Институт законодательства и сравнительного правоведения

Вид материала

Закон

Подобный материал:

• Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ ежегодные, 8.25kb.
• Законодательства и сравнительного правоведения при правительстве российской федерации, 5149.95kb.
• Ю. П. Орловского коллектив, 16429.48kb.
• Малозначительность правонарушения в российском праве, 299.61kb.
• Правопреемство (теоретико-правовое исследование), 341.61kb.
• Правовое регулирование бюджетных инвестиций, 328.47kb.
• Правовое регулирование налоговых вычетов в российском налоговом законодательстве, 322.25kb.
• Правовые последствия признания доказательств недопустимыми в уголовном процессе, 329.34kb.
• Федеральное правотворчество в современной россии (вопросы теории и практики), 377.74kb.
• План семинарских занятий по дисциплине «правовые семьи современности» для студентов, 56.26kb.

Данный вариант предоставления участков под строительство принято считать эталонным, в наибольшей степени отвечающим рыночным принципам, обладающим наибольшей прозрачностью, позволяющим осуществлять предпринимательскую деятельность в условиях справедливой конкуренции.

Без сомнения, данный вариант предоставления земли является весьма прогрессивным, без него сложно представить себе дальнейшее развитие земельных отношений в России. Также с позитивной точки зрения следует отметить достаточную разработанность самой процедуры предоставления участков с проведением торгов, значительная часть которой прописана непосредственно в ЗК.

Вместе с тем необходимо еще раз отметить важную особенность, присущую данной процедуре, - обязанность уполномоченных органов местного самоуправления и органов государственной власти по собственной инициативе проводить работу по формированию земельных участков и организации торгов по предоставлению этих земельных участков. К сожалению, далеко не всегда указанные органы достаточно активно, оперативно и качественно проводят такую работу. Представляется, что это, в частности, может быть связано с их недостаточной мотивацией, нехваткой трудовых и иных ресурсов и иными причинами.

5. При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, напротив, инициатива и финансирование мероприятий, направленных на подготовку к предоставлению земельного участка, лежат на лице, желающем получить земельный участок под строительство.

Таким образом, появляется возможность преодолеть инертность государственных и муниципальных органов, которые будут обязаны рассматривать обращение о предварительном согласовании места размещения объекта. В этой связи, правда, с сожалением нужно отметить, что в ст. 30 ЗК не установлен четко срок для проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Кроме того, процедура предварительного согласования места размещения объекта позволяет подбирать земельные участки, пригодные для возведения самых разных объектов, в том числе весьма специфических. Например, это относится ко многим объектам производственного назначения.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

- обращение заинтересованного в предоставлении земельного участка лица в органы местного самоуправления или исполнительные органы государственной власти, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции;

- выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Подробный порядок принятия такого решения установлен ст. 31 ЗК;

- проведение работ по формированию земельного участка;

- государственный кадастровый учет земельного участка;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК.

6. В практике предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта по разным причинам могут возникать ситуации, когда подготовительные этапы к предоставлению участка уже пройдены, т.е. земельный участок уже сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. В таких случаях согласно требованиям п. 6 ст. 30 ЗК его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК.

Это означает, что в таких случаях земельный участок (или право его аренды) должен быть выставлен на торги.

Представляется, что в данном случае лицо, осуществившее затраты на формирование земельного участка, вправе получить компенсацию от соответствующего органа местного самоуправления или уполномоченного государственного органа после проведения торгов.

Следует обратить внимание на то, что исключения из данного правила в соответствии с новой редакцией комментируемого пункта могут быть установлены только Земельным кодексом РФ, а не любым федеральным законом. В настоящее время примером такого особого порядка, установленного Кодексом, является норма п. 13 комментируемой статьи (см. ниже).

7. Пункт 7 комментируемой статьи определяет правовое значение решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства (в случае предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта) или протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) в случае предоставления участка без предварительного согласования места размещения объекта. Указанные документы являются основаниями для:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, именно указанные документы при условии их надлежащего оформления и соответствия их содержания требованиям законодательства являются необходимыми и достаточными основаниями для государственной регистрации прав на земельные участки, предоставляемые для строительства, а также для заключения соответствующих договоров аренды и купли-продажи земельных участков.

8. Пунктом 2 ст. 32 ЗК установлена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта в двухнедельный срок. В свою очередь, п. 8 ст. 30 ЗК устанавливает срок выдачи заявителю решения о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении или выписки из такого решения. Данные документы должны выдаваться заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Следует отметить, что любые правовые процедуры, в том числе процедуры, связанные с порядком предоставления земельных участков, функционируют значительно эффективнее, когда нормативными правовыми актами предусмотрены сроки их совершения. Поэтому представляется позитивным установление данных сроков непосредственно в ЗК.

