Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 ... 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Что экспонирует международная выставка

Впервые ежегодная международная выставка коммерческой недвижимости и инвестиций «ЭКСПО РЕАЛ» (EXPO REAL) прошла в Мюнхене в сентябре 1998 года. С 2001 года выставка проходит в новом мюнхенском выставочном комплексе (New Munich Trade Fair Centre), на территории которого расположено 14 выставочных павильонов общей площадью 160 тысяч кв. м. Официальным устроителем выставки является ведущая в Германии выставочная компания «МЕССЕ МЮНХЕН ГмбХ» (MESSE MUNICH GmbH).

За эти годы выставка превратилась в крупнейший в Европе и мире форум. Он охватывает интересы строительной индустрии, финансовых и инвестиционных институтов, менеджмента в области недвижимости.

Тематика выставки разнообразна. На ней представлены такие информационные блоки, как разработка и планирование, управление и менеджмент; сохранение и обновление коммерческих объектов недвижимости. Здесь коммерческая недвижимость рассматривается и как вложение капитала. Обсуждаются проблемы международных рынков недвижимости.

В выставке участвуют девелоперские компании, муниципалитеты и регионы, финансовые институты, инвестиционно-строительные компании, архитектурные и проектные компании, корпоративные пользователи недвижимости, консалтинговые и эксплуатационные компании.

Из года в год география выставки расширяется. По итогам 2005 года по количеству участников выставки в десятку лидеров вошли Австрия, Великобритания, Испания, Нидерланды, Польша, Россия, США, Франция, Чехия и Швейцария (без учета ФРГ). А по количеству посетителей выставки лидерами, не учитывая ФРГ, стали Австрия, Великобритания, Италия, Нидерланды, Польша, Россия, США, Франция, Чехия и Швейцария.

Выставка динамично расширяется. Начиная с 1999 года правительство Москвы принимает участие в «Экспо-реал». За это время качественно изменились как внешний вид, так и содержание московской экспозиции.

Отличительной особенностью экспозиции Москвы на выставке 2005 года явилось информационное единство проектов, представленных правительством Москвы и крупнейшими инвестиционными и строительными компаниями города, без участия которых картина, складывающаяся на рынке недвижимости столицы России, была бы неполной.

У посетителей и участников выставки особый интерес вызвали проекты строительства международного делового центра «Москва-Сити», реконструкции аэропорта «Внуково» и строительства скоростных магистралей, связывающих Москву с аэропортами «Шереметьево» и «Внуково», воссоздания гостиницы «Москва», реконструкции Курского вокзала, строительства многофункционального комплекса «Игла», строительства административного здания «Волна Тауэр», строительства комплекса «Велтон Парк», офисно-гостиничного комплекса «Павелецкая – МФЗ» и центра современной архитектуры.

Мы строим больше всех

Москва вышла на первое место в мире по объему текущего строительства, обогнав Шанхай, Пекин и Дубаи, и не собирается сокращать его, заявил мэр Юрий Лужков в Мюнхене на открытии экспозиции российской столицы на международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций «Expo Real-2006». Московская экспозиция площадью 522 кв. метров является самой крупной из зарубежных.
Ю. Лужков сообщил, что Москва строит ежегодно 5 млн кв. метров жилья. «Мы вышли на европейский уровень по количеству квадратных метров на одного жителя», – подчеркнул он. Ю. Лужков отметил, что в российской столице каждые две недели вводится новая «трехзвездочная» гостиница, и в ближайшие 2,5 года будет построено 75 таких гостиниц. То, что в Москве аккредитовано около 10 тыс. зарубежных фирм, сказал мэр, вынуждает строить дополнительно в больших объемах офисные центры. Говоря о направлениях, которые необходимо развивать, Ю. Лужков назвал, в частности, потребность в развитии логистических центров, строительство спортивных сооружений, предприятий, которые реализуют новые технологии. Ю. Лужков отметил, что в Москве будет развиваться «высотное суперсовременное строительство, поскольку земли в городе становится все меньше и меньше». Он подчеркнул, что в 2005 году иностранные инвестиции, привлеченные Москвой, составили $25 млрд, и что объем инвестиций почти удвоился за последние два года.

Первый показательный

Вчера на выставке «Эспореал» впервые прошел аукцион в режиме видеомоста Мюнхен–Москва. В нем приняли участие посетители выставки и инвесторы в Москве, которые находились на единой торговой площадке Тендерного комитета.
Конкурсная комиссия заседала в Мюнхене, а аукционист проводил торги в Москве. Участники аукциона – инвесторы – могли видеть друг друга на экранах мониторов. На аукцион выставлен инвестиционный проект на строительство в Москве торгового центра с автостоянкой: вдоль улицы Сталеваров напротив владения 8–10 (внутренняя сторона МКАД). Площадь земельного участка 2 гектара.

По результатам аукциона победитель получит Сертификат на право реализации проекта, ему также предоставится возможность заключить в 2006 году контракт с правительством Москвы. После ввода торгового комплекса и автостоянки в эксплуатацию инвестор – победитель аукциона получает их в собственность с оформлением долгосрочного договора аренды земельного участка.

Источник: ВРЕМЯ НОВОСТЕЙ

Дата выпуска: 25.10.2006

Квартира или дом?

В условиях постоянно растущих цен на столичном рынке недвижимости вектор покупательского спроса стал активнее перемещаться с городских квартир на загородное жилье. Основная причина роста спроса на коттеджи Подмосковья -- привлекательность загородного предложения по сравнению с городским жильем.

По мнению специалистов, такая картина складывается во всех секторах рынка.

К обычным минусам проживания в московской квартире -- растущие пробки, загазованность, стрессы, шум -- при покупке городского жилья последние год-два прибавился фактор невероятно выросших цен на недвижимость. Под влиянием всего этого многие москвичи все чаще задумываются о покупке приличного загородного дома вместо квартиры в стандартной высотке а-ля бизнес-класс.

