что падение спроса на столичном рынке новостроек заканчивается. Вопреки прогнозам скептиков.
Дисконт сошел на нет
Если еще год назад можно было приобретать квартиры с дисконтом, получать программы беспроцентной рассрочки и ожидать другие преференции от застройщика, то сейчас рынок столичного жилья полностью сбалансирован. Покупатели, откладывавшие покупку в надежде дождаться ценового дна и богатого выбора, промахнулись: дно пройдено, цены растут, а широкого ассортимента предложений больше нет.
Уже летом-осенью 2009 года выгодно расположенные объекты в высокой стадии готовности стали пользоваться повышенным интересом покупателей. Активизировались и перекупщики, выбирающие, как правило, самые ликвидные одно-двухкомнатные квартиры в быстровозводимых панельных домах экономкласса. Происходит вымывание качественных квартир в минимальной ценовой категории эконом- и комфорт-классов, небольшого метража, расположенных в пешеходной доступности от метро. С наступлением 2010-го эта тенденция только усилилась, и так будет как минимум до конца года. Новые объекты многоэтажной застройки находятся пока в лучшем случае на стадии котлована и будут введены в эксплуатацию только в 2011–2012 годах.
"Сейчас многие наши потенциальные клиенты жалуются, что стало невозможно найти в Москве в новостройке, готовой хотя бы на 70%, однокомнатную квартиру до 4 млн рублей или двухкомнатную до 6 млн рублей, хотя в прошлом году таких вариантов еще было достаточно, – обобщает потребности покупателей Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер". – А со стороны компании мы наблюдаем следующую картину: начиная с мая прошлого года, у нас достаточно ровный график по числу сделок. К примеру, в месяц стабильно продается 20–30 квартир. И это несмотря на регулярную коррекцию цен, которая только во втором полугодии 2009 года проводилась трижды".
"Однушки" в дефиците
Что еще предлагалось на рынке новостроек Москвы в первом квартале 2010 года в нижнем ценовом сегменте? Во многих объектах эконом- и комфорт-классов в высокой стадии готовности "однушки" уже закончились. Это ли не лучшее свидетельство высокого спроса на подобное жилье? Квартиры экономкласса всегда были самыми востребованными, их катастрофически не хватает. С одной стороны, до кризиса экономически нецелесообразно было возводить дешевые новостройки, с другой, – львиная их доля предназначалась для муниципальных нужд: переселения граждан из ветхого жилья и реализации других социальных жилищных программ правительства Москвы. Такое жилье поступало в коммерческую продажу в сильно ограниченном объеме.
Очевидно, что самые доступные новостройки находятся на самой дешевой земле, примыкающей к МКАД или даже за ее пределами.
Недорогую квартиру можно купить в Кожухово. Этот микрорайон новостроек, расположенный за МКАД, относится к ВАО Москвы. Дома здесь уже сданы и заселяются, большая часть квартир – муниципальное жилье. Но и в открытой продаже есть квартиры от подрядчиков, с которыми застройщик рассчитался построенными площадями. "Однушки" площадью около 40 кв. метров предлагают сейчас по цене от 3,6 млн до 4,3 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 85–95 тыс. рублей. Квартиры на продажу – это большей частью одно- и двухкомнатные в домах типовых панельных серий. Район продолжает активно застраиваться, и вскоре здесь появятся еще сотни тысяч квадратных метров жилья.
Из московских районов, что за пределами МКАД, в более выгодной ситуации с транспортной доступностью – Митино, недавно здесь была открыта станция метро. Однако новых строящихся объектов тут сегодня нет, а в уже построенных и сданных госкомиссии новостройках цена "квадрата" – в районе 107–115 тыс. рублей. И с учетом больших метражей конечная стоимость квартиры получается высокой: "однушки" – около 5 млн рублей, "двушки" – от 8,5 млн рублей. Специалисты ГК "Пионер" считают Митино перспективным районом, и в 2011 году здесь начнется строительство нового жилого комплекса комфорт-класса площадью порядка 170 тыс. кв. метров.
