Задание на дипломный проект Подбор литературных источников
| Вид материала | Диплом |
- Реферат Перечень сокращений, условных обозначений, 101.56kb.
- Реферат дипломный проект содержит 125 страниц, 22 рисунка, 28 таблиц, 17 литературных, 92.85kb.
- Реферат Дипломный проект 148 страниц, 29 таблиц, 18 рисунков, 26 источников, 2 приложения, 10.81kb.
- Delta V, 8.25kb.
- Дипломный проект цели дипломного проекта, 288.42kb.
- Дипломный проект 133 с., 10 рис., 37 табл., 19 источников, 367.61kb.
- Колонна отпарная, прочность, устойчивость, теплообменник, насос, 10.38kb.
- Реферат Дипломный проект : страниц 117, рисунков 7, таблиц 28, источников, 47.02kb.
- Подготовки газа сеноманской залежи Ямбургского газоконденсатного месторождения, 25.35kb.
- Реферат Дипломный проект содержит 157 страниц, 11 рисунков, 40 таблиц, 25 источников,, 57.74kb.
2.1. Подходы к оценке недвижимости и ее методы
Недвижимость как объект оценки
Под недвижимостью понимается участок земли, включая пространство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, то есть недвижимость – это земля и все, что постоянно закреплено за ней.
Статья 130 ГК РФ гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».
Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности,
т. е. собственнику недвижимости принадлежит пакет прав: право владения, право распоряжения, право использования.
Однако существуют различные ограничения прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Эти ограничения систематизированы в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)... собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».
Сервитут важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут».
Крайним случаем ограничений является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов...» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков...».
Таким образом, процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.
Методологические подходы и методы оценки недвижимости
- Затратный подход (Методы затратного подхода)
- Сравнительный (рыночный) подход (Методы сравнительного подхода)
- Доходный подход (Методы доходного подхода).
Принципы оценки недвижимости
Теоретическим основанием процесса оценки является унифицированный набор оценочных принципов. Принципы основаны на наблюдении за поведением людей при сделках с недвижимостью.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с землей и ее разработкой.
3. Принципы, связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Все принципы оценки тесно взаимосвязаны. Множество принципов не означает, что к каждому объекту можно применить все принципы сразу. Они отражают лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. Но в реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такого поведения.
Объем главы 20-25 страниц.
2.2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
2.2.1. Краткое изложение основных фактов и выводов
| Местоположение объекта | Россия, г. Хабаровск, Северный округ, ул. ХХХ |
| Собственник объекта недвижимости | ООО «ХХХ» |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта недвижимости |
| Назначение оценки | Консультирование заказчика относительно суммы цены продажи объекта |
| Состав оцениваемого объекта | Здания – 1 ед. Земельный участок S 740 м2 |
| Действительная дата оценки | 01.02.2002 г. |
| Наличие права на объект недвижимости | Свидетельство о государственной регистрации №… |
| Наличие права на земельный участок | Договор аренды от 01.01.2002 г. |
| Текущее использование | В здании расположен магазин |
| Балансовая стоимость объекта | 1 240 000 рублей |
| Дата осмотра объекта | 01.02.2002 г. |