Кроме чистого воздуха и простора собственный дом -- это еще и ваша гордость и ответственность. "Вам никогда вдруг не отключат горячую воду, никогда не разбудит вой дрели из квартиры сверху, на лестничной площадке не наследят соседские гости, и вам не грозит стать невольным участником несанкционированной ночной дискотеки за стенкой",--говорит Михаил Пурышев, генеральный директор российско-финского холдинга "Вуокатти-Русь", производящего дома из клееного бруса. С другой стороны, рынок загородного жилья тоже не стоит на месте -- он позволяет купить достойный дом по доступным ценам, как правило, лишь на приличном расстоянии от столицы. Что тут поделаешь, придется выбирать.

Сравнительная ценность По мнению экспертов Vesco Realty, конкуренция между объектами городской и загородной недвижимости, которую предсказывали только через 10--15 лет, начинается уже сейчас. Так, за первое полугодие 2006 года цены на жилье бизнес-класса выросли примерно на 50%. В итоге трехкомнатная квартира в Москве сравнялась по стоимости с подмосковным коттеджем в пределах 25 км от МКАД. Покупатели, которые рассчитывают потратить 400--600 тыс. долл. на комфортабельную квартиру в городе, не могут найти объект, соответствующий их требованиям, в то время как на рынке загородной недвижимости за аналогичную сумму можно найти коттедж площадью 200--300 кв. м на участке в 15--20 соток в организованном поселке. В данном случае речь идет не о конкуренции между объектами недвижимости, а о конкуренции между городским и загородным стилем жизни, в котором коттеджный поселок с современной инфраструктурой имеет значительное преимущество.

По данным компании Vesco Realty, средняя стоимость домовладения в поселке Поляны, расположенном на Ярославском шоссе в 8 км от МКАД, составляет 300 тыс. долл. В то же время квартира площадью 117 кв. м в жилом комплексе в Бибиреве (ул. Коненкова, 15) оценивается в 340 тыс. долл. Аналогичная ситуация наблюдается и в других административных округах: стоимость квартиры площадью 118 кв. м в Митинском Оазисе составляет 320 тыс долл., тогда как цены коттеджей в поселке Лесной на 10-м километре Пятницкого шоссе варьируются от 290 тыс. до 350 тыс. долл. Приобрести квартиру площадью 150 кв. м на окраине ЮЗАО менее чем за 450 --500 тыс. долл. на данный момент невозможно, тогда как нижний ценовой порог предложений в поселках-спутниках на Киевском шоссе начинается от 400 тыс. долл. за объект.

В верхнем ценовом сегменте положение дел точно такое же.

"К примеру, в ЖК бизнес-класса "Триумф Палас" квартира площадью 100 кв.м стоит 600 тыс. долл. В ЖК "Адмирал-2" небольшую однокомнатную квартиру можно приобрести за 375 960 долл., а квартира площадью 150 кв.м будет стоить 780 тыс. долл.", -- говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. По словам Лукиной, одновременно в Подмосковье за те же или меньшие деньги можно приобрести коттедж в благоустроенном поселке на небольшом удалении от МКАД, но не по самым престижным направлениям. Так, в поселке бизнес-класса Рассказовка (Киевское шоссе, 7 км) можно приобрести дом площадью 390 кв.м от 780 000 долларов.

Кстати, в нижнем ценовом сегменте загородных домов альтернативой квартире бизнес-класса могут также стать и таунхаусы. "Исторически таунхаус, представляющий собой комплекс малоэтажных комфортабельных коттеджей, которые совмещены друг с другом боковыми стенками и располагают собственными земельными участками размером до четырех соток, является городским форматом, -- говорит руководитель направления загородной недвижимости компании "МИАН -- Агентство недвижимости" Светлана Кондачкова. -- Он появился в Англии, где дети оставались в том же доме, что и родители, но перестроенном так, чтобы у них была обособленная территория. Но российский рынок таунхаусов специфичен: из-за дороговизны земли в городской черте девелоперу выгоднее строить их за пределами города, но не дальше 15--20 километров от МКАД". Цена на таунхаусы в организованном поселке начинается от 150--200 тыс. долларов.

Одним из привлекательных вариантов может стать покупка деревянного дома.

Бюджет покупки составляет порядка 300 тыс. долл. за уже полностью отделанный дом площадью от 200 кв. м (в ту же цену вам обойдется сегодня стандартная трехкомнатная квартира площадью 80 кв. м в не самом лучшем районе столицы). "Если говорить, каким должен быть загородный дом, то я бы рекомендовал дом из дерева, -- рассказывает Михаил Пурышев из "Вуокатти-Русь",-- во-первых, потому что если уж вырвался из каменных джунглей, то нечего их снова городить. Во-вторых, дерево -- экологичный материал, и получается, что жить в деревянном доме -- значит реально заботиться о здоровье своем и собственных наследников. В-третьих, деревянный дом из современных материалов (например, финский клееный брус) -- это очень красиво и качественно, быстро и даже экономично. Экономите вы на фундаменте, т.к. он не требует большого заглубления (деревянный дом относительно легкий). И существенно экономите на отделке -- стена из бруса выглядит законченно, имеет своеобразный, уникальный рисунок. Так что никакой штукатурки, побелки, обоев -- всего того, что в большинстве случаев вызывает аллергию. Ну и самый главный аргумент -- деревянный дом обладает уникальной атмосферой. Если в нем еще даже нет мебели, то все равно никогда не создается ощущения, что там холодно и пусто".

Жизнь в пробке Основной проблемой для будущих жителей Подмосковья по-прежнему остается транспортная загруженность самых популярных направлений: Рублево-Успенского, Ярославского, Ленинградского и Дмитровского. Это тем более актуально, что собственная машина является главным способом передвижения. Дело не только в комфорте, но и в том, что добираться от "железки" до дома придется, как правило, не менее получаса. К тому же в ночное время поход через лес мало кого порадует.