Это реклама, а не демпинг
Почему же в рекламных объявлениях на квартиры в новостройках мы видим низкие цены? Зачастую информация банально устарела. Достаточно позвонить в офис продаж, чтобы понять: те квартиры, что, к примеру, продавались в 2009 году в одном известном районе застройки в СВАО Москвы от 70 тыс. рублей за "квадрат", сегодня предлагаются только по переуступке прав от физических лиц, уже от 120 тыс. руб. за квадратный метр.
Невысокая цена может предлагаться в объектах на начальной стадии строительства, завершение которых планируется в лучшем случае в следующем году. Если репутация застройщика хорошая, а сам дом или комплекс находится в удачном месте – квартиры небольших площадей раскупаются молниеносно. Но как правило, через достаточно короткий промежуток времени цены в таких комплексах растут по мере готовности объекта. Такие примеры – и в доме на Алтуфьевском шоссе, и в комплексе на Болотниковской улице, и на объекте в Филях. В новостройке в Северо-Восточном АО столицы сейчас "в объявлении" предлагаются квартиры от 85 тыс. руб./кв. метр. Но в реальности однокомнатных квартир здесь остались единицы – такие на втором этаже и без балкона оцениваются по 110–115 тыс. руб./кв. метр, "двушек" в продаже и вовсе нет, трехкомнатные идут в среднем по 88–93 тыс. руб./кв. метр. Завершение строительства объекта планируется в конце 2010 года.
Об адекватности
Еще одна примета сегодняшнего рынка: многообразие предложений с хорошей ценой при больших метражах. Безусловно, и на такие квартиры найдется свой покупатель: в большинстве случаев здесь улучшенная планировка, или есть возможность для создания таковой. Но итоговая стоимость квартиры получается высокой. По словам Дмитрия Отяковского, люди стали более тщательно относиться к покупке, перестали покупать квартиры как джинсы на распродаже. "В одном из наших проектов было несколько небольших однокомнатных квартир. Мы готовы были продавать их за 4 млн рублей. Перед Новым годом пришел человек. Заключил договор, пошел платить – и пропал. А после новогодних праздников позвонил: простите, успел купить до нового года "однушку" за 3,9 млн у другого застройщика. То есть с разницей в 100 тыс. рублей. Она-то и сыграла решающую роль. Многие потенциальные покупатели очень тщательно отслеживают ситуацию с ценами".
Основные факторы, определяющие популярность объекта, – хорошее местоположение, продуманная планировка, удачное архитектурное решение, качество строительства, наличие развитой инфраструктуры, и при этом – адекватная цена. И среди кажущегося многообразия предложений не так уж и много вариантов жилья, которое отвечало бы вышеперечисленным характеристикам, поскольку отсутствие кредитных средств вынудило ряд строительных и девелоперских компаний приостановить новые и уже реализующиеся проекты эконом- и комфорт-классов. А это в совокупности с высоким спросом в будущем приведет к дефициту предложения.
Первые два месяца 2010 года показали и существенный рост объема продаж на вторичном рынке. Застройщики также ощутили на себе эту тенденцию, и это, безусловно, по ряду сегментов уже привело к уравновешиванию спроса и предложения. (Квартирный ряд 16.04.10)
"Речник" выплывет. "Профиль". № 14 2010
Жители "опального" поселка могут быть признаны собственниками на основании приобретательной давности.
На прошлой неделе пришло первое известие из зала суда в отношении садового товарищества "Речник", после того как в феврале этого года его территорию покинули бульдозеры и судебные приставы. Арбитражный суд Москвы отказал территориальному управлению Росимущества в сносе одноэтажного деревянного строения охраны и правления. Означает ли это, что в судьбе речниковцев наступил переломный момент? Ситуацию в интервью "Профилю" прояснил член созданной по поручениям президента и председателя правительства России межведомственной рабочей группы по урегулированию споров вокруг "Речника" Анатолий КУЧЕРЕНА.
