Задание на дипломный проект Подбор литературных источников
| Вид материала | Диплом |
- Реферат Перечень сокращений, условных обозначений, 101.56kb.
- Реферат дипломный проект содержит 125 страниц, 22 рисунка, 28 таблиц, 17 литературных, 92.85kb.
- Реферат Дипломный проект 148 страниц, 29 таблиц, 18 рисунков, 26 источников, 2 приложения, 10.81kb.
- Delta V, 8.25kb.
- Дипломный проект цели дипломного проекта, 288.42kb.
- Дипломный проект 133 с., 10 рис., 37 табл., 19 источников, 367.61kb.
- Колонна отпарная, прочность, устойчивость, теплообменник, насос, 10.38kb.
- Реферат Дипломный проект : страниц 117, рисунков 7, таблиц 28, источников, 47.02kb.
- Подготовки газа сеноманской залежи Ямбургского газоконденсатного месторождения, 25.35kb.
- Реферат Дипломный проект содержит 157 страниц, 11 рисунков, 40 таблиц, 25 источников,, 57.74kb.
2.3. Определение стоимости оцениваемого объекта. Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения. Этот принцип утверждает, что не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем составят затраты на приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки.
В периоды снижения активности на рынке, которые являются следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются или отсутствуют вообще. В результате этого применение затратного подхода для получения представления о порядке величины рыночной стоимости является наиболее достоверным.
Затратный подход это подход, при котором стоимость объекта оценивается как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде за вычетом накопленного износа.
Расчет восстановительной стоимости здания, рекомендуемого к продаже, производится следующим образом:
- Определение стоимости строительства в ценах 1969 года на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости;
- Перевод стоимости в цены 1984 г. на основе индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат и территориального коэффициента (письмо Госстроя СССР № 14Д от 06.09.1990 г.);
- Перевод стоимости в цены 1991 г.
- Определение восстановительной стоимости на дату оценки объектов. Расчет производится с использованием индекса перехода от сметных цен 1991 г. к дате оценки (по данным ежеквартального бюллетеня Комитета по строительству и ценообразованию Хабаровского края «Региостройинформ»).
- Определение устранимого и неустранимого физического износа конструктивных элементов зданий и сооружений на момент оценки по данным технической экспертизы.
- Определение восстановительной стоимости объекта за вычетом износа.
При определении рыночной стоимости для целей продажи учитывается физический износ, вызванный разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и др.), и вычитается из стоимости как ухудшающий привлекательность недвижимости.
Примером может служить расчет восстановительной стоимости на дату продажи 01.01.2003 г.
Расчет восстановительной стоимости объекта на 01.01.2003 г., тыс. руб.
| Наименование | Полная восста-новительная стоимость на 01.01.84 г. | Индекс удорожания на 01.01.2003 г. по сравнению с 01.01.84 г. | Полная восстановительная стоимость на 01.01.2003 г. |
| 1. Здание магазина | 45,76 | 32,25 | 1 475,7 |
| 2. Прибыль предпри-нимателя (14 %) | | | 1 682,3 |
| 3. НДС (20 %) | | | 2 018,75 |
Оценка износа
В теории оценки выделяют три вида износа:
• физический связанный с физическим устареванием объекта;
• функциональный проявляющийся при несоответствии параметров объ-екта современным требованиям;
• внешний возникающий в результате неблагоприятного изменения эко-номической, политической, экологической обстановки.
Определение физического износа объекта
| Элемент объекта | Удельный вес конструктив-ного элемента | Процент изно-са конструк-тивного эле-мента | Произведение удельного веса конструктивного эле-мента на процент износа |
| 1. Фундаменты | 6 | 20 | 120 |
| 2. Стены и перегородки | 15 | 15 | 225 |
| 3. Перекрытия | 13 | 18 | 234 |
| 4. Крыша, кровля | 12 | 30 | 360 |
| 5. Полы | 7 | 13 | 91 |
| 6. Проемы | 14 | 30 | 420 |
| 7. Отделочные работы | 2 | 30 | 60 |
| 8. Внутренние сантехничес-кие и электротехнические работы | 23 | 20 | 460 |
| 9. Прочие работы | 8 | 20 | 160 |
| Итого | 100 | - | 2 130 |
Физический износ конструкций здания равен:
2130:100 = 21,30 %.Устранимый физический износ
Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт зданий, необходимый для эффективного использования зданий и оправданный с экономической точки зрения.
