Институт законодательства и сравнительного правоведения
| Вид материала | Закон |
- Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ ежегодные, 8.25kb.
- Законодательства и сравнительного правоведения при правительстве российской федерации, 5149.95kb.
- Ю. П. Орловского коллектив, 16429.48kb.
- Малозначительность правонарушения в российском праве, 299.61kb.
- Правопреемство (теоретико-правовое исследование), 341.61kb.
- Правовое регулирование бюджетных инвестиций, 328.47kb.
- Правовое регулирование налоговых вычетов в российском налоговом законодательстве, 322.25kb.
- Правовые последствия признания доказательств недопустимыми в уголовном процессе, 329.34kb.
- Федеральное правотворчество в современной россии (вопросы теории и практики), 377.74kb.
- План семинарских занятий по дисциплине «правовые семьи современности» для студентов, 56.26kb.
--------------------------------
<1> Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
Как отмечалось Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики за третий квартал 2003 г. <1>, в рассматриваемом пункте под сделками понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком. Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2004. N 3.
Как справедливо отмечают А. Ефимов и Е. Галиновская <1>, анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда требование заявлено:
--------------------------------
<1> Комментарий судебной практики по вопросам земельного права // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М.: Юрид. лит., 2004.
1) в отношении не любого, а только приусадебного земельного участка;
2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;
3) лицом, в фактическое пользование которого земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.
В судебной практике достаточно часто встречаются споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально.
Так, постановлением главы администрации Центрального района г. Челябинска в 2002 г. гражданам Ф.А. и Ф.Н. был предоставлен в собственность земельный участок (жилая зона) из земель поселений природоохранного и историко-культурного назначения для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства. До этого (в 2001 г.) на основании постановления главы г. Челябинска земельный участок, в границах которого находился жилой дом, принадлежащий Ф.А. и Ф.Н., был предоставлен в аренду ООО для проектирования и строительства торгового комплекса. ООО обратилось в арбитражный суд, возражая против предоставления земельного участка в собственность собственникам жилого дома.
При рассмотрении дела установлено, что граждане Ф.А. и Ф.Н. приобрели право собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, в результате наследования. В свою очередь, жилой дом был приобретен наследодателем (гражданином Ф.) на основании договора купли-продажи в 1928 г. Ф.А. и Ф.Н. надлежащим образом свое право на относящийся к дому земельный участок не оформили. Возникает вопрос, подлежит ли применению к данной ситуации норма п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.
Постановлением ФАС Уральского округа от 28 октября 2004 г. N Ф09-3546/04-ГК было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления главы администрации города о передаче в частную собственность земельного участка гражданам - сособственникам жилого дома, расположенного на этом земельном участке, поскольку суд пришел к выводу, что приватизация таких участков гражданами, получившими в собственность жилые дома по сделкам, совершенным до 1 июля 1990 г., не запрещена. Однако, как верно отмечает А. Валуйский <1>, в комментируемом Постановлении не указана дата принятия наследства. Если наследство было принято до 1 июля 1990 г., то положительный ответ на данный вопрос сомнений не вызывает: принятие наследства - это односторонняя сделка. В этом случае Ф.А. и Ф.Н. являются лицами, получившими дом в общую собственность в результате односторонних сделок. Соответственно, они пользуются всеми правами, вытекающими из п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.
--------------------------------
<1> Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли (август 2004 г. - август 2005 г.). Ч. ч. 1 - 2 // Подготовлен для публикации в СПС "КонсультантПлюс".
Если же Ф.А. и Ф.Н. стали сособственниками дома после 1 июля 1990 г., то их право на приватизацию земельного участка требует дополнительного обоснования. Здесь следует иметь в виду ст. 1112 ГК, которая закрепляет принцип универсального правопреемства при наследовании. Так, согласно этой статье в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Исключением из этого правила являются права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, и т.п.). Право на приобретение в собственность (на приватизацию) земельного участка является правом имущественным, и такое право не относится к числу прав, неразрывно связанных с личностью наследодателя (поскольку этим правом может воспользоваться любой собственник объекта недвижимости, расположенного на соответствующем земельном участке). Следовательно, при принятии наследства вместе с домом к наследникам переходит и право на приватизацию соответствующего земельного участка в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК. Таким образом, с этой стороны никаких юридических препятствий для приватизации земельного участка гражданами Ф.А. и Ф.Н. не имеется.
5. В соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Приграничные территории согласно Закону РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" составляют пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территорий административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.
Перечень приграничных территорий, на которых не допускается предоставление земельных участков в собственность иностранцам, до сих пор Президентом РФ не утвержден, поэтому согласно п. 5 комментируемой статьи пока земельные участки в собственность указанных лиц не предоставляются на всех приграничных территориях в соответствии с приведенным выше легальным описанием таких территорий.
Стоит заметить, что по поводу содержащихся в ЗК ограничений прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц Конституционным Судом РФ рассматривался запрос Мурманской областной Думы.
В запросе Мурманской областной Думы оспаривалась конституционность ряда положений ЗК, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, в том числе п. 3 ст. 15.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 апреля 2004 г. N 8-П <1> указал, что в соответствии со ст. 2 Конституции РФ обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе, следовательно, права граждан и их объединений иметь землю в частной собственности. Право частной собственности не принадлежит к таким правам, которые в силу ст. 56 (ч. 3) Конституции РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, однако как сама возможность введения федеральным законом ограничений данного права, так и их характер определяются законодателем не произвольно, а в соответствии с Конституцией РФ, согласно ст. 55 (ч. 3) которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым - реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Таким образом, оспариваемые положения ЗК, которыми регулируются вопросы, касающиеся предоставления в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, расположенных на определенных территориях, не противоречат Конституции РФ как направленные на конкретизацию ее положений о предназначении и конституционно-правовом статусе земли.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.
6. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК). Имущественные права, имеющие денежную оценку, наряду с вещами могут быть внесены в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. К таким правам, например, относится право аренды земельного участка, которое может быть внесено в залог, в уставный капитал, отчуждено иным способом. Однако законодательство не предусматривает возможности денежной оценки или переуступки права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Соответственно, оно не может быть внесено в уставный или складочный капитал коммерческой организации.
7. В п. 7 комментируемой статьи находит реализацию один из принципов земельного законодательства - о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Данная норма получила развитие в ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", которой установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю как земельных участков, занимаемых указанными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов, так и земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.
При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
8. Как уже отмечалось выше, согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В п. 2 данной статьи указано, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако в ЗК нет специального указания на то, что иным, кроме названных в статье, юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки также не предоставляются, поэтому и потребовалась соответствующая норма в ФЗ о введении в действие ЗК. Кроме того, указание в п. 8 комментируемой статьи на точную дату, начиная с которой не предоставляются участки в постоянное (бессрочное) пользование указанным лицам, позволяет сделать вывод о том, что решения о предоставлении таких участков после даты введения в действие ЗК следует признавать незаконными.
9. Предусмотренные ЗК права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 26 ЗК). Не подлежат государственной регистрации (за исключением случаев, установленных федеральными законами) только договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.
ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установивший, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступил в силу 30 января 1998 г. В соответствии со ст. 6 этого Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной.
Государственная регистрация права на земельный участок, возникшего до введения в действие указанного Закона, требуется при регистрации возникших после введения этого Закона в действие перехода данного права, его ограничения (обременения) или сделки с земельным участком. Именно в этих случаях, как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абз. 1 п. 9 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, или документами, перечисленными в абз. 2 этого же пункта, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном правилами ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
9.1. В п. 9.1 комментируемой статьи, введенном ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, регламентированы основания применения так называемого упрощенного порядка приватизации земельных участков гражданами. Этот порядок применяется при наличии определенной совокупности условий, а именно земельный участок должен был быть предоставлен: а) гражданину, а не юридическому лицу; б) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; в) до введения в действие ЗК; г) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также в случаях, если в документах на земельный участок не указан вид права, на котором предоставлен участок, или его невозможно определить.
Особенностью данного порядка является то, что для оформления права собственности гражданина на указанный земельный участок не требуется принятия компетентным органом решения о предоставлении такого участка в собственность.
В соответствии со ст. 25.2 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на садовый, огородный, дачный земельный участок, участок для ведения личного подсобного хозяйства является следующий документ:
- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Обязательным приложением к документу является кадастровый план соответствующего земельного участка. При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в указанном выше документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка.
Истребование у гражданина дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается.
Обязательным приложением к представляемому в соответствии с настоящей статьей документу является кадастровый план соответствующего земельного участка. Однако государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в названном выше документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка, а также если кадастровый план такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное). Все это должно существенно упростить процедуру регистрации гражданами права собственности на данные земельные участки, использование которых является в нашей стране наиболее массовым.
10. В п. 10 комментируемой статьи содержится отсылка к ст. 3.1 Вводного закона, которой устанавливаются основания отнесения земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований. Следовательно, распоряжение земельными участками, отнесенными к собственности одного из названных субъектов права, может осуществляться только после государственной регистрации этого права (однако федеральными законами могут быть установлены исключения из этого правила). Если же земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности, распоряжение им возможно независимо от наличия государственной регистрации.
В данный пункт комментируемой статьи Вводного закона несколько раз вносились изменения, меняющие порядок распоряжения указанными землями: изначально было установлено, что распоряжение осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, причем порядок распоряжения определялся Правительством Российской Федерации. В настоящее время Постановление Правительства Российской Федерации 2002 г. "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" утратило силу, а органы, осуществляющие распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, различаются в зависимости от того, где расположены данные земельные участки:
- в Москве и Санкт-Петербурге - это органы исполнительной власти данных субъектов Российской Федерации (однако их законами может быть установлено, что соответствующие полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований),
- в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, - органами местного самоуправления этих поселений (однако субъекты Российской Федерации своими законами могут возложить распоряжение указанными земельными участками на исполнительные органы государственной власти самих субъектов Российской Федерации);
- во всех остальных случаях - органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Однако исключения из этого правила установлены Федеральным законом от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>. В соответствии с ним осуществляется предоставление земельных участков:
--------------------------------
<1> Вестник мэра и Правительства Москвы. 25.12.2007. N 71.
- которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения, в том числе платных автомобильных дорог федерального значения на основе концессионных соглашений, - федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;
- которые находятся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, в том числе платных автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, - уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.