Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса
| Вид материала | Диссертация |
| ЗАО «Токем» Оао «доз» ЗАО «Европласт» |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
- Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Пояснительная записка к справке о стоимости чистых активов паевого инвестиционного, 101.35kb.
- Правила определения стоимости активов и величины обязательств, подлежащих исполнению, 58.04kb.
- 1. Оценка и прогнозирование инвестиционного рынка Понятие инвестиционного рынка. Сегменты, 240.89kb.
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
Квозвр – коэффициент возврата, учитывающий влияние инвестиционной стоимости на размер возвратных сумм, образующихся вследствие амортизационных отчислений, и влияние инвестиционной стоимости на размер платежей по налогу на имущество, рассчитываемый по формуле:
Квозвр = 1 + %ним*(1-%нп)* T+tj=t+1 (1 - j / Тсл) / (1+Е)j - 2*%нп*Т/Тсл* *T+tj=t+1 1/ (1+Е)j, (13)
где Тсл – нормативный срок службы оцениваемого объекта недвижимости.
В диссертации приведены формулы и для других вариантов возможных сочетаний прав инвестора по отношению к объектам недвижимости в соответствии с рисунком 2. Алгоритм проведения оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса представлен на рисунке 3.
Исходными данными для определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса являются:
- Предварительный (без учета используемой недвижимости) бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы: описание будущего предприятия; описание производимых товаров и услуг; анализ рынка и план маркетинга; план производства; организационный план; оценка рисков; финансовый план.
- Проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости.
- Финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов-участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них.
Предложенные выше методы расчета стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса являются также и основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости в инвестиционных проектах из имеющихся альтернатив. Математическая модель такого выбора имеет следующий вид:
Р
ис. 3. Алгоритм проведения оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса
Rr=1 Rf=1 Сrf * Хrf max,Rr=1 Хrf = 1; Rf=1 Хrf = 1; Хrf * (1 - Хrf) = 0, (14)
где r – номер объекта недвижимости, предполагаемого к использованию в инвестиционных проектах;
f – номер инвестиционного проекта, предполагаемого к реализации с использованием одного из оцениваемых объектов недвижимости;
Сrf – инвестиционная стоимость использования r-ого объекта недвижимости в f-ом инвестиционном проекте;
Хrf – неизвестная величина равная 0, если r – ый объект недвижимости не используется в f – ом инвестиционном проекте, и равная 1, если r – ый объект недвижимости используется в f – ом инвестиционном проекте.
Задача решается методами нелинейного программирования.
Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась ИС этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.
Основное направление практического применения предложенного методического подхода видится автору в определении на основе расчета ИС размера долей участия недвижимостью при создании юридических лиц с целью осуществления инвестиционных проектов.
В диссертации подобный расчет выполнен для двух зданий и земельного участка под ними, предполагаемых к внесению в уставный капитал ЗАО «Токемпластик» – предприятия по производству ПЭТФ-гранулята в г. Кемерово. Данный расчет показал, что в случае применения традиционных методов оценки стоимости недвижимости доля инвестора, вносящего недвижимость, в уставном капитале создаваемого предприятия была бы существенно занижена ( 2% вместо возможных 35,1%). Техника проведения и результаты данного расчета представлены в таблицах 1-3.
Таблица 1
Состав акционеров и их вкладов в уставный капитал проектируемого ЗАО «Токемпластик»
| Состав акционеров ЗАО «Токемпластик» | Цена капитала инвестора, % годовых | Состав вклада акционера | Доля акционера в уставном капитале общества, % | Стоимостная оценка вклада, тыс. руб. |
| ЗАО «Токем» | 26,46 | Подготовка к эксплуатации производственных помещений (ремонт и реконструкция) за счет собственных средств. | 1,6 | 5 701 |
| ОАО «ДОЗ» | ----- | Не используемые в настоящее время самим акционером производственные помещения (цех по производству древесно-волокнистых плит, состоящий из:
| 35,1 | 126 157 |
| ЗАО «Европласт» | 19,24 | Инвестиции в оборотные средства общества | 10,8 | 38 760 |
| Корпорация «Daewoo» | 15,0 | Инвестиции в приобретение технологического оборудования (оплата приобретения технологической линии у «TTE International Inc.» и затрат, связанных с ее монтажом и освоением). | 52,5 | 188 874 |
| | | | 100 | 359 492 |
Таблица 2