Институт законодательства и сравнительного правоведения

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 26 27 28 29 30 31 32 33 34

Поскольку в рассматриваемом случае прекращалось право пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляться должны также земельные участки из названной категории земель.

11. Как отмечалось выше, предусмотренные комментируемой статьей полномочия передаются органам государственной власти субъектов РФ на срок полтора года с даты принятия решения о включении земельных участков для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства в границы населенных пунктов. Если же до истечения этого срока органами государственной власти субъектов РФ принято решение о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, заключены договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования земельными участками, то указанное ограничение срока не применяется. Отсюда можно сделать вывод, что в этом случае полномочия субъектов РФ по управлению и распоряжению данными земельными участками становятся бессрочными - за исключением тех случаев, когда земельные участки передаются в частную собственность.

Следует заметить, что в тексте комментируемой статьи не оговорена судьба земельных участков, в отношении которых срок полномочий субъекта РФ истек, а решение об их предоставлении на том или ином праве гражданину либо юридическому лицу не принято.

Статья 4

Комментарий к статье 4

1 - 2. В связи со вступлением в действие ЗК утратившими силу были признаны, кроме предыдущего ЗК РСФСР и Закона о введении его в действие, законы и постановления Верховного Совета РФ, регулировавшие порядок проведения земельной реформы. Однако в основном земельная реформа начала 90-х годов XX века осуществлялась путем издания нормативных правовых актов Президентом РФ и Правительством РФ. Такие нормативные акты были отменены Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" и Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. N 919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5225.

Статья 5

Комментарий к статье 5

На территории Российской Федерации до сих пор действуют отдельные нормативные акты СССР - например, только с 1 января 2008 г. утрачивает силу Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в связи с принятием Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>. В соответствии с комментируемой статьей содержащиеся в них нормы земельного права не применяются. Необходимо отметить, что в статье речь идет лишь о законодательных актах, т.е. подзаконные нормативные акты могут применяться. Так, до последнего времени использовался утвержденный Минздравом СССР 19 ноября 1991 г. Перечень предельно допустимых концентраций (ПДК) и ориентировочно допустимых количеств (ОДК) химических веществ в почве, фактически утративший силу в связи с изданием Гигиенических нормативов "Ориентировочно допустимые концентрации (ОДК) химических веществ в почве. ГН 2.1.7.2042-06", введенных в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 23 января 2006 г. N 2.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497.

Статья 6

Комментарий к статье 6

Необходимо отметить, что земельное законодательство в последние годы достаточно активно обновляется и к настоящему времени осталось лишь несколько действующих указов Президента РФ в области земельных отношений, принятых до нового Земельного кодекса, и все они содержат только статьи об отмене предыдущих нормативных актов. Из принятых до октября 2001 г. и действующих постановлений Правительства РФ можно назвать Постановления от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли", от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" <1> (в ред. от 21 августа 2000 г.) и др. К ним применима норма комментируемой статьи.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 40. Ст. 4592; 1998. N 14. Ст. 1597; 2000. N 35. Ст. 3584.

При рассмотрении судебных дел по земельным спорам следует всегда выяснять, какой нормативный акт действовал на момент возникновения спора и насколько он применим с учетом действующего ЗК. Примером может служить следующее дело <1>.

--------------------------------

<1> Валуйский А. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли (август 2004 г. - август 2005 г., ч. ч. 1 - 2). П. 23 // Подготовлен для публикации в СПС "КонсультантПлюс".

Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом муниципального образования об устранении разногласий в договоре купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены, а также об обязании комитета заключить договор в редакции покупателя.

Общество является собственником производственной базы, для пользования которой постановлением главы администрации был передан Обществу в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок. На основании п. 1 ст. 36 ЗК исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК и федеральными законами. Общество таким правом воспользовалось и обратилось в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка.

Общество обратилось с заявлением о приватизации земельного участка 17 декабря 2002 г. В момент обращения действовала ставка земельного налога, к которой применялся коэффициент 2 по отношению к ставке налога, действовавшей в предшествующем 2001 году (этот коэффициент был введен Федеральным законом от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога"). Однако с 1 января 2002 г. действовали уже иные ставки земельного налога, которые были увеличены в 1,8 раза по отношению к ставкам земельного налога, действовавшим в 2002 г. (ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации"). Таким образом, для истца было важно, чтобы при расчетах применялась та ставка налога, которая действовала на момент подачи заявления о приватизации земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК к заявлению прикладывается кадастровая карта (план) земельного участка, подлежащего приватизации. В отсутствие кадастровой карты заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением об изготовлении дежурной кадастровой карты (плана), которая должна быть изготовлена в месячный срок (п. 7 ст. 36 ЗК).