- Анатолий Григорьевич, кто входит в состав межведомственной рабочей группы, каковы ее полномочия?
- Межведомственная рабочая группа достаточно энергично приступила к своей работе. Руководитель группы - министр экономического развития Эльвира Набиуллина. В ее состав входят также первый заместитель Генерального прокурора России, весьма влиятельные представители Росимущества, правительства Москвы, Федеральной регистрационной палаты и других министерств и ведомств. Это означает, что у группы есть самые широкие полномочия по рассмотрению каждого случая индивидуально и принятию взвешенного и полностью законного решения по каждому спору в садовом товариществе "Речник". Именно принятые группой решения в дальнейшем будут выполняться государственными органами. Президент Дмитрий Медведев дал поручение завершить эту работу к 1 июля этого года.
- Каковы юридические перспективы рассматриваемых дел?
- Какого-то общего решения, что делать с десятками накопившихся по "Речнику" споров, нет и быть не может. Дело в том, что каждый спор будет решаться индивидуально, и пока никаких решений еще не принято: материалы только собираются и изучаются. Но этой работой группа занимается очень плотно. Я, собственно, и занят, как юрист, разбором индивидуальных деталей - это моя работа в группе. Вместе с тем я могу предварительно сказать, что все дела будут решены в пользу людей, жителей поселка. Я в этом уверен.
- И все же какие могут быть варианты?
- Юристы высказывают различные мнения относительно того, как наиболее эффективно решить проблему "Речника". С одной стороны, это так называемая дачная амнистия, с другой - срок приобретательной давности и, наконец, - компенсации. Но в любом случае решения будут приниматься индивидуально по каждому участку на основании кропотливого изучения всех документов. В рамках группы я имею совещательное право, то есть могу предлагать или рекомендовать то или иное решение. Но по каждому случаю это будет компромисс разных структур - не случайно у нас представлены все заинтересованные и имеющие отношение к делу стороны. Компромисс должен быть окончательным, а решения - четкими и точно отвечающими законодательству. И всю эту массивную работу нужно завершить за два оставшихся месяца функционирования межведомственной группы, потому что срок продлеваться не будет. Вообще, как я понимаю, главная задача нашей комиссии - дать обществу, гражданам, властям понять, что мы живем не по бульдозерному праву. Страна должна получить четкий сигнал: все решают законность, здравый смысл и совесть.
- Что означает право на приобретательную давность?
- В соответствии со статьей 234 ГК РФ одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт известен со времен римского права, где он получил название usucapio, т.е. приобретение в результате пользования. Согласно этой статье, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Важно, что лицо, владеющее имуществом, как своим собственным, имеет право на защиту против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества или законными владельцами. Кроме того, ко времени владения может быть присоединено все то время, в течение которого имуществом обладал тот, чьим правопреемником это лицо является. Срок приобретательной давности исчисляется с того момента, когда истек срок исковой давности по соответствующим требованиям.
В "Речнике" фактически многие занимали земельные участки на протяжении десятилетий и открыто использовали их, а также использовали строения, как свою собственность. Но по разным причинам, от граждан не зависящим - зачастую в этом виновата правовая неразбериха при смене советского права на нынешнее законодательство, - они не могли официально оформить это имущество в собственность. Более того, истек срок исковой давности, и об этом имеется соответствующее решение суда.
- Кому могут быть выплачены компенсации и в каком размере?
- Компенсации будут выплачиваться всем лицам, в отношении которых будет официально признано, что им был нанесен ущерб. Безусловно, сюда попадают все граждане, чьи строения были снесены. Цифр по компенсациям пока никаких не предлагалось, но в любом случае они должны базироваться на качественных оценках рыночной стоимости имущества. Возможно, будут применяться какие-то коэффициенты. Но на уровне подхода к делу ясно: такие компенсации пострадавшим должны быть. Ведь эти строения не за одну ночь возникли. Они существовали долгое время открыто. Все это время власть все видела и не вмешивалась. Если она допустила какие-то нарушения, смотрела на них сквозь пальцы, значит, фактически она их одобрила, признала их законность. И как получилось, что после долгого молчания местная власть пришла рано утром и решила все снести?
