Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материала

Документы

Содержание Илья Ступин Кто остановил рынок Обвала никто не ждет С оглядкой на Москву Источник: Ведомости Источник: КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА Источник: КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА

Подобный материал:

• Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного, 5448.65kb.
• Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
• Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
• Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
• Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
• Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
• Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
• Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
• Девиз Конкурса «Пока в России Пушкин длится…», 48.13kb.
• Правительство москвы постановлени, 178.7kb.

Московский рынок жилья входит в стадию стабилизации. Связано это с исчерпанием спекулятивного спроса на жилье и стремительным увеличением объема предложения. Ситуация на региональных рынках будет развиваться по московскому сценарию

Илья Ступин

«Потенциальные покупатели квартир крутят пальцем у виска и не хотят выкладывать за них астрономические суммы» — так описывают ситуацию на московском рынке недвижимости риэлтеры. Продать недвижимость становится все труднее, количество сделок уменьшается. Тем временем в последние недели риэлтеры фиксируют стремительный рост предложения квартир на вторичном рынке. При этом темпы роста цен замедлились: если весной они росли на 8–10% ежемесячно, то сейчас квартиры дорожают не более чем на 3–4% в месяц. Сейчас квартиры в столичных спальных районах предлагаются по 4–5 тыс. долларов за квадратный метр, не говоря уже о центре города, где цены зашкаливают за 35 тыс. долларов за метр. Эксперты предупреждают, что налицо все симптомы перегрева рынка, и предсказывают стагнацию.

Последний раз цены на московское жилье останавливались весной 2004 года. Тогда из-за кризиса продаж рынок пребывал в ступоре в течение почти восьми месяцев. Однако в 2005 году цены на столичную недвижимость вновь начали стремительно расти. А с начала этого года жилье в столице подорожало более чем на 80%. Весной темпы роста цен на недвижимость доходили до 10% в месяц.

Бурный рост замедлился лишь в середине лета. Спрос на жилье начал постепенно уменьшаться, а сроки экспозиции квартир — увеличиваться. Осенью объем предложения в сегменте жилья эконом— и бизнес-класса вырос на 40%. «Если в августе на продажу было выставлено пятнадцать тысяч квартир, то в начале октября — уже двадцать одна тысяча», — говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. По мнению участников рынка, объем предложения еще будет расти — два года назад на продажу в Москве одновременно выставлялось порядка 24 тыс. квартир.

«Прошли те времена, когда покупатели квартир с авансами ездили на просмотры», — констатирует директор департамента брокерских услуг брокерского дома «Золотые ворота» Александр Кукояка. Риэлтеры сетуют, что если раньше квартиры продавались быстрее чем за две недели, то теперь им приходится искать покупателей не меньше месяца.

Кто остановил рынок

По мнению участников рынка, снижение темпов роста и стремительное увеличение объемов предложения обусловлено выходом на рынок квартирных спекулянтов, которые, почувствовав истощение платежеспособного спроса, решили зафиксировать прибыль.

Увеличение объема предложения инвестиционных квартир особенно заметно на рынке элитного жилья. «В последнее время появились предложения о продаже жилья от физических лиц и компаний-инвесторов, которые покупали квартиры на ранних стадиях с целью последующей перепродажи. Сейчас едва ли не в каждом элитном доме выставлено на продажу по шесть-восемь квартир — приличные объемы для этого сегмента рынка. Каждый день что-то всплывает. Никто уже не верит, что аномальный рост цен первого полугодия сохранится», — говорит консультант компании «Кирсанова-Риэлти» Ирина Егорова.

«Высокие темпы роста цен превратили недвижимость в хороший финансовый инструмент, которым не преминули воспользоваться люди, имевшие свободные или кредитные средства», — говорит г-н Колокольников. По его оценкам, в этом году примерно половина сделок на рынке совершалась в инвестиционных целях. Представители компании «Пересвет-Инвест» оценивают долю инвестиционных квартир в 30%. Первый заместитель директора по экономике Домостроительного комбината №1 Андрей Паньковский предполагает, что примерно половина однокомнатных квартир в новостройках ранее была раскуплена в инвестиционных целях.

Никто уже не верит, что аномальный рост цен, который был в первом полугодии, сохранится

Следует отметить, что инвесторы не только выставили на продажу свою недвижимость, но и отказались от новых приобретений. Когда темпы роста цен начали замедляться, часть потенциальных инвесторов отложила новые приобретения. В результате денежная масса на рынке жилья существенно сократилась. «Обычно после того, как в сентябре люди возвращаются из отпусков, активность на рынке возрастает, увеличивается и спрос, и объем предложения. Но этой осенью объем предложения возрос, а спрос остался на прежнем уровне», — поясняет один из наших собеседников.

