Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса

Вид материала

Диссертация

Содержание Рис. 2. Варианты оцениваемых прав инвестора и их возможных сочетаний по отношению к недвижимости Т – длительность эксплуатационной фазы проекта (срок проекта); Е

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
• Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Пояснительная записка к справке о стоимости чистых активов паевого инвестиционного, 101.35kb.
• Правила определения стоимости активов и величины обязательств, подлежащих исполнению, 58.04kb.
• 1. Оценка и прогнозирование инвестиционного рынка Понятие инвестиционного рынка. Сегменты, 240.89kb.
• План проспект новой книги, 114.81kb.
• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.

объекты недвижимости

земельная недвижимость строительная недвижимость прочие объекты недвижимости неурбанизированные территории урбанизированные территории нежилой фонд жилой фонд земельные участки строительная недвижимость Виды объектов недвижимости

В безвозмездное пользование собственность аренда оперативное управление хозяйственное ведение пожизненное наследуемое владение доверительное управление иды прав по отношению к объектам недвижимости

Исследуемые варианты сочетания прав на объекты недвижимости

Рис. 2. Варианты оцениваемых прав инвестора и их возможных сочетаний по отношению к недвижимости

И_z – размер инвестиций z-ого инвестора в инвестиционный проект (если инвестиции производятся в вещественной форме, то имеется в виду их денежная оценка);

И_бп – общий размер инвестиций по бизнес-плану инвестиционного проекта без учета оцениваемой недвижимости;

(Q-х) – общее количество участников инвестиционного проекта без учета инвесторов, вкладывающих недвижимость;

х – количество инвесторов, участвующих в проекте недвижимостью.

При этом для каждого из инвесторов проекта, кроме участвующих недвижимостью, расчет цены капитала (ЦК_z) производится по следующему принципу:

ЦК_z = d_е * i_e + d_k * i_k , (4)

где d_е – доля собственных средств в капитале соответствующего участника проекта;

i_e – стоимость привлечения акционерного капитала;

d_k – доля заемных средств в капитале соответствующего участника проекта;

i_k – стоимость привлечения заемных средств.

Период времени, за который оцениваются доходы от инвестиционного проекта и, соответственно производится их дисконтирование, определяется сроком в течение которого организованный посредством реализации инвестиционного проекта бизнес не потребует инвестиций. Этот срок может быть определен как минимальный из сроков службы участвующих в проекте основных фондов, нематериальных активов или минимальной из длин жизненных циклов выпускаемых продуктов.

Т = min  ОФ_n ; НМА_m ; ПД_k , (5)

где ОФ_n – n-ый из участвующих в проекте основных фондов (n – общее количество участвующих в проекте основных фондов;

НМА_m – m-ый из участвующих в проекте нематериальных активов (m – общее количество участвующих в проекте нематериальных активов);

ПД_k – длинна жизненного цикла k-ого из выпускаемых согласно бизнес-плану инвестиционного проекта продуктов.

Данная формула напрямую следует из того, что весь чистый доход от проекта распределяется между его участниками. Следовательно, реинвестирование доходов в рамках проекта производиться не может и любые инвестиции на стадии эксплуатации могут производиться лишь непосредственно участниками проекта, что по своей сути уже будет началом нового инвестиционного проекта.

Для учета разрыва во времени между произведением затрат и получением эффекта от них необходимо производить расчет экономического лага отдачи инвестиционного проекта с целью учета экономического эффекта от сокращения срока осуществления инвестиционного проекта в связи с использованием готовой (или почти готовой недвижимости). Он возникает вследствие:

• дополнительного выпуска хозяйствующим субъектом продукции за период сокращения лага;
  
• увеличения срока использования «премиальных наценок» за быстрое использование достижений научно-технического прогресса на производстве в условиях все более возрастающей роли морального износа;
  
• снижения налогооблагаемой базы инвестора и, следовательно, экономии на налогах за счет возможности начисления амортизации на объект оценки уже во время проведения реконструкции или ремонта;
  
• снижения уровня риска по инвестиционному проекту, а следовательно высвобождения средств, резервируемых на компенсацию возможных потерь.
  

На величину данного лага по инвестиционному проекту, а точнее его сокращения по сравнению с возможной продолжительностью в случае, например, нового строительства, самое непосредственное влияние оказывают характеристики оцениваемого объекта недвижимости и степень пригодности (а следовательно и ценности) для инвестиционного проекта.

С учетом «фактора времени» формула расчета ИС принимает следующий вид:

С_инв = ^T+t_j=t+1 ЧД_j / (1+E)^j – И_рек – И_бп , (6)

где ЧД_j - поток чистого дохода от инвестиционного проекта, который подлежит распределению между его участниками согласно их долям участия в проекте в j-ом временном интервале реализации инвестиционного проекта с учетом имеющегося набора прав на недвижимость;

Т – длительность эксплуатационной фазы проекта (срок проекта);

Е – ставка дисконта;

t – экономический лаг отдачи инвестиционного проекта.

