Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы
| Вид материала | Документы |
- Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного, 5448.65kb.
- Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
- Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
- Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
- Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
- Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
- Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
- Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
- Девиз Конкурса «Пока в России Пушкин длится…», 48.13kb.
- Правительство москвы постановлени, 178.7kb.
Кому это нужно?
По мнению Сергея Ганусова, руководителя отдела загородной недвижимости корпорации “Бест-Недвижимость”, основа таких объединений — некоммерческие партнерства, когда частные инвесторы сообща решают бытовые вопросы, заменяя такую городскую инстанцию, как ЖЭК. Тем не менее необходимость решать проблемы с коммуникациями (например, когда было проведено электричество к поселку от соседней больницы и, соответственно, при смене руководства больницы поселок остался без электричества) или вывозом мусора — это для жильцов поселка всегда актуально.
С ним солидарен Кирилл Сочилович, юрист департамента реализации компании “КомСтрин”. По его словам, такие организации могут решать какие-либо внутренние организационные вопросы своего поселка (например, вопросы по уборке, озеленению территории, поддержанию порядка, ремонту общественных зданий и др.).
По мнению Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента “МИАН — Агентство недвижимости”, объединения создаются в целях управления и эксплуатации общего имущества, инженерных сетей и коммуникаций, обслуживания инфраструктуры, охраны и т. п. “Данные объединения значительно облегчают жизнь людей, в них участвующих. Так, например, это позволяет жителям поселка централизованно собирать средства (взносы) и распределять их на конкретные нужды. Классический вопрос строительства забора оборачивается целой проблемой для людей, ничем не связанных. А подобные объединения облегчают как сбор денег, так и решение организационных вопросов”, — говорит Плещицкая.
Тарас Нечипоренко разделяет теорию и практику такого явления, как объединение жильцов. “В идеале жильцы, организовавшие товарищество, получают возможность регулировать наличие и работу необходимых им элементов инфраструктуры, инженерных коммуникаций, а также контролировать свои расходы. С застройщика же обязанность управления снимается. Однако на практике наличие так называемых территорий общего пользования — дорог, заборов, клубного и административного зданий и т. п. — при отсутствии централизованного управления часто усложняет их жизнь”, — говорит он. И нередко возникают ситуации, когда разногласия между жильцами приводят к тому, что решение самых незначительных вопросов затягивается на долгое время, становится тупиковым и в конце концов превращается в головную боль для всего поселка.
“Особенно процесс осложняется, если среди домовладельцев встречается несколько конфликтных людей, способных противопоставить свое мнение большинству. В этом случае атмосфера накаляется, и их упорство может привести к постоянной напряженной обстановке вплоть до маленькой междоусобной войны. Именно поэтому, — резюмирует Нечипоренко, — я считаю, что управлением должны заниматься профессионалы — сам застройщик или управляющие организации, тем более что сегодня они существуют в достаточном количестве. В конце концов, люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением своих и чужих жилищных проблем”.
Источник: Ведомости
Дата выпуска: 16.10.2006
На асфальте: Синдром небольшого города
Куркино — первый в Москве район, комплексная застройка которого осуществлялась на коммерческой основе. Вообще, район на протяжении нескольких лет активно пиарился как экспериментальный (а также уникальный и экологически чистый). Таковым он и в самом деле является. В Куркине нет панельного типового жилья, все здания монолитно-кирпичные, возводимые по индивидуальным проектам, не предусмотрены промышленные предприятия. Но метро в Куркине также не будет, поэтому для куркинцев всегда самым актуальным будет оставаться вопрос транспортной доступности.
Гармоничное сочетание
Район Куркино входит в состав Северо-Западного административного округа Москвы, располагается за МКАД. Восточная часть Куркина граничит с подмосковными Химками, западная граница района проходит по реке Сходне, северная — по Машкинскому шоссе, южная — по МКАД. Территория района — более 790 га, но под застройку отведено 290 га земли.
Район отличается самой низкой плотностью застройки в Москве. В среднем на 1 га столичной территории приходится 15 000 кв. м жилья, в Куркине этот показатель в два раза меньше — 7500 кв. м. А также самым высоким показателем площади зеленых насаждений, приходящихся на одного жителя района, — примерно 102 кв. м при среднем показателе по Москве — около 35 кв. м.
Одна из основных особенностей проекта застройки Куркина — он предусматривает максимальное сохранение существующего природного ландшафта района. Пойма реки Сходни объявлена особо охраняемой территорией, а за зеленым массивом района закреплен статус особо охраняемой природной и историко-культурной территории Москвы, где любая градостроительная деятельность жестко регламентируется.
Строительство жилого района Куркино осуществляется в соответствии с постановлениями правительства Москвы от 16 ноября 1999 г. № 1063 и от 5 декабря 2000 г. № 970. Генеральным инвестором проекта застройки района Куркино является Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС), генеральным заказчиком — застройщиком — ГУП “Управление экспериментальной застройки микрорайонов” (ГУП “УЭЗ”), а генеральным проектировщиком — “Моспроект-3”. В самом начале реализации проекта глава ДИПС Леонид Краснянский не раз заявлял о желании жить в Куркине.
Впервые экологическое сопровождение проекта застройки было поручено научно-исследовательскому и проектно-изыскательскому Институту экологии города. Институт выполнил эколого-градостроительный опорный план застройки района, где определены территории, обладающие специфическими экологическими особенностями, которые учитывались при проектировании района.
Планировочное решение Куркина повторяет рисунок ландшафтной структуры территории, не проводилась вырубка деревьев, сохранены естественные водоемы. Природный комплекс здесь используется в рекреационных целях. Благодаря дополнительному озеленению, предложенному проектировщиками, в каждом микрорайоне предусмотрен свой бульвар или сквер.
В расчете на индивидуальность
В Куркине нет типового панельного жилья, что создатели района неоднократно подчеркивали. По генеральному плану большинство микрорайонов Куркина — а их всего 18 — застроено малоэтажными домами высотой 5, 7, 9 этажей. Чем ближе микрорайон к реке Сходне, тем дома ниже. Многоэтажные дома (17-18 этажей) в основном сосредоточены в микрорайонах вблизи г. Химки, где также возводятся дома повышенной этажности.
Каждый микрорайон имеет свой архитектурный облик, планировочное решение, цветовые решения фасадов домов. К примеру, мкр. № 5 застроен 9-этажными монолитно-кирпичными домами, состоящими из 3-4-комнатных квартир. В домах предусмотрены модные элементы фасада — французские балконы, а также оригинальная конструкция крыш. В мкр. № 15 преобладают многоэтажные дома с квартирами увеличенного метража: 1-комнатные — от 49 до 57 кв. м, 2-комнатные — от 70 до 97 кв. м, 3-комнатные — 90-128 кв. м, 4-комнатные — 109-129 кв. м. Микрорайон № 4 отличается застройкой многосекционными домами высотой 7-8 этажей с мансардными крышами и сквозными арками между секциями.
Основную часть микрорайона № 11, расположенного в северной части Куркина, недалеко от реки Сходни, составляет монолитно-кирпичный жилой комплекс переменной этажности от 8 до 23 этажей. В доме кроме больших по площади 3-4-комнатных квартир находятся 1-комнатные квартиры по 43-44 кв. м и 2-комнатные по 58-62 кв. м.
