Задание на дипломный проект Подбор литературных источников
| Вид материала | Диплом |
- Реферат Перечень сокращений, условных обозначений, 101.56kb.
- Реферат дипломный проект содержит 125 страниц, 22 рисунка, 28 таблиц, 17 литературных, 92.85kb.
- Реферат Дипломный проект 148 страниц, 29 таблиц, 18 рисунков, 26 источников, 2 приложения, 10.81kb.
- Delta V, 8.25kb.
- Дипломный проект цели дипломного проекта, 288.42kb.
- Дипломный проект 133 с., 10 рис., 37 табл., 19 источников, 367.61kb.
- Колонна отпарная, прочность, устойчивость, теплообменник, насос, 10.38kb.
- Реферат Дипломный проект : страниц 117, рисунков 7, таблиц 28, источников, 47.02kb.
- Подготовки газа сеноманской залежи Ямбургского газоконденсатного месторождения, 25.35kb.
- Реферат Дипломный проект содержит 157 страниц, 11 рисунков, 40 таблиц, 25 источников,, 57.74kb.
ЧОД= ДВД – ТОР
ЧОД = 2 803 032 – 1 347 768 = 1 455 264.
Чистый операционный доход объекта оценки составил 1 455 264 руб.
Определение ставки дисконтирования
Дисконтирование – способ определения стоимости имущества на определенный момент времени. Норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
Ко = Vо – Z,
где Vо – ставка дисконтирования;
Z – изменение стоимости актива.
В данном случае мы не прогнозируем падение стоимости недвижимости на протяжении срока владения, поэтому при оценке объекта можно сделать допущение, что
Z=0; Kо=Vо.
Определение общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Для определения ставки капитализации принимаем метод кумулятивного построения.
Этот метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки. В качестве базовой к последней прибавляют необходимые компенсации за риск в решении вопроса инженерного обеспечения, низкую ликвидность, ограниченное маркетинговое время и инвестиционный менеджмент.
Поправка на риск
| Поправка на риск | В процентах |
| Безрисковая ставка Rf | 11 |
| Риск рынка недвижимости | 3 |
| Риск низкой ликвидности | 2 |
| Риск инфляции | 2 |
| Финансовый риск | 2 |
| Законодательный риск | 2 |
| Итого | 22 |
Ставка капитализации, полученная методом кумулятивного построения, составляет 22 %, что подтверждается экспертными оценками рыночной ситуации.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации.
Преобразование дохода в стоимость осуществляется в соответствии с формулой
Стоимость = Годовой доход / Ставка капитализации
ЧОД/ Ко= 1 455 264 / 0,22 = 6 614 836
Рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом составляет 6 614 836 рублей.
Заключение
Три подхода к оценке стоимости объекта дали следующие результаты:
| по затратному подходу - по сравнительному подходу - по доходному подходу - | 884 100 руб. 4 029 000 руб. 6 614 800 руб. |
Результаты значительно отличаются.
При рассмотрении результатов трех подходов оценки оценщики исходили из следующих факторов:
• Метод сравнительного анализа продаж является основой для определения рыночной стоимости объекта собственности для его дальнейшей продажи, так как максимально отражает особенные характеристики объекта, а именно: площадь, качество, местоположение, окружающую среду, условия и дату продажи, права собственности, сложившуюся платежеспособность инвесторов и спрос на объекты недвижимости. Спрос в данном районе на помещения, подобные оцениваемому, имеется.
• Учитывая, что рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений достаточно для обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости, было принято решение уделить некоторое внимание затратному подходу.
В результате итоговая стоимость объекта определялась следующим образом:
| Подход | Стоимость объекта, тыс. руб. | Удельный вес примененного метода | Средневзвешенная стоимость объекта, тыс. руб. |
| 1. Затратный | 884,1 | 0,1 | 88,41 |
| 2. Доходный | 6 614,8 | 0,3 | 1 984,44 |
| 3. Сравнительный | 4 029,0 | 0,6 | 2 417,4 |
| | | | 4 490,25 |
Рыночная стоимость магазина, расположенного по адресу: Россия, г. Хабаровск, Северный округ, ул. ХХХ , в денежном эквиваленте составляет:
4 490 000 руб. (без НДС).