9. Возможность обжалования действий (бездействия) государственных органов, в том числе решений, принимаемых такими органами, установлена многими нормативными правовыми актами РФ.

Применительно к правоотношениям, регулируемым ст. 30 ЗК, действует, в частности, ст. 52 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", которой закреплено право на обжалование решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

Пункт 9 ст. 30 ЗК также содержит указание на возможность судебного обжалования решения об отказе в предоставлении земельного участка для строительства.

10. Пункт 10 комментируемой статьи устанавливает правовые последствия признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства в судебном порядке. В этом случае суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Таким образом, указанные органы будут обязаны вынести решение о предоставлении земельного участка.

11. Законодателем установлены ограничения, когда порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта применяться не может. Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, для того чтобы установить, возможно ли вообще предоставление участка с предварительным согласованием места размещения объекта, необходимо выяснить, утверждена ли в отношении данного земельного участка градостроительная документация о застройке, а также утверждены ли в данном поселении правила землепользования и застройки.

Кроме того, ст. 30.1 ЗК устанавливает, что для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов и только на аукционе.

12. Пункт 12 комментируемой статьи содержит специальную норму, регулирующую предоставление земельных участков для строительства ограниченному кругу субъектов права: иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. В отношении упомянутых лиц земельным законодательством РФ установлены особые ограничения, которые должны соблюдаться и в случаях предоставления земельных участков для строительства.

К таким ограничениям относится запрет на предоставление в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК). На основании ФЗ о введении в действие ЗК до установления Президентом РФ перечня таких приграничных территорий земельные участки, расположенные на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не предоставляются. Также федеральными законами могут быть установлены иные ограничения на предоставление земельных участков под строительство указанным лицам.

13. Пункт 13 комментируемой статьи устанавливает особенности предоставления земельных участков резидентам особых экономических зон и акционерным обществам, отвечающим указанным в тексте данного пункта условиям. Земельный кодекс устанавливает две такие особенности: предоставление названным субъектам земельных участков под строительство объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов.

Детальный порядок предоставления земельных участков установлен Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (в ред. от 30.10.2007).

По смыслу норм ст. 9 указанного Закона под резидентом особой экономической зоны понимается коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, зарегистрированные в соответствии с законодательством РФ на территории муниципального образования, в границах которого расположена особая экономическая зона, и заключившие с органами управления особыми экономическими зонами соглашение о ведении промышленно-производственной деятельности.

В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" под особой экономической зоной понимается определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности. При этом особые экономические зоны, за исключением портовых особых экономических зон, создаются только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности (ст. 5 указанного Закона).

Особенность предоставления земельных участков на территории особых экономических зон (в том числе и для строительства) состоит, в частности, в том, что при ее создании полномочия по управлению и распоряжению земельными участками и другими объектами недвижимости в пределах территории особой экономической зоны на срок ее существования делегируются федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному осуществлять функции по управлению особыми экономическими зонами.

На территории особых экономических зон права и обязанности резидентов указанных зон регулируются в значительной степени соглашениями об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности. Именно на основании таких соглашений с резидентами особых экономических зон заключаются договоры аренды земельных участков.


Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности


Комментарий к статье 30.1


1. Пунктом 1 комментируемой статьи установлены виды прав, на которых возможно предоставление земельных участков для целей жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По общему правилу такие участки предоставляются в собственность или в аренду. Установление данных видов прав на земельные участки вполне соответствует коммерческому характеру деятельности в сфере жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, которому посвящен п. 3 ст. 30.1 ЗК).

Однако законодатель установил вполне обоснованное исключение из общего правила. Земельные участки под жилищное строительство могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование на основании соответствующего договора. Это происходит в случаях предоставления земельных участков лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости (жилого назначения), осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК).

2. Пункт 2 ст. 30.1 ЗК расширяет и конкретизирует положения п. 1 той же статьи. Он устанавливает важнейший принцип, касающийся порядка и условий предоставления земельных участков под жилищное строительство. По общему правилу они должны предоставляться на торгах, по результатам которых с победителем заключается либо договор купли-продажи, либо договор аренды земельного участка.

Исключением являются следующие случаи:

- на строительство объекта недвижимости заключен государственный или муниципальный контракт, а само строительство осуществляется полностью за счет бюджетных средств (подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК). В этом случае участок предоставляется лицу, с которым заключен такой контракт, в безвозмездное срочное пользование;

- земельный участок предоставляется лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2.1 ст. 30 ЗК);

- аукцион по продаже земельного участка либо права его аренды признан несостоявшимся по причине того, что в нем приняло участие менее двух участников. В таком случае единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка.

3. В п. 3 комментируемой статьи определены правила предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам. Такое предоставление может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения от гражданина такого заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК, могут принять одно из трех решений:

- о проведении аукциона по продаже земельного участка;

- о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка;

- о предоставлении в аренду такого земельного участка. В этом случае он должен опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования.

Представляется не вполне последовательным изложение норм комментируемого пункта ст. 30.1 ЗК. Подавая заявление о предоставлении участка в аренду, гражданин, очевидно, преследует цель приобрести и использовать участок именно на праве аренды. В этой связи непонятно, почему на основании такого заявления возможно принятие решения о продаже земельного участка в собственность. Также, полагаем, было бы более корректным установить критерии, которыми органу местного самоуправления или органу государственной власти следует руководствоваться при выборе одного из указанных решений.

В случае принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду и публикации сообщения о приеме заявлений о предоставлении участка в аренду возможны два варианта дальнейшего развития событий. Если заявление о предоставлении земельного участка в аренду, первоначально поданное гражданином, в течение месяца после указанной публикации останется единственным, то исполнительный орган государственной власти (или орган местного самоуправления) принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду такому гражданину.

Здесь, представляется, было бы правильным четко зафиксировать именно обязанность по принятию такого решения. Формулировка же "принимает решение" может повлечь неоднозначное толкование в правоприменительной практике.

В случае же, когда имеются иные поданные заявки (помимо первоначальной), проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Таким образом, для предоставления земельных участков гражданам для жилищного строительства в качестве основного варианта установлено предоставление участков на торгах, проводимых в форме аукциона.


Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности


Комментарий к статье 30.2


1. Статья 30.2 ЗК вступила в силу с 10 января 2005 г. Равно как и предыдущая ст. 30.1, а также ст. ст. 38.1 и 38.2, она была включена в Кодекс ФЗ о введении в действие Градостроительного кодекса, который, в свою очередь, был принят в составе так называемого "жилищного" или "жилищно-строительного пакета" законодательных актов, направленных на оптимизацию процессов жилищного строительства и приобретения жилья и содействие таким образом обеспечению населения России жилыми помещениями.

Если целью включения в ЗК ст. 30.1 было установление некоторых особенностей предоставления земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, для "точечного", "локального" строительства многоквартирных домов или индивидуального жилищного строительства, то комментируемая статья являет собой попытку законодателя создать ряд особых правил в интересах регулирования и развития комплексного освоения в целях жилищного строительства земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Представляется, что возникновение в ЗК данной статьи было продиктовано актуальными практическими проблемами застройки территорий жильем, имеющими место в последние годы, особенно в крупных городах России. Одной из главных проблем стало обеспечение районов массовой жилой застройки (как, впрочем, и отдельно стоящих многоквартирных жилых объектов или их групп) инженерной и социальной инфраструктурой. Зачастую большие земельные площади застраиваются жилыми объектами без надлежащей инженерной подготовки территории, надлежащего расчета и учета потребностей ее будущего населения в социальных объектах, таких как магазины, школы, детские сады, зоны отдыха, учреждения здравоохранения, спортивные зоны и т.д. Известны случаи, когда целые кварталы (микрорайоны) или их значимые части застраивались без предварительной разработки и утверждения проектов их детальной планировки и проектов межевания территории, ограничиваясь лишь разработкой градостроительной (проектной) документации в отношении отдельного земельного участка, необходимого для строительства. В результате соответствующие нормативы обеспеченности населения вновь возникающего микрорайона социальной инфраструктурой оказывались нарушенными, а инженерные мощности - перерасходованными, что приводило к возникновению препятствий или ограничений в дальнейшем развитии территорий либо к существенному удорожанию последующего строительства на ней.

Другая частая и немаловажная проблема - это отсутствие бюджетного финансирования разработки документации по планировке территорий будущих жилых кварталов (микрорайонов), и тем более - их инженерного обустройства, особенно на неосвоенных или малоосвоенных землях. Одним из возможных решений данной проблемы является привлечение средств частных инвесторов, в интересы которых, однако, комплексное развитие территорий входит далеко не всегда.

Введение ст. 30.2 особенностей земельных правоотношений направлено на решение указанных проблем, предоставление органам государственной и муниципальной власти соответствующих механизмов, а также стимулирование застройщиков к инвестированию в комплексное развитие территорий для целей жилищного строительства.

Пункт 1 комментируемой статьи раскрывает содержание понятия "комплексное освоение в целях жилищного строительства", вкладываемое в него ЗК. Оно включает в себя три достаточно крупных этапа.

I этап. Подготовка документации по планировке территории.

Регулированию вопросов планировки территорий посвящена гл. 5 Градостроительного кодекса (ст. ст. 41 - 46.3). Согласно ст. 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территорий осуществляется в целях обеспечения их устойчивого развития, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.