- Но в московской мэрии могут сослаться на то, что давно поднимали эти вопросы в судебном порядке.
- Я был в "Речнике", обходил дворы и понял, что никто со стороны местных властей с людьми на контакт не выходил. Власть должна была прийти к людям, встретиться лично и поговорить напрямую, сделать заявления, найти компромиссы.
Вообще история с "Речником" тем полезна, что всколыхнула некоторые рос-сийские регионы, а также районы Москвы. Она вынесла на поверхность крупные застарелые проблемы, которые замалчивались влас-тями, в результате чего накапливалось напряжение в об-ществе. Но теперь мы получили шанс вернуть все в законное русло. Как член Общественной палаты, глава комиссии по общественному контролю над деятельностью и реформированием правоохранительных орга-нов и судебно-правовой системы, по итогам работы межведомственной группы я буду готовить совместно с моими коллегами предложения по изменению законодательства, чтобы такой правовой беспредел был невозможен в дальнейшем.
- Что это за предложения?
- Пока рано говорить о деталях. Но мы видим, что в стране зачастую не реализуется право граждан на дачную амнистию, и "Речник" - повод решить эту проблему в стране, понять, почему это право не реализуется. Почему чиновник в регистрационной палате может просто не брать документы, просто не принимать гражданина с законным заявлением? Моя позиция: смысл дачной амнистии - дать всеобщее прощение правовым огрехам, тем более что лежащая в их основе неразбериха была создана не гражданами. А на практике органы местного самоуправления не хотят оформлять права собственности, фактически бюрократическими придирками они хоронят государственную программу.
- Не получится так, что федеральной власти придется заняться урегулированием проблем в ручном режиме? Может быть, дело не в несовершенстве законов, а в правоприменительной практике?
- Возможно, придется задействовать самые различные механизмы, ведь "Речник" - это история о том, что маленький человек не может противостоять большой системе, которая препятствует ему в реализации законных прав. Так лучше эту систему отремонтировать или видоизменить. Мы только начали изучать все материалы, а у меня уже волосы дыбом. Оказалось, что несколько домов вообще снесли без судебных решений! То есть в судебных решениях значилось: снести дом на условном участке номер такой-то без определения границ участка. В то время как по всем участкам давно выданы справки БТИ с реальными номерами и четким определением границ, и эти номера совсем другие. Нельзя так вести себя в демократическом государстве! Нельзя пригонять бульдозеры и сносить жилые дома на морозе, пугать мирных, законопослушных жителей!
СПРАВКА
СНОС объявленных вне закона строений в поселке "Речник" на западной окраине Москвы по распоряжению столичной власти начался 21 января 2010 года. Было разобрано более 20 домов. 6 февраля процесс был заморожен до окончания рассле-дования Генпрокуратуры. Претензии предъявлены также к яхт-клубу "Вираж" на Карамышевской набережной, элитному поселку "Остров фантазий", дачному комплексу "Сокол". (Профиль 21.04.10)
Жертвы банкротства. "Компания". № 598 2010
Д
ольщики страдают от "cерых" схем строителей.Банкротство работающих по "серым" схемам строителей не позволяет физлицам не только получить квартиры, но и вернуть свои деньги. Ситуацию пока не удалось решить законодательно, зато к необходимым изменениям может привести анонсированная государством программа поддержки ипотеки.