Кроме того, согласно п. 2 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 <1>, юридические лица при предоставлении им земельных участков представляют, помимо документов, предусмотренных ЗК, документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, а также (при нахождении на участке зданий, строений или сооружений) документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них.

--------------------------------

<1> Примеч. ред.: названный документ утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю" // СЗ РФ. 2006. N 28. Ст. 3074.

То есть в соответствии с действовавшим на дату подачи заявки на приватизацию законодательством истец должен был представить вместе с заявкой (заявлением) достаточно обширный перечень документов, подтверждающих его юридический статус, а также права на здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

Истцом к заявлению о приватизации земельного участка кадастровая карта (план) не была приложена. А поскольку согласно п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также учитывая положения п. 5 ст. 36 ЗК (требующего прикладывать к заявлению кадастровую карту), суд пришел к выводу, что заявку на приватизацию земельного участка следует считать поступившей с момента представления полного комплекта необходимых документов. Документы о регистрации юридического лица, документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, и кадастровая карта (план) были представлены в орган местного самоуправления только 28 мая 2003 г. Решение о продаже участка было принято администрацией в этот же день. Соответственно, суд пришел к выводу, что должна применяться ставка земельного налога, действовавшая в 2003 г. (с коэффициентом 1,8 по отношению к ставке налога, действовавшей в 2002 г.).

Однако вывод судебных инстанций о том, что датой подачи заявления о приватизации земельного участка является день подачи всего требуемого законодательством комплекта документов, не следует из тех правовых норм, которые подлежат применению к спорным правоотношениям. Более того, в указанный период действовал правовой акт, согласно которому суд должен был поступить противоположным образом. Речь идет об Указе Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации". Согласно п. 7 данного Указа при определении выкупной цены земельного участка следовало принимать в расчет ставку земельного налога, действовавшую на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.

Данная норма действовала в момент подачи истцом заявки на приватизацию земли, поскольку этот Указ Президента РФ был отменен лишь 26 марта 2003 г. Указом Президента РФ N 370 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1229.

Вывод о том, что п. 7 Указа Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 должен признаваться действующим, основан на следующем. Согласно ст. 6 ФЗ о введении в действие ЗК изданные до введения в действие ЗК и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей ЗК. Поскольку ЗК не установлено, на какую именно дату должна рассчитываться стоимость подлежащих приватизации земельных участков, следует исходить из того, что п. 7 Указа Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 не противоречит ЗК и, следовательно, подлежит применению. Действовавшим в декабре 2002 г. законодательством не было также установлено никаких специальных правил, которые позволяли бы сделать вывод о том, что днем подачи заявления о приватизации земли должен считаться день представления в соответствующий государственный (муниципальный) орган последнего из недостающих документов. С учетом данных обстоятельств представляется более обоснованной позиция истца (а не судебных органов), который настаивал на том, что выкупная стоимость земельного участка должна рассчитываться на дату подачи заявки на приватизацию земельного участка и, соответственно, при расчетах должна применяться ставка земельного налога, действовавшая в 2002 г. (а не в 2003 г.).

Статья 7

Комментарий к статье 7

Смысл данной статьи состоит в том, что нормы ЗК по общему правилу не имеют обратной силы. Это означает, в частности, что споры, связанные с земельными отношениями, возникшими до введения Кодекса в действие, рассматриваются судами с позиций действовавшего на тот момент законодательства.

Администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО об обязании ответчика в течение одного месяца освободить от киоска земельный участок и возвратить земельный участок Администрации на основании того, что ответчик пользуется земельным участком без законных оснований.

Суд установил, что подписанный сторонами договор аренды спорного земельного участка является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, и удовлетворил заявленное Администрацией требование.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, считая, что в силу п. 2 ст. 609 ГК и ст. 26 ЗК государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок более одного года, поэтому договор от 1 января 1999 г. N 95/1 со сроком действия три месяца нельзя считать незаключенным по этому основанию. С введением в действие ЗК согласно ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК обязанность по регистрации такого договора отпала.

После истечения срока действия договора аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 ООО продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя и вносило арендную плату, поэтому в силу п. 2 ст. 610 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ФАС Волго-Вятского округа не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 26 ЗК, введенного в действие с 30 октября 2001 г., предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок не менее года. Однако спорный договор аренды земли подписан 1 января 1999 г., т.е. до вступления в законную силу ЗК, а потому действие этой нормы права не распространяется на данные правоотношения согласно ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК.

Довод заявителя о необходимости применения ст. 610 ГК был отклонен как ошибочный, поскольку договор аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 является незаключенным, а потому не может быть возобновлен на новый срок.