В соответствии с особенностями формирования потока доходов от инвестиционного проекта в зависимости от набора оцениваемых прав по отношению к недвижимости могут быть различные варианты формулы расчета ИС недвижимости.

ИС права собственности на нежилой объект строительной недвижимости и земельный участок под ним может быть определена по формуле:

С¹_инв = [ ^T+t_j=t+1 (B_j - P^бп_j - Р_i^недв1) (1-%_нп) / (1+E)^j - К_нзем – К_ним - К_ам - - И_рек - И_бп ] / К_возвр , (7)

где В_j – чистая (без учета налогов с оборота) выручка от реализации проекта, полученная в j-ом временном интервале реализации проекта;

P^бп_j – поток производственных расходов по реализации инвестиционного проекта в j-ом временном интервале его реализации, определяемый из исходного бизнес-плана инвестиционного проекта (без учета земельного налога и налога на имущество);

Р_j^недв.1 – поток производственных расходов по реализации инвестиционного проекта в j-ом временном интервале реализации проекта, связанный с правом собственности на оцениваемый объект недвижимости, рассчитываемый по формуле:

Р_j^недв.1 = ЗМ_недв^соб_j + (ЗПР_недв^соб_j – КР_j), (8)

где ЗМ_недв^соб_j – дополнительные материальные затраты, связанные непосредственно с оцениваемой недвижимостью, возникающие вследствие использования именно данного объекта и не учтенные в первичном бизнес-плане, которые должны быть произведены в j-ом временном интервале реализации проекта, при условии обладания недвижимостью на праве собственности;

ЗПР_недв^соб_j – дополнительные прочие затраты, связанные непосредственно с оцениваемой недвижимостью и не учтенные в первичном бизнес-плане, которые должны быть произведены в j-ом временном интервале реализации проекта, при условии обладания недвижимостью на праве собственности;

КР_j – стоимостная оценка возможности ипотечного кредитования, рассчитываемая по формуле:

КР_j =  * 0,7 * З_с * _ /100 , (9)

где  - вероятность использования ипотечного кредитования при реализации инвестиционного проекта (определяется суммарной величиной риска по проекту);

З_с – залоговая стоимость оцениваемой недвижимости;

0,7 – коэффициент, показывающий максимально возможную сумму выдаваемого ипотечного кредита в зависимости от залоговой стоимости недвижимости;

_ - средняя по рынку разница в процентных ставках между ипотечными кредитами и кредитами без обеспечения (косвенно может быть определена как ставка по страхованию кредитных рисков страховыми компаниями, ибо теоретически банк может застраховать риск невозврата кредита, приравняв его тем самым к обеспеченному залогом недвижимости кредиту);

%_нп – ставка налога на прибыль;

К_нзем – корректировка потока доходов от инвестиционного проекта на платежи по земельному налогу, определяемая по формуле:

К_нзем = ^T+t_j=t+1 Н_{зем j}* (1- %_нп) , (10)

где Н_{зем j} – платежи по земельному налогу в j-ом временном интервале реализации инвестиционного проекта.

К_ним – корректировка потока доходов от инвестиционного проекта на платежи по налогу на имущество, определяемая по формуле:

К_ним = %_ним * ( 1-%_нп) * [ ^T+t_j=t+1 1/ (1+Е)^j* (И_рек + И_бп – ИСК_ним) - -^T+t_j=t+1  А_j^об + А_j^нма + (И_рек / Т ^рек_сл)  / (1+Е)^j, (11)

где ИСК_ним – исключения по налогу на имущество, принимаемые в соответствии с Законом РФ “О налоге на имущество предприятий”. Данный Закон определяет состав имущества организации или предприятия на балансовую стоимость которого уменьшается его стоимость, исчисленная для целей налогообложения;

А_j^об - начисляемая сумма амортизации по активной части основных фондов в j-ом временном интервале реализации проекта;

А_j^нма - начисляемая сумма амортизации по нематериальным активам в j-ом временном интервале реализации проекта;

Т ^рек_сл – срок амортизации капитальных вложений в оцениваемый объект недвижимости;

%_ним – ставка налога на имущество;

К_ам – корректировка потока доходов от инвестиционного проекта, учитывающая влияние амортизационных отчислений, рассчитываемая по формуле:

К_ам = 2*%_нп*[ ^T+t_j=t+1 (А_j^об + А_j^нма + (И_рек / Т ^рек_сл)_j )/ (1+Е)^j] , (12)