В начале марта 2010 года российский премьер-министр Владимир Путин посетил урок математики в тюменской школе, где ученики - так совпало - решали задачу о покупке квартиры в кредит. Посмотрев, как несчастные дети пытаются приобрести жилье по ипотеке, глава правительства заявил о запуске госпрограммы по поддержке ипотеки в новостройках. Для этого через ВЭБ будет выделено 250 млрд руб., которые позволят сократить процентную ставку по кредитам до 11%. Эти меры, по мнению властей, должны способствовать росту строительной активности. Однако вскоре после заявления выяснилось, что на рынке новостроек квартиры до сих пор приобретаются зачастую по "серым" схемам, и в случае весьма вероятного кризисного банкротства застройщика физлица могут не получить ничего - в таком случае не спасает даже договор ипотеки. Более того, застройщики не собираются менять и пересматривать правила игры - в основном из-за того, что сами оказались в неудобных законодательных рамках.
ВЕРНУТЬ ЧАСТИЧНО
В последнее время сразу несколько известных компаний оказались или банкротами, или в предбанкротном состоянии. Среди них "Макромир", "Строймонтаж", РТМ, "Моспромстройматериалы" и другие. "В связи с кризисом участились случаи банкротства застройщиков. В середине 2009 года достаточно крупные компании подавали заявки на банкротство. В случае банкротства страдают две стороны: покупатели квартир, которые уже инвестировали свои деньги, и финансовые организации. Юридические лица в данном случае оказываются более защищенными", - рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК "Конти" Сергей Мигунов. По его словам, с физическими лицами ситуация гораздо сложнее. Дело в том, что по закону в момент банкротства у компании есть обязательства, и в первую очередь это обязательства по зарплате сотрудникам, налоговые требования, требования кредиторов-юрлиц и только в последнюю очередь требования физлиц. Например, 29 ноября 2009 г. в Ростове-на-Дону прошел массовый митинг обманутых дольщиков, по данным которых в регионе общее число людей, оставшихся без денег и квартир, достигло почти 4000. Примечательно, что среди различных требований пострадавших было одно, напрямую касающееся банкротства застройщиков. "Мы требуем законодательно закрепить строящиеся дома за дольщиками, оплатившими это строительство, с целью недопущения в случае банкротства застройщика раздела недостроенных домов между кредиторами", - говорилось в документе, составленном соинвесторами.
Согласно закону "О несостоятельности (банкротстве)" дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть получают выплаты после того, как свои деньги вернут банки. Те, кто заключил договор долевого участия по закону № 214-ФЗ, являются залогодержателями земельного участка и самого недостроенного объекта. У дольщиков также есть право продать это заложенное имущество, получив 70% цены. Однако стоимости участка, как нетрудно догадаться, не хватит даже на выплату денег, не то что на покупку эквивалентной квартиры. Все гораздо сложнее, если жилье было приобретено по предварительному договору купли-продажи или через покупку векселя. В первом случае застройщик обещает предоставить квартиру соинвестору, когда дом будет построен, а во втором - обменивает впоследствии квартиру на вексель. Однако если компания была объявлена банкротом, вероятность того, что квартиры будут оформлены в ее собственность, очень низка, а следовательно, застройщик не сможет передать жилье соинвесторам-физлицам. Чаще всего в такой ситуации квартиры должны отойти банкам-кредиторам, которые в свою очередь не признают предварительные договоры купли-продажи или вексельные схемы. Доказательством не будет даже тот факт, что банк выдавал ипотечные кредиты на покупку квартир в этом жилом доме. "Если ваш дом уже введен в эксплуатацию, то, чтобы защитить вашу недвижимость при банкротстве строительной компании, необходимо получить свидетельство о праве собственности на жилье. Сначала нужно признать право собственности в суде, а затем, имея на руках постановление, оформить свидетельство о собственности в Федеральной регистрационной службе", - советует управляющий директор компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Если дом не построен, то положение еще сложнее; максимум, на что может рассчитывать соинвестор, - это возврат денег, да и то в последнюю очередь, после банков. Примером может служить ситуация, сложившаяся вокруг соинвесторов компании "Строймонтаж". В частности, в 2009 г. Служба судебных приставов по заявлению Балтийского банка арестовала 47 квартир в заселенных домах этого застройщика. Всего же банк собирался арестовать более 1700 квартир в разных домах. Аресты были сняты после того, как в ноябре 2009-го в компании был назначен временный управляющий. По словам юриста юридической фирмы "Юков, Хренов и партнеры" Степана Гусака, в случае банкротства застройщика у последнего отсутствуют какие-либо обязательства по передаче объектов недвижимости лицам, внесшим свои денежные средства с целью приобретения квартиры.