Впрочем, не все участники рынка верят в версию о давлении на рынок спекулянтов. «Ни о каком выбросе инвестиционных квартир речи не идет. Их сразу было бы видно — это свободные квартиры, готовые к продаже. Но количество таких объектов не увеличилось. Как было 85 процентов рынка альтернативных сделок, так и осталось», — говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Риэлтеры, которые придерживаются аналогичной точки зрения, поясняют, что наметившееся еще летом снижение темпов роста цен на жилье привлекло на рынок участников альтернативных сделок. То есть людей, которым надо одновременно продать старое и купить новое жилье. Из-за этого и выросло предложение. «Раньше многие сделки распадались из-за невозможности зафиксировать цену и выстроить цепочку. Теперь проводить такие сделки стало проще», — говорят специалисты. По их мнению, именно за счет альтернативщиков предложение будет расти и дальше.


Обвала никто не ждет


Риэлтеры гадают, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Большинство экспертов прогнозируют стабилизацию цен и, возможно, их небольшую коррекцию. «Говорить о том, что цены стабилизировались, можно уже с уверенностью. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от поведения игроков рынка. Некоторые риэлтерские компании уже начали призывать инвесторов фиксировать прибыль. Очевидно, они рассчитывают на коррекцию и увеличение количества сделок — ведь крупные компании зависят от оборота. Но, на мой взгляд, это достаточно рискованный шаг. Если инвесторы вдруг начнут реализовывать квартиры с дисконтом, может образоваться снежный ком, который повлечет за собой падение рынка», — предполагает г-н Колокольников.

Эксперты обращают внимание еще на одно обстоятельство. По их словам, вторичный рынок жилья сильно зависит от ценовой политики игроков на рынке новостроек. «Новостройки — это поплавок, который первым реагирует на происходящее. Сейчас многие компании начали фиксировать цены на новостройки. До этого застройщики придерживались стратегии регламентированных продаж. То есть в определенные отрезки времени продавали определенное количество квартир — не больше и не меньше. Сейчас у застройщиков образовался запас квартир. И многое будет зависеть от того, не начнут ли некоторые из них нервничать и демпинговать», — размышляет Александр Кукояка. По мнению нашего собеседника, увеличение объемов предложения на первичном рынке и коррекция цен могут стать сигналом к снижению цены для участников вторичного рынка жилья. Впрочем, многие риэлтеры признают, что уже сейчас реальные сделки закрываются по ценам, которые на 10–20% ниже цен предложения.


С оглядкой на Москву


Любопытно, что тенденции московского рынка жилья наблюдаются и в регионах.

Так, в Екатеринбурге цены в сентябре выросли на 10%. А с начала года недвижимость подорожала на 80%. «Сегодня же появились предпосылки к снижению темпов роста», — заявил «Эксперту» руководитель отдела аналитики Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его словам, впервые за последние месяцы зафиксировано увеличение объемов предложения на 10% и сроков экспозиции квартир.

По словам управляющего директора Группы ЛСР Евгения Яцишина, в Санкт-Петербурге цены на элитное и массовое жилье уже стабилизировались. Более того, некоторые петербургские риэлтеры заявляют, что цены реальных сделок ниже цен предложения примерно на 10%. По данным аналитика петербургского рынка недвижимости Дениса Кочегарова, по сравнению с июнем объем предложения на вторичном рынке вырос примерно на 10%.

Впрочем, пока петербургские аналитики осторожны в прогнозах. «Сейчас практически все эксперты занимаются угадыванием, а не прогнозированием. Нет ни одного аналитика, который за прошедшие пару лет сказал бы точно, какие факторы влияют на рынок и что с ним произойдет в ближайшей перспективе. Виной всему непрозрачность рынка, отсутствие качественной государственной статистики, иллюстрирующей спрос и реальные доходы населения», — сетует г-н Кочегаров.

Пока ситуация на квартирном рынке, аналогичная московской, складывается лишь в ряде крупных российских городов, но опыт показывает, что региональные рынки повторяют в своем развитии динамику столичного рынка с временным лагом. Поэтому, скорее всего, в дальнейшем можно ожидать стабилизации рынка недвижимости и в большинстве российских регионов.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 17.10.2006

«Интеко” обоснуется на Московском НПЗ


Холдинг “Интеко” Елены Батуриной, чей бизнес начался с изготовления пластиковых тазиков, продолжает инвестировать в эту отрасль. Как стало известно “Ведомостям”, “Интеко” не прочь выкупить у Московского нефтеперерабатывающего завода (МНПЗ) мощности по производству полипропилена. Завод же благодаря сделке сможет показать чистую прибыль по итогам 2006 г., что сейчас крайне важно для его владельцев.

