Geum.ru

Вищий господарський суд україни

Вид материалаДокументы

Содержание


2.4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

2.4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)


ЦК і ЗК передбачено речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Спори, пов'язані із застосуванням норм про суперфіцій, з'явились у практиці господарських судів з 2006 року. Кількість справ даної категорії, розглянутих господарськими судами, є відносно незначною. Аналіз вирішення таких спорів показує, що господарські суди припускаються помилок та різної практики при їх розгляді.

З аналізу практики вирішення даних справ вбачається, що господарськими судами не завжди вірно визначається правова природа договору суперфіцію, який ототожнюється з договором оренди земельної ділянки.

Так, Одеський апеляційний господарський суд, відмовляючи Міськраді в задоволенні позовних вимог до Товариства про розірвання договору оренди наданої для забудови земельної ділянки (з мотивів невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме нездійсненням забудови протягом одного року) та зобов'язання звільнити займану земельну ділянку безпідставно застосував до договору оренди землі норми про суперфіцій.

ВГСУ зазначену постанову апеляційної інстанції скасував, звернувши увагу господарського суду на таке.

На спірні орендні правовідносини, пов'язані з невиконанням орендарем умов договору оренди земельної ділянки, та обумовлене цим виникнення підстав для примусового припинення його прав на земельну ділянку в судовому порядку, поширюється дія статей 141, 143 ЗК, статей 3, 6, 617, 618, 638 ЦК, статей 15, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 29 Закону України "Про планування і забудову територій", чим спростовуються помилкові посилання суду апеляційної інстанції в обґрунтування своїх висновків на пункт 4 частини 1 статті 416 ЦК, статтю 144 ЗК, які не стосуються спірних відносин.

Стаття 416 ЦК встановлює підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Таке право (суперфіцій) виникає на підставі відповідного договору або заповіту (стаття 413 ЦК); особливістю такого права є, зокрема, необхідність наявності у власника земельної ділянки права користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

ВГСУ у постанові від 23.10.2007 року вказав на помилковість застосування апеляційним господарським судом норм про суперфіцій до відносин оренди землі і зазначив, що договір оренди і договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості.

Припустилися помилки в застосуванні норм матеріального права і господарський суд міста Києва та Київський апеляційний господарський суд, які, задовольняючи позовні вимоги щодо розірвання договору оренди земельної ділянки при вирішенні спору, посилались на пункт 4 статті 416 ЦК, тоді як до спірних правовідносин необхідно було застосовувати норми Закону України "Про оренду землі" та ЗК.

Помилкове застосування положень про суперфіцій до орендних відносин мало місце і у постановах ВГСУ.

Зокрема, у постанові ВГСУ від 25.10.2007 року до спору про розірвання договору оренди земельної ділянки для забудови застосовано положення глави 34 ЦК та статті 1021 ЗК. Постановою ВСУ вказано на безпідставність твердження ВГСУ про наявність між сторонами правовідносин суперфіцію.

Рішенням господарського суду Харківської області, з посиланням на статтю 413 ЦК, задоволене позов і визнано укладеним з позивачем договір оренди земельної ділянки. Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що право користування земельною ділянкою перейшло до позивача як внесок до статутного капіталу, здійснений учасником товариства, який отримав право користування земельною ділянкою під забудову на підставі договору оренди з органом місцевого самоврядування. Постановою ВГСУ це рішення залишено без змін. У мотивувальній частині ВГСУ посилався на частини 1 і 2 статті 413 ЦК, які передбачають підстави відчуження права користування чужою земельною ділянкою для забудови.

Положення глави 34 ЦК до відносин оренди земельної ділянки для забудови застосовувались також у постановах ВГСУ від 23.06.2009 року у справах господарського суду Сумської області.

Правильною була правова позиція господарських судів у справі господарського суду Запорізької області за позовом Прокуратури в інтересах Міськради до Підприємця про припинення права користування земельною ділянкою. Господарські суди трьох інстанцій, встановивши, що між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, вказали на помилковість посилання Прокуратури на статтю 416 ЦК як на підставу припинення права користування земельною ділянкою.