"Фактически лицо дает денежные средства в долг застройщику, при этом застройщик обязуется погасить долг не деньгами, а предоставив кредитору квартиру. После завершения строительства дома предполагается, что застройщик погашает вексель, заключает основной договор купли-продажи квартиры. Между тем, приобретая вексель, участник долевого строительства может требовать от застройщика - эмитента векселя только денежные средства, тогда как получение конкретной квартиры не гарантируется", - говорит Степан Гусак. По словам юриста компании "Пересвет - Недвижимость" Оксаны Щеславской, имеет большое значение то, каким образом оформлены платежные документы физического лица, купившего квартиру в новостройке. "К сожалению, бывают ситуации, когда заключенный таким лицом договор вообще не содержит информации о внесенном за квартиру платеже. В таком случае у покупателя квартиры нет никаких шансов доказать свои права на квартиру", - констатирует эксперт.
УЗАКОНЕННОЕ БЕЗЗАКОНИЕ
По данным руководителя аналитического центра GEDAnalytics Александра Пыпина, около 80% квартир в новостройках страны продается не по закону о долевом строительстве. Более того, по мнению эксперта, небольшие застройщики даже чаще проявляют правовую сознательность, чем крупные компании. "Примечательно, что не по долевому закону продаются квартиры даже в проектах с непосредственным участием и поддержкой властей, например московских. Ситуация для строителей во многом вынужденная, так как работа по долевому закону требует наличия определенных документов, которые порой удается получить только к концу строительства. Получается, что застройщик все это время должен финансировать строительство сам или за счет заемных средств", - разъясняет эксперт. По словам Сергея Мигунова, поскольку в законе прописаны достаточно жесткие условия и санкции по отношению к девелоперам, застройщики вынуждены работать по так называемым серым схемам. Более того, до недавнего времени застройщики практически не преследовались властями за использование подобных схем, несмотря на их очевидную нелегальность. Единственным типом игроков, которых государство попыталось привлечь к ответственности, были риелторы. Да и то речь шла о побочном использовании вексельных схем. Так, в июле 2007 года московский арбитраж постановил, что МИАН использовало в своей деятельности так называемую вексельную схему. Более того, по мнению суда, созданные компанией "МИАН" структуры продавали векселя друг другу с дисконтом, а с прибыли не платили налогов. В результате МИАН снизило свое налоговое бремя на 1 млрд руб. Именно последнее обвинение и стало основным, то есть поводом было не само использование вексельной схемы, а ее применение для минимизации налоговых выплат. Это позволило участникам рынка заговорить о том, что вексельная схема практически узаконена. Вслед за этим, в апреле 2009-го, налоговая инспекция обвинила холдинг "Миэль" в использовании "серых" схем. В результате риелторы получили предписание доплатить 200 млн руб. налогов за 2006 год. По мнению чиновников, компания указывала в договорах заниженную стоимость квартир и с нее платила налог на прибыль. Кроме того, в договорах бронирования квартиры и договорах соинвестирования фигурировали разные цены. При этом в "Миэль" объяснили разницу в стоимости динамикой цен на разных стадиях строительства. В результате на этот раз суд встал на сторону риелтора.
