Geum.ru

Задание на дипломный проект Подбор литературных источников

Вид материалаДиплом

Содержание


Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием
Согласование полученных результатов
Основные направления дипломного проектирования
Подобный материал:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   12
Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: ДДП для собственного капитала или ДДП для всего инвестированного капитала.

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.


Определение ставки дисконта

С технической точки зрения ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:

Мы выбрали метод кумулятивного построения.

Два этапа:
  1. Определение соответствующей ставки дохода;
  2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.


Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием

в конкретную компанию


Вид риска
Значение, % (0-5)

Руководящий состав: качество управления
5

Размер компании
5

Финансовая структура (источники финансирования компании)
5

Товарно-территориальная диверсификация
5

Диверсифицированность клиентуры
5

Уровень и прогнозируемость прибылей
5

Прочие риски
5

Итого величина ставки дисконта
35


Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:
  • Метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихся активов.
  • Метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильного бизнеса.
  • Метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний.
  • Метод Гордона, при котором годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации, а также затрат на производство составляет 3 % в год.


Статья
Отчетный период
Прогнозный период
Постпрогнозный период

2000
2001
2002
2003
2004

1. Выручка от реализации, тыс. руб.
972
1 001,16
1 031,195
1 062,131
1 093,995

2. Затраты на производ –ство, тыс. руб.
851
876,53
902,826
929,911
957,808

3. Валовая прибыль (п. 1 – п. 2), тыс. руб.
121
124,63
128,369
132,221
136,187

4. Налогооблагаемая при –быль, тыс. руб.
18
18,54
19,069
19,669
20,259

5. Налог на прибыль (30 % от п.4)
5,4
5,562
5,729
5,901
6,078

6. Чистая прибыль (п. 4 – п. 5) · п.4)
12,6
12,978
13,367
13,768
14,181

7. Денежный поток, тыс. руб.
12,6
12,978
13,367
13,768
14,181


По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный год. Пост=Пд·(1+д)/(1-i),

где Пд – денежный поток в постпрогнозный период;

д – долгосрочные темпы роста;

i – ставка дисконта.


Пост = 14,818 · (1 + 0,03) / (0,35 – 0,03) = 47,695 руб.

Рассчитаем текущую стоимость денежного потока


Год
Денежный поток, тыс. руб.
Коэффициент дисконтирования
Текущая стоимость денежного потока, тыс. руб.

2001
12,978
0,87
11,291

2002
13,367
0,758
10,132

2003
13,768
0,658
9,059

2004
14,181
0,572




Кд=1(1+i)n i= 13 %

Сумма текущих стоимостей денежного потока = 11,291 + 10,132 + 9,059 = 30,482. Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 14,181 / (0,35 – 0,03) = 44,316 тыс. руб.

Текущая стоимость выручки от реализации = 44,316 · 0,572 = 25,349.

Рыночная стоимость фирмы = 30,482 + 25,349 = 55,831 тыс. руб.

Согласование полученных результатов


Показатель
Веса

Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход

Достоверность информации
0,1
0,6
0,3

Учет факторов, влияющих на развитие предприятия
0,6
0,2
0,2

Цена предприятия
0,4
0,2
0,4

Показатель, отражающий ситуацию на рынке
0,2
0,2
0,6

Итого
1,3
1,2
1,5

Веса
0,3
0,2
0,5


Используя полученные веса, рассчитаем стоимость бизнеса.


Подход
Стоимость, тыс. руб.
Веса
Произведение веса на стоимость

Доходный



0,3
16,74

Сравнительный



0,5
29,85

Затратный



0,2
12,56

Итого стоимость бизнеса, тыс. руб.






59,15


Рыночная стоимость фирмы составляет 59,15 тыс. руб. (без НДС).


Библиографический список

(составлен по ГОСТ 7.1-84)
  1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.  М.: Теис, 1996.  48 с.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1.  М.: Ось89, 1994.  208 с.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2.  М.: Юрид. лит., 1996.  320 с.
  4. Налоговый кодекс Российской Федерации: В 2 ч. [Изм. и доп. по сост. на 2004 г.].  М.: Кн.-сервис, 2004.  384 с.
  5. Земельный кодекс РСФСР: Офиц текст с изм. и доп. по состоянию на 15 сент. 2000 г.  М.: ТАНДЕМ: ЭКМОС, 2000.  48 с.
  6. Жилищный кодекс РСФСР.  М.: ПРИОР, 2001.  64 с.
  7. Лесной кодекс Российской Федерации.  М.: ПРИОР, 1997.  48 с.
  8. Градостроительный кодекс Российской Федерации.  М.: ПРИОР, 2000.  64 с.
  9. Водный кодекс Российской Федерации // Российская газета. – 1995. – 23 ноября; 1995. – 25 ноября.
  10. Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ. – 1995. - № 10. – Ст.823.
  11. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 № 7-ФЗ // Парламентская газета. – 2002. – 12 января.
  12. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 № 4218-1 // Российская газета. – 1993. – 23 января.
  13. Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 № 1738-1 // Ведомости СНД // Ведомости ВС РФ. – 1991. - № 44. – Ст.1424.
  14. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Российская газета. – 1997. – 30 июля.
  15. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование: В схемах.  2-е изд., стер.  М.: ИИД «Филинъ», 1999.  144 с.
  16. Громова Г. А., Конченко А. Т., Попова Л. И., Сычева В. Ф. Территориальные методические рекомендации по оценке земельных участков, поселений Хабаровского края. - Хабаровск, 2002. - 64 с.
  17. Калачева С. А. Операции с недвижимостью: Жилые и нежилые помещения, земельные участки.  М.: ПРИОР, 1999.  176 с.
  18. Михеева Л. Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В. М. Чернова.  М.: Юристъ, 1999.  176 с.
  19. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах.  3-е изд., перераб. и доп.  М.: Филинъ: Рилант, 2000.  464 с.