Устранимый физический износ вызывается плохой эксплуатацией здания, и поэтому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.
При оценке здания магазина установлена необходимость косметического ремонта и частичной замены сантехнического оборудования.
Был произведен анализ затрат на ремонт здания и расчет его стоимости. В результате расчета стоимость ремонта устранимого физического износа составила 200,7 тыс. руб.
Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов (фундаментов, несущих стен и прочих), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.
Неустранимый физический износ был рассчитан на основании результатов проведенного осмотра и сложился в размере 28,7 тыс. руб.
Функциональный износ
Функциональное устаревание означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами. Для объекта оценки устранимым функциональным износом является установка кондиционеров в торговом зале магазина.
Расчет устранимого функционального износа, тыс. руб..
| Стоимость установки кондиционера в существующем здании на дату оценки | 14,40 |
| Стоимость кондиционера | 14,38 |
| Итого исправимый функциональный износ | 207,0 |
Неустранимое функциональное устаревание измеряется потерями в сборе арендной платы. В работе расчет неустранимого функционального износа не проводился.
Внешний (экономический) износ
Внешний (экономический) износ уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. В работе расчет внешнего (экономического) износа принят в размере 155,2 тыс. руб. (цифру необходимо обосновать).
Расчет величины рыночной стоимости по затратному подходу
Тыс. руб.
| Восстановительная стоимость | 2 018,7 |
| Устранимый физический износ | 200,7 |
| Остаточная стоимость | 1 818,06 |
| Неустранимый физический износ | 28,7 |
| Стоимость зданий за вычетом физического износа | 1 296,2 |
| Функциональный износ | 207,0 |
| Стоимость зданий за вычетом функционального износа | 1 089,2 |
| Внешний (экономический) износ | 155,2 |
| Рыночная стоимость объекта | 884,1 |
Рыночная стоимость объекта, оцененная затратным подходом, составляет 884,1 тыс. руб.
2.4. Определение стоимости оцениваемого объекта.
Рыночный сравнительный подход
Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установлен для оцениваемого объекта тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
• подробное исследование рынка с целью получения достоверной инфор-мации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнива-емых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.
В оценочной практике применяются девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Состояние рынка.
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Использование.
9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Объектами-аналогами были выбраны торговые здания, находящиеся в г. Хабаровске и проданные в период с 2001 по 2002 год.
Характеристика объектов-аналогов
| Наименование | Местоположение | Дата продажи | Цена за 1 м2, руб. | Пло-щадь, м2 | Примечание |
| 1. Овощной ма-газин постройки 1975 года | Железнодорож- ный район, рядом с остановкой | Декабрь 2001 г. | 7 313 | 206 | Встроенный в 5-этажный кирпичный жилой дом, наличие парковки, износ 15 % |
| 2. Книжный ма-газин постройки 1979 года | Индустриальный район, в 20 мин. ходьбы от оста-новки | Май 2001 г. | 5 452 | 194 | Отдельно стоящее панельное здание, парковка отсутствует, износ – 45 % |
| 3. Магазин постройки 1992 года | Центральный район, рядом с остановкой | Февраль 2002 г. | 15 200 | 115 | Кирпичная пристройка к жилому дому, надворных построек нет, наличие парковки, износ – 5% |
| Наименование | Местоположение | Дата продажи | Цена за 1 м2, руб. | Пло-щадь, м2 | Примечание |
| 4. Магазин постройки 1978 года | Индустриальный район, подъезд затруднен | Сентябрь 2002 г. | 4 188 | 312 | Отдельно стоящее здание из легких конструкций, парковки нет, износ – 45 % |
| 5. Магазин постройки 1990 года | Центральный район, рядом с остановкой | Август 2002 г. | 11 767 | 664 | Отдельно стоящее кирпичное здание, наличие парковки, износ – 40 % |
Примечания:
1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов.
