Geum.ru

Институт законодательства и сравнительного правоведения

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   ...   34

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. Гражданским кодексом также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка (т.е. если продавцом здания является собственник земли).

При этом ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила ст. 250 ГК применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 комментируемой статьи так же, как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Согласно этим разъяснениям в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 комментируемой статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением <1>.

--------------------------------

<1> Реализация ст. 553 ГК ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей.


В частности, как мы считаем, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.


Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения


Комментарий к статье 36


1. При определении правового значения исключительного права на приобретение гражданами либо юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду следует иметь в виду разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В нем указывается, что, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> (далее - Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Тем же Постановлением Пленума ВАС определено, что установленная ФЗ о введении в действие ЗК норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 10 мая 2007 г.) // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750; N 25. Ст. 2425; N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10; N 2. Ст. 172; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 31 (ч. 1). Ст. 3454; 2007. N 7. Ст. 834; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455.


Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

1.1 - 1.2. Данными пунктами устанавливается особый порядок определения цены земельных участков в случае их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, на них расположенных. Общие правила предусматривают продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по их рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (см. ст. 66 настоящего Кодекса и комментарий к ней).

2. Реализация п. 2 комментируемой статьи непосредственно связана с нормами Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК). Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 137 ЖК в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

3. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 в силу абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК). Тем же Постановлением Пленума ВАС РФ определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, то надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

4. Положение п. 4 комментируемой статьи в целом соотносится с нормами п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому отчуждение здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

5. Пунктами 5 - 8 комментируемой статьи установлен порядок приобретения прав на земельный участок лицами, указанными в п. 1 этой же статьи. Известно, что реализация п. 5 вызывает затруднения в связи с тем, что на практике совместное обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого всех лиц, обладающих правами на недвижимость, а также требуется, чтобы эти лица изъявили желание оформить права на землю. Согласно Федеральному закону "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 14) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

6. В отношении п. 6 комментируемой статьи Конституционным Судом РФ было принято Определение от 12 мая 2005 г. N 187-О <1>.

--------------------------------

<1> ВКС РФ. 2005. N 6.


Согласно п. 6 ст. 36 ЗК исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 ст. 36 ЗК заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК, - на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В жалобе в Конституционный Суд РФ заявитель оспаривал конституционность положения п. 6 ст. 36 ЗК. Как следует из представленных материалов, заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении администрации Одинцовского района Московской области заключить договоры купли-продажи двух земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему на праве собственности магазины и в отношении которых ранее были заключены договоры аренды. Суд, придя к выводу, что ст. 36 ЗК обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи, своим решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования заявителя удовлетворил. Однако рассматривавший дело в кассационном порядке ФАС Московской области, полагая, что выбор вида права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления, в иске отказал. ВАС РФ не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора.

Заявитель утверждал, что конституционное право гражданина иметь землю в частной собственности не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления уполномоченного органа, а потому из п. 6 ст. 36 ЗК вытекает обязанность органов публичной власти предоставить ему земельные участки только в собственность и заключить соответствующие договоры купли-продажи, и просил проверить оспариваемое законоположение на соответствие ст. ст. 2, 9 (ч. 2), 18, 35 (ч. 2) и 36 (ч. 1) Конституции РФ.

Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является ЗК.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда РФ, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией РФ (Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Как установлено ЗК, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).

Из п. 6 ст. 36 ЗК в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания (строения, сооружения).

Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

Таким образом, само по себе оспариваемое положение п. 6 ст. 36 ЗК в нормативном единстве с другими указанными положениями данного Кодекса и в системе действующего правового регулирования не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в его конкретном деле, а потому данная жалоба не является допустимой в силу п. 1 ст. 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Кроме того, доводы, приведенные в жалобе, свидетельствуют о том, что заявитель, по существу, выражает несогласие с вынесенными по его делу судебными решениями.

Однако разрешение такого рода вопросов означало бы исследование и оценку фактических обстоятельств дела, что не относится к компетенции Конституционного Суда РФ, как она установлена ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Исходя из изложенного и руководствуясь п. п. 1 и 2 ч. 1 ст. 43 и ч. 1 ст. 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд РФ определил отказать в принятии к рассмотрению жалобы заявителя, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба признается допустимой, и поскольку разрешение поставленного в ней вопроса Конституционному Суду РФ неподведомственно.

7 - 8. В соответствии со статьей 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый план территории, на которой согласно комментируемому пункту должна быть отображена схема расположения земельного участка, представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в запросе о предоставлении кадастровых сведений территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", кадастровая карта - это один из разделов государственного кадастра недвижимости. При этом под кадастровыми картами понимаются составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Доступные неограниченному кругу лиц так называемые публичные кадастровые карты согласно той же статье подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.

Как следует из положений ФЗ "О землеустройстве", установление проекта границ земельного участка является одним из действий по межеванию. Так, исходя из ст. 17 ФЗ "О землеустройстве" межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

9. Пунктом 9 комментируемой статьи подтверждаются ограничения в приобретении прав на земельные участки иностранными гражданами, установленные Кодексом.


Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков


Комментарий к статье 37


1. Пункт 1 ст. 37 ЗК устанавливает требование об обязательном проведении кадастрового учета земельных участков, без выполнения которого они не могут быть предметом договора купли-продажи. Земельные участки в правоотношениях по их купле-продаже выступают в качестве объектов недвижимого имущества. При этом они являются индивидуально-определенными недвижимыми вещами. Поэтому, чтобы быть предметом сделки, земельный участок должен иметь такие характеристики, которые позволили бы однозначно идентифицировать его среди других земельных участков. В ходе проведения государственного кадастрового учета участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В противном случае невозможно будет определить предмет договора купли-продажи. Условия же о предмете договора согласно ст. 554 ГК считаются существенными.

Кроме того, в п. 1 ст. 17 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается, что обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка.

Также комментируемый пункт содержит требование к продавцу земельного участка о предоставлении имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование вызвано необходимостью защиты прав покупателей земельных участков. При покупке участка крайне важным является возможность определить пределы и ограничения в использовании, установленные для приобретаемого земельного участка. Без этого невозможно будет правильно принять решение о покупке участка, поскольку выявленные уже после его приобретения ограничения могут существенно повлиять на возможности по его использованию.

Согласно ст. 56 ЗК могут устанавливаться ограничения прав на земельные участки в виде: особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и федеральными законами. Данные ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Продаваемый земельный участок также может быть обременен ипотекой, арендой, сервитутом, которые по общему правилу подлежат государственной регистрации. Однако существуют и исключения. Так, согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.

Таким образом, в отношении земельного участка могут быть установлены обременения (и ограничения в его использовании), во-первых, подлежащие государственной регистрации и, во-вторых, не требующие таковой. И если в первом случае покупатель может без помощи продавца получить достоверную информацию из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то во втором случае получение информации значительно осложнено и в некоторых случаях может зависеть исключительно от воли собственника (продавца участка). Установление императивной нормы, требующей от продавца знакомить покупателя с имеющимися ограничениями и обременениями, в значительной степени снижает риски покупателя.

Более того, в п. 1 ст. 20 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится норма, запрещающая проводить государственную регистрацию перехода права на недвижимую вещь (в том числе на земельный участок) в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Иными словами, продавец земельного участка обязан внести в правоустанавливающий документ (договор купли-продажи) все сведения об ограничениях своего права. В противном случае в государственной регистрации перехода права собственности на участок должно быть отказано.

2. Согласно общему правилу, установленному ст. 209 ГК, собственнику вещи принадлежат права владения, пользования и распоряжения ею. Пункт 2 ст. 37 ЗК устанавливает запрет произвольного сужения правомочий будущего собственника (покупателя), приобретающего земельный участок на основании договора купли-продажи или мены.

В том числе признаются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Данное требование, как видится, имеет целью защитить всю полноту правомочий собственника, приобретшего земельный участок по сделке купли-продажи или мены. Реализация указанных правомочий невозможна в случае, когда прежний собственник вправе в любой момент потребовать обратного выкупа участка. В подобной ситуации покупатель не может в полной мере реализовать право пользования землей, поскольку произведенные затраты на использование могли бы в любой момент перейти к прежнему собственнику.

Кроме того, в случае установления условия об обратном выкупе земельного участка можно предположить, что право обратного выкупа действовало бы и в отношении последующих собственников земельного участка. То есть предыдущий собственник мог бы выкупить по своему усмотрению участок не только у того лица, которому сам его продал, но и у всех дальнейших собственников.

Признаются недействительными в силу закона также условия договора купли-продажи или мены земельного участка, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей. Как уже отмечалось, правомочие по распоряжению принадлежащей собственнику вещью принадлежит последнему в силу общего правила, установленного гражданским законодательством. В земельном законодательстве возможно установление дополнительных ограничений в порядке совершения сделок с земельными участками. В данном же случае устанавливается не ограничение, а, наоборот, запрет на такое ограничение. В силу этого данная норма ЗК представляется излишней.

Еще один запрет, установленный п. 2 ст. 37 ЗК, касается включения в договор купли-продажи или мены земельного участка условий, ограничивающих ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Данная норма тесно связана с нормами п. 1 ст. 37 ЗК, согласно которым продавец обязан уведомить покупателя обо всех ограничениях своего права собственности на отчуждаемый земельный участок. Таким образом, продавец обязан нести ответственность в пределах, установленных законодательством РФ, в случае если после перехода права собственности на земельный участок к покупателю третьими лицами будут предъявлены права на этот земельный участок.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право покупателя земельного участка потребовать уменьшения покупной цены земельного участка либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случаях, когда продавец предоставил ему заведомо ложную информацию: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Данные положения, по сути, являются логическим продолжением требования п. 1 ст. 37 ЗК об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Пункт 3 ст. 37 ЗК устанавливает ответственность продавца за нарушение им обязанности о предоставлении исчерпывающей информации. Эта ответственность выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

4. Согласно п. 4 ст. 37 ЗК требования, установленные п. 3 ст. 37 ЗК, применяются, помимо случаев купли-продажи, также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Данное уточнение в отношении договоров мены представляется вполне очевидным, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Что же касается распространения действия норм, содержащихся в п. 3 ст. 37 ЗК, на случаи передачи земельных участков в аренду, оно также является вполне понятным. Защита прав арендатора на владение земельным участком и его использование представляется крайне важной, поскольку арендные отношения являются одним из видов землепользования. В некоторых регионах России, например в Москве, аренда признана основной формой предоставления государственной земли гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, на арендодателя земельного участка распространяется ответственность за неполную или недостоверную информацию, предоставляемую арендатору. Арендатор же в таком случае приобретает право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора аренды и возмещения своих убытков.


Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)


Комментарий к статье 38


1. Комментируемая статья устанавливает ряд специальных норм о заключении договоров, объектом которых является земельный участок, на торгах. Общие положения о заключении договоров на торгах определены ст. ст. 448, 449 ГК. Комментируемая статья распространяется на проведение торгов по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка.

Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.

Отсылку комментируемой статьи в части требования по формированию земельного участка к подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК, несмотря на то что данная статья регулирует отношения только по предоставлению земельных участков под застройку, следует распространять на условия формирования и иных земельных участков, являющихся предметом торгов. Сформирован должен быть также и земельный участок, предоставляемый в аренду.

Государственная регистрация таких земельных участков до разграничения государственной собственности на землю, согласно п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, не требуется.

2. В соответствии со ст. 447 ГК договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов согласно той же статье может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

3. Согласно ГК форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

4. В соответствии со ст. 448 ГК аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.

В настоящее время заключение договоров купли-продажи или аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах осуществляется при соблюдении Правил проведения таких торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" <1> (далее - Правила).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.


Упомянутым Постановлением и утвержденными Правилами на основе ЗК и ГК установлены порядок определения организатора торгов, требования, предъявляемые к участникам торгов, форма, организация и проведение торгов.

В частности, данными актами установлено, что до разграничения государственной собственности на землю организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - торги) осуществляются применительно к утвержденным названным Постановлением Правилам. Организатором торгов является орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, либо специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона) при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов, заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

Указанным Постановлением установлено также, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения).

Правилами по проведению торгов предусматривается, что торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене либо размере арендной платы.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Условия могут быть разнообразными: рекультивация, мелиорация участка, осуществление определенного вида его освоения (застройка) и т.п. Но, исходя из положений Правил, они обязательно должны касаться именно использования земельного участка, право на который перейдет в результате выигрыша на торгах. Поэтому выставление иных требований, не касающихся предмета торгов, исходя из данного Постановления, не представляется возможным. Так, вряд ли будет соответствовать Правилам торгов такое условие, как обустройство двора школы, прилегающего к участку, по поводу которого объявлены торги.

В том, что касается земельных участков, находящихся в федеральной собственности, упомянутыми Правилами установлено, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Министерство имущественных отношений РФ <1>: а) принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в Правительство РФ предложения по проведению торгов в форме конкурса и условиям конкурса; б) определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона) при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка; в) определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона; г) заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

--------------------------------

<1> Примеч. ред.: в настоящее время Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) Минэкономразвития России.


Правительство РФ принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов: а) определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах (далее - заявки), место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов; б) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; в) выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (далее - претенденты); г) принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы; д) организует осмотр земельных участков на местности; е) проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; ж) принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным названными Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении; з) определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов; и) готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков; к) подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов; л) осуществляет иные предусмотренные Правилами функции.

При продаже находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Извещение должно содержать следующие сведения: а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы; б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов; в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; д) наименование организатора торгов; е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, шаг аукциона, размер задатка и реквизиты счета для его перечисления; ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах; з) условия конкурса; и) место, дата, время и порядок определения участников торгов; к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов; л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка; м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности; н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка; о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Правилами установлены следующие условия участия в торгах.

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента.

Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент).

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируется организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку.

Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.

В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов). По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа.

Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям: а) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством РФ установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству РФ; в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий; г) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение трех банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов.

Претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом.

Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

При проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, предложение представляется: а) претендентом в день подачи заявки или в любой день до дня окончания срока приема заявок в месте и час, которые установлены в извещении о проведении торгов для подачи заявок; б) участником торгов непосредственно в день проведения торгов, но до начала рассмотрения предложений.

В случае если: а) претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка; б) участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, предложение считается неподанным.

Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение.

В том, что касается определения порядка проведения торгов, Правила обращают внимание на следующие основные моменты.

В Правилах устанавливается, что торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке: а) аукцион ведет аукционист; б) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, шага аукциона и порядка проведения аукциона. Шаг аукциона устанавливается в размере от 1 до 5% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона; в) участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок либо заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы; г) каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на шаг аукциона. После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с шагом аукциона; д) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы три раза. Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним; е) по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

а) организатор торгов принимает предложения от участников торгов, которые пожелали представить их непосредственно перед началом проведения торгов. Организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;

б) перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.

При вскрытии конвертов и оглашении предложений, помимо участника торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации.

Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником торгов (его представителем). Цена или размер арендной платы указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены или размеры арендной платы, организатор торгов принимает во внимание цену или размер арендной платы, указанные прописью. Предложения, содержащие цену или размер арендной платы ниже начальных, не рассматриваются;

в) победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;

г) организатор торгов объявляет о принятом решении в месте и в день проведения торгов, а также письменно извещает в пятидневный срок всех участников торгов о принятом решении.

Результаты торгов, согласно упомянутым Правилам, оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов.

Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе указываются: а) регистрационный номер предмета торгов; б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок; в) предложения участников торгов; г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина); д) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы; е) срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа); ж) порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Последствия уклонения победителя торгов и организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. Информация включает в себя: а) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; б) наименование организатора торгов; в) имя (наименование) победителя торгов; г) местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка.

Правилами специально указывается также и на то, что торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если: а) в торгах участвовало менее двух участников; б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет; в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить шаг аукциона не более чем на 15% без проведения повторной оценки. В случае если организатором торгов выступает специализированная организация, условия конкурса, начальная цена или начальный размер арендной платы, шаг аукциона могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.

5 - 6. Организация и проведение аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения участков в целях жилищного строительства основаны на специальных положениях ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК, введенных с принятием Градостроительного кодекса (см. комментарии к этим статьям). К отношениям, не урегулированным специальными нормами по организации и проведению торгов, в указанных случаях применяются нормы комментируемой статьи и нормы ГК.


Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства


Комментарий к статье 38.1


1. Данной статьей установлены нормы о проведении торгов в форме аукционов, на которых заключаются договоры купли-продажи или аренды земельных участков для жилищного строительства.

Общие нормы о проведении торгов установлены ГК, ст. 38 ЗК содержит специальные нормы о заключении договора аренды или купли-продажи земельного участка на торгах. При этом Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила) были утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. С принятием комментируемой статьи нормы указанного Постановления Правительства РФ на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства не распространяются.

2. Одной из особенностей проведения аукционов в порядке, предусмотренном комментируемой статьей, является обязанность по предварительной реализации ряда административных мер, связанных не только с формированием земельного участка, но и с определением условий его последующего использования.

Проведение кадастрового учета земельных участков осуществляется на основании ФЗ "О государственном земельном кадастре".

3. Порядок проведения аукционов, установленный комментируемой статьей, имеет некоторые отличия от действующих в настоящий момент Правил, при этом не все отличия носят принципиальный характер. К последним можно отнести то, что комментируемой статьей не предусматривается проведение конкурсов, а также закрытых аукционов.

4 - 11. Положения об извещении, о проведении торгов, установленные Правилами, также отличаются от содержания извещения, установленного комментируемой статьей. При этом в соответствии с п. 8 Правил извещение должно содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, шаг аукциона, размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

12 - 15. При реализации п. 12 комментируемой статьи следует учесть, что, поскольку копия не является надлежащим документом, удостоверяющим личность физического лица, при подаче заявки вместе с копией следует предъявлять и подлинник документа, удостоверяющего личность заявителя.

Пунктом 12 комментируемой статьи не установлено требование о представлении документов, удостоверяющих право гражданина выступать на аукционе от имени юридического лица. Граждане, представляющие на аукционе юридические лица, в данном случае действуют на основании общих норм ГК о юридических лицах, представительстве и доверенности.

При применении комментируемой статьи следует обратить внимание на то, существенные условия договора (в том числе договора аренды) устанавливаются договором или законом. При этом в качестве существенного условия договора Кодекс называет только размер арендной платы (см. ст. 65 ЗК).


Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства


Комментарий к статье 38.2


1. Нормы комментируемой статьи в целом следуют нормам ст. 30.2 ЗК и положениям ст. 38.1 Кодекса (на что указывает п. 2). При этом установлены особенности организации аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в данном случае.

2 - 3. Согласно комментируемой статье извещение должно содержать меньшее количество информации о предмете аукциона. В извещении указывается начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (в качестве начальной цены предмета торгов), а размер арендной палаты представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не является.


Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения


Комментарий к статье 39


1. Статья 39 ЗК, как и ранее ст. 38 ЗК РСФСР, регулирует вопросы, связанные с судьбой прав на земельные участки в случае разрушения расположенных на них объектов недвижимости. При этом ст. 39 ЗК не затрагивает право собственности на землю, что прямо следует из ее названия, а также содержания. Она регулирует лишь вопросы, связанные с сохранением некоторых иных вещных прав на землю, а именно права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками (п. 1 комментируемой статьи), а также так называемых "обязательственных" прав на землю - аренды и производной от нее субаренды земельных участков (п. 2 данной статьи). Вместе с тем по неясным причинам статья обходит молчанием такой вид права на землю, как право безвозмездного (временного) пользования земельным участком, срок действия которого при его возникновении в отношении земель, находящихся в частной собственности, ЗК не ограничен и подлежит установлению в договоре (подп. 2 п. 1 ст. 24 Кодекса).

Пункт 1 комментируемой статьи предоставляет обладателям права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками, чьи здания, строения или сооружения подверглись разрушению, некие гарантии сохранения за ними указанных прав в течение трех лет при соблюдении одного условия - данные лица должны в течение указанного срока приступить к восстановлению разрушенных объектов в установленном порядке.

Введение в ЗК таких гарантий представляется некорректным, поскольку в законодательстве отсутствует норма, в силу которой указанные права могли бы быть прекращены до истечения трехлетнего срока по причине разрушения расположенных на земле объектов. Иными словами, даже при отсутствии ст. 39 оснований для прекращения соответствующих прав на землю до истечения трехлетнего срока в ЗК не нашлось бы. Кроме того, указание комментируемого пункта на то, что соответствующие права сохраняются в течение трех лет, еще не означает, что факт истечения данного периода, даже при отсутствии начала восстановления разрушенного объекта, может сам по себе являться основанием для прекращения прав на земельный участок. Аналогичная проблема возникает, например, с реализацией предусмотренной п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК обязанности некоторых категорий обладателей права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками переоформить данное право на иные виды прав в срок до 1 января 2008 г. Несмотря на наличие данной обязанности, в случае ее неисполнения оснований для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования не будет, так как в ЗК отсутствуют нормы, которые позволяли бы прекращать данное право в подобных случаях.

В связи с этим более корректным, на наш взгляд, было бы введение в Кодекс (например, в ст. 45) правила о возможности прекращения прав на землю, предоставленную для обслуживания здания (строения, сооружения), при его разрушении и несовершении действий по началу его восстановления в течение трех лет.

Норма, регулирующая сходные на первый взгляд отношения, уже существует. Речь идет о подп. 4 п. 2 ст. 45 ЗК, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Однако представляется, что в силу данной нормы указанные права на землю также не могут быть принудительно прекращены в случае разрушения расположенного на участке объекта. Дело в том, что указанная норма ст. 45 говорит о землях, предназначенных под иные цели, т.е. об участках, предоставленных для сельскохозяйственного производства или для строительства. В статье же 39 речь идет исключительно об участках, предназначенных для обслуживания расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Гражданское законодательство также не дает оснований для изъятия земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при разрушении расположенных на них объектов. Согласно ст. 287 ГК прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Анализ п. 1 ст. 39 ЗК приводит также к ряду иных немаловажных вопросов, на которые комментируемый пункт не дает ответа.

Так, при разрушении одного объекта на едином участке могут оставаться иные, не подвергшиеся разрушению объекты и правообладатель продолжает осуществлять пользование ими и земельным участком - имеет ли отношение ст. 39 к подобным случаям? Очевидно, что нет, хотя ст. 39 и не отвечает на данный вопрос.

Далее, что следует считать разрушением здания, строения, сооружения? Полное разрушение или определенную степень частичного разрушения, и если да, то какую именно? Например, если в результате пожара разрушена лишь половина строения - будет ли это считаться разрушением объекта?

Следующий вопрос возникает при рассмотрении приводимого в п. 1 перечня причин, способных вызвать разрушение объекта. Здесь упоминаются лишь три такие причины: пожар, стихийное бедствие, ветхость объекта. Однако разрушение объекта возможно также и в иных случаях, например в случае его полного или частичного сноса самим правообладателем либо в результате взрыва и т.д. Какова судьба прав на землю в этих случаях?

Еще один вопрос связан с понятием начала восстановления разрушенного объекта. Совершение каких действий можно считать таким началом? В частности, следует ли признавать в качестве таковых доставку на земельный участок строительных материалов? Доставку строительной техники? Заключение договора строительного подряда, предусматривающего восстановление строения?

Ответов на все эти вопросы комментируемая статья не содержит, и любые предположения, высказанные по ним, будут носить вероятностный характер. Однако, учитывая то, что реализация п. 1 ст. 39 ЗК в виде принудительного прекращения предусмотренных им прав на землю практически невозможна в силу некорректности его положений, данные вопросы несколько теряют свою актуальность и лишь дополняют перечень оснований, которыми правообладатель может воспользоваться при обжаловании действий соответствующих органов по принудительному прекращению прав на землю в связи с разрушением зданий, строений и сооружений.

По этим же причинам предусмотренное комментируемым пунктом право исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления продлить срок на восстановление объекта также вряд ли можно признать существенным для осуществления поименованных в данном пункте прав на землю. Хотя и здесь остаются открытыми такие вопросы, как случаи и основания для продления сроков, допустимая продолжительность нового срока на восстановление и количество возможных продлений. Данные вопросы в случае необходимости могут быть урегулированы законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления.

2. Если п. 1 комментируемой статьи может иметь отношение лишь к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности (право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения на частных землях не возникают), то п. 2, в котором говорится об аренде (субаренде) земельных участков, может касаться в том числе и участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, т.е. находящихся в частной собственности.

Следует отметить, что практическая целесообразность сохранения в ЗК комментируемого пункта, так же как и ст. 39 в целом, по нашему мнению, отсутствует в силу их некорректности, показанной в комментарии к п. 1. Вместе с тем необходимо обратить внимание, что сама по себе договорная (обязательственная) природа аренды и субаренды существенно расширяет возможности регулирования различных вопросов данных форм пользования землей. Причина в том, что наличие между сторонами арендных (субарендных) отношений договора позволяет устанавливать в нем любые не противоречащие предписаниям гражданского и земельного законодательства правила, обязательные к соблюдению сторонами. И нарушение этих правил может влечь за собой не только законную, но и договорную формы ответственности.

Так, стороны вправе определить и закрепить в договоре аренды (субаренды) условия о досрочном прекращении арендных прав в результате разрушения объекта, расположенного на арендованном земельном участке. При этом, пользуясь отсутствием в ЗК и ГК соответствующих ограничений, стороны свободны в определении срока, по истечении которого арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договора по указанным основаниям, равно как и в определении условий, когда досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя недопустимо (например, в случае полного восстановления строения в установленный срок либо начала его восстановления, при этом следует договориться и о содержании данного понятия). Стороны также вправе отказаться от установления каких бы то ни было правил по данным вопросам.

В случае если правила о досрочном расторжении договора в связи с разрушением здания, строения, сооружения и нарушением арендатором предусмотренной договором обязанности по восстановлению объекта устанавливаются в договоре аренды земли, находящейся в собственности государства или муниципального образования, и срок аренды превышает пять лет, данные основания для расторжения рекомендуется обозначать в качестве существенных. Причина в том, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК досрочное расторжение договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении условий договора со стороны арендатора. В то же время указание в договоре на соответствующее нарушение арендатором своей обязанности по восстановлению объекта как на существенное не является панацеей для арендодателя, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Бремя доказывания существенности нарушения согласно правилам гражданского процессуального и арбитражного процессуального законодательства возлагается на арендодателя.