Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва-2001

Диссертация выполнена на кафедре «Экономика строительства и инвестиционный менеджмент» Государственного университета управления.

Научный руководитель - доктор экономических наук,

профессор Серов В.М.

Официальные оппоненты - доктор экономических наук,

профессор Грабовый П.Г.

кандидат экономических наук,

Климова Л.А.

Ведущая организация: - ЦНИИЭУС Госстроя России.

Защита состоится «____» ________________ 2001г. в «____» часов на заседании диссертационного совета _________________ в Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский пр-т, 99, зал заседаний ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан «____» _______________ 2001г.

Ученый секретарь диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор М.И. Воронин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Одной из причин и одновременно следствием глубокого экономического кризиса, переживаемого российской экономикой в последнее десятилетие, являются значительные структурные перекосы в инвестиционной сфере, породившие несовпадение в понимании инвестиционного потенциала страны и его объема. Отождествление инвестиционных ресурсов (ИР) с финансовыми средствами, обеспечивающими инвестиции, имеющее место в современной российской экономической практике, приводит к серьезным ошибкам в инвестиционной политике.

В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность, земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости. Неадекватность же экономической оценки реально используемых ресурсов, прежде всего ставит под сомнение их существование как дееспособных ИР, к каковым их принято относить сообразуясь лишь формальными критериями, угрожая тем самым экономической безопасности страны.

Будучи денежной по своему определению национальная система хозяйства вынуждена опираться на неадекватную своим масштабам и структуре денежно-кредитную систему и эмиссионную структуру, что порождает «острую нехватку кровотока в экономическом организме». В результате мы имеем стратегическую недооценку национального богатства и неверно заложенный фундамент денежной системы, которая не может принять в расчет обеспеченность денежно-кредитной эмиссии реальным богатством страны. Определение «настоящей цены» всех хозяйственных ресурсов, соответствующей стоимости их воспроизводства и величине доходов, которые с их помощью можно реально получать, занимаясь производством, позволили бы значительно усилить позиции российских компаний, заинтересованных в привлечении иностранных инвесторов, обеспечив оценку их собственности в соответствии с международными правилами.

Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области оценки национального богатства страны данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных экономистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки ИР в условиях переходной экономики вообще, и объектов недвижимости и земли в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование методических основ, положений и рекомендаций по оценке стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков как инвестиционного ресурса.

Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:

критический анализ существующих подходов, методов и практики оценки объектов недвижимости;
выявление факторов, влияющих на инвестиционную стоимость (ИС) объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования;
выявление форм проявления фактора времени в инвестиционном процессе и разработка механизма его учета при расчете ИС;
разработка метода оценки стоимости объектов недвижимости как инвестиционного ресурса в зависимости от вариантов оцениваемых прав инвестора, по отношению к рассматриваемой недвижимости, и их возможных сочетаний;
разработка механизма выбора предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения ИС и инвестиционного потенциала данных объектов.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют теория экономической эффективности инвестиций, эффективности функционирования основного капитала, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, фактору времени в экономических явлениях и процессах, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также другие официальные документы и материалы периодической печати в их критическом научном осмыслении. В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Научная новизна диссертационной работы заключается в научном обосновании и разработке метода определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса с учетом ее характера, назначения, возможных вариантов и условий использования в инвестиционном процессе.

На защиту выносятся следующие научные результаты:

классификация факторов и условий, влияющих на ИС объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования в инвестиционном процессе;
метод учета влияния фактора времени при определении стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса;
методические основы и метод определения ИС недвижимости на основе предполагаемого варианта ее использования в инвестиционном процессе и финансового состояния участников этого процесса в зависимости от имеющегося набора прав инвесторов по отношению к оцениваемой недвижимости;
метод выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения их ИС и инвестиционного потенциала;
метод определения долей участия владельцев недвижимости при создании юридических лиц в рамках реализации инвестиционных проектов с ее использованием.

Практическая значимость исследования состоит в том, что предложенные в нем методы и рекомендации направлены на наиболее объективное и обоснованное определение долей участия недвижимостью в инвестиционных проектах как инструмента повышения эффективности инвестиционной деятельности.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на международных научных конференциях, проводившихся в 1999-2000 годах в Государственном университете управления. По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 0,85 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, изложенных на 192 страницах текста; содержит 8 рисунков и схем, 4 таблицы, список использованной литературы из 94 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Под инвестиционными ресурсами (ИР) понимается совокупность прав субъекта предпринимательства в отношении инвестиционных товаров, используемых им в процессе производства для производства товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке. В работе показано, что к ИР необходимо относить не просто материально-технические ресурсы, финансовые средства и нематериальные активы, а права на их использование в инвестиционном процессе. Основным критерием здесь становится возможность потенциального потребителя инвестиционных товаров использовать их для достижения своих целей, которая определяется имеющимся у него набором прав по владению, пользованию и распоряжению этими инвестиционными товарами и степенью пригодности характеристик этих товаров для целей потребителя.

Отсутствие собственных и дороговизна кредитных средств поставили российские предприятия и организации в чрезвычайно тяжелые условия. При настоятельной необходимости в структурной перестройке, развитии производственного аппарата и обновлении продукции они практически полностью лишены ИР для осуществления этих преобразований. Как следует из проведенного в диссертации анализа, наиболее значимым инвестиционным ресурсом у большинства предприятий являются имеющиеся у них права по отношению к используемым ими объектам недвижимости.

Необходимость оптимизации состава ИР большинства хозяйствующих субъектов на основе привлечения внешних инвестиций, в сложившихся к настоящему времени в России экономических условиях переходной экономики, ставит проблему адекватной оценки имеющихся у предприятий ИР.

