Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования (методические рекомендации)
| Вид материала | Методические рекомендации |
- Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
- Согласовано, 25.84kb.
- Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости, 86.91kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
4. Таблицы расчетов стоимости недвижимости (квартира, жилой дом и др.) методом сравнительного анализа продаж
Расчет квартиры
| № п/п | Характеристика объектов | Объект оценки | Сопоставимые объекты | ||
| 1 | 2 | 3 | |||
| 1 | Месторасположение | | | | |
| 2 | Материал стен | | | | |
| 3 | Общ. площадь (кв.м.), этаж | | | | |
| 5 | Благоустройство, общее состояние | | | | |
| 6 | Стоимость 1м2 ($) | | | | |
| 7 | Поправочный (кумулятивный) коэффициент | | | | |
| 8 | Стоимость ($) | | | | |
Расчет жилого дома
| № п/п | Характеристика объектов | Объект оценки | Сопоставимые