В другом случае индивидуальные предприниматели (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Минимущества Московской области в приобретении заявителями в общую равнодолевую собственность земельного участка для производственных целей. Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2005 г. дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано исходя из того, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, возникло у заявителей на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО, которому, в свою очередь, земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако к заявителям это право не перешло. При этом предельные размеры площади участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяются в соответствии с ЗК. Арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.

По мнению заявителей кассационной жалобы, границы и площадь спорного земельного участка утверждены постановлением главы Одинцовского района Московской области. В Минимущество Московской области представлялось письмо ОАО с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного) пользования участком. Сделка купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, была заключена до введения в действие ЗК. В силу норм ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК заявители получили право на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

ФАС Московского округа нашел судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

По договору купли-продажи от 14 октября 1999 г. истцы приобрели у ОАО в равных долях здание производственного цеха и котельной. Земельный участок, на котором расположено указанное недвижимое имущество, на основании решения главы администрации Одинцовского района от 28 января 1993 г. был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование фабрике культурно-бытовых товаров, правопреемником которой является ОАО. Истцы обратились в Минимущество Московской области с заявлением о приобретении в общую долевую собственность данного земельного участка.

Таким образом, переход к заявителям права собственности на недвижимое имущество произошел до введения в действие ЗК, поэтому его положения, в том числе нормы ст. ст. 3, 20, не подлежали применению при решении вопроса о правовом режиме землепользования заявителями спорным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 268 ГК право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. ст. 268, 269), на котором расположено это недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно приведенным нормативным положениям и ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК при переходе права собственности на недвижимость до введения в действие ЗК к новому собственнику вне зависимости от субъектного состава также переходит от прежнего землепользователя право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, которое необходимо для его дальнейшего использования.

Таким образом, заявители в данном случае в силу закона приобрели право на земельный участок, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (право постоянного (бессрочного) пользования).

В связи с этим ошибочны выводы судов обеих инстанций об отсутствии у заявителей права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположена принадлежащая им недвижимость.

Статья 8

Комментарий к статье 8

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. В официальном издании ("Российской газете") этот Закон был опубликован 27 июля 2002 г. Следовательно, он вступил в силу с 28 января 2003 г. При этом согласно ст. 19.1 названного Закона приватизация земельных участков в порядке, установленном ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", была разрешена с 1 января 2004 г. Согласно п. 4 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Данная норма была разъяснена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в п. 8 которого указано, что в случаях, когда не принят соответствующий закон субъектом РФ, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", до вступления в силу соответствующего закона данного субъекта. Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие этого Закона не распространяется (в том числе) на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков согласно этой норме должен регулироваться ЗК.

Статья 9

Комментарий к статье 9

Нормы комментируемой статьи после введения в действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" имеют значение для определения в спорных ситуациях того, какие нормы действовали на момент возникновения тех или иных отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

В основном действующие на сегодня в субъектах РФ законы, регулирующие отношения по поводу земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, приняты уже после указанного Закона и с учетом его норм, а также норм ЗК.

Однако и до принятия ЗК в отдельных субъектах РФ имелись законодательные акты, регулировавшие в том числе отдельные вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения. Так, Законом Краснодарского края от 8 августа 1995 г. N 13-КЗ "О регулировании земельных отношений в Краснодарском крае" решался целый ряд таких вопросов. В частности, был регламентирован порядок осуществления сделок с земельными долями (паями) - например, в соответствии со ст. 10 данного Закона выдел в натуре земельных долей (паев) мог производиться только в период с 1 августа по 1 октября каждого текущего года. Этот Закон утратил силу со дня официального опубликования Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" <1>, за исключением ст. ст. 10, 11, 15, 17, которые в соответствии со ст. 43 последнего из названных Законов действовали до 28 января 2003 г., т.е. до момента введения в действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

--------------------------------

<1> Информационный бюллетень Законодательного собрания Краснодарского края. 2002. N 40 (1).

Статья 10

Комментарий к статье 10

В связи с необходимостью выделения земельных участков под строительство олимпийских объектов принят упоминаемый в комментируемой статье Федеральный закон, который устанавливает отдельные исключения из общего порядка резервирования земель, предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Им, в частности, установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов, предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов:

- для строительства олимпийских объектов федерального значения - за счет средств Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Корпорация) или за счет средств иных юридических лиц - Корпорации в безвозмездное срочное пользование или аренду;

- для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств федерального бюджета - в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов федерального значения;

- для строительства олимпийских объектов краевого значения и олимпийских объектов муниципального значения - в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объектов.

При этом земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов краевого значения, относятся к собственности Краснодарского края, а земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов муниципального значения, относятся к собственности муниципального образования "Город-курорт Сочи".

Blog

Институт законодательства и сравнительного правоведения