Объем главы – 40-45 страниц.
Список литературы.
Приложение.
3. ПЛАН-ПРОСПЕКТ ВКР “ОЦЕНКА БИЗНЕСА”
ВКР по оценке бизнеса выполняется на примере бизнеса действующего предприятия.
Введение
В этом разделе обосновывается актуальность выбранной темы, называется сама тема, цель выполняемого проекта, задачи, вытекающие из цели и решенные в самой работе, методологические основы работы, методы, используемые в проекте, объект проекта, период исследования (не менее трех лет), предмет исследования.
3.1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса
3.1.1. Бизнес как объект оценки
Оценка – это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность.
Бизнес – это конкретная деятельность, одной из целей которой является получение прибыли. Как любой товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Именно это делает возможной оценку бизнеса как особого инвестиционного товара.
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов.
В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, которую можно определить как рыночную стоимость.
Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товар особого рода:
1. Это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени, причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.
2. Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.
3. Потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.
4. Поскольку устойчивость бизнеса имеет особое значение для стабильности в обществе необходимо, чтобы государство участвовало не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.
Оценка бизнеса – это оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (доли).
Понятие "оценка бизнеса" не тождественно понятию "оценка имущества".
На величину стоимости бизнеса оказывают влияние разнообразные факторы, как связанные с настоящей и будущей деятельностью компании, так и не связанные с ней (социальные, политико-правовые, макроэкономические и иные факторы).
В зависимости от цели оценки рассчитываются различные виды стоимости бизнеса:
- рыночная;
- инвестиционная;
- ликвидационная;
- и другие.
Оценку бизнеса производят для какой-либо цели. Определение цели является важной составной частью работы.
Существует определенная взаимосвязь между целью оценки бизнеса и видами стоимости.
| Цель оценки | Вид стоимости |
| Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену | Рыночная |
| Определить целесообразность инвестиций | Инвестиционная |
| Обеспечить заявки на получение ссуды | Залоговая |
| Имущественная оценка | Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством |
| Определить суммы покрытия по страховому договору, – сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов | Страховая |
| Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия | Ликвидационная |
Оценку бизнеса проводят в целях:
- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
- определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций на фондовом рынке;
- определения стоимости предприятия в случае купли-продажи целиком или по частям;
- реструктуризации предприятия;
- разработки плана развития предприятия;
- определения кредитоспособности предприятия;
- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов предприятия в преддверии потерь;
- налогообложения;
- принятия обоснованных управленческих решений;
- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.
3.1.2. Принципы оценки бизнеса
Можно выделить три группы оценки взаимосвязанных принципов оценки:
- основанные на представлениях собственника;
- связанные с эксплуатацией собственности;
- обусловленные действием рыночной среды.
Рассмотрим первую группу.
Принцип полезности – чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной стоимостью.
Принцип ожидания, или предвидения – полезность любого бизнеса определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
Вторая группа оценки обусловлена эксплуатацией собственности с представлением производителей.
Принцип вклада – включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Принцип остаточной продуктивности – остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.
Принцип предельной производительности – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.
Принцип сбалансированности – максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.
Принцип соответствия – предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.
Принцип конкуренции – если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих потоков.
Принцип экономического разделения – имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
3.1.3. Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса
В процессе оценки стоимости собственного капитала предприятия применяются методологические подходы, такие же как и при оценке недвижимости, машин и оборудования, интеллектуальной собственности. Но при этом они носят несколько отличный характер.
Доходный подход.
Сравнительный подход.
Затратный подход, который также называют имущественным подходом.
Далее нужно рассмотреть методы, используемые в рамках подходов в оценке бизнеса, и условия применения того или иного метода.