ПРИЛОЖЕНИЕ 1


ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПО КАФЕДРЕ "эКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ"

для специальности «Экономика и управление на предприятии

(операции с недвижимым имуществом)»


  1. Оценка объекта коммерческой недвижимости для принятия управленческого решения (на примере ….)
  1. Оценка объекта коммерческой недвижимости для целей залога (на примере …)
  1. Оценка объекта незавершенного строительства в целях продажи (на примере ….)
  1. Оценка рыночной стоимости незастроенного земельного участка населенного пункта в целях купли-продажи
  1. Определение рыночной стоимости жилого здания, выполненного по типовому проекту
  1. Определение рыночной стоимости жилого здания, выполненного по индивидуальному проекту
  1. Определение рыночной стоимости нежилого объекта с учетом проведенной реконструкции
  1. Оценка зданий административного и общественного назначения (отдельно стоящих)
  1. Оценка промышленных зданий
  1. Оценка объектов социально-бытового назначения
  1. Определение рыночной стоимости линейных объектов для целей постановки на баланс (на примере ….)
  1. Переоценка основных средств предприятия в соответствии с требованиями ПБУ 6 / 01
  1. Определение рыночной стоимости транспортных средств
  1. Определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
  1. Оценка предприятия (бизнеса) (на примере ….)
  1. Оценка контрольного пакета акций ООО
  1. Оценка минаритарного пакета акций
  1. Оценка дебиторской задолженности
  1. Оценка природных ресурсов
  1. Оценка нематериальных активов (товарных знаков, патентов, свидетельств, авторских прав)
  1. Оценка инвестиционного проекта
  1. Оценка имущественного комплекса предприятия для целей реструктуризации
  1. Оценка объектов недвижимости как составной части имущественного комплекса
  1. Оценка бизнеса для целей реструктуризации
  1. Влияние переоценки имущественного комплекса на финансовое положение предприятия
  1. Особенности оценки имущества для целей исполнительного производства
  1. Определение стоимости конкурсной массы предприятия в рамках процедуры конкурсного управления
  1. Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости
  1. Определение рыночной стоимости домовладения с земельным участком
  1. Определение ёмкости рынка жилой недвижимости
  1. Определение ёмкости рынка офисной недвижимости
  1. Место и роль финансового анализа предприятия в оценке бизнеса
  1. Место и роль сравнительного подхода в оценке бизнеса
  1. Определение рыночной стоимости объектов, передаваемых в лизинг
  1. Совершенствование управления имуществом муниципального образования (на примере …)
  1. Развитие ипотечного кредитования (на примере ….)
  1. Реализация системного подхода к развитию и управлению объектами недвижимости
  1. Реализация системного подхода к развитию и управлению портфелем недвижимости
  1. Управление муниципальной собственностью на примере объекта недвижимости
  1. Управление муниципальной собственностью на примере земельного участка
  1. Разработка концепций управления объектом недвижимого имущества
  1. Управление объектом офисной недвижимости (на примере многоэтажного нежилого здания)
  1. Управление объектом промышленной недвижимости (на примере многоэтажного нежилого здания)
  1. Управление жилым многоквартирным домом
  1. Определение величины затрат выборочного капитального ремонта



ПРИЛОЖЕНИЕ 2


Документы, необходимые для проведения

оценки объекта недвижимости


1. Технический паспорт БТИ.

2. Свидетельство о регистрации прав собственности.

3. Справка из бухгалтерии о первоначальной (балансовой) стоимости, остаточной стоимости, норме амортизации, проведенном ремонте, его стоимости.

4. Документы о правах на земельный участок.

5. Данные о размере платежей за землю, площади земельного участка.

6. Описание окружения объекта после обязательного личного осмотра.

7. Фото объекта.

8. Аналоги продаж с указанием:

даты продажи,

местоположения объекта,

цены продажи,

условий продажи,

технического состояния проданного объекта.

9. Социально-экономическая характеристика предприятия, которому принадлежит объект.

10. Характеристика рынка недвижимости.

11. Данные о размере арендных ставок на объекты, подобные оцениваемому.

12. Сведения о фактически свершившихся затратах на содержание объекта недвижимости.