Более того, различные схемы покупки квартир практиковались не только в экономклассе, но и в самом верхнем ценовом сегменте. "Подавляющее большинство новостроек на рынке элитного жилья реализуется не по договорам долевого участия, а по предварительным договорам купли-продажи", - отмечает управляющий партнер консалтинговой Greenwich Group Владимир Кузнецов. По словам партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, "самая большая проблема, когда еще задолго до кризиса по той или иной причине, зачастую не связанной с отсутствием финансирования, возникали серьезные проблемы с задержкой строительства". "Предположим, клиент покупал квартиру стоимостью $8000 за кв. м, а дом не строился. Затем через 2 - 3 года, когда закончился срок действия договора или застройщик понял, что дом не будет готов в ближайшей перспективе, покупатель может забрать свои деньги", - рассказывает она. Однако, по ее словам, за эти 2 - 3 года цены могли вырасти в два раза, а застройщик готов выплатить только ту сумму, которую он получил от клиента (в некоторых договорах был предусмотрен штраф в размере 10% годовых).
МЕТОДЫ СПАСЕНИЯ
Ситуация начала меняться, когда правительство решило обратить внимание на рынок новостроек. Московские власти поспешили напомнить, что около полугода назад был создан Моснадзор долевого строительства, который будет следить, чтобы строители работали исключительно по нужному закону. Более того, ведомство планирует проводить проверки строительных компаний. Тех, кто продает квартиры по "серым" схемам, заставят заключить договоры долевого участия. Это удивительно, так как, по данным источников "Ко", именно московские строители лидируют по степени игнорирования закона "О долевом строительстве". Одновременно с этим Президиум Высшего арбитражного суда РФ признал незаконным привлечение денег до государственной регистрации договоров долевого участия, то есть фактически ввел запрет на привлечение средств физических лиц в обход злополучного закона. "Активизация мер по борьбе с теми, кто не работает по № 214-ФЗ, в настоящий момент связана с тем, что на рынке становится все меньше и меньше строек, которые были начаты давно и имеют все документы, оформленные до вступления закона. А насколько борьба будет результативна и эффективна, сейчас сказать тяжело, но думаю, что время покажет", - говорит Сергей Мигунов. Однако пока эти примеры являются только частными инициативами отдельных госорганов, и законодательно так и не удалось закрепить какое-то улучшение положения соинвесторов строительства жилья. Еще в сентябре 2009-го Минэкономразвития подготовило поправки к закону "О несостоятельности (банкротстве)", устанавливающие правила банкротства застройщиков. Согласно этим поправкам, дольщики, оформившие договор на квартиру в обход закона № 214-ФЗ, получат право в случае банкротства застройщика претендовать на квартиру. Для этого в рамках дела о банкротстве суду прямо предписывается признавать, что все варианты продажи квартир, используемые застройщиками для обхода № 214-ФЗ, являются основаниями для возникновения права на жилье. Однако пока законопроект не принят и не заработал.
В сложившейся обстановке у соинвесторов остается несколько возможностей. Во-первых, сократившийся спрос на новостройки побуждает строителей отказываться от "серых" схем. "Кризисная ситуация, когда девелоперы работали в рамках недостаточного спроса, заставила многих иначе взглянуть на этот вопрос. На рынке начали появляться объекты, реализуемые в соответствии с № 214-ФЗ. Также по целому ряду объектов анонсирован в скором времени переход на договоры долевого участия", - отмечает Владимир Кузнецов. Во-вторых, судебная практика может помочь соинвесторам. Так, к примеру, произошло с выплатой "серых" зарплат, которые стали признаваться в суде, если работнику удавалось доказать регулярность получения денег. Точно так же суды могут пойти навстречу покупателям жилья. "В настоящее время в отдельных регионах складывается практика, когда, наоборот, к предварительным договорам купли-продажи квартир применяется закон об участии в долевом строительстве и, соответственно, распространяются все предусмотренные этим законом гарантии", - говорит Оксана Щеславская. Впрочем, среди экспертов есть и скептики. По мнению Степана Гусака, схемы, применяемые многими застройщиками для привлечения средств граждан, не будут кардинально меняться. "Это связано, прежде всего, с тем, что применяемые схемы наиболее выгодны для застройщика, поскольку его обязательства перед третьими лицами существенно ограничиваются", - резюмирует эксперт.