Задание на дипломный проект Подбор литературных источников
| Вид материала | Диплом |
- Реферат Перечень сокращений, условных обозначений, 101.56kb.
- Реферат дипломный проект содержит 125 страниц, 22 рисунка, 28 таблиц, 17 литературных, 92.85kb.
- Реферат Дипломный проект 148 страниц, 29 таблиц, 18 рисунков, 26 источников, 2 приложения, 10.81kb.
- Delta V, 8.25kb.
- Дипломный проект цели дипломного проекта, 288.42kb.
- Дипломный проект 133 с., 10 рис., 37 табл., 19 источников, 367.61kb.
- Колонна отпарная, прочность, устойчивость, теплообменник, насос, 10.38kb.
- Реферат Дипломный проект : страниц 117, рисунков 7, таблиц 28, источников, 47.02kb.
- Подготовки газа сеноманской залежи Ямбургского газоконденсатного месторождения, 25.35kb.
- Реферат Дипломный проект содержит 157 страниц, 11 рисунков, 40 таблиц, 25 источников,, 57.74kb.
2.2.9. История объекта
Здесь указываются дата постройки объекта, его первый собственник, собственник на данный момент.
2.2.10. Анализ эффективного использования
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:
а) для участка земли как свободного;
б) для участка земли с существующими улучшениями.
Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ в соответствии с четырьмя нижеперечисленными критериями:
Физически возможные варианты использования
Ограничиваются физическими характеристиками участка, такими как размеры, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, климатические условия.
Рассматриваемый земельный участок имеет площадь 740 м2, прямоугольную форму. Рельеф участка ровный. На участке имеются все коммуникации. Физические характеристики не накладывают ограничений на возможные варианты застройки.
Законодательно разрешенное использование
- Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты.
Далее приводятся ограничения, наложенные градостроительным зонированием и запрещенные в документах.
Экономически целесообразное использование
- При анализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов.
- Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства торговых и офисных зданий.
Наиболее доходное использование
Необходимо найти наиболее доходное использование среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов.
Местоположение земельного участка идеально подходит для размещения торговых площадей непосредственная близость к остановкам общественного транспорта, выход на магистраль города.
Наиболее эффективное использование участка с улучшениями
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
Данный анализ базируется на тех же 4 критериях:
Физически возможные варианты использования
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.
Техническое состояние объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.
Законодательно разрешенное использование
В настоящее время текущие улучшения не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения. Ограничением остается требование к сохранению зданием функций общественного обслуживания.
Экономически целесообразное использование
Принимая во внимание текущее состояние рынка недвижимости в г. Хабаровске, мы считаем наиболее экономически целесообразными два варианта офисы, торговые площади.
Наиболее доходное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.
2.2.11. Определение рыночной стоимости земельного участка
Для определения рыночной стоимости земельного участка рекомендуем воспользоваться «Территориальными методическими рекомендациями по оценке земельных участков поселений Хабаровского края» (Громова Г. А., Конченко А. Т., Попова Л. И., Сычева В. Ф. Хабаровск, 2002. 64 с.).
Возможен и другой вариант расчета метод остатка. Суть его заключается в следующем:
- необходимо определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- рассчитать чистый операционный доход от объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода за определенный период;
- рассчитать рыночную стоимость участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений
Расчет стоимости земельного участка
| Элемент анализа | Значение |
| 1. Чистый операционный доход | 725 760 |
| 2. Стоимость улучшений | 1 228 138 |
| 3. Коэффициент капитализации для улучшений | 0,37 |
| 4. Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (п.2×п.3) | 454 411 |
| 5. Земельная рента (п.1–п.4) | 271 350 |
| 6. Коэффициент капитализации для земли | 0,34 |
| 7. Рыночная стоимость земельного участка (п.5:п.6) | 798 088 |