Поэтому риэлторам не остается ничего другого, как составлять для своих покупателей рейтинг загруженных трасс и рассказывать, какую, как и когда власти Москвы и Московской области планируют разгрузить. Интерес горожан к собственному дому сильно сдерживает слабо развитая инфраструктура организованных поселков. В большинстве уже сложившихся поселков до сих пор нет школ, магазинов, медицинских учреждений. Хотя справедливости ради стоит заметить, что в строящихся поселках застройщики предлагают новоселам джентльменский инфраструктурный набор. Так что дело постепенно налаживается.

Кредитное плечо В ипотечном кредитовании перевес города над селом выглядит пока подавляющим.

Например, в МБО "Оргбанк" в настоящее время более 95% объема выданных ипотечных кредитов приходится на рынок городской недвижимости. Похожая картина и в других банках. К тому же процентные ставки в загородном секторе повыше городских.

Основная причина пассивности банков при кредитовании загородного жилья -- низкая ликвидность залога. "Если квартиру, находящуюся в залоге, легко реализовать в случае дефолта заемщика, то спрос на коттедж или таунхаус более локальный, а ценообразование на такую недвижимость не всегда понятно", -- заметил на пресс-конференции гендиректор компании "АТТА ипотека" Александр Черняк.

По словам заместителя директора департамента клиентского бизнеса и корпоративных банковских технологий Газэнергопромбанка Александра Викторовича Муравьева,"во многих крупных городах начинает ясно прослеживаться центробежная тенденция проживания городских жителей. В свете этого, думается, с каждым годом все более будет востребована загородная недвижимость в ближайшем пригороде. Уже сейчас отмечен дефицит предложений недорогих коттеджей эконом-класса и таунхаусов".

Но не все так мрачно, как кажется на первый взгляд. Банки и сами заинтересованы в увеличении клиентской базы за счет покупателей загородного жилья. Так, Газэнергопромбанк начал разработку программы предоставления кредитов на покупку загородных домов, а Собинбанк уже ввел в действие специальную ипотечную программу "Мой дом" на покупку жилья именно в этом сегменте. В соответствии с ней можно приобрести в кредит отдельно стоящий жилой дом /коттедж с земельным участком или блок в таунхаусе с земельным участком, которые расположены на территории Москвы и Московской области.

Кредиты на покупку данного вида жилья предоставляются сроком до 25 лет в долларах США, минимальный первоначальный взнос составит 30% от стоимости жилья, максимальный размер кредита -- 1 млн долл. под процентную ставку 14 годовых.

По мнению начальника отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анны Каминской, ситуация будет постепенно меняться в сторону предпочтений загородной недвижимости. "Хотя для смены тенденции понадобится еще достаточное количество времени", -- замечает она. По словам директора департамента ипотечного кредитования Оргбанка Сергея Гугнина, "в перспективе все больше и больше кредиторов будет переориентироваться на загородную недвижимость".

Источник: Газета (Москва)

Дата выпуска: 25.10.2006

Торговля на обочине

Ритейлеры уходят за МКАД ДЕНИС ТЫКУЛОВ Еще пять-шесть лет назад понятия "шопинг" и "окраина" были абсолютно несовместимы. Сегодня торговые центры в периферийных районах Москвы и за ее пределами растут как грибы после дождя. Экспансия ритейлеров в спальные районы и за МКАД вполне объяснима: дефицит торговых площадей в центре столицы, а также высокие арендные ставки. При этом и доходность периферийных комплексов сегодня оказывается гораздо выше, чем у аналогичных проектов, расположенных внутри Садового кольца. Но наличие небольшой, пусть и убыточной площадки в центре города рассматривается ритейлерами как хорошая реклама.

Пионером московских окраин стала IKEA, построившая весной 2000 года свой первый магазин в городе Химки. Отечественные девелоперы с интересом наблюдали за проектом малахольных шведов: "земельный вопрос" в те времена стоял менее остро, и найти участок для строительства торгового комплекса если не в центре города, то хотя бы на окраине, но рядом с метро было вполне реально. Сигналом к переезду за МКАД послужил другой проект шведской компании - строительство семейного супермаркета "Мега", открывшегося в 2002 году. Успех "Меги" стал очевиден сразу: только за первый год его посетили около 30 млн человек.

С начала 2006 года, по данным компании Praedium, в столичном регионе в эксплуатацию было введено 310 тысяч кв. м торговых площадей. При этом за оставшиеся два месяца к вводу заявлены еще 1,06 млн кв. м. В том числе планируется открыть скандально известный, благодаря усилиям чиновников Росприроднадзора, торговый центр "Европейский", строящийся возле Киевского вокзала. Его площадь составит 180 тысяч кв. м. И хотя торговый центр будет расположен за пределами Садового кольца, он станет единственным проектом торговой недвижимости, который сможет похвастаться близостью к центру.

А три торговых комплекса общей площадью 350 тысяч кв. м обосновались в районе МКАД. В частности, весной был сдан в эксплуатацию "Час пик", расположенный на 87-м км МКАД (25 тысяч кв. м). В подмосковных Котельниках Люберецкого района начнет свою жизнь мегамолл "Белая дача" площадью 240 тысяч кв. м, реализуемый одноименной агрофирмой и компанией IKEA. А на пересечении Московской кольцевой автодороги и Боровского шоссе заканчивается строительство торгового комплекса "Мосмарт" площадью 85 тысяч кв. м.

Децентрализацию торговых комплексов консультант отдела исследований компании DTZ Татьяна Гудименко объясняет дефицитом участков под застройку, а также высокой концентрацией ритейлеров в центре. "Спрос на торговые центры в районе МКАД также повышается и с увеличением количества жилых комплексов, возводимых в отдаленных районах", - добавляет старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин.