В 2005 г. МНПЗ переработал около 9,3 млн т нефти, обеспечив 40-60% поставок топлива в столицу. За девять месяцев 2005 г. его выручка составила 3,4 млрд руб., чистая прибыль — 79,5 млн руб. Завод входит в МНГК, 69% акций которой принадлежит правительству Москвы, 31% — Sibir Energy. МНГК контролирует 38,13% акций НПЗ (50,84% — голосующих).

Как сообщил “Ведомостям” представитель одного из контрагентов МНПЗ, сейчас завод делает оценку двух своих активов для продажи их “Интеко”. Речь идет об ООО “НПП “Нефтехимия” и ООО”НПП “Прогресс”, на 100% принадлежащих заводу и расположенных на его территории в Капотне. “Нефтехимия” производит материал для пластиковых изделий — полипропилен, “Прогресс” раньше выпускал сами изделия, но сейчас простаивает. По сведениям собеседника “Ведомостей”, “Нефтехимия” может быть оценена по остаточной стоимости — $25-30 млн, хотя рыночная цена производства, по его мнению, составляет $300 млн. А главная ценность “Прогресса”, по его словам, — производственный корпус площадью 30 000 кв. м. Цель продажи активов, как пояснил источник “Ведомостей”, — покрыть выплату американской компании Joy Lud долга в $30 млн, признанного судами. Это позволит заводу по итогам 2006 г. показать чистую прибыль и выплатить дивиденды по привилегированным акциям, и тогда контроль над заводом не сможет перейти к альянсу “Газпром нефти” и “Татнефти” (в их руках больше половины акций, включая привилегированные. — “Ведомости”).

“Нефтехимия” имеет мощность 100 000 т пропилена в год. Согласно базе данных “СПАРК-Интерфакс”, в 2004 г. (более поздних данных нет) предприятие произвело 89 229 т продукции. Его выручка по РСБУ в 2005 г. составила 1,093 млрд руб., чистая прибыль — 138,713 млн руб. Выручка “Прогресса” за прошлый год была 25 млн руб., убыток — 35,5 млн руб.

Топ-менеджер МНПЗ сказал “Ведомостям”, что “в принципе вопрос о реализации непрофильных активов стоит”, но “Нефтехимии” это не касается. А продажа убыточного “Прогресса”, по его словам, не исключена, но конкретного покупателя пока нет. А менеджер МНГК говорит, что завод вообще не собирается продавать никакие активы. “А чтобы показать положительный баланс завода, есть множество других, вполне легитимных способов”, — добавил он. По словам собеседника “Ведомостей”, продажа этих активов обсуждается уже лет пять “на уровне обмена мнениями”, но никогда этот вопрос не выносился на официальный уровень, в частности на совет директоров МНПЗ. “Все это не более чем слухи”, — резюмирует он. Ничего не знают о возможной продаже “Нефтехимии” и в “Газпром нефти”, которая пока безуспешно борется с МНГК за контроль над московским заводом.

Пресс-секретарь “Интеко” Геннадий Теребков от комментариев воздержался. Однако источник, знакомый с планами этой компании, сообщил, что сделка по приобретению “Нефтехимии” находится на завершающей стадии. Сумму сделки он называть не стал.

По оценке аналитика группы “Центр инвест” Натальи Янакаевой, на долю “Нефтехимии” приходилось четверть всего объема полипропилена, производимого в России, однако после недавнего запуска нового крупного производства в Нижнекамске эта доля сократится до 17-18%. Московское производство она оценивает примерно в $150 млн. Точно такую же оценку дает и аналитик инвесткомпании “Антанта Капитал” Георгий Иванин. Но он отмечает, что эта цифра справедлива при условии продажи продукции “Нефтехимии” по существующей средней рыночной цене в 45 000 руб./т. “Если же сопоставить выручку и объем производства этого предприятия, то получится, что полипропилен продается дешевле более чем втрое. Вероятно, здесь имеет место трансфертное ценообразование”, — предполагает эксперт. Соответственно, и стоимость предприятия в этом случае снижается втрое — до $50 млн.