Господарюючі суб'єкти зверталися до господарських судів також із позовами про спонукання органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до укладення договору суперфіцію. Таким чином, суб'єкти господарювання, використовуючи неврегульованість у законодавстві відносин з користування чужою земельною ділянкою, намагались отримати земельну ділянку через рішення суду без проходження процедури відведення земельної ділянки.

Господарюючий суб'єкт, отримавши рішення органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади про відмову в задоволенні його клопотання про надання земельної ділянки у користування для забудови, звертався до суду з позовом про спонукання до укладення договору суперфіцію. Оспорюючи відмову, позивачі посилалися на те, що положення частини 3 статті 124 ЗК (про передачу земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 ЗК) поширюються тільки на відносини оренди і не можуть бути підставою для відмови у наданні земельної ділянки на правах суперфіцію.

Крім того, господарюючі суб'єкти подекуди намагаються через договір суперфіцію оформити право користування земельною ділянкою, на якій розташоване придбане ними нерухоме майно.

У господарському суді Автономної Республіки Крим вимога про визнання укладеним договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) заявлялась у зустрічному позові у справі за позовом міської державної адміністрації до господарюючого суб'єкта про звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок.

Задовольняючи позовні вимоги про укладення договору про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), господарськими судами допущено такі помилки:

- не враховано, що законодавством не передбачено встановлення суперфіцію на підставі рішення суду;

- не враховано, що визнання договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) укладеного у редакції позивача, є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору, визначені в односторонньому порядку;

- не враховано, що порядок надання земельної ділянки юридичній особі здійснюється відповідно до статті 12, частини 2 статті 116, статей 120, 123, 125 ЗК, в силу яких для надання земельної ділянки необхідною є згода на розробку проекту землевідведення, якої позивачем отримано не було;

- не встановлено власника земельної ділянки і не залучено до участі у справі відповідний уповноважений орган. Згідно з частиною 1 пункту 12 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність) у межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

У разі коли розмежування земель державної та комунальної власності у населеному пункті, в якому розташована спірна земельна ділянка, не проведено, питання щодо того, хто саме наділений повноваженнями щодо розпорядження цією земельною ділянкою, залежить від того, де саме вона знаходиться:

у межах населеного пункту (в такому разі - це компетенція органу місцевого самоврядування) чи за його межами (компетенція органів виконавчої влади).

Господарський суд Автономної Республіки Крим, керуючись статтею 396 ЦК, задовольнив позовні вимоги та визнав за позивачем право користування для забудови (суперфіцій), внесеної Міністерством оборони України в особі філії Центрального спеціалізованого будівельного управління "Укроборонбуд" в якості пайового внеску згідно з інвестиційним договором про спільну діяльність із будівництва об'єктів житлово-цивільного призначення, укладеного між Міністерством оборони України і позивачем.

Практика застосування норм про надання земельної ділянки у суперфіцій вказує на необхідність розробки нормативної бази для регулювання порядку укладення договору суперфіцію, порядку надання земельних ділянок у суперфіцій, порядку державної реєстрації договорів суперфіцію тощо.

Наприклад, у справах господарського суду Автономної Республіки Крим за позовами суб'єктів господарювання до Центру державного земельного кадастру при Держкомземі (філії) про визнання неправомірними дій відповідача щодо відмови в реєстрації договору суперфіцію та зобов'язання відповідача здійснити державну реєстрацію договору відповідач посилався на неможливість здійснення державної реєстрації договору суперфіцію, оскільки на даний час не розроблено порядок державної реєстрації таких договорів.

У справі за позовом Підприємства до Міськдержадміністрації про визнання протиправними дій відповідача щодо відмови позивачу в наданні права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та в укладенні відповідного договору постановою господарського суду Автономної Республіки Крим, залишеною без змін ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду, позов задоволене. Судові акти у справі мотивовано тим, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами ЗК. Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 року N 502, суперфіцій не визначено як підставу для зміни цільового призначення та складання проекту землевідведення. У зв'язку з цим суди дійшли помилкового висновку, що у відповідача не було підстав вимагати розробки проекту відведення земельної ділянки для укладення договору суперфіцію.

Вказані справи свідчать про необхідність визначення у законодавстві підстав, умов та порядку надання земель державної та комунальної власності у суперфіцій.