В Куркине впервые в Москве появились целые микрорайоны, полностью или частично застроенные таун-хаусами — трехуровневыми домами, состоящими из секций квартир с индивидуальным входом (мкр. 1, 2БГ, 5, 9, 16). На 1-м этаже каждого таун-хауса расположены гараж на одну автомашину, технические помещения для установки инженерного оборудования, входной тамбур, холл, подсобные помещения и санузел. На 2-м и 3-м этажах — жилые помещения. Особенностью куркинской недвижимости является то, что владельцы квартир также получают в пользование (только аренда, не собственность) небольшие участки земли (от 1 до 4 соток). К примеру, жилая застройка микрорайона № 9 представлена 32 корпусами сблокированных 3-этажных таун-хаусов, в каждом из которых от 4 до 16 секций. В таун-хаусах, построенных в мкр. № 16, по восемь квартир, из них две — 3-комнатные и четыре — 4-комнатные. Общая площадь квартир — от 212 до 328 кв. м. Наряду с таун-хаусами в мкр. 1, 2БГ и 18 представлены 1-2-квартирные коттеджи. Общая площадь квартиры в спаренном двухквартирном коттедже -304-323 кв. м, индивидуального коттеджа — около 250 кв. м.
В Куркине также стараются решить больной для города вопрос — обеспечения собственников автомобилей парковочными местами. Изначально предусматривалось, что паркинги разместятся прямо под жилыми домами, как это делается в других районах столицы, но от проекта отказались, так как подземное строительство значительно удорожало себестоимость жилой площади на выходе. По расчетам проектировщиков, на каждую квартиру в Куркине будет приходиться в среднем по одному машино-месту. К завершению застройки гаражный комплекс района должен будет составить 3500 машино-мест.
Важный момент — обогрев домов в Куркине производится небольшими автономными теплостанциями, которые признаны гораздо более экологичными, к тому же это позволяет обходиться без летних отключений горячей воды.
Осилить дорогу
Территориальное расположение района Куркино за пределами МКАД, на значительном расстоянии от центра города, выводит вопрос транспортной доступности в число самых актуальных. Метро в районе не предусмотрено, поэтому все дороги к нему ведут по существующим столичным магистралям: Ленинградскому шоссе, ул. Свободы, а также по МКАД до пересечения ул. Свободы. Ближайшая ст. м. — “Планерная”, от нее в Куркино ходит общественный транспорт (автобус, троллейбус, маршрутка). Автобусные маршруты проложены также от ст. м. “Речной вокзал” и “Войковская”.
В настоящее время жители Куркина испытывают серьезные проблемы с преодолением маршрута от своих домов до центра города. “Разговоры о том, что общественный транспорт уже нормально ходит до метро, — пока только слова, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город". — Куркинское шоссе перегружено, и активное строительство в районе продолжается. Добраться тяжело и на личном автомобиле — даже если преодолеешь расстояние до МКАД, то все равно так или иначе окажешься на Ленинградском шоссе, а оно сильно загружено”.
О том, что в Куркино необходимо прокладывать новую дорогу, стали говорить давно, еще практически на первых этапах застройки района. Но на разработку проекта ушло больше времени, чем планировалось. В настоящее время из четырех проектов выбран один, который не предусматривает вырубки зеленых насаждений (дорога пройдет по существующей просеке). Как рассказали в районной управе Куркина, дорога должна пройти от Новокуркинского шоссе между мкр. 9 и 17 района. Далее по территории радиополей и существующей просеке природной особо охраняемой территории “Долина реки Сходни” и по особо охраняемой территории “Природный парк “Тушино” непосредственно в 20-30 м от административной границы Москвы и Московской области до МКАД и границы застройки БЦ “Гринвуд”. Длина дорожного покрытия составит примерно 2 км.
В рамках проекта планируется реконструировать транспортные развязки на пересечении Ленинградского и Международного шоссе. Кроме того, на участке в районе Молодежной улицы предполагается построить две транспортные развязки. По расчетам проектировщиков, новая автомагистраль примет на себя от 30% до 50% транспортного потока из Куркина в столицу и обратно. Правда, в районной управе Куркина пока не знают, когда столь радостное событие свершится и как скоро жители смогут воспользоваться новым маршрутом. Ориентировочно это 2008-2009 гг.
Расчеты и просчеты
Комплексная застройка района велась с учетом современных требований к размещению объектов инфраструктуры. Многие социально значимые объекты возводились параллельно со строительством жилья, поэтому первые новоселы смогли отдать своих детей в детские сады или в среднюю общеобразовательную школу. По данным, полученным в районной управе, в настоящее время в Куркине функционируют девять детских садов, готовятся к сдаче еще три. Введено в эксплуатацию четыре общеобразовательные школы, а в 2007 г. планируется сдать пятый объект. Но, как отметила Марина Филимонова, заместитель главы районной управы Куркина, мест в детских садах и начальных классах средней общеобразовательной школы уже сегодня недостаточно. Строительство в районе продолжается, и далеко не все квартиры в сданных домах заселены.
По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря компании “Сити — XXI век”, инвестирующей средства в строительство жилья в Куркине, одного из продавцов жилплощади здесь, при определении количества дошкольных учреждений проектировщики пользовались общегородскими нормами. Но на практике потребности куркинцев оказались выше. Сравнительно недорогое жилье в строящемся районе покупали преимущественно молодые семьи, имеющие детей или ставшие родителями уже после переезда в новый дом.
Для улучшения ситуации столичное правительство намерено построить на территории Куркина еще несколько детских дошкольных учреждений. Об этом заявил первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин во время выездного заседания, проводимого в Куркине в начале сентября текущего года.
В настоящее время в районе функционирует плавательный бассейн, строительство второго подходит к завершающей стадии. Практически в каждом микрорайоне есть свои спортивные сооружения и площадки.
В число сданных объектов социально значимой инфраструктуры входят филиал поликлиники № 151, стоматологическая клиника, подстанция скорой помощи, аптеки (мкр. 5, 7), почтовое отделение № 466, а также подростковый центр “Ростки”, дом культуры “Куркино”, фитнес-клуб (мкр. 14). В 2001-2002 гг. на территории Куркина построена новая автоматическая телефонная станция на 40 000 номеров. В расчете из того, что в районе будет проживать около 45 000 горожан, мощности телефонной станции позволяют полностью удовлетворить все заявки на телефонизацию квартир и объектов инфраструктуры.
В перечень объектов ввода 2006 г. входят центр социального обслуживания и отделение Пенсионного фонда (мкр. 5а), детский сад (мкр. 11), пункт охраны общественного порядка и молочно-раздаточный пункт (мкр. 1).
По данным компании “Собор”, выступающей генеральным менеджером по реализации жилья в Куркине, в основном небольшие нежилые помещения получают в аренду продовольственные магазины, кофейни, аптеки, салоны красоты, медицинские кабинеты, представительства интернет-компаний, курьерских услуг или страховые компании.
По словам Марины Филимоновой, район не испытывает дефицита в торговых площадях. В большинстве жилых домов первые этажи нежилые и изначально приспособлены под открытие объектов придомовой инфраструктуры. Но это помещения, преимущественно используемые под продовольственные магазины.
Крупная торговая точка — супермаркет “Патэрсон” открыт на пересечении ул. Свободы и МКАД в ТЦ “Арфа”. Торговая площадь универсама — 940 кв. м. ТЦ “Арфа” был открыт в декабре 2003 г. Общая площадь комплекса составляет 10 000 кв. м. В числе якорных арендаторов — сеть магазинов электроники “Эльдорадо”.
Промышленных магазинов в Куркине пока немного: это салон мебели “Буржуа” на ул. Родионовской, салон интерьера “Мебель. Шторы” (ул. Воротынская), “Высокая материя” на Воротынской, “Софи” на Куркинском шоссе, магазин детских товаров “Солнышко” (ул. Родионовская). Готовятся к сдаче еще два торговых центра. К тому же в 2008 г. торговые площади района пополнятся за счет ввода торгового центра общей площадью около 3000 кв. м, который планирует построить компания “Монолит Ка” на участке площадью около 0,4 га на ул. Захарьинской.
В Куркине развивается сеть учреждений общественного питания и отдыха. На ул. Родионовской находятся ресторан “Куркино” и кафе “Виктория”, бар “Леона” — на ул. Воротынская, также для жителей района открыты двери ресторана дома отдыха “Нагорное”. По мере заселения домов намечено открытие еще нескольких подобных объектов. Салоны красоты работают на ул. Воротынской — “А-ля Руа”, на Новокуркинском шоссе — “Люмьер”, а на Куркинском шоссе — “Мишель Лапье”.
На территории Куркина в сентябре открылось первое в столице кладбище для домашних животных. Проект мемориального комплекса был создан на частные инвестиции, а город предоставил землю.
Гольф и прочие поля
При проектировании района большое внимание уделялось созданию на его территории обширной рекреационной зоны. Проект неоднократно дорабатывался, к примеру, на реке Сходне отказались от идеи строительства причалов, так как их эксплуатация отрицательно могла сказаться на природном ландшафте. Одобренное решение — в пойме реки Сходни организовать благоустроенную зону отдыха.
В местности, прилегающей к природному комплексу, не предусмотрено строительство крупных спортивных сооружений. Исключение — горнолыжный спуск и гольф-клуб. Согласно проекту на территории природного комплекса “Долина реки Сходни” площадью 27,4 га планируется построить девятилуночное гольф-поле, а также объекты инфраструктуры площадью около 7000 кв. м. Все проектные и изыскательские работы полностью завершены. По плану гольф-поле должно быть построено в 2007 г., а объекты инфраструктуры — к маю 2008 г. Кроме клуба, получившего название “Столичный гольф-клуб “Девятка”, также планируется открыть академию гольфа, детскую спортивную школу, большой спортзал с бассейном и фитнес-центр. В планах — строительство отеля с апартаментами на 50 мест.
Предусмотрено смешанное финансирование проекта. Объекты инфраструктуры финансирует ДИПС, гольф-поля и инженерные коммуникации — Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города. После сдачи объекта комплекс гольф-полей будет передан на баланс столичному Комитету по физической культуре и спорту, а объекты инфраструктуры перейдут в собственность ДИПС для последующей реализации.
По мнению Александра Тимофеева, генерального директора “МТ Девелопмент”, строительство спортивных объектов, а тем более с направленностью на элитные виды спорта, сказывается на росте цен. В качестве примера он привел поселок “Нахабино”, популярность которого обеспечивает пока единственный в Подмосковье гольф-клуб Le Meridien Moscow Country Club. “Экзотическая инфраструктура так или иначе привлекает покупателей, готовых за нее переплачивать”, — отмечает он.
Важная часть застройки Куркина — создание в каждом жилом микрорайоне своих парков, скверов, проведение комплексного благоустройства с озеленением. К примеру, только в 12-м микрорайоне Куркина появятся пять скверов и бульвар. Намечено высадить 350 деревьев и более 5000 кустарников, построить беседки, ротонды и скамейки для отдыха. Проект комплексного благоустройства микрорайона включает прокладку дорожек, спортивных и детских площадок с малыми архитектурными формами и спортивным оборудованием.
Выгодные капиталовложения
Куркино долго и активно пиарили многие риэлторские компании, но сейчас, похоже, источник их интереса к рассказам о Куркине иссяк.
Как рассказали в управлении реализации ГК “Собор”, с начала строительства общий объем сданной в эксплуатацию жилплощади здесь составил 825 000 кв. м. В 2006 г. в районе намечено возвести 160 000 кв. м. Планируется, что в 2007 г. жилищная часть проекта “Куркино” будет полностью завершена.
Реализация жилых площадей в районе Куркино началась еще на самых ранних стадиях его застройки, а цены были одни из самых низких в Москве — в среднем $500 за 1 кв. м. По словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации “Рескор”, был период, когда можно было продать квартиру на западе или юго-западе Москвы и купить в Куркине жилье по площади раза в полтора больше. “И многие нынешние жители района этим воспользовались”, — отмечает он.
“В ноябре 2003 г. мы продавали квартиры в 11-м микрорайоне Куркина на начальной стадии строительства по цене от $815 до $1020 за 1 кв. м, — рассказывает Сергей Лядов. — Сейчас, спустя три года, на вторичном рынке стоимость 1 кв. м жилья в этих же домах составляет не меньше $3150 за 1 кв. м, а на 1-комнатные квартиры доходит до $4500 за 1 кв. м”. Как рассказали в “Сити — XXI век”, один из клиентов компании приобрел в 11-м мкр. 1-комнатную квартиру площадью 32 кв. м в марте 2004 г. за $30 000. В июле 2006 г. он реализовал ее за $145 000, менее чем через полтора года приумножив свои средства практически в пять раз.
По данным управления реализации ГК “Собор”, в среднем рост цен на квартиры в Куркине составляет 30-40% в год — так же, как по Москве в целом. Но стоимость 1 кв. м продолжает немного отставать от среднемосковского показателя. В настоящее время цена 1 кв. м в многоэтажных домах мкр. № 15 варьируется от $2300 до 2800, а к концу 2006 г., по мнению экспертов, достигнет $2500-3000. Цены на коттеджи и квартиры в таун-хаусах в строящемся микрорайоне № 1 составляют от $2750 за 1 кв. м.
В компании “Новый город” считают, что на вторичном рынке цены на жилье в Куркине заметно ниже, чем в Бутове, Митине и других районах-новостройках, вместе с тем на востоке и юго-востоке Москвы, к примеру в Бирюлеве, Выхине, Новокосине, можно найти предложения дешевле, чем в Куркине. Хотя, по мнению Вадима Мартыненко, сравнивать сложившиеся в Куркине цены с другими московскими районами сложно, и прежде всего потому, что выставленные на продажу квартиры слишком разные по качеству и площади. В Куркине 2-комнатные квартиры предлагаются по $240 000-270 000, но это квартиры по 60-80 кв. м, в монолитно-кирпичных домах, с евроремонтом. 2-комнатную квартиру в другом районе на окраине столицы можно найти и дешевле — но это будет 45-50 кв. м и в панельном доме.
Александр Тимофеев считает, что ситуация с ценообразованием в будущем в Куркине может измениться. “С решением транспортной проблемы — строительства Краснопресненского проспекта, второго выезда из Куркина, транспортной развязки на МКАД, станции метро в Строгине и первой выделенной полосы для общественного транспорта на Волоколамском шоссе цены в этом районе поползут вверх, чуть опережая среднемосковский уровень”, — говорит он.
В настоящее время, по словам Валерии Родионовой, спрос на жилплощадь в Куркине сильно дифференцированный. Жилье в многоэтажных домах продается хорошо, но те покупатели, кто хочет приобрести загородный дом, обычно не останавливают свой выбор на куркинских таун-хаусах. “Когда дома с земельными участками сочетаются с многоквартирными домами — это, к сожалению, не самое удачное сочетание”, — отмечает она.
Сергей Лядов говорит, что наибольшим спросом в Куркине пользуются квартиры площадью до 100 кв. м. Как отмечают специалисты отдела вторичного рынка компании, количество инвестиционных покупок в районе превышает средний уровень по рынку. По их оценкам, оно доходит до 30% и более. С этим связан тот факт, что уже в сданных домах часть квартир не заселена и даже не отремонтирована.
Застройка Куркина подходит к завершающему этапу. По данным ГК “Собор”, в районе возведено более 80% от намеченных объемов. Жилье и коммерческие помещения пользуются хорошим спросом. Что эксперты связывают с выгодными ценами на недвижимость в этом районе.
Хотя, по словам Александра Винокурова, директора департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup, говорить об успешности или неуспешности реализации всего проекта “Куркино” еще рано. Возможно, оценку можно будет дать через год-полтора, когда с территории поселка исчезнет строительная техника, заработают поликлиники, детские сады, школы, а сам район, сейчас напоминающий скорее строительную площадку с одиноко торчащими деревцами, превратится в обещанный зеленый оазис. “Стоит также дождаться, чем закончится история со строительством промзоны в районе Молжаниново, находящемся в непосредственной близости от Куркина”, — подчеркивает он.
Источник: Газета (Москва)
Дата выпуска: 16.10.2006
Квартиры с дымком
Квартиры с дымком Чиновники и застройщики возьмутся за промзоны на окраинах Москвы ДЕНИС ТЫКУЛОВ Московские власти подготовили проект перепланировки промышленных территорий на окраине города. По словам замруководителя столичного департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константина Королевского, в ближайшие два года более чем 2,5 млн кв. м жилья планируется построить на 30 промышленных территориях.
Наиболее масштабное жилищное строительство развернется в промзонах: "Богородское" на Востоке столицы, где планируется возвести 458 тысяч кв. м жилья, "Грайвороново" (ЮВАО) - 300 тысяч кв. м и "Верхние Котлы" (ЮАО) - 250 тысяч кв. м. Кроме того, размещение жилых кварталов запланировано на месте промзон "Люблино-Перерва", "Воронцово", "Перово", "Хапиловка", "Красный Строитель", "Южный порт", "Огородный проезд", а также "Зюзино, кв. 10А". "А к 2008 году должна быть завершена разработка еще 44 проектов планировок, что обеспечит градостроительной документацией более 50% территорий столичных промзон", - поделился Королевский.
Надо сказать, что вывод промзон за пределы столицы - идея не новая.
Реализация соответствующей программы началась в Москве еще в 1995 году, однако до сегодняшнего времени активный вывод предприятий коснулся в основном Центрального округа. Так, за последние 10 лет промышленные предприятия освободили примерно 200 гектаров земли внутри Садового кольца.
Кроме центра Москвы массовым выводом производственных объектов может похвастаться только Западный округ, где на месте бывшей промзоны реализуется проект "Москва-Сити". В остальных округах программа забуксовала.
Между тем в условиях дефицита свободных площадей промзоны остаются на сегодня чуть ли не единственными площадками для строительства жилья.
Правда, как отмечают аналитики рынка, из-за плохой экологии и неблагоприятного социального окружения построить там можно только дома эконом-класса. "Сегодня выгоднее всего строить микрорайонами, а такие площадки остались в основном на окраинах и принадлежат предприятиям, - говорит руководитель отдела инвестиций ГК "Пересвет-Групп" Сергей Баранов.
- Тем не менее эти площадки находятся в черте города, и не исключено, что проекты будут прибыльными".
Впрочем, по мнению руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, к практической реализации таких проектов застройщики смогут приступить не раньше чем через два-три года, поскольку найти новое место для предприятия за пределами города не так-то легко.
"Перебазирование предприятия - главный тормоз данных проектов, - соглашается замгендиректора компании "КВ-Инжиниринг" Виталий Виленский. - Подобрать необходимые ресурсы и мощности, чтобы оно продолжило работу, сегодня очень сложно".
Другая проблема связана с изменением целевого назначения земли. Сегодня эта процедура, по словам застройщиков, сложна и затратна. "Все зависит от условий, которые предложат московские власти, ведь до сегодняшнего дня процесс освоения промзон на окраинах во многом тормозился именно из-за неоправданно высоких затрат, - констатирует Виталий Виленский. - Если на этот раз проекты окажутся выгодными, уверен, что застройщики примут в них участие".
Источник: Известия (Москва)
Дата выпуска: 16.10.2006
Осеннее затишье
Потенциальные покупатели жилья затаились в ожидании новых предложений Несмотря на дефицит квадратных метров, московские новостройки наступившей осенью раскупаются вяло - люди ждут, чем закончится история с обманутыми дольщиками и когда ФАС разберется с "ценовым сговором" на рынке жилья. Тем временем на первичном рынке появляются интересные проекты. Какие же квартиры можно реально купить этой осенью?
В октябре потребительское поведение характеризуется гораздо более низкой покупательской активностью, чем можно было бы ожидать, учитывая явный дефицит предложений на рынке. Руководитель департамента элитной недвижимости компании "Новое Качество" Александр Илюхин видит сразу несколько причин такого поведения. "Во-первых, это резкий скачок цен. Если в начале этого процесса покупательская активность даже увеличилась, то после майских праздников многие решили подождать и посмотреть, что будет с ценами осенью. Во-вторых, это недостаток хороших предложений. С начала года практически не появилось новых объектов. Продажи идут по остаточному принципу. Те, кому квартира нужна быстро, сейчас предпочитают покупать "вторичку". Те, кто уже изучил все предложения на рынке и не сделал выбор в силу отсутствия подходящих для них предложений, тоже ждут, - говорит он.
- Кроме того, поведение потребителей объясняется возникшим недоверием к объявленным срокам строительства - они не хотят вкладываться в жилье на начальном этапе строительства".
Затишье можно объяснить и тем, что потенциальные покупатели, планировавшие приобрести квартиру вчера, не могут себе позволить такие расходы сегодня - попросту не хватает денег. А покупать тесные квартиры на вторичном рынке хотят далеко не все. Поэтому высок спрос на современные квартиры разумного размера. "В последние годы застройщики несколько увеличили площади квартир. Однако в результате на рынке первичной недвижимости образовался определенный дефицит качественных квартир небольших площадей. Мы прогнозировали такую ситуацию еще несколько лет назад и учли ее при проектировании домов второй очереди застройки жилого квартала "Лазурный Блюз", - говорит Эльвира Ерёмина, генеральный директор девелоперской компании "Сити-XXI век". - В корпусах 4 и 5 предусмотрено много сравнительно небольших квартир. Большинство из них однокомнатные - площадью 39 кв. м, двухкомнатные имеют площадь 62 кв. м, трехкомнатные - 82 кв. м".
Акцент на небольшие площади сделала и компания "Новая Площадь" при проектировании нового жилого района эконом-класса "Солнцеград". "В "Солнцеграде" большие многокомнатные квартиры представлены ограниченно - в основном двухуровневыми пентхаусами на последних этажах, где высота потолков составляет 3,5-4,2 м. - рассказывает Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела компании "Новая Площадь". - В основном же квартиры ориентированы на потребности массовой аудитории покупателей. Это максимально функциональные одно- и двухкомнатные квартиры небольших и средних площадей. В частности, это достигается за счет выноса венткороба кухни в санузел и компоновки вентиляционных коробов с сантехническими стояками в одном узле".
Еще одна возможность привлечь покупателей - предоставить им широкий выбор квартир и цен в рамках одного объекта. По такому пути, например, пошла Группа компаний "Конти". "Мы привлекаем большее количество покупателей за счет широкого диапазона цен на наши объекты. Так, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Континенталь" составляет от $3500 до $5000, а в "Покровском Береге" - от $6500 до $9500", - говорит вице-президент ГК "Конти" Вячеслав Тимербулатов.
Что касается Санкт-Петербурга, то, как утверждает гендиректор компании "Центр развития проектов "Петербургская Недвижимость" Илья Еременко, на волне ажиотажного роста цен здесь покупают все и очень активно. "Спросом пользуются однокомнатные квартиры, квартиры-студии и квартиры в хрущевках, в старых панельных домах, малогабаритные квартиры. Существенно выросло количество сделок с комнатами, - говорит он. - В такие периоды обычно растет спрос на пригородные районы, т.к. там рост цен происходит с задержкой относительно города".
* * * Новые проекты в Москве и Санкт-Петербурге "ДОН-Строй". "Дом на Беговой" - жилой комплекс у ст. метро "Беговая". В едином стилобате комплекса разместятся большой торговый центр с супермаркетом и разнообразные сервисные службы, рядом - спортивный комплекс, кафе и рестораны.
"Сити-XXI век". Вторая очередь жилого квартала "Лазурный Блюз" в Строгине. Проект включает возведение четырех монолитно-кирпичных домов переменной этажности (20-25 этажей). Общая площадь квартир составит 100 000 кв. м. Сейчас в реализации находятся два корпуса. Жилой комплекс "Янтарный город" (район Строгино). В состав комплекса входят пять жилых домов.
Огороженная территория, подземный паркинг, развитая инфраструктура, ландшафтный дизайн.
ГК "ПИК". Микрорайоны "Заповедный уголок" (в районе Свиблово, ориентировочный срок сдачи всего микрорайона - IV квартал 2007 г.), "Теплый край" (в районе Теплый Стан, ориентировочный срок окончания строительства - IV квартал 2007 г.) и "NewПеределкино" (в районе Новопеределкино, окончание строительства планируется в 2007 г.). "Английский Квартал" - большой жилой комплекс в центре Москвы с территорией более 4 га - возводится на Мытной улице. ГК "Конти". Элитный жилой комплекс переменной этажности "Покровский берег" в лесопарке "Покровское-Стрешнево". Все здания отделаны высококачественными дорогими материалами, мрамором и художественной росписью. "Новая Площадь". Жилой район эконом-класса Солнцеград (в Балашихинском районе Московской области, в 1,5 км от МКАД по шоссе Энтузиастов) и малоэтажный жилой комплекс бизнес-класса "Семь Звезд" (микрорайон Северное Кучино, г. Железнодорожный, 20 минут от МКАД).
Арктурстрой. Семиэтажный клубный жилой дом на 17 квартир с мансардным этажом и подземной автостоянкой. Находится на второй линии домов на ул.
Арбат. Квартиры площадью от 83 до 149 кв. м. Охраняемый двор с ландшафтным дизайном. Подземный паркинг.
Корпорация "Петербургская Недвижимость". Элитный жилой дом "Эгоист" в историческом центре Петербурга на пересечении улиц Восстания и Рылеева на 20 квартир. Дом оснащен современными системами (фильтры тонкой очистки воды, центральное кондиционирование, бесшумные лифты "Kone", видеонаблюдение, цифровая телефония, выделенный канал интернет, спутниковое ТВ). Жилой комплекс бизнес-класса "Огни Москвы" на пересечении улиц Варшавской и Победы на 69 квартир. Здание состоит из трех разноэтажных секций (6,8 и 10 этажей). Помимо жилой части здание также включает коммерческие помещения многофункционального назначения и подземный паркинг.
Источник: Известия (Москва)
Дата выпуска: 16.10.2006
Лучше придержать
Застройщики меняют стратегию продаж Многочисленные сложности, которые создал застройщикам закон "Об участии в долевом строительстве", заставили большинство компаний изменить схему продажи квадратных метров. Теперь купить квартиру на стадии котлована намного сложнее, чем год назад, - в продаже оказываются практически готовые квартиры. Новая стратегия снижает риски покупателей, однако лишает их возможности сэкономить.
"Сегодня московские девелоперы выставляют на рынок ограниченное количество квартир. Ровно столько, чтобы денег от их реализации хватило на то, чтобы по-крыть строительные расходы по завершению проекта. Максимальное же количество квартир появляется на рынке только после окончания строительства, когда застройщик реализует квартиры по максимально высокой цене. Такая тактика продаж позволяет застройщикам увеличивать доходность всего строительного проекта, - утверждает Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт". - Высокий покупательский спрос на фоне сохраняющихся темпов строительства во многом способствует широкому применению тактики придерживающих продаж на первичном рынке недвижимости". Несмотря на высокий спрос, ни один застройщик не застрахован от сложностей при реализации своих проектов. Сложности могут возникнуть при несоответствии заявленного класса дома фактическому. "Например, долгое время некоторые дома, расположенные за пределами Садового кольца, предлагались как элитное жилье, хотя такое месторасположение автоматически относит их к бизнес-классу", - отмечает Виктор Козлов. Впрочем, иногда бывает наоборот - повышение класса дома идет на пользу компании. "Дом на Мосфильмовской, который изначально позиционировался как проект класса Premium, в принципе неплохо продавался. Но в определенный момент нами было принято решение улучшить проект, добавить в него новые характеристики и в результате перепозиционировать его как "небоскреб класса De Luxe", - рассказывает Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний "ДОН-Строй". - Мы угадали ожидания людей, и продажи пошли еще лучше".
Еще лучше идут продажи, если девелопер, он же застройщик, располагает собственной профессиональной риэлторской службой. Сегодня отделы по продаже есть у большинства крупных компаний. Свои риэлторы не только досконально знают объект, но и следят за конъюнктурой рынка, что позволяет компании моментально реагировать на его изменение. "Компания "ДОН-Строй" сама продает квартиры во всех своих объектах: помимо центрального офиса продаж действуют офисы на строящихся объектах, где постоянно дежурят менеджеры, готовые показать клиенту будущее жилье, - рассказывает Тимур Баткин. - Наш принцип: действуя в рамках общей стратегии продаж, вести постоянный мониторинг ситуации и производить тактическую корректировку. Например, на протяжении всего процесса продаж мы ежедневно мониторим ценовую ситуацию и, если необходимо, в on-line режиме корректируем цены".
По мнению Эльвиры Ереминой, гендиректора девелоперской компании "Сити-XXI век", наличие у застройщика собственной риэлторской службы очень удобно и для покупателя. "Сделка является более прозрачной, нет посредников между покупателем и застройщиком. Клиент может узнать всю необходимую информацию, что называется, из первых рук, - говорит она. - Риэлторские службы застройщиков не только выступают гарантом надежности и безопасности сделки, но и экономят клиенту время, беря на себя подготовку, сбор и регистрацию необходимых документов". Кроме того, как утверждает генеральный директор компании "Центр развития проектов "Петербургская Недвижимость" Илья Еременко, когда клиент покупает квартиру напрямую у застройщика, ему предоставляется беспроцентная рассрочка платежа. Исчерпывающую информацию о схеме продажи тоже можно получить только у застройщика, что очень актуально, по-скольку новостройки сегодня реализуются в основном в обход закона "Об участии в долевом строительстве".
"Собственная риэлторская служба - это прежде всего получение четкой и правдивой информации по объекту, которая дает полное представление о продукте компании, а также четкое донесение юридической и финансовой схемы по сделке", - отмечает Сергей Нагорный, директор отдела продаж инвестиционно-девелоперской группы ОПИН. Конечно, часть квартир в новостройках продается и через агентства недвижимости. Как говорит вице-президент Группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов, в структуре ГК "Конти" есть собственный высокопрофессиональный отдел продаж, который реализует все объекты компании, но если какие-то квартиры остались непроданными, они реализуются с помощью агентств недвижимости.
Не обойтись без сторонних риэлторов и мелким компаниям. "Новым игрокам, которые постоянно появляются на рынке жилой недвижимости, не обойтись без привлечения компаний с большим опытом продаж. Под один проект создавать свою риэлторскую службу зачастую накладно, - считает Эльвира Еремина. - Если же компания пришла на рынок всерьез и надолго, то ей логично сформировать собственную структуру".
Источник: SmartMoney
Дата выпуска: 16.10.2006
Деньги и зодчие
На что рассчитывает «Капитал Груп», привлекая дорогих западных архитекторов
Среди полусотни уже построенных и еще строящихся зданий «Капитал Груп» не найдется двух одинаковых. Компания за все 15 лет своего существования ни разу не связывалась с панельным жильем, а строила бизнес-класс и офисные центры. «Мы никогда не покупали участок с уже готовым проектом,—рассказывает Алексей Белоусов.—Всегда тщательно обдумываем архитектуру. Все-таки продукт не должен быть застоявшимся, иначе в какой-то момент появится проблема ликвидности». По своей стратегии «Капитал Груп» похожа на концерн «Крост», который также строит жилье бизнес-класса, и компанию Mirax Group, одного из лидеров монолитного домостроения.
Первый оригинальный архитектурный проект «Капитал Груп»—жилой комплекс «Соколиное гнездо», построенный в 2000–2002 гг. по проекту бюро «Остоженка» возле станции метро «Сокол». Это четыре башни с пентхаусами, отделанными стеклянными фасадами цвета ультрамарин. Сначала хотели построить здание в форме пирамиды, но необычный силуэт не вписывался в имперский стиль района, а кроме того, проектировщики затруднялись «разыграть пространство» внутри конусообразного дома.
Идею, как действовать дальше, по словам Белоусова, подкинул покупатель одной из квартир в «Соколином гнезде». Он принес на согласование в компанию проект планировки квартиры, совершенно не похожий на все виденное специалистами «Капитал Груп» ранее. Планировку рисовали архитекторы из Сочи. «Мы подумали, что архитектор не из московской среды мог бы привнести в наши объекты много нового. Так возникла мысль поискать авторов за границей»,—вспоминает топ-менеджер «Капитал Груп».
Вышли на голландского архитектора Эрика ван Эгераата. В его портфолио было более сотни зданий в восьми странах, в том числе офис ING Bank в Будапеште и Музей естественной истории в Роттердаме. По заказу «Капитал Груп» голландец проектировал жилой комплекс «Русский авангард» и офисно-жилой комплекс «Город Столиц» в деловом центре «Москва-Сити». Ни один из проектов мастера, однако, так и не был воплощен.
Комплекс «Русский авангард»—пять башен от 10 до 17 этажей, названных именами художников-авангардистов,—весной 2004 г. «притормозил» Юрий Лужков, заявив, что место на Крымском Валу рядом с Новой Третьяковкой, где планировалась стройка, не подходит для «слишком красивого» проекта. Благодаря поддержке главного архитектора Москвы Александра Кузьмина через год общественный градостроительный совет при мэре рассмотрел творение ван Эгераата снова. В результате ему выделили место в том же районе, только уже на Крымской набережной. Но с условием: вместо элитного жилья, офисов и магазинов в одной из башен будет отель, еще в четырех—апартаменты (квартиры для временного проживания, в которых нельзя получить регистрацию), а в стилобатной части—экспозиционные залы. Такой поворот очевидно снижал рентабельность проекта с объемом инвестиций $175 млн ($3180 на 1 м2). Апартаменты продаются сложнее квартир, дисконт по отношению к постоянному жилью достигает 20%, гостиница же—всегда самый дорогой объект для девелопера. Возврат инвестиций в отель может длиться до 12 лет, в отличие от офисов, которые окупаются за 6 лет, или жилья, где вообще не требуется длинных денег.
Прошло полтора года, но строительство так и не началось. «Капитал Груп» ссылается на то, что по техтребованиям в здании надо спроектировать незадымляемые лестницы, а они сразу изменят оригинальные фасады. Отношения с ван Эгераатом в компании комментировать отказываются—сотрудничество прекращено.
Однако стратегия «Капитал Груп» получила высокую оценку участников рынка—у нее появились последователи. Голландский зодчий уже подыскал участок для «Русского авангарда» в Ростове-на-Дону. Дом намерена возвести местная фирма «Строительные компании Мазанова». «Я давно следила за историей проекта. Он мне всегда нравился. А потом просто обратилась к ван Эгераату с просьбой построить этот комплекс в Ростове»,—рассказывает управляющий партнер ростовской компании Анжела Каримова. Московская история ее не смущает: «Мы же покупаем проект у автора».
По словам Каримовой, менять внешний вид здания архитектор не будет, сейчас они вместе подбирают для него участок в центре города, а через полгода вынесут на градсовет. Это будет жилой комплекс, причем Каримова не считает его дорогим—максимум $2000 за 1 м2 (не более $110 млн за весь проект) при средней себестоимости строительства в городе $1200. Максимальная цена жилья в Ростове-на-Дону составляет сейчас порядка $2300 за 1 м2, однако Каримова надеется распродать площади по $4500 за 1 м2. «Конечно, [у нас] дороже, но ведь и капитализация жилья будет расти быстрее»,—приводит Каримова те же аргументы, которыми завлекает клиентов «Капитал Груп». Им сообщают, что они не просто покупатели, а инвесторы—пусть жилье дорогое, но в будущем оно еще подорожает, причем ускоренными темпами. Это соображение справедливо, когда средние цены на недвижимость топчутся на месте. При общем росте быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры—за счет включения в спекулятивную игру массы сравнительно небогатых инвесторов.
Насколько удорожают проект услуги архитектора с мировым именем? Точные размеры вознаграждения «звездам» строго скрываются. Гендиректор «Кроста» Алексей Добашин, впрочем, говорит, что обычно услуги западного архитектора оцениваются в диапазоне $80–100 за каждый квадратный метр проектируемого здания. По его словам, это приемлемо: «Если ты привлекаешь профессионала и платишь больше, то больше и выигрываешь, строя жилье на сотни лет». Добашин сам заказывал мастер-план застройки микрорайона «Велтон Парк» на северо-западе Москвы голландцу Рему Кулхаасу, лауреату Притцкеровской премии—самой престижной в области архитектуры. Выходит, при общей площади квартала 300 000 м2 на услуги архитектора ушло порядка $30 млн, то есть 8,3% общей стоимости проекта. Выглядит и в самом деле терпимо.
КАПРИЗНЫЙ СИТИ
Судьба другого проекта ван Эгераата, выполненного по заказу «Капитал Груп»,—многофункционального комплекса «Город столиц», который минувшей весной наконец начал строиться в «Москва-Сити», тоже была непростой. Проект был готов больше года назад. Но «Капитал Груп» вдруг решила изменить архитектуру комплекса, хотя назначение его осталось прежним: 2/3 площади отводится под апартаменты, 1/3—под офисы и торговые центры. «Когда начали класть проект на рабочую документацию, здание выходило золотое. Строить его было не только дорого, но и сложно»,—утверждает Алексей Белоусов.
Согласно чертежам голландца, комплекс представлял собой куполообразное здание из стекла, расположенное у подножия двух высотных башен в 73 и 62 этажа, «собранных» из кубов. Причем углы верхних частей кубов нависали над нижними. Передаточные плиты, которые обеспечивали поворот кубов, как раз и повышали цену проекта. Их ширина—от 4 до 8 м. Фактически это были бесполезные этажи железобетона, требовавшие лишних расходов. Компания отдала проект на доработку американскому архитектурному бюро NBBJ, которое специализируется на проектировании высотных зданий. Через полгода из проекта исчезло здание-купол, зато появился общий для башен подиум со входом в форме призмы. Поворот кубов стал едва заметен. «Для нас было важно подойти со стороны удобства исполнения проекта. В нем осталось шесть типовых планировок апартаментов»,—объясняет Белоусов. У голландского зодчего их было более 40.
На пассажи руководителей «Капитал Груп» сам ван Эгераат отреагировал резко, заявив, что «Город столиц» не низкобюджетный проект и это нормально, когда цена красивого здания возрастает на 15–20%. Но инвестор в России, по мнению голландца, привык получать до 200% прибыли и потому не готов увеличивать расходы, даже если решается на необычный проект.
Белоусов отказывается сообщить, во сколько вылился бы первый вариант «Города столиц». Источник, осведомленный о проекте, уверяет, что себестоимость строительства в нем получалась порядка $3000 за 1 м2. Тогда как по ценам начала 2005 г. продать апартаменты можно было примерно по $7000 за 1 м2. Коллеги-девелоперы, впрочем, скорее поддерживают позицию «Капитал Груп». «Если ты “подсел” на хорошего архитектора, его идеи и мечты, то можешь сильно на этом погореть. Надо уметь управлять процессом»,—со знанием дела говорит глава компании «СТ Девелопмент» Шалва Чигиринский. Два проекта для него выполнил англичанин Норман Фостер, тоже лауреат премии Притцкера, автор реконструкции Рейхстага и Британского музея. Чигиринский сумел удержать фантазию Фостера в реальных финансовых рамках. Его проект по реконструкции острова Новая Голландия в Санкт-Петербурге уложился немногим более чем в $2000 за 1 м2.
Строительство спроектированной Фостером 600-метровой башни «Россия» в том же «Москва-Сити» начнется в будущем году. В ней будут офисы, отель и апартаменты. Чигиринский готов инвестировать $1,5 млрд, то есть $3000 за 1 м2, и рассчитывает на рентабельность проекта более чем в 50%. А вот «Капитал Груп», по ее собственным данным, потратит на измененный проект в «Москва-Сити» $450 млн при общей площади 289 000 м2, то есть всего по $1557 за 1 м2. При этом апартаменты здесь она продает по $10 000–15 000 за 1 м2. По словам Белоусова, около сотни из 450 уже проданы. На жилую зону в проекте приходится 200 000 м2, но в продажу поступит примерно 100 000 м2, поскольку половину площадей в элитном жилье обычно «съедают» общественные зоны—лифтовые холлы, лестницы и т. п.
По подсчетам старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций консалтинговой компании Knight Frank Ивана Вашурина, при выручке от продажи жилья в $1 млрд прибыль инвестора может достигнуть $700 млн, или $3500 на 1 м2 всей жилой зоны. При первом варианте проекта прибыль от апартаментов составила бы всего $100 млн, или $500 на 1 м2.
ТОРОПИТЬСЯ МЕДЛЕННО
У «Капитал Груп» есть еще несколько буксующих проектов. Около 2,5 года прошло от идеи до начала строительства коттеджного поселка «Барвиха Хиллс» на Рублевке. Концепцию придумал тот же ван Эгераат, но доделывали проект российские архитекторы. «Изюминка» поселка—в подземных дорогах, которые ведут к каждому дому: на участке в 7,5 га есть только дома с большими стеклянными фасадами и совсем нет дорог. Видимо, потребители продукт не оценили, поскольку в «Капитал Груп» решили пока дома не продавать. Вид почти чистого поля, где нет даже дорог, не производит впечатления. Компания собирается показывать им уже готовый поселок из 100 домов (36 000 м2).
Дом с миниатюрным по рублевским меркам участком—по 7,5 сотки—выливается в обычную рублевскую цену: $1,5–2 млн. «Не знаю, где они найдут столько хоббитов»,—иронизирует директор по маркетингу корпорации «Инком-Недвижимость» Сергей Елисеев. Он считает, что в данном случае компании надо выбирать: или продажи и хороший бизнес, или архитектурная премия.
При средней себестоимости строительства загородного дома $450 за 1 м2 выходит, что только на стройку компания затратит $16-17 млн. Однако большую часть затрат составляет стоимость земли—точные цифры содержатся в секрете. Больших расходов требуют и подземные дороги, но они, с другой стороны, могут и повысить рентабельность проекта. «“Капитал Груп” хочет компенсировать расходы продажей всей территории поселка. Обычно дороги безвозвратно отнимают 20% земли»,—говорит Наталья Ветлугина, замгендиректора компании «Новый город». А вот Евгения Родионова, гендиректора компании Rodex Group, построившей 14 поселков в Подмосковье, подземные дороги смущают: «Если построить это может быть выгодно, то обслуживать—нет. Нужны специальные инженерные системы». Тем не менее Ветлугина не сомневается, что «Капитал Груп» распродаст все дома, только непонятно, как быстро. Всего от продажи домов будет выручено порядка $170 млн. При этом вопрос в ремени руководителей «Капитал Груп», кажется, не особенно смущает. «Когда речь идет об эксклюзивном проекте, от проблем никуда не деться»,—философски замечает Белоусов.
Курьезная история вышла с жилым комплексом «Панорама» на Красной Пресне, построенным в прошлом году. У него полностью стеклянные фасады и волнообразный разрез между двумя корпусами с общим стилобатом. «Он включен в программу экскурсии “Современная архитектура Москвы”»,—с гордостью говорит сейчас Белоусов. Хотя этого могло и не быть. Пятью годами ранее «Капитал Груп» возвела рядом с «Панорамой» другой дом, классом пониже, жильцы которого стали жаловаться, что строящаяся «Панорама» закрывает им вид из окон на костел. Инвестор уменьшил этажность, но, чтобы не терять площади, расширил проект дома. Тогда часть его стала нависать над территорией завода «Красная Пресня», у которого как раз под выступом здания находился склад горюче-смазочных материалов. Завод стал требовать от «Капитал Груп» демонтировать выступ, что оказалось невозможно, поскольку квартиры были проданы. Суды продолжались до тех пор, пока собственником завода не стала «Северсталь», с которой девелоперы сразу уладили конфликт.
Пока единственным проектом, который идет гладко, можно считать комплекс «Легенда Цветного» на месте Парламентского центра на Цветном бульваре. Его проектировало NBBJ. Это комплекс из трех башен с офисами, торгцентрами и апартаментами. Площадь—107 404 м2, инвестиции—свыше $200 млн. Проект получился бюджетным: в $2000 за 1 м2 компания уложилась. А теперь убеждает московские власти изменить статус апартаментов на элитное жилье.
«Цветной бульвар—не элитный район, а апартаменты хороши для пафосных мест вроде Софийской набережной, “Золотого острова” или Красной площади, поскольку покупают их иностранцы или люди, уже владеющие дорогой квартирой»,—поясняет интересы «Капитал Груп» директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. В упомянутых районах на будущий год как раз начнут строиться дорогие апартаменты, которые составят конкуренцию Цветному. Поэтому «Капитал Груп» осторожничает, заявляя цену продажи на апартаменты $10 000 за 1 м2. Шульков уверен: будь это квартиры, они бы легко шли по $13 000 за 1 м2. Особенно если объяснить покупателю, что он поселится в доме, придуманном авторами жилого комплекса у подножия статуи Свободы.
Источник: SmartMoney
Дата выпуска: 16.10.2006
Новые продажи
Сентябрь на вторичном рынке недвижимости стартовал с всплеска цен, но он быстро угас - фиксация прибыли в разгаре
По итогам сентября средняя цена на вторичном рынке недвижимости Москвы поднялась на 6,3% (3,9%—в августе), до уровня $4665 за 1 м2. При этом был отмечен рост предложения, увеличившегося за месяц на 13,8%. Структура предложения (по типам жилья, размеру квартир и месторасположению) существенно не изменилась.
В сегменте многокомнатных квартир отмечен наибольший прирост стоимости квадратного метра: 7,1% для трехкомнатных и 7,5% для квартир от четырех комнат. Наименьший—в категории однокомнатных (всего 3,9%). Как и в августе, осенью быстрее всего дорожают квартиры в престижных и дорогих округах Москвы: Западном (8,2%), Юго-Западном (6,2%) и Центральном (6,1%). Тем не менее наибольший ценовой прирост по общим итогам с начала года пока сохраняется в самых дешевых округах—Юго-Восточном (81,1%) и Восточном (80%).
Рост стоимости жилья различного качества не был равномерным. В сентябре цены росли заметнее в дорогом сегменте: монолит показал 10,1%, а монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности—6,3%. Аутсайдером стал сегмент малогабаритного жилья: панельные пятиэтажки выросли в цене всего на 3%, а кирпичные хрущевки—на 3,2%. По итогам девяти месяцев текущего года они остаются лидерами—84,2 и 82,9% соответственно. В Москве цены на жилье вышли на пик платежеспособного спроса. Несмотря на благоприятные внешние условия и высокий спрос, бюджет покупателя ограничен даже с учетом ипотечного кредитования. Не найдя себе ничего подходящего по цене, потребитель может уйти с рынка. Сегодня сохраняется тенденция к снижению платежеспособного спроса как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Это напоминает показатели конца 2004-го–начала 2005 г.—периода стагнации спроса и стабилизации цен.
Рынок новостроек Москвы уже отреагировал, и по итогам сентября рост цен составил всего 0,85%. Вторичка с окончанием периода отпусков предприняла попытку возобновления роста прежними темпами, но отклика рынка не получила: в первой половине сентября еженедельные приросты стоимости квадратного метра доходили до 2,3%, но затем снизились до менее чем 1%.
По нашей оценке, вторичный рынок Москвы продолжает рост в большей степени по инерции, и здесь, так же как и на рынке новостроек, можно ожидать стабилизации цен. В Московской области развитие подобной ситуации ожидается с задержкой в 2–3 месяца. В таких условиях частным инвесторам можно дать совет фиксировать прибыль. Не стоит затягивать с реализацией своих квартир, если их продажа планировалась в ближайшее время, рассчитывая на дальнейший рост цен прежними темпами.
Источник: Компания
Дата выпуска: 16.10.2006
«Дон-Строй» разоблачился
Девелоперская компания «Дон-Строй» в преддверии выпуска евробондов впервые обнародовала свои финансовые показатели по МФСО. Согласно этим данным, за последний финансовый год выручка и чистая прибыль компании выросли вдвое. Первый показатель увеличился с $296 млн до $578 млн, а второй – с $55 млн до $103 млн. Таким образом, «Дон-Строй» занял пятую строчку среди российских девелоперов по объемам выручки. Компанию опережают «Интеко», «Главмосстрой», ПИК и СУ-155. Желание «Дон-Строя» обнародовать свои показатели эксперты связывают с текущей конъюнктурой рынка. «Любая компания, которая рассматривает новые способы развития, например перспективу размещения, публикует финансовую отчетность. Более того, в такие моменты принято приводить свои дела в порядок. Так, показатели «Системы-Галс» тоже выросли вдвое перед будущим IPO», – говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. В дальнейшем «Дон-Строй» планирует изменить приоритеты своей деятельности. К 2010 году около 30% выручки компании придется на сектор коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, это вряд ли связано с возможным падением цен на жилье. «Многие девелоперы жилой недвижимости выходят на смежные рынки. Это простая диверсификация бизнеса», – считает руководитель отдела консалтинга Praedium Светлана Баталова.
Источник: Компания
Дата выпуска: 16.10.2006
Высокий класс
Вкладывать деньги в элитную недвижимость по-прежнему выгодно. Цены на престижные квартиры, по словам риэлтеров, растут аномальными темпами, а процент инвестиционных покупателей в течение года увеличился как минимум вдвое.
Круговорот событий на рынке типового жилья отодвинул на второй план элитный сегмент. Тем не менее 2006 год также войдет в историю рынка элитной недвижимости. Причина та же – беспрецедентный рост цен. По данным компании «Кирсанова Риэлти», только за первое полугодие объекты класса de luxe подорожали в среднем на 60%.
Развитие столичного рынка элитных новостроек определяется тремя факторами: законодательными барьерами, азартом продавцов и числом инвестиционных покупателей. Принятие ФЗ №214 о долевом строительстве повлекло за собой сложности с оформлением земельных участков и продажами квартир. Кроме того, была установлена солидарная ответственность банков, что привело к проблемам с финансированием проектов. Общую картину дополнили сложности с подключением новостроек к московским коммуникациям при одновременном росте стоимости самого подключения. Все это обусловило рост цен и приток в сегмент дорогого жилья инвестиционных покупателей, число которых в течение года увеличилось с 10 – 15% до 30%. Перечисленные факторы оказали существенное влияние на ценовую конъюнктуру элитного рынка жилья и привели к тому, что словосочетание «рост цен» стало сопровождаться эпитетом «аномальный».
На всех не хватит По данным компании «Миэль-недвижимость», из 238 объектов, выставленных на продажу в ЦАО, всем требованиям, предъявляемым к современному элитному жилью, отвечает лишь 22 объекта. В то же время еще в марте 2006 года элитные квартиры продавались в 33 домах. Таким образом, в настоящий момент предложение по сравнению с I кварталом сократилось фактически на треть. Всего за первую половину 2006 года объем предложения на рынке элитной недвижимости сократился, по различным оценкам, на 25 – 40%. В течение лета специалисты объясняли существенное снижение предложения стремлением девелоперов придержать квартиры до периода осеннего роста цен. Однако уже в сентябре стало понятно, что дело не только в традиционном летнем спаде деловой активности.
Источник: Эксперт
Дата выпуска: 16.10.2006
Время фиксировать прибыль