Для компании Батуриной это приобретение выглядит вполне логично. Ведь традиционно “Интеко” была главным потребителем производимого “Нефтехимией” полипропилена. Именно из этого материала на ее предприятиях изготовляются пресловутые тазики, о которых рассказывал в интервью ее супруг Юрий Лужков. В шести своих филиалах в Москве, Московской и Белгородской областях “Интеко” производит несколько сотен наименований изделий из пластмасс — пластиковую мебель, стадионные кресла, упаковочные материалы, тару, хозяйственные товары, одноразовую посуду. В отчете “Интеко” за I квартал 2006 г. сказано, что компания является “признанным лидером российского рынка пластмасс и не испытывает в своих сегментах серьезной конкуренции со стороны прочих производителей”.


Источник: КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА

Дата выпуска: 17.10.2006


Альтернативу ипотеке найти трудно


Существовавшая ранее практика бесплатной выдачи жилых метров канула в небытие: на бесплатную или льготную жилую площадь могут рассчитывать только единицы. Поэтому перед населением стоит вопрос: как решить проблему с жильем? Рост или создание новой семьи, переезд в другой город и другие причины побуждают россиян искать пути решения проблемы "квадратных метров", которые дорожают день ото дня. Немногие, а точнее, единицы, могут себе позволить выложить сумму с шестью, а то и более нулями за желанную жилплощадь. Решить вопрос с жильем можно несколькими способами: снять квартиру, копить деньги или же воспользоваться ипотечным кредитом. Съем квартиры в аренду, особенно на длительный срок, подразумевает ежемесячную плату, которая "пропадает" в кармане арендодателя. Съемную квартиру не будешь серьезно благоустраивать, не передашь по наследству, да и хозяева могут поднять ежемесячный платеж или попросить вас выехать по личным причинам.

Можно копить средства. Но проблема заключается в том, что цены на недвижимость растут, накопленные сбережения постоянно обесцениваются, и возможность приобретения квартиры постоянно отодвигается в далекое будущее. Остается ипотечный кредит. Необходимо накопить первоначальный взнос (а некоторые банки и его не требуют) и предоставить данные о доходе семьи, уровень которого должен соответствовать размеру запрашиваемого кредита. Об особенностях ипотечного кредита мы решили узнать у специалиста.

Татьяна Шваб, директор департамента ипотечного кредитования Национального банка "ТРАСТ", считает, что в настоящее время сложно найти лучшую альтернативу ипотеке: "Когда вы берете ипотеку, каждый месяц вы платите сумму, немного превышающую среднестатистическую арендную плату, но зато через несколько лет квартира у вас в распоряжении. Квартира сразу оформляется вам в собственность, но находится у банка в залоге до момента полной выплаты кредита банку. Хочу дать совет тем, кто собирается оформить ипотечный кредит: не жалейте денег на страховку! Страховка дает уверенность в том, что даже в случае потери трудоспособности (болезни, увечья) или смерти плательщика страховая компания возместит банку недоплаченную сумму, и семья пострадавшего сохранит законные права на свою жилплощадь. В противном случае квартира будет передана в собственность банку за неуплату долга. Важно, чтобы банк работал с уважаемыми и известными страховыми компаниями.

Национальный банк "ТРАСТ", например, проводил очень серьезный тендер, прежде чем выбрал себе партнеров среди страховщиков. Вообще во многих странах, где давно действуют ипотечные программы, покупка недвижимости в кредит является нормой. В эту же сторону движется и российский рынок: рост цен на недвижимость делает покупку квартиры с помощью ипотеки намного более выгодной и реальной для покупателя, чем многолетние накопления или аренда".

Владимир СЕМЕНОВ


Источник: КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА

Дата выпуска: 17.10.2006


Перспективное Подмосковье: КОМУ МЕШАЮТ СТЕРЕОТИПЫ


Традиционное "жилье для бедных" - панельные дома старой застройки и "хрущевки" на окраине Москвы - многие рассматривают как единственную доступную возможность решения своего жилищного вопроса. А зря: квартира в новостройке Подмосковья при той же цене на их фоне - вполне достойное приобретение.

Но принять решение в пользу переезда в область многим из нас мешают устойчивые стереотипы. Объективны ли они? Разобраться в этом нам поможет генеральный директор компании МИАН-агентство недвижимости Нина Кузнецова.