2. Условия продажи – рыночные для аналогов с 1 по 3, для 4-го аналога – отсутствие широкой гласности и доступности для всех покупателей, для 5-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объекты-аналоги 4 и 5 исключаются из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т. к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.
Расчет стоимости 1 м2 площади здания путем введения корректировок
| Параметры корректировки | Объект оценки | Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 |
| 1. Цена продажи за 1 м2, руб. | | | | |
| 2. Право собственности на объект. Корректировка. Скорректированная цена | Полное | | | |
| 3. Дата продажи – состояние рынка. Корректировка. Скорректированная цена. | 01.01.03 | | | |
| 4. Местоположение. Корректировка. Скорректированная цена. | Север-ный микро-район | | | |
| 5. Состояние объекта. Корректировка. Скорректированная цена. | Удовлетв. | | | |
| 6. Наличие парковки. Корректировка. Скорректированная цена. | Есть | | | |
| 7. Средняя стоимость 1 м2 площади объекта | 9 832 | | | |
Проводимые корректировки должны описываться в тексте, следующем за таблицей.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж составит:
9 832 руб./м2 ∙ 409,8 м2 = 4 029 153,6 руб. Округляем до 4 029 000 руб.
2.5. Определение стоимости оцениваемого объекта.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При оценке стоимости доходной недвижимости применяют метод капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и о ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
В данном случае для оценки стоимости объекта был использован метод капитализации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или, применительно к нашему случаю, имеет постоянный темп падения.
В соответствии с определенным наилучшим использованием объекта необходимо определить возможную арендную плату.
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:
• место расположения;
• доступ к объекту;
• внешний вид;
• состояние объекта;
• качество конструкций;
• рыночная привлекательность;
• совокупность дополнительных удобств.
Процедура расчетов имела следующую последовательность:
1. Определить ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);
2. Определить возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода (ЭВД);
3. Определить все расходы и вычесть их из эффективного валового дохода (ЭВД) для получения чистого эксплуатационного дохода;
4. Определить ставку капитализации;
5. Рассчитать текущую стоимость объекта.
Анализ арендных ставок объектов торговли
Здесь необходимо привести материалы, подтверждающие размер арендной ставки на дату оценки.
В результате анализа мы пришли к выводу, что арендная ставка составляет 600 руб. / м2.
Далее арендная ставка корректируется на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы.
На основании анализа данных мы пришли к выводу, что в нашем случае недозагрузки нет.
Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды помещений редки. Однако мы предпочли заложить риск недополучения арендной платы при сборе в размере 5 %.
Структура доходов от эксплуатации объектов
| Наименование | Аренду- емая пло-щадь, м2 | Аренд- ная плата, руб./ месяц. | Потенциаль- ный вало-вый доход, руб. | Коэффи-циент загрузки | Коэффи-циент недобора арендной платы | Действитель ный валовый доход, руб. |
| Магазин | 409,8 | 600 | 600х409,8х 12=2 950 560 | 0 | 0,95 | 2 803 032 |
Анализ расходов
Расходы владельца объекта подразделяются на 2 группы:
• затраты на ремонт;
• эксплуатационные расходы.
Затраты на ремонт на данном объекте не производились.
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, тепла, пара, воды и др.).
На основании справки, полученной от заказчика, проведен анализ всех затрат, которые несет предприятие, результаты которого приведены ниже:
| Годовые затраты на содержание объекта. | В рублях | |
| Постоянные расходы: | 108 888 | |
| 1. Налог на землю | 1 188 | |
| 2. Налог на имущество (здания) | 107 700 | |
| Переменные расходы: | 1 238 880 | |
| 3. Коммунальные услуги | 151 212 | |
| 4. Общехозяйственные расходы | 1 021 290 | |
| 5. Электроэнергия | 66 378 | |
| Итого | 1 347 768 |
Чистый операционный доход (ЧОД)
Чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов.
В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход. Это один из показателей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний: