Институт законодательства и сравнительного правоведения

Вид материала

Закон

Подобный материал:

• Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ ежегодные, 8.25kb.
• Законодательства и сравнительного правоведения при правительстве российской федерации, 5149.95kb.
• Ю. П. Орловского коллектив, 16429.48kb.
• Малозначительность правонарушения в российском праве, 299.61kb.
• Правопреемство (теоретико-правовое исследование), 341.61kb.
• Правовое регулирование бюджетных инвестиций, 328.47kb.
• Правовое регулирование налоговых вычетов в российском налоговом законодательстве, 322.25kb.
• Правовые последствия признания доказательств недопустимыми в уголовном процессе, 329.34kb.
• Федеральное правотворчество в современной россии (вопросы теории и практики), 377.74kb.
• План семинарских занятий по дисциплине «правовые семьи современности» для студентов, 56.26kb.

Предельный срок заключаемого без торгов договора аренды земельного участка:

- предоставленного для жилищного строительства, - пять лет. Но он может быть прекращен досрочно, если арендатор в течение шести месяцев после заключения договора не получит разрешения на строительство;

- предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, - девять месяцев, без права продления. Однако, если до истечения этого срока будет утверждена документация по планировке территории и произведен государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка, арендатор имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков.

Что касается установления размера ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, то анализ абз. 8 - 10 комментируемого пункта позволяет сделать вывод о том, что установленные размеры арендной платы должны применяться только по истечении двух лет с момента заключения договора, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию, а до этого времени применяется арендная плата, устанавливаемая соглашением сторон, ее размер не регламентируется.

16. ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс внесены изменения и в ЗК, в соответствии с которыми, в частности, изменено название категории земель "земли поселений" на "земли населенных пунктов" (что, кстати, соответствует названию этой категории, которое содержали предыдущие Земельные кодексы РСФСР - 1970 г. и 1991 г.). В связи с этим в п. 16 комментируемой статьи специально указано, что менять название этой категории земель в выданных ранее документах на земельные участки не требуется.


Статья 3.1


Комментарий к статье 3.1


1. ФЗ от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ признан утратившим силу Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Соответственно, ФЗ о введении в действие ЗК дополнен комментируемой статьей, в которой установлены основания отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Статьи 17 - 19 ЗК (см. комментарии к ним) выделяют три основания возникновения каждого из названных видов права собственности: 1) признание таковыми федеральными законами; 2) возникновение права собственности при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретение земельных участков по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (купля-продажа, наследование и др.). Право муниципальной собственности может также возникнуть путем безвозмездной передачи земельных участков из государственной собственности.

Таким образом, ФЗ о введении в действие ЗК раскрывает второе из названных оснований, т.е. возникновение права собственности на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю. Данные нормы включены именно в этот Закон, а не в ЗК, поскольку процесс разграничения носит конечный характер и потому это временное явление, как и статьи, его регулирующие.

2 - 3. Принцип, положенный в основу разграничения государственной собственности на землю и изложенный в п. п. 1 - 3 комментируемой статьи, состоит в том, что, кроме специальных указаний в федеральных законах (в отношении муниципальной собственности - также законов субъектов РФ) на отнесение земельных участков к той или иной собственности, имеют значение два момента:

1) в чьей собственности находятся расположенные на данном земельном участке здания, строения, сооружения;

2) каким органам власти или кем созданным предприятиям, организациям предоставлен данный земельный участок.

4. Города Москва и Санкт-Петербург составляют исключения из приведенных выше правил: к их собственности как субъектов РФ относятся также расположенные в их границах земельные участки: занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований, а также предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления.

Следует отметить, что аналогичная норма существовала и в утратившем силу ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (п. 2 ст. 4).

5. В соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникало с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки, основанием для которой являлись акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Указанные перечни готовились в соответствии с утвержденными Правительством РФ правилами специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти и согласовывались с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Был утвержден целый ряд таких перечней (см., например, распоряжение Правительства РФ от 14 февраля 2003 г. N 201-р об утверждении Перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности и которые расположены на территориях Пензенской и Тамбовской областей <1>). Однако практика показала, что предусмотренная процедура их подготовки и согласования настолько сложна, что процесс разграничения государственной собственности на землю грозит затянуться на долгие годы, в связи с чем названный выше Федеральный закон и был отменен. При этом, как установлено п. 5 комментируемой статьи, те перечни, которые уже были приняты до 1 июля 2006 г., по-прежнему являются основанием для регистрации права на землю Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 8. Ст. 786.


Статья 3.2


Комментарий к статье 3.2


1. Комментируемая статья введена ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс с целью решения острой проблемы поиска свободных земель для жилищного строительства. Известно, что земли за чертой населенных пунктов в массе своей относятся к землям сельскохозяйственного назначения, перевод которых в иные категории ограничен, что делает зачастую нерешаемым вопрос о расширении площади городов, переносе их границ - хотя среди сельскохозяйственных земель имеются неиспользуемые и малопродуктивные земельные участки. Нормы комментируемой статьи устанавливают возможность включения таких участков в границы населенных пунктов, однако эта возможность ограничена целым рядом существенных условий:

- для принятия решения о таком включении отводится только полтора года, т.е. проводится, по существу, разовая акция по выделению дополнительных участков под застройку;

- речь идет только об участках, находящихся в федеральной собственности и при этом либо неиспользуемых, либо предоставленных в пользование федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям;

- участки включаются в границы населенных пунктов только для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства (но не для промышленного строительства);

- часть подпадающих под названные признаки участков включается Правительством РФ в перечень участков, не подлежащих такой передаче.

2. Сельскохозяйственные угодья, относящиеся к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, которые согласно п. 2 комментируемой статьи могут включаться в утверждаемый Правительством РФ перечень, названы в ст. 79 ЗК - это сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования и сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако этот перечень является примерным и неисчерпывающим, поскольку субъекты РФ самостоятельно, своими законами, с учетом местных условий определяют, какие именно земли относятся к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. В этом случае остается неясным, каким образом может быть определено, насколько выполнено установленное п. 2 комментируемой статьи условие о том, что Правительство РФ вправе включать в указанный выше перечень исключительно особо ценные продуктивные земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Другое определяемое данным пунктом условие - включение в перечень исключительно участков, предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, - означает, что неиспользуемые, т.е. никому не предоставленные земельные участки, не включаются в перечни.

3. При включении указанных в комментируемой статье земельных участков в границы населенных пунктов для жилищного строительства они продолжают оставаться в федеральной собственности. К субъектам РФ переходит только управление и распоряжение данными земельными участками (содержание указанных правомочий определено в п. 5 комментируемой статьи), причем они ограничены сроком в полтора года - если за это время органами государственной власти субъектов РФ не будет принято решение о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, заключены договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования данными земельными участками.

4. В соответствии с ФЗ об общих принципах организации органов государственной власти субъектов РФ указанными органами власти за счет средств бюджета субъекта РФ осуществляются только те полномочия по предметам совместного ведения, которые перечислены в п. 2 ст. 26.3 данного Закона. Полномочие, передаваемое в соответствии с комментируемой статьей, в их число не входит. Следовательно, оно относится к таким полномочиям по предметам совместного ведения, которые устанавливаются иными федеральными законами. По общему правилу (п. 7 ст. 26.3 ФЗ об общих принципах организации органов государственной власти субъектов РФ) финансовое обеспечение таких полномочий осуществляется за счет субвенций из федерального бюджета, однако в соответствии с п. 8 той же статьи федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента РФ и Правительства РФ предоставление субвенций из федерального бюджета бюджету субъекта РФ может не предусматриваться в случаях, если установленные указанными актами полномочия не предусматривают необходимость создания новых органов государственной власти субъекта РФ, государственных учреждений субъекта РФ и государственных унитарных предприятий субъекта РФ, а также осуществления дополнительных бюджетных инвестиций, платежей из бюджета субъекта РФ гражданам и юридическим лицам, увеличения штатной численности государственных гражданских служащих субъекта РФ и работников государственных учреждений субъекта РФ.

5. Перечень установленных п. 5 комментируемой статьи полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, передаваемых органам государственной власти субъектов РФ, не является исчерпывающим, поскольку в тексте данного пункта он предваряется словами "в том числе". В данном случае остается неясным вопрос, какие еще полномочия могут осуществлять субъекты РФ; единственное требование, которое содержит данная норма, - они должны быть предусмотрены ЗК. Полномочия, закрепляемые данным пунктом, распространяются на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и аренды земельных участков, раздел земельных участков и предоставление земельных участков.

При этом прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и аренды земельных участков, с учетом нормы п. 9 комментируемой статьи, может осуществляться независимо от наличия оснований для прекращения данных прав, установленных ЗК.

Однако предоставление земельных участков возможно только в целях, указанных в комментируемой статье, т.е. для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства, и только в порядке, предусмотренном ЗК. Таким образом, в данном случае действуют установленные ст. ст. 30.1 и 30.2 ЗК особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства и для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Что же касается упомянутого в п. 5 комментируемой статьи полномочия по разделу земельных участков, то о порядке и основаниях принятия такого рода решений ЗК специально не упоминает. До сих пор действия по разделу земельного участка осуществлялись по инициативе самих правообладателей - например, в отношении земельного участка, находящегося в общей собственности. Следовательно, процесс раздела в данном случае должен состоять из прекращения права на земельный участок, проведения землеустроительных действий по образованию новых земельных участков в границах прежнего и предоставления прав на вновь образованные земельные участки. Единственным условием, которое в данном случае поставлено ЗК, является соблюдение установленных минимальных размеров вновь образуемых земельных участков. В отношении земельных участков населенных пунктов Градостроительным кодексом также установлено (ст. 41), что: 1) размеры образованных земельных участков не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков; 2) обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

6. Кроме ограничения целей предоставления земельных участков, о чем говорилось выше, п. 6 комментируемой статьи установлен запрет на передачу земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми переданы органам государственной власти субъектов РФ, в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал (взноса в паевой фонд) коммерческих организаций. Таким образом, для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки, о которых идет речь в комментируемой статье, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам на любом из предусмотренных законом прав, а именно: праве собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования (если ЗК разрешено предоставление данному лицу такого права).

7. Формулировка п. 7 комментируемой статьи, на наш взгляд не совсем удачная, на самом деле призвана была закрепить норму, при которой прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется принудительно, но в порядке, предусмотренном для добровольного отказа от прав на земельные участки.

Подпункт 7 п. 2 ст. 45 ЗК, введенный ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс, предусматривает возможность принудительного прекращения прав на земельные участки, помимо оснований, установленных данной статьей, в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Именно такой случай и представляет собой рассматриваемая норма ФЗ о введении в действие ЗК. Кроме того, п. 3 названной статьи ЗК определено, что федеральными законами могут быть установлены исключения из предусмотренного данным пунктом судебного порядка принятия решений о принудительном прекращении прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками. Рассматриваемый нами порядок как раз является таким исключением, установленным федеральным законом.

Поскольку принудительное прекращение прав на земельные участки связано, как правило, либо с ненадлежащим использованием земельного участка, либо с изъятием его для государственных и муниципальных нужд, то ЗК подробно регламентирует процедуру прекращения прав в этих двух случаях. В ситуации же, регламентируемой ст. 3.2 ФЗ о введении в действие ЗК, имеет место особый случай, который по сути своей ближе к изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд, но не является им, поскольку земельный участок уже находится в государственной собственности. Поэтому применяется порядок, предусмотренный ст. 53 ЗК.

В соответствии с данной статьей в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подается заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с приложением установленных документов, в том числе документа, подтверждающего согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Уполномоченный орган в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, копия которого в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.

Право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается с момента принятия указанного решения, а если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в данном реестре, уполномоченный орган в недельный срок со дня принятия решения обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также сообщить об отказе от права на земельный участок в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в недельный срок со дня принятия решения.

8. Если предыдущий пункт посвящен порядку прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, о которых идет речь в комментируемой статье, то п. 8 регулирует порядок прекращения права аренды таких участков. Статья 46 ЗК, определяющая основания прекращения аренды земельного участка, предусматривает, что право аренды может быть прекращено и в иных, кроме перечисленных в данной статье, случаях, предусмотренных федеральными законами.

В комментируемом пункте указано, что аренда может быть прекращена по инициативе органов государственной власти субъектов РФ в порядке, предусмотренном ЗК. Эта норма представляется не совсем ясной, поскольку, во-первых, договор аренды досрочно прекращается по инициативе либо арендодателя, либо арендатора, каковыми органы государственной власти субъектов РФ в данном случае не являются, а во-вторых, ЗК не содержит норм, регламентирующих порядок расторжения договора аренды, такой порядок установлен гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 452 ГК соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

9. Пункт 9 комментируемой статьи устанавливает, с какого момента при вынесении соответствующего решения прекращается право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, включаемыми в состав населенных пунктов.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Поэтому в комментируемом пункте указано, что, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрация прекращения этого права не производится.

Государственная регистрация прав, как указано в п. 1 ст. 16 названного выше Федерального закона, проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В данном случае в соответствии с комментируемым Федеральным законом государственная регистрация производится по заявлению органа государственной власти субъекта РФ.

10. Порядок предоставления земельных участков федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям взамен участков, права на которые прекращены в соответствии с комментируемой статьей, установлен, в исключение из общего правила, применительно к порядку, предусмотренному для граждан.

Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регламентировано ст. 34 ЗК. Комментируемый пункт закрепляет особенности применения данного порядка по отношению к рассматриваемым им земельным участкам: решение о предоставлении участков принимает всегда орган государственной власти субъекта РФ.

Федеральное государственное унитарное предприятие или федеральное государственное учреждение, заинтересованные в предоставлении земельного участка, подают заявление в орган государственной власти субъекта РФ, указав в нем цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании указанного заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивают изготовление проекта границ земельного участка и утверждают его. Орган государственной власти субъекта РФ в двухнедельный срок должен принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка с приложением проекта его границ.