Проведенный в диссертации анализ традиционно используемых методов оценки стоимости объектов недвижимости и методик, положенных в основу ныне действующих нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, показал, что наряду со значительными трудностями их практического применения в условиях переходной экономики, и прежде всего проблематичностью сбора достоверной информации для проведения оценки, - все они предназначены для определения их рыночной стоимости и, соответственно, не учитывают специфику расчета их инвестиционной стоимости. Именно этот вид стоимости отражает взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции и является высшей ценой, которую может заплатить инвестор за оцениваемую собственность, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность ее использования в осуществляемом инвестиционном проекте.

Для расчета ИС объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода – в части определения затрат на возможную достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его приведения в соответствие потребностям инвестора, и доходного подхода – в части определения текущей стоимости будущей выгоды от использования оцениваемого объекта инвестором. Только подобное сочетание подходов, как показано в диссертации, позволит в полной мере учесть все факторы, влияющие на размер ИС. Их классификация представлена на рисунке 1.

ИС недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного владельца или пользователя недвижимости непосредственно на стадии заключения сделки. Это могут быть темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т.д. Всех их правильнее относить к области психологии, в связи с чем оценка их влияния оставлена за пределами проведенного исследования.

Все объективные факторы, разделены по отношению к объекту оценки на внутренние и внешние исходя из механизма их влияния на последний. Внутренние факторы влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и составом имеющихся прав на нее. Внешние же факторы влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром. Соответственно, и состав внешних факторов, и степень их влияния определяются наличием и силой этих связей.

Вкладывая в реализацию инвестиционного проекта тот или иной объект недвижимого имущества, его владельцы или пользователи становятся, наряду с владельцами денежных средств, технологий, ноу-хау и других ИР, полноправными участниками инвестиционного проекта, имеющими все права в распределении его результатов. А поскольку в нормальной рыночной

Рис. 1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса

экономике распределение результатов инвестиций происходит пропорционально вкладу каждого участника инвестиционного проекта, в основу разработанной в диссертации методики оценки положено равенство, на дату оценки, стоимости всех вкладов участников предполагаемого к реализации инвестиционного проекта (которые являются по своей сути первоначальными затратами по проекту) и будущими чистыми доходами от этого инвестиционного проекта (которые и будут распределяться между участниками проекта согласно их доле в первоначальных инвестициях).

И = ЧД , (1)

где И – сумма всех инвестиций (включая недвижимость) в инвестиционный проект, для определения участия в котором оценивается данная недвижимость;

ЧД – поток чистого дохода от инвестиционного проекта, который подлежит распределению между его участниками согласно их долям участия в проекте.

Подобное равенство обеспечивает возврат участникам проекта инвестированных в его реализацию ресурсов и, следовательно, позволяет выделить из него (равенства) максимально возможную цену участия оцениваемой недвижимостью в рассматриваемом проекте, основываясь на следующей формуле:

И = С_инв + И_рек + И_бп , (2)

где С_инв – ИС недвижимости, которую предстоит оценить;

И_рек – инвестиции в реконструкцию оцениваемой недвижимости для придания ей необходимых для реализации инвестиционного проекта потребительских свойств;

И_бп – инвестиции, предусмотренные по бизнес-плану инвестиционного проекта без учета затрат на недвижимость (инвестиции в активную часть основных фондов, в оборотные средства, в нематериальные активы).

Величина потока доходов от инвестиционного проекта, который подлежит распределению между его участниками (ЧД), определяется:

параметрами самого проекта, определенными в его бизнес-плане, через объем продаж, себестоимость продукции (услуг) без учета затрат связанных с недвижимостью, режим налогообложения (налоги с продаж, налоги с оборота, налоги с фонда заработной платы, налог на прибыль);

характеристиками участвующей в проекте недвижимости, через вклад затрат связанных с недвижимостью в себестоимость продукции (затраты на отопление, освещение, водоснабжение, канализирование, а также амортизационные отчисления по объектам недвижимости и капитальным вложениям в них) и режим налогообложения (земельный налог, налог на имущество, налог на прибыль);

оцениваемым набором прав по отношению к недвижимости в соответствии с вариантами, изображенными рисунке 2. Дело в том, что каждая из рассмотренных в диссертации форм обладания имуществом предполагает определенный набор прав и обязанностей владельца по отношению к данному имуществу, каждое из которых, в свою очередь, влечет за собой определенные доходы и расходы. Их соотношение, и его зависимость от той или иной формы обладания имуществом, исходя из условий необходимости и достаточности для данного конкретного инвестора, оказывает непосредственное влияние на размер потока доходов.

Ввиду того, что инвестиции, указанные в формуле (1) в реальной жизни не производятся одномоментно, и, кроме того, одномоментным не является получение дохода на эти инвестиции, то необходим учет влияния «фактора времени» при оценке стоимости всех инвестиционных ресурсов.

Основными формами проявления «фактора времени» в инвестиционной деятельности являются:

не равноценность одинаковых величин затрат (эффекта), вкладываемых (получаемых) в различные периоды времени, которая учитывается путем применения в расчетах дисконтирования;
разрыв во времени между произведением затрат и получением эффекта от них, учитываемый путем расчета и учета лагов.

В этой связи в диссертации дисконтирование будущего потока доходов от инвестиционного проекта к дате оценки ИС рекомендуется производить по ставке, рассчитываемой по формуле:

Е = _z₌₁^Q^-хЦК_z * И_z / И_бп , (3)

где ЦК_z – цена капитала z-ого инвестора, вкладываемого им в инвестиционный проект;

Blog

Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса

Содержание

КУЛИКОВ Алексей Сергеевич

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА