Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материала

Документы

Содержание Все как у людей Действительно дешевле? Наперегонки со временем Доступное и достойное Источник: Ведомости По ценовым сегментам Кто кому товарищ Застройщики: за или против?

Подобный материал:

• Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного, 5448.65kb.
• Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
• Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
• Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
• Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
• Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
• Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
• Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
• Девиз Конкурса «Пока в России Пушкин длится…», 48.13kb.
• Правительство москвы постановлени, 178.7kb.

Все как у людей


Идея развития малоэтажной застройки привлекательна хотя бы тем, что соответствует мировым традициям развития поселений, причем и больших, и малых. Даже родина небоскребов — США — в большинстве своем застроена малоэтажными кварталами, за исключением, может быть, 2-3 крупных городов — и то только центральной их части. Не говоря уже о Европе, где люди в большинстве своем давно и надолго выбрали малоэтажный образ жизни и не собираются менять его, несмотря на технический прогресс, глобализацию и другие новации.

Почему в России возникли перекосы с пятиэтажками в поселках, догадаться несложно. Один из пунктов программы построения счастливого социалистического общества подразумевал обязательное сближение города и деревни. Не географически, конечно, а инфраструктурно. В эпоху построения социализма визуально изобразить наступившее приобщение крестьян к радостям цивилизации, видимо, было проще именно таким образом — настроив городские панельные дома среди пашен и огородов.

Еще одну картинку из прошлой жизни на ту же тему вспоминает вице-президент Союза архитекторов России, руководитель архитектурного бюро Алексей Воронцов: 5-этажные и даже 9-этажные дома строили в южных республиках, и то ли из экономии, то ли по халатности в этих домах никогда не работали лифты.

Многие специалисты по строительству утверждают, что развивать малоэтажное домостроение прогрессивнее и дешевле. Как ни странно, за него высказываются даже те, чей бизнес сосредоточен абсолютно в противоположной сфере — в сфере высотного строительства. Так, президент Mirax Group Сергей Полонский (возводит небоскреб в столичном “Сити”) считает, что в городах с населением менее 2 млн жителей нужно строить только 1- и 2-этажные дома, обустраивая хорошие подъездные пути, развивая соответствующую социальную инфраструктуру. Весь мир пошел по этому пути, а кроме того, такая застройка обойдется дешевле, утверждает Полонский.

Первый заместитель генерального директора по экономической политике ДСК-1 (главного поставщика панельных башен на рынок московского региона) Андрей Паньковский говорит о малоэтажной застройке как о решающем способе обеспечения жителей регионов достойным жильем. Резоны такие: жить в 2-, 3-этажных коттеджах гораздо комфортнее, и благодаря таким домам жилищная проблема в России может быть решена вполне успешно. Во-первых, потому, что появляется возможность для собственно творчества граждан. А кроме того, из-за значительной экономии средств.


Действительно дешевле?


По мнению Паньковского, экономия достигается в том числе и за счет участия в строительстве самих граждан. Каждый собственник будет стремиться нанять не самую дорогую рабочую силу и найти недорогие стройматериалы. Не видит он особых сложностей и с решением земельных вопросов. Похожего мнения придерживается Альберт Маршев, экс-зампред Госстроя РФ, председатель правления Ассоциации архитектурно-строительного комплекса “АСКОМ”. “Малоэтажное строительство дешево не только в производстве, но и в обслуживании”, — считает он. Но делает оговорку: в любом случае требуется нестандартный подход с учетом численности населения, особенностей местной застройки, рельефа местности, инсоляции и проч.

Строительство многоэтажное, монолитное, отмечает Маршев, — это больше дань моде. Основной акцент в небольших городах должен быть на возведении объектов ИЖС. “Посмотрите на страны даже с более скромными размерами, — говорит он. — Вся их застройка, и не только пригородная, — это 1-, 2-этажные дома. Ей отдается предпочтение даже на сравнительно скромным по площади территориях”.

Однако вопрос экономики малоэтажного строительства оказался не столь однозначным. Да, 2-, 3-этажные домовладения не требуют установки лифтов, мощных фундаментов, сооружения сложных систем канализации, применения насосного оборудования для подачи воды на высокие уровни. Все это огромные затраты, ложащиеся на себестоимость квадратного метра многоэтажного дома. Однако существует еще и проблема формирования земельных участков по всем требованиям закона. А ее решение не только недешево, но и требует немало времени. Поработавшие в регионах компании отмечают, что многое в этом смысле зависит от местных властей. Кроме того, отмечают в компании “Сити — XXI век”, в реальности, несмотря на огромные российские просторы, земель, пригодных для малоэтажной застройки, не так уж и много.

Стоимость 1 кв. м с учетом всех процедур по переводу земли и согласованию проекта (если сравнивать с застройкой той же площадки домами в 7-9 этажей) будет не ниже, а строительство будет вестись дольше. Хотя что касается сроков, делают оговорку в “Сити — XXI век”, существует один нюанс: если власть будет заинтересована в быстром решении поставленных задач и строительный процесс будет грамотно налажен, то по срокам они будут сопоставимы.

В компании “Новая площадь”, известной на столичном рынке своими интересами в сфере анализа региональных рынков, отмечают: Россия богата земельными ресурсами, но и они не бесконечны. И если массово переводить земли сельхозназначения в площадки под индивидуальную застройку, можно получить в результате сокращение земельных угодий для выращивания сельскохозяйственных культур и снижение объемов зерна, плодоовощной и прочей продукции, уменьшение числа животноводческих хозяйств и т. д., говорят и другие строители.

Застраивая сельскохозяйственные земли и не развивая сельское хозяйство в целом, страна обрекает себя на зависимость от иностранных производителей, расплачиваться с которыми придется деньгами, выкачанными из собственных же недр. Кроме того, доля земель, пригодных для безопасного строительства в России, не так велика, поэтому использование земельного ресурса в процессе реализации национального проекта должно быть максимально эффективным во всех отношениях.


Наперегонки со временем


Риск похоронить проект велик, считает Денис Семыкин, генеральный директор “Новой площади”. В первую очередь именно из-за фактора времени, которое сейчас работает против проекта: уже давно пора начать строить, а механизм выделения земельных участков еще не отработан. Непонятно, каким образом и за чей счет участки будут снабжаться необходимыми инженерными коммуникациями, инфраструктурой, в первую очередь транспортной.

Многоэтажная застройка в нынешних условиях является наиболее эффективной формой использования земельных участков как с экономической точки зрения, так и с практической. Конечным потребителям априори придется нести меньшие издержки на содержание и эксплуатацию жилья, чем в случае малоэтажного строительства. По мнению Семыкина, эффективное решение этой задачи возможно только при использовании комплексного подхода, сочетающего в себе как многоэтажное строительство, так и малоэтажное. Пропорция же должна определяться индивидуально для каждого региона и населенного пункта. Понятно, что если речь идет о крупных городах, то целесообразно смещение в сторону многоэтажной застройки, а в небольших, где преобладает частный сектор, должно превалировать ИЖС.

Опыт компании “КомСтрин” показывает, как можно развивать подобного рода проекты. Хотя выход на рынок Екатеринбурга имеет некоторые особенности и опыт компании не может рассматриваться как в чистом виде пример возведения кварталов коттеджей в отдаленном регионе России. Cкорее речь идет о многофункциональной застройке, что по-своему тоже показательно. На выигранном в городском тендере участке “КомСтрин” строит около 100 коттеджей и 17 таун-хаусов, а также 3-, 4-этажные дома повышенной комфортности на 30-40 семей каждый. Строительство ведется в 15 км от центра, за чертой города, хотя участок относится к городским территориям.

До организации тендера екатеринбургские власти (что также ставит проект на особо место — просто потому, что далеко не в каждом регионе местные администрации действуют так грамотно) провели процедуру перевода земель лесной категории в категорию земель ИЖС. Что примечательно, местное население, по словам исполнительного директора “КомСтрин” Григория Такоева, весьма интересуется жильем в новом районе, которое не так уж дешево по местным меркам, но все-таки дешевле, чем элитное в центре.

Идея создания респектабельного комфортного поселка малоэтажной застройки, имеющего школу, детский сад, спортивный и торговый комплекс, прогнозирует Такоев, себя полностью оправдает. Общий объем строительства может сделать проект вполне рентабельным. Менее насыщенная инфраструктурой застройка была бы менее предпочтительна для компании. Высотные же дома были исключены генпланом города изначально.

Комментируя нацеленность проекта на тот или иной тип застройки, Такоев высказал некоторое удивление: только бизнес, исходя из рентабельности проекта, может определить, сколько и где будет строиться того или иного жилья. Поскольку участие бюджетов в этих процессах более чем скромное, спланировать структуру объемов будущего строительства невозможно, считает Такоев. И с этим трудно спорить.

Наталья Дмитриева, маркетолог-аналитик по работе с регионами компании “Сити — XXI век”, в свою очередь, делится размышлениями: “На сегодняшний день региональные рынки подходят к критической точке по наличию легких по освоению площадок под застройку. Практически все свободные территории с возможностью подключения к уже существующим коммуникациям и развитой инфраструктурой освоены или находятся в разработке местными строительными компаниями. В основном в регионах инвесторам предлагаются участки под застройку с большими обременениями”.

В рамках прошедшего в сентябре IV Байкальского экономического форума тему доступного жилья также не обошли. Группа компаний “Глобал Эдж” представила технологии индустриального деревянного домостроения и провела показательную, за три дня, сборку дома из клееного профилированного бруса. В отличие от традиционных методов деревянного домостроения основные технологические операции производятся в цеху: в промышленных объемах изготавливаются детали домов, а на самой строительной площадке эти строения собираются, как конструктор. Сергей Круглик отметил: “Строительство заводов по производству деревянного малоэтажного жилья актуально в контексте реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье" в его ориентации на малоэтажное домостроение”.

В пресс-службе “Глобал Эдж” сообщили: себестоимость 1 кв. м такого жилья составляет 9000 руб. (сумма не включает инженерные коммуникации и внутреннюю отделку). Для сравнения: стоимость типового жилья без отделки на рынке жилой недвижимости Иркутска составляет сейчас примерно 28 000 руб. По данным президента ГК “Глобал Эдж” Михаила Лифшица, объем инвестиций в строительство нового завода с производительностью 20 домов в месяц составляет 60-90 млн руб.

По данным аналитиков, рынок деревянного домостроения считается одним из самых перспективных. Хотя пока доля домов из древесины в общем объеме российского строительства индивидуальных домов не превышает 10%. Однако, по прогнозам, уже к 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций может возрасти до 28-30%. Глубокая переработка древесины — одна из приоритетных тем развития лесопромышленного комплекса России, а индустриальное деревянное домостроение является одним из перспективных вариантов реализации национального проекта по доступному жилью.


Доступное и достойное


Коттеджная застройка не может быть дешевой, часто говорят специалисты рынка недвижимости, когда обсуждается тема возможности развития в этом секторе проектов экономкласса. По всей видимости, это так. Особенно в тех регионах, где земля имеет высокую рыночную стоимость.

Однако, отмахиваясь от нового направления по разным причинам (сложности земельного оформления, высокая себестоимость, административные препоны), рано или поздно придется сделать выбор — или наступить на старые грабли и обеспечить средненьким, но всех, или наконец повернуть нацпроект в плоскость не столько доступного, сколько достойного жилья. Между прочим, в названии нацпроекта фигурирует такое слово, как “комфортное”.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 16.10.2006


На воздухе: Объединяй и властвуй


Лозунг правителей всех мастей — “Разделяй и властвуй”. Чем меньше территория, тем проще управлять. Для широких народных масс все ровно наоборот: чем больше недовольных, тем проще влиять на власти. Именно эта идея подталкивает людей к разного рода объединениям.

Эксперты загородного рынка Подмосковья расходятся во мнении, насколько объединения жителей в коттеджных поселках полезны для самих жителей и застройщиков.


По ценовым сегментам


Как замечает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК “Вашъ финансовый попечитель”, в элитных коттеджных поселках и поселках бизнес-класса объединения жильцов практически не встречаются. Причина проста. “Любое такое объединение создается либо для борьбы за свои права, либо для коммерческой деятельности, либо в декларативном порядке по приказу сверху. Понятно, что ни одна из названных причин не подходит для обеспеченных людей, которые и покупают дорогие загородные дома. В таких поселках есть управляющие компании — они и решают все проблемы”, — описывает ситуацию Рыжков. И в отличие от Москвы, где жильцы меняют управляющую компанию довольно часто, за городом такого почти не случается. Люди, покупающие загородную недвижимость, скорее не склонны устраивать собрания жильцов, тратить свое время и силы на поиск альтернативных поставщиков услуг, им проще “заплатить и забыть”.

Аналогично развивается ситуация на противоположном полюсе — в сегменте стихийной застройки. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город”, в Подмосковье, если земля продается свободно районной администрацией, вероятность того, что жители рядом стоящих домов объединятся в некое товарищество собственников жилья (ТСЖ), минимальна. “Потому что это абсолютно разобщенная социальная среда, людей ничего не связывает, и каждый живет “за своим забором”, — поясняет эксперт. Таких примеров колоссальное множество среди стихийных коттеджных поселков: за газ, электричество тут каждый платит сам, воду получают из индивидуальной артезианской скважины, канализация — септик. Вся эксплуатация, ремонт — индивидуально. Таким образом, централизованные услуги по эксплуатации попросту не востребованы.

Другое дело — поселки экономкласса и стародачные поселки. Здесь либо управляющей компании не было изначально и не предполагалось, либо она была, но “сама себя высекла”, дискредитировав саму идею, и жильцы остались со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. В этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения. Как говорит Роман Рыжков, в основном присутствуют две формы — ТСЖ и кооператив. Также, по его словам, редко, но все же встречается и некоммерческое партнерство (обычно это происходит в ведомственных поселках, например Союза театральных деятелей в Загорянке).

Почему же часть людей хочет решать проблемы сообща, а кому-то вполне достаточно индивидуального септика и собаки на цепи на участке? По словам экспертов, все зависит от общей культуры и подхода к проблеме. Те, кто изначально приобретал участок в стихийной застройке, были готовы решать свои проблемы самостоятельно. Да и проблем у них не то чтобы меньше — они скорее другого плана: вряд ли можно ожидать, что на участке в таком поселке есть бассейн, который надо чистить, или асфальтовая дорога общего пользования, которую надо ремонтировать.

В организованном коттеджном поселке, где, как правило, изначально все-таки есть (подразумевается) управляющая компания, люди настроены на то, что их бытовые проблемы, как и в городе, будут решаться условным “кем-то”. Поэтому и выбирают новые управляющие компании или управляющие органы, чтобы передать им заботу об общих территориях.

Садовые товарищества представляют собой, как правило, компромисс между двумя этими версиями. Там всегда найдется кто-то, кто предпочтет регулярному дежурству по территории внесение энной суммы в кассу, и тот, кто предпочтет дежурить самостоятельно. А администрация садового товарищества, которая изначально присутствует в таком случае, поможет таким людям найти компромисс.


Кто кому товарищ


В качестве наиболее популярной формы объединения жителей коттеджных поселков многие профессионалы рынка назвали ТСЖ. Это определенная форма организации взаимоотношений между застройщиком и жильцами, при которой управление поселком осуществляют непосредственно жильцы.

Как отмечает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, после регистрации товарищество является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (но не по обязательствам своих членов). Все основные вопросы, касающиеся деятельности товарищества, решаются на общем собрании. Оперативное управление осуществляет председатель товарищества, который выбирается на общем собрании. В качестве примеров поселков с ТСЖ эксперт называет “Поселок художников”, “Балатон”, “Околица”, “Кедр” и др.

По словам исполнительного директора компании Delta Estate Елены Земцовой, при такой форме объединения жильцы получают наибольший объем прав. Однако практика показывает, что нескольким сотням людей тяжело договориться по кардинальным вопросам, особенно когда речь идет о крупных затратах. “ТСЖ оптимально для небольших поселков, максимум на 40-50 домов”, — высказывает мнение Земцова.

Важное достоинство ТСЖ отмечает Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. “Дело в том, что сейчас для ТСЖ действует упрощенная форма получения разрешения на строительство и ряда других документов, статус товарищества упрощает урегулирование земельных вопросов. Но с момента, когда поселок готов, по моему личному мнению, потребность в ТСЖ отпадает”, — комментирует Нечипоренко.

Кроме того, по словам Романа Рыжкова, ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. “Но одновременно ТСЖ получает и обязанности — например, платить налоги с фонда заработной платы, иметь дело с налоговой и другими надзорными органами“, — напоминает Рыжков.

Помимо ТСЖ есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.

Однако кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. — без права хозяйственной деятельности. По словам Светланы Абелян, на земле, которая выделялась целевым образом различным ведомствам, часто создаются ведомственные дачные кооперативы. Например, дачный кооператив Академии наук. “Человек, приобретающий участок, сразу становился членом этого кооператива. Там создавалось инициативное ядро, выбирался председатель, который уже осуществлял наем всех обслуживающих структур. Такая схема существовала очень давно — и 20, и 50, и даже 70 лет назад возникали такие кооперативы. "Ранис", ДСК "Академический", "Советский писатель", "Мозженка" — они созданы по этой же схеме. Социальная среда здесь изначально сплоченная, и навязывание услуг сторонней эксплуатирующей организации невозможно”, — рассказывает Абелян.


Застройщики: за или против?


Застройщикам коттеджных поселков объединения жильцов скорее во вред, чем на руку. Если речь идет о крупном коттеджном поселке, застройщик обычно сам создает компанию, которая будет потом осуществлять его эксплуатацию. И зачем ему конкуренты, да еще из числа жителей? По мнению профессионалов, чтобы застройщик получил у себя в поселке альтернативную форму управления, он должен наделать каких-то совершенно колоссальных ошибок или попросту обанкротиться.

“Как правило, максимум, чем заканчиваются скандалы жителей с управляющей компанией застройщика, — это отказ отдельных семей оплачивать предоставляемые им услуги. “Я не буду пользоваться вашими сантехниками, найду своих специалистов. Не стану подводить ваш Интернет, а поставлю у себя спутниковую "тарелку", — обычно речь идет именно об этом”, — рассказывает Светлана Абелян.

А по мнению Тараса Нечипоренко, в силу недостаточной компетентности жители поселка не всегда могут адекватно оценить ситуацию и принять правильное решение относительно будущего поселка. Коммерческая основа упрощает отношения между жителями и застройщиками и позволяет учесть несколько мнений. Впрочем, не надо забывать о разнице в подходах. Ведь главное основание для застройщика при принятии какого-либо решения относительно поселка — его прибыльность (если речь идет, например, о создании спорт-клуба или ресторана в поселке, важна реальная частота использования этого объекта), а для ТСЖ основной критерий — субъективное мнение жителей.

Впрочем, Рыжков придерживается иного мнения по поводу взаимоотношений застройщика и объединений жильцов. “Разумеется, объединения жильцов для застройщика и его управляющей компании нужны хотя бы потому, что тогда нам (застройщикам) удобнее учитывать консолидированное мнение жильцов, чем индивидуальное, по тому или иному вопросу”, — говорит он. То есть застройщики воспринимают объединения жильцов и как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.

Так, по мнению Александра Гурьянова, руководителя отдела по связям с общественностью компании Century 21, объединение дает жильцам поселков право голоса. “Объединение — это сила, помогающая решать многие вопросы, — говорит он. — Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления”.

Как может воспротивиться застройщик созданию ТСЖ? По словам юристов, созданию ТСЖ — скорее никак не может, а вот его деятельности — легко. Есть довольно много требований к ведению деятельности ТСЖ, и при желании “достать” жильцов юридическими придирками можно. Скажем, на каждом собрании проверять наличие всех жителей поселка или постоянно оспаривать решения ТСЖ, затягивая их реализацию. Кроме того, всегда в поселке есть те, кто купил дом благодаря особым отношениям с компанией-застройщиком. При необходимости они выполняют в ТСЖ роль оппозиции, мешая остальным принимать невыгодные застройщику решения. Относительно порядочности такого подхода можно дискутировать, тем не менее это вещь довольно распространенная.