Стереотип 1


Качество жизни в Подмосковье на порядок ниже московского. Переезжая в область, я делаю серьезный шаг назад Мнение эксперта: Я бы сказала наоборот. При ценах, существенно более низких, чем на столичные объекты, качество жилого фонда, как на вторичном, так и на первичном рынках Подмосковья более высокое. Сейчас примерно одинаково стоят однокомнатная квартира на окраине Москвы в "хрущевке" и двухкомнатная квартира в добротном кирпичном доме где-нибудь в области, например, в Королеве. Если в семье больше двух человек, можно ли назвать их проживание в однокомнатной квартире, пусть и в Москве, "качественным"? Область - это реальная, на мой взгляд, оптимальная альтернатива. Возможно, у многих не совсем объективное представление о Подмосковье. По уровню развития инфраструктуры ближайшие города, такие, как Реутов, Мытищи, Химки, соперничают со многими "спальными" районами Москвы, если не перегоняют их. Это касается и уровня медицинского обслуживания, и отдыха. Ведь найти многозальный кинотеатр можно как в Химках, так и в Ясеневе. А "Скорая" в Химках наверняка приедет быстрее - масштаб города и пробки все-таки сильно отличаются от московских.

Поликлиники, детские сады, кинотеатры, кафе, всевозможные учреждения культуры и быта, торговые центры - все это уже сейчас есть практически в любом городе области. Если верить перспективным планам развития городов, все современные направления досуга и услуг взяты на вооружение Подмосковьем. Там будут построены такие центры, размаху которых столица, с ее катастрофической нехваткой свободных площадей, сможет только позавидовать.

С точки зрения экологии, проживание в области опять же плюс.

Пушкино, Щелково, Красногорск, Серпухов и еще многие другие города окружены лесами. Всем известно, что по объемам и близости зеленых массивов Москва не может тягаться с Подмосковьем. А это и здоровье, и отдых, и чистота. Судите сами о качестве жизни.


Стереотип 2


Если работать в Москве, уйму времени придется проводить в пробках или ожидая общественный транспорт Мнение эксперта: Действительно, транспортное сообщение Москвы и Подмосковья - один из наиболее остро стоящих вопросов. Проблемы разгрузки основных пригородных магистралей не так быстро как хотелось бы, но решаются. Один из удачных примеров - строительство развязки на Рижском шоссе, планируется реконструкция ленинградского направления, существенно изменилась ситуация после того, как улучшили трассу Симферопольского шоссе. И потом, посмотрите на эту проблему объективно: выбираясь из центра Москвы в "спальные" районы, вы ведь тоже преодолеваете многочасовые заторы. Да и отказываться от выездов на загородные дачные участки никто не спешит, хотя о пробках "выходного дня" все знают не понаслышке. Что касается общественного транспорта, здесь я еще более оптимистична. Большинство компаний, осуществляющих пассажирские грузоперевозки, укомплектованы современным парком машин, регулярно курсирующих согласно графику движения. Во многие города и районы можно добраться железнодорожным транспортом, что позволяет не зависеть от пробок на дорогах.


Стереотип 3


Вся страна стремится в столицу, жить в Москве - модно, а за ее пределами - несолидно Мнение эксперта: О моде нужно судить, опираясь на цифры и факты, а не на субъективное мнение приятелей. Наши исследования говорят о яркой тенденции смещения спроса из Москвы в Подмосковье. По данным этого года, в сегменте недвижимости эконом-класса 36% потребителей отдали предпочтение областному жилью. Прежде всего, конечно, под влиянием цен на столичную недвижимость, которые в этом году перевалили за $4 тыс. за кв. м. Учитывая, что специалисты прогнозируют примерно такие же темпы роста (в этом году они составили 5 - 10% ежемесячно, самый высокий процент на относительно "дешевое" жилье) как минимум до 2008 года, в дальнейшем эта "модная" тенденция будет только набирать обороты.

Хотелось бы озвучить прогноз о развитии Москвы. В пределах МКАД уже практически не осталось свободных земельных участков для строительства.

Ввод нового жилья в Москве преимущественно будет развиваться за счет сноса ветхого фонда и вывода промышленных предприятий, а это время, деньги, проблемы расселения" Понятно, что в перспективе эти вопросы решаться будут, но как скоро это произойдет, неизвестно. При этом в новой застройке будут превалировать дома бизнес-класса и выше, с соответствующими статусу ценами. Московская область, напротив, заняла первое место в стране по объему ввода нового жилья в 2005 г., значительная доля которого ориентирована на массовый спрос, и, похоже, удержит первенство и в этом году. Кроме того, в Подмосковье еще много свободных земельных участков, которые можно разрабатывать, ограничиваясь только фантазией, а не стоящими впритык друг к дружке бетонными коробками.