"Строительство торговых центров в спальных районах - закономерное развитие рынка торговой недвижимости, так как именно там наибольшая концентрация потенциальных покупателей", - рассуждает ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Татьяна Скок. "Другой причиной децентрализации стало строительство крупноформатных торговых комплексов, которым в центре города просто нет места", - добавляет Жамкин. Изменился менталитет и самих потребителей: все больше людей предпочитают посвящать шопингу весь день, совмещая процесс покупок с посещением ресторанов, кафе и развлекательных центров.

Примерами успешных проектов такого формата служат комплексы "Мега", расположенные в Теплом Стане и Химках. "Несмотря на то что они построены за МКАД, количество посетителей достигает 100 тысяч в день", - признается Андрей Жамкин.

Таким образом, по словам участников рынка, наиболее перспективными зонами для строительства торговых комплексов сегодня стали территория Третьего транспортного кольца и пересечение МКАД с основными транспортными магистралями.

При этом доходность успешных периферийных проектов гораздо выше, чем модных комплексов, расположенных в центре Москвы. Причина тому - высокие арендные ставки, которые нередко съедают весь доход арендатора. По словам участников рынка, на аренду помещения ритейлеры закладывают в среднем 15--25% от своего дохода. Однако, по данным старшего консультанта отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов" Ильи Кузнецова, арендная ставка за помещение площадью 150--200 кв. м на Тверской улице составляет $5--6 тысяч за кв. м, а в торговом комплексе "Охотный ряд" за помещение площадью менее 100 кв. м придется выложить $10 тысяч за кв. м.

Но отказываться от торговых точек в центре города ритейлеры не спешат. По словам Андрея Жамкина, крупные компании нередко открывают магазины в престижных местах в рекламных целях, а основной доход получают от точек на окраине. "Торговые точки, работающие, например, на Тверской улице, попросту закладываются в рекламный бюджет компании", - объясняет Илья Кузнецов. Так что несмотря на высокие ставки и сомнительную доходность популярность престижных торговых центров не уменьшается. "Очереди в такие торговые центры, как "Охотный ряд", ГУМ или ЦУМ, расписаны на несколько лет вперед, а на каждое освободившееся место претендуют сразу несколько арендаторов", - рассказывает тот же Жамкин.

Освобождение торговых мест происходит там крайне редко: либо за счет перепланировки комплекса, либо за счет ухода кого-либо из арендаторов.

Причем договор аренды заключается на срок не более трех лет. "Чтобы определить, кто станет арендатором освободившейся секции, управляющая компания комплекса проводит тендеры, - комментирует ситуацию Татьяна Скок.

- Условия просты: победителем становится тот, кто предложит большую арендную плату".

Кроме того, в ГУМе и ЦУМе существует своеобразный face control, что уменьшает шансы торгового оператора попасть в ряды их арендаторов: открыть точку в этих центрах могут торговые марки, ориентированные на потребителя с высоким уровнем дохода. "Если арендатор не проходит по критерию брендовости марки, то размер предлагаемой им платы не играет никакой роли", - отметила Татьяна Скок.

Источник: Московская правда / Московское собрание N 16

Дата выпуска: 25.10.2006

Помогите метро

Депутаты Московской городской Думы приняли Обращение к членам Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации об увеличении средств федерального бюджета, выделяемых на строительство Московского метрополитена в 2007 году.

"Уважаемые члены Совета Федерации! Мы, депутаты Московской городской Думы, выражаем беспокойство по поводу сложившейся в настоящее время практики выделения средств федерального бюджета на строительство Московского метрополитена.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2000 года N 1433-р с 2001 года предусмотрено выделение средств федерального бюджета в качестве государственной поддержки по отрасли "Метростроение" в размере до 20 процентов общего объема технологически обоснованной потребности в средствах на соответствующий год.

Фактически при общей потребности Московского метрополитена на 2006 год в 23,50 млн. рублей из федерального бюджета было выделено всего 1.66,4 млн. рублей, что составило 8,4 процента от его технологически обоснованной потребности.

Являясь столицей Российской Федерации, Москва не только представляет собой многомиллионный город, но и ежегодно принимает огромное число гостей и туристов из разных стран и регионов России.

На сегодняшний день именно Московский метрополитен является наиболее надежным и доступным транспортным средством города, позволяющим беспрепятственно добираться в любую часть города. Поэтому около 9 млн. москвичей и гостей столицы ежедневно пользуются метрополитеном.

Динамика развития города за последние 10 - 15 лет тесно связана со строительством большого числа новых жилых микрорайонов, что значительно увеличило транспортные проблемы столицы, решение которых напрямую связано со строительством новых линий метрополитена.

Однако строительство новых линий метрополитена с использованием современных новейших технологий метростроения требует выделения ежегодно значительных объемов финансирования.

Технологически обоснованная потребность капитальных вложений на строительство Московского метрополитена в 2007 году составляет 25,31 млн. рублей. Но проектом федерального бюджета на 2007 год предусмотрено выделение лишь 1766,4 млн. рублей (в размере бюджета 2006 года без учета инфляционных процессов и удорожания строительства), что составляет 6,9 процента от его технологически обоснованной потребности.

На основании изложенного Московская городская Дума обращается к вам с просьбой при обсуждении проекта федерального закона "О федеральном бюджете на 2007 год" в профильных комитетах и комиссиях учесть необходимость выделения целевых средств федерального бюджета на строительство метрополитена в городе Москве в размере 5.06,2 млн. рублей.

Увеличение финансирования позволит осуществлять в плановом порядке строительство и ввод в эксплуатацию новых линий Московского метрополитена, что в свою очередь будет способствовать улучшению сложившейся транспортной ситуации в столице".

Источник: Российская газета

Дата выпуска: 25.10.2006

Конкурсы никто не отменял

Слухи о свободной раздаче земли в Москве оказались преувеличены НА ДНЯХ появилась информация, что максимум через месяц Московская городская Дума рассмотрит новый вариант закона "О землепользовании и застройке в городе Москве".

По этой информации, законопроект сделает контроль властей над землей еще более жестким, хотя и позволит застройщикам получать землю для строительства магазинов и бизнес-центров без конкурса. Однако сам автор этих инициатив, депутат Мосгордумы Иван Новицкий сообщил корреспонденту "РГ", что поправок пока нет, а есть "мнение", которое к тому же неправильно истолковали.

В том виде, как эти "мнения" были озвучены некоторыми СМИ, они выглядят без преувеличения революционными. Так, сообщалось, что в законе больше не будет положения, согласно которому передача прав организациям и частным лицам на здания, находящиеся в собственности Москвы, происходит только вместе с землей. Если бы это оказалось правдой, то в Москве сложилась бы ситуация, когда бизнес получал бы права собственности или аренды на здания без аналогичных прав на землю. Что означало бы разрыв между землей и недвижимостью и противоречило бы всей идеологии земельного законодательства.

Как пояснил корреспонденту "РГ" сам г-н Новицкий, его инициатива преследует прямо противоположную цель - сделать так, чтобы такого разрыва не было. "На практике, в силу ряда причин, он есть", - поясняет депутат.

Цель инициативы, по его словам - сделать так, чтобы бизнес получал бы сооружения вместе с землей, а власть - совокупный налог и от земли, и от сооружений. Однако, как этого добиться, еще предстоит "проговорить более детально".

Существенную корректировку внес г-н Новицкий и в озвученную СМИ трактовку своего второго предложения. Из информационных сообщений следовало, что поправки в закон о землепользовании разрешат не проводить аукцион на право получения земли под строительство, если речь идет о нежилых помещениях. Впрочем, инвестору придется предварительно согласовать свои планы с правительством города. Как пояснил нам сам г-н Новицкий, суть его предложения нельзя толковать столь широко. Речь идет не о стройке всякого магазина, а о строительстве по утвержденным программам развития города. Скажем, о магазинах "шаговой доступности". Причем полностью об отмене конкурсных процедур речи нет. Депутат пояснил, что правительство действительно сможет принимать решение о выделении земли под такие объекты без аукциона. Однако, когда дойдет дело до выбора конкретного застройщика, конкурс будет, и разница лишь в том, что если на аукционе побеждает тот, кто дает больше денег, то конкурсная комиссия опирается на совокупность факторов. Например, на репутацию застройщика.

Ряд застройщиков уже успел оценить эти новшества в том виде, как они прозвучали в СМИ, крайне негативно. По их мнению, речь идет фактически о раздаче земли "своим" компаниям, да и понятие "репутация" дает конкурсной комиссии слишком большую свободу для произвола. Признавая наличие проблемы, г-н Новицкий призывает подумать, как прописать в законодательстве процедуры более четко .

В этой связи интересно напомнить, что на земельные аукционы "покусились" и депутаты Госдумы. В сентябре Госдума приняла в первом чтении ряд депутатских поправок к Градостроительному кодексу. По одной из них застройщики, занятые жильем, смогут получить землю без аукциона, если до 30 декабря 2004 года им удалось получить хотя бы одно согласование на акте выбора земельного участка. По идее депутатов, поправка снимает административные барьеры для тех компаний, которые уже выбрали землю и готовы строить, однако не могут собрать все подписи из-за позиции местных властей. Критики нашлись и на эту норму. Они утверждают, что "согласования" будут получаться теперь задним числом за взятки. Негативно оценивает это новшество и наш собеседник: "В Москве сложилась хорошо отработанная система предоставления земли на аукционе, не противоречащая федеральному законодательству, - говорит г-н Новицкий. - Я не вижу оснований ее менять". Впрочем, некоторые наблюдатели полагают, что за критикой думских поправок стоят все те же местные власти, которые не хотят терять доходы от аукционов при выделении земли для строительства жилья.

Налицо, таким образом, усиленные попытки сдвинуть с мертвой точки ряд земельных проблем. Это замороженный оборот земли в Москве и аукционные "поборы" с застройщиков, которые, как верят многие, способствуют дороговизне жилья. Однако столь же очевидно, что решения пока найти не удается. Так, непонятно, будет ли отмена аукциона означать удешевление конечного жилья на "перегретом" рынке или застройщики просто запишут сэкономленные деньги в свой доход. Нет ясности и по тому, как все-таки заставить Москву открыто торговать землей и стоит ли это вообще делать.

Очевидно, что решения должны быть более комплексными и исходить из Центра.

Источник: Российская газета

Дата выпуска: 25.10.2006

Столичная недвижимость везде в цене

По темпам строительства Москва обогнала Пекин, Шанхай и Дубай, заявил Юрий Лужков в Мюнхене

В СТОЛИЦЕ Баварии Мюнхене открылась 9-я Международная выставка недвижимости "Экспо-Реал". Москва принимает в ней участие уже шестой раз.

И всегда ее павильон оказывается в центре внимания.

Ну а в этом году московская экспозиция, что называется, просто обречена на успех. "По темпам нового строительства Москва обогнала даже Пекин, Шанхай и Дубай", - заявил на торжественной церемонии по случаю открытия выставки Юрий Лужков. Лишь за прошлый год иностранные инвестиции в российскую столицу составили 25 миллиардов долларов. Не случайно влиятельный немецкий журнал наградил вчера Москву премией как самый привлекательный с инвестиционной точки зрения город. Услышав об этом, министр экономики Баварии Эрвин Хубер с сожалением заметил: "Будь у меня хотя бы парочка свободных миллионов, обязательно вложил бы их в московскую недвижимость. Но, увы, я всего-навсего бедный министр". "Но если деньги все-таки найдутся, мы обязательно найдем им выгодное применение", - утешил Хубера Лужков. А для того чтобы показать, что это не пустые слова, пригласил министра посмотреть фильм, наглядно демонстрирующий современную Москву. Кадры мелькали с космической скоростью. Обновленный после пожара Манеж, монорельсовая дорога, аэропорт "Внуково"... Это - сегодняшний день.

Московская же делегация приехала в Мюнхен не столько для того, чтобы похвастаться своими достижениями, подчеркнул мэр, сколько для того, чтобы найти партнеров в день завтрашний.

Столица будущего на выставке тоже имеет вполне конкретный образ. Он выступает сквозь макеты гостиницы "Москва", стены которой на месте снесенной поднялись уже до 10 этажа. С интересом посетители экспозиции рассматривают океанариум на Поклонной горе. В натуре он пока представляет лишь котлован 12-метровой глубины. К новому году здесь начнутся монтажные работы. "Мы демонстрируем эти проекты тем, кто еще не верит в российскую столицу, спрашивает, что брать с собой, отправляясь в Москву, - колбасу или шампунь? - объяснил корреспонденту "РГ" первый зам. мэра Москвы, руководитель комплекса экономической политики развития города Юрий Росляк.

- Мы отвечаем им: везите только деньги, и побыстрее. Иначе спустя 2-3 года, когда Москва решит все свои проблемы, с вложением инвестиций можно уже опоздать". В конкурсе на строительство одного из объектов - торгового центра с гаражом площадью 26,5 тысячи квадратных метров по улице Профсоюзная участники "Экспо-Реал" сегодня смогут принять непосредственное участие на электронных торгах, проходящих в Москве в режиме он-лайн.

Причем прием заявок закончится к 14.00. К этому времени нужно внести в качестве залога на участие 100 тысяч евро.

46-этажный стеклянный офисный центр в виде двух сплетенных рук на фоне Дворца бракосочетания в Сити уже строится. Но он занимает настолько обширную площадку и включает в себя такое множество объектов, что нынешние инвесторы готовы рассмотреть предложение на участие в проекте. "Мы привезли примерно тысячу проектов, представляющих интерес для потенциальных инвесторов", - рассказал корреспонденту "РГ" руководитель департамента НТК конкурентной политики Геннадий Дегтев.

Какие же цели ставит перед собой Москва, реализуя их? "Прежде всего это повышение благосостояния москвичей, чей доход увеличивается на 20-25 процентов в год, - рассказал гостям московской экспозиции Юрий Росляк. - Обеспеченность жильем правительство Москвы намерено поднять на европейский уровень - до 30 квадратных метров на человека к 2025 году. С нынешних 22 квадратных метров". Еще одна важная задача, которую ставят перед собой московские власти, по словам Росляка, - создание своей альтернативной энергетики. Четыре крупных западных компании уже откликнулись на ее призыв и, выиграв конкурсы, строят сейчас на свои деньги четыре подстанции, каждая мощностью по 450 мегаватт, чтобы затем, эксплуатируя их, зарабатывать. "Условия работы в Москве всем понятны и прозрачны", - считает Лужков. Он убежден, что это поможет российской столице уже в обозримом будущем достигнуть бюджета, равного баварскому, который составил в прошлом году 40 миллиардов евро. У Москвы же бюджет пока всего лишь 30 миллиардов долларов. Но и в Москве, и в Баварии, говорит мэр, проживает по 12 миллионов человек. Кто сказал, что москвичи работают хуже немцев? Любовь Пятилетова

Источник: Ведомости

Дата выпуска: 26.10.2006

Батуринские высотки

Купив весной 2006 г. ростовский Комбинат крупнопанельного домостроения (ККПД), московская компания “Интеко” приступает к его модернизации. “Интеко” намерена запустить на ККПД производство новой серии панелей для 14-17-этажных домов, увеличив мощности комбината почти в два раза. Участники рынка предупреждают, что большинство панельных застройщиков к новой технологии не готовы.

ЗАО “Комбинат крупнопанельного домостроения” (ККПД) занимается производством стройматериалов (сборного железобетона, плит, панелей, фундаментных блоков, пенобетона, арматурных изделий) и строительством жилых домов. В 2005 г. объем производства составил 165 000 кв. м жилья, из них построило 45 000 кв. м — в Ростове-на-Дону. ЗАО “Интеко” принадлежит 42 предприятия, специализирующихся на нефтехимии, строительстве и производстве стройматериалов. Компанией владеет супруга московского мэра Елена Батурина. Оборот компании в 2005 г., по собственным данным, составлял около $1 млрд. В 2005 г. в Ростове-на-Дону введено более 620 000 кв. м жилья, в том числе более 383 000 кв. м высотных зданий. В 2006 г. планируется ввести около 700 000 кв. м и 450 000 кв. м соответственно.

“Интеко” приобрела контрольный пакет ККПД весной 2006 г. Сотрудник управления по связям с общественностью “Интеко” Анна Аверьянова подтвердила факт покупки ККПД, но сумму сделки сообщить отказалась. Весной в сообщении компании о покупке контрольного пакета акций ККПД говорилось, что в планы инвесторов входит расширение ассортимента продукции, которую выпускает ККПД. По словам Аверьяновой, “Интеко” планирует провести полную модернизацию комбината. Она рассказала, что реконструкция будет проводиться поэтапно: первая очередь модернизации завершится в начале 2008 г., после чего комбинат будет выпускать железобетонные конструкции для 150 000 кв. м строящегося жилья. Полная реконструкция предприятия позволит увеличить мощность комбината до 250 000-300 000 кв. м жилья в год, говорит Аверьянова. При этом она отмечает, что ККПД будет выпускать принципиально новую серию панельных домов для строительства жилья в Ростовской области.

Ведущий аналитик ГК “Регион” Валерий Вайсберг оценил сделку по приобретению ККПД в $30-40 млн. “Примерно такая же сумма потребуется для модернизации производства”, — полагает эксперт.

С 1999 г. ККПД выпускает серию улучшенной планировки 90/4. В интервью отраслевому журналу обладминистрации “Вестник Минстроя” гендиректор комбината Михаил Черняк рассказал, что рассматривается вариант выпуска модернизированной серии панелей с утепленной наружной кирпичной кладкой, что позволит возводить 14-17-этажные здания вместо 9-10-этажных. А замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области Игорь Далаксакуашвили рассказал “Ведомостям”, что при разработке новой серии панелей за основу взяты панели серии И-155, которые используют для строительства домов в Москве. “Новая серия позволит собирать дома разных конфигураций, разной этажности, с разными типами квартир, архитектура проектов будет более гибкая”, — отмечает Далаксакуашвили. Модернизация должна быть проведена в течение ближайших двух-трех лет, производство бетона на комбинате “Интеко” намерена сохранить, говорит замминистра.

Начальник городского отдела координации строительства Владимир Диденко утверждает, что производство панелей новой серии необходимо прежде всего для застройки новых районов города, например Ливенцовского. “Новые районы не могут строиться из панелей 90-й серии, это получится еще один СЖМ [Cеверный жилой массив] или ЗЖМ [Западный жилой массив]”, — говорит Далаксакуашвили.

Но некоторые участники рынка оптимизм властей не разделяют. Менеджер одной из крупных ростовских строительных компаний, попросивший об анонимности, считает, что большинство панельных застройщиков не смогут работать с новым материалом. Придется менять технологии и переобучать персонал, хотя все равно в Ростове мало кто сможет конкурировать с “Интеко”, считает гендиректор “Союзжилстроя” Сергей Латоша. “Мы все работали на 10-этажках, а если пойдет массовая застройка 17-этажными зданиями, будут проблемы с подъемными кранами”, — говорит Латоша.

Сейчас стоимость 1 кв. м в панельном доме составляет 20 000-21 000 руб., а к весне следующего года жилье из панелей новой серии будет продаваться не менее чем по 25 000 руб. за 1 кв. м, прогнозируют участники рынка. “Новые технологии подразумевают значительные денежные вливания, которые отразятся на ценах на жилье”, — говорит риэлтор из компании “Акцент”.

Источник: Ведомости

Дата выпуска: 26.10.2006

Опционы на $250 млн

Перед IPO “Система-Галс” запустила опционную программу для своих менеджеров. Для этого девелоперская компания учредила дочернее ЗАО “Галс-Финанс” с уставным капиталом 6,7 млрд руб. ($250 млн). “Система-Галс” весьма щедра к своим руководителям, среди которых сын основного владельца АФК “Система” Феликс Евтушенков. Такая щедрость свойственна всем “дочкам” корпорации и ей самой.

“Система-Галс” создана в 1990 г. Выручка в 2004 г. — $113,1 млн, в 2005 г. — $78,4 млн. 100% акций принадлежит АФК “Система” (у крупнейшего акционера, основателя и председателя совета директоров АФК Владимира Евтушенкова — 62,1% акций, 19% торгуются на Лондонской фондовой бирже в виде GDR).

“Система-Галс” неделю назад начала road show IPO: компания планирует в ноябре разместить 26% акций на российских и Лондонской фондовых биржах. А вчера на внеочередном собрании акционеры “Системы-Галс” утвердили создание дочернего ЗАО “Галс-Финанс”. Его уставный капитал впечатляет — 6,7 млрд руб. ($250 млн). В “Системе-Галс” от любых комментариев отказались, ссылаясь на “тихий период” перед IPO. По той же причине отказался от комментариев официальный представитель АФК “Система”.

Но два источника, знакомых с подготовкой к размещению ценных бумаг компании, рассказали “Ведомостям”, что “дочка” создана для реализации опционной программы для менеджеров. Подробностей программы они не сообщили.

“Система-Галс” весьма щедра к своим руководителям. Президент АФК “Система” Александр Гончарук ранее оценивал капитализацию девелопера по итогам IPO в $2-3 млрд. Впоследствии организаторы размещения оценили компанию скромнее. В отчете UBS говорится о $1,25-2,28 млрд, а “Атон” называл цифры $1,87-2,36 млрд. Исходя из этих оценок переданные “дочке” $250 млн составляют 11-20% уставного капитала компании.

Обычно на опционы выделяется 2-5% от акционерного капитала компании, причем чем выше капитализации, тем ниже процент, говорит Антон Стороженко, партнер хедхантинговой компании Amrop Hever Group. Крупные международные компании, как правило, включают в опционные программы менеджеров, проработавших в компании 2-3 года, начиная с младшего уровня. В российских же компаниях подобная практика только приживается, поэтому на бумаги компании могут рассчитывать лишь топ-менеджеры первого уровня, добавил он.

Подобные программы свойственны всем компаниям “Системы”. Сама АФК для опционной программы выкупила на рынке 0,46% акций, а всего под опционную программу она зарезервировала более 2% акций стоимостью $270 млн. Ее “дочка” — “Комстар-ОТС” в ближайшие 2,5 года скупит на рынке примерно 4,5% (часть подарит членам совета директоров, часть направит на опционные программы для менеджеров) — вчера этот пакет стоил $130 млн. Еще у одной “дочки” “Системы”, МТС, опционная программа действует уже пять лет, под нее зарезервировано 0,5% акций ($84 млн). Ранее Гончарук реализовал опцион на 5% “Ситроникса”: купив акции за $14 млн, он сможет продать их в ходе IPO в начале 2007 г. за $145 млн.

“Система” относительно недавно пришла к новой стратегии и стала поощрять лучших менеджеров, говорит ведущий аналитик “Тройки Диалог” Андрей Богданов. “До сих пор она была достаточно щедра к своим топ-менеджерам и в целом выделяла на опционы гораздо больше, чем принято на рынке”, — рассуждает аналитик.

Из российских строительных фирм делиться акциями с руководителями до сих пор было не принято. Но подвижки уже есть. Параметры опционной программы рассматриваются сейчас в “Миракс Груп”. По словам члена совета директоров компании Дмитрия Луценко, ее размер может составить до 10% от акционерного капитала, а рассчитывать на акции, вероятно, смогут члены правления (10-12 менеджеров). В “Дон-Строе” пока пользуются бонусами, которые зависят от прибыли и выручки компании. Но замгендиректора компании Тимур Баткин также говорит, что в 2007 г. они рассмотрят вопрос опционов, так как “это правильно и дает менеджерам хорошую мотивацию”.

Источник: МЕТРО

Дата выпуска: 26.10.2006

Торги в прямом эфире

Экспериментальной продажей московской недвижимости запомнится участникам международная выставка «Экспо реал» в Баварии.

Здесь проведен первый аукцион в режиме видеомоста. Конкурсные комиссии заседали в Мюнхене и в Москве, участники торгов видели друг друга на мониторах.

Инвесторам был предложен участок под строительство 4-этажного торгцентра с многоуровневой автостоянкой общей площадью 26,5 тыс. кв. м на ул. Сталеваров (вдоль внутренней стороны МКАД). Начальная цена объекта составляла 21,5 млн руб. (650 тыс. евро), было сделано 258 «шагов». Российская фирма «Подмосковье» предложила наивысшую цену – 111,450 млн руб. (3,220 млн евро). Объект должен быть открыт через 12 месяцев.

На выставке «Экспо реал» демонстрируется то, что Москва готова отдать зарубежным инвесторам. Уже решен вопрос о здании городской администрации в комплексе «Москва-сити» – власти получат лишь 50% здания. Западный капитал привлекут и к строительству новых мэрии-парламента.

Один из приоритетных инвестиционных проектов правительства Москвы – аэропорт Внуково. На выставке прошла его презентация, был показан макет нового пассажирского терминала. Первую часть аэровокзального комплекса планируется ввести в строй уже к концу 2007 г., полностью работы будут завершены к 2009-му.

Потенциальным инвесторам предложены проекты реконструкции 13 кинотеатров.

Возглавлявший столичную делегацию Юрий Лужков уделил отдельное внимание баварской кухне, назвав ее «довольно специфической и очень вкусной, близкой к нашенской». В результате решено построить баварский ресторан в Москве под Патриаршим мостом.

Все договоренности стороны закрепили традиционным футбольным матчем. Правда, помня о прошлогоднем разгроме со счетом 6:1, правительство Баварии в этом году привлекло к игре профессионалов. Им удалось победить команду московского правительства – 5:4.

Источник: Московский комсомолец

Дата выпуска: 26.10.2006

Вас ист фантастиш

Начинается новая битва за "Россию" Вердикт президиума Высшего арбитражного суда (ВАС), отменившего итоги конкурса на реконструкцию гостиницы "Россия", застал врасплох столичные власти. Ни один чиновник не отважился прокомментировать скандальную ситуацию, а пресс-секретарь столичного мэра Сергей Цой заявил, что Юрий Лужков скажет свое веское слово лишь после того, как внимательно изучит аргументы судей. Однако возможностей для маневра у отцов города не много - решение ВАС окончательное и обжалованию не подлежит. Хочешь не хочешь, а новый конкурс среди инвесторов проводить придется.

По мнению участников рынка, власти сами виноваты в том, что оказались в положении унтер-офицерской вдовы. После конкурса на реконструкцию "России", прошедшего в ноябре 2004 года, никто не смог внятно объяснить, почему победила компания "СТ Девелопмент" Шалвы Чигиринского, а не ЗАО "Монаб" и австрийский концерн "Штрабаг". Ведь они предложили городу чуть ли не вдвое больше денег ($1,4 млрд. против $800 млн.), а проекты всех трех участников не слишком отличались друг от друга. И ЗАО "Монаб", и "Штрабаг" о намерении судиться с мэрией и Чигиринским объявили сразу. Однако австрийцы, получив в Москве сразу несколько выгодных подрядов, вскоре сменили гнев на милость. Ходили слухи, что Чигиринский пообещал привлечь "Штрабаг" к строительству многофункционального комплекса на месте снесенной "России", после того как власти одобрят проект застройки. ЗАО "Монаб", входящее в структуру банка "Еврофинанс", оказалось менее сговорчивым. Поскольку строительство и девелопмент не являются для банкиров основным видом деятельности, они могли себе позволить в конфликте с мэрией пойти до конца.

Проиграв в трех судах, "Монаб" неожиданно для всех выиграл решающую битву.

"Честно говоря, мы рассчитывали, что президиум ВАС направит дело на новое рассмотрение. Так происходит в 90% случаев, но тут почему-то не сработало", - признался "МК" источник в горадминистрации. Почему "не сработало" и как выйти из трудной ситуации, на Тверской, 13, будут думать в ближайшие дни. Шалва Чигиринский, уже демонтировавший на 80% здание гостиницы, конечно, возмутился, но расстроился несильно. В случае отмены инвестконтракта его затраты будут полностью компенсированы или из бюджета города, или из кармана нового победителя конкурса. "То, что произошло, - это всего лишь опровержение решения мэрии", - беспечно перевел стрелки Чигиринский.

Кстати, нечто подобное в карьере предпринимателя уже было. В 2003 году ему пришлось выйти из проекта реконструкции гостиницы "Москва", в котором его компания некоторое время играла первую скрипку. Повторный конкурс по "России" может быть объявлен через два-три месяца. И ЗАО "Монаб", и "Штрабаг" уже заявили о своей готовности вновь побороться за престижную площадку в 50 м от Кремля. Не исключено, что на этот раз, помимо Чигиринского, конкуренцию им захотят составить новые мощные игроки строительного рынка, например нынешний владелец "Главмосстроя" - олигарх Олег Дерипаска.

Источник: RBCdaily

Дата выпуска: 27.10.2006

Два миллиарда для «Москва-Сити»

Blog

Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Содержание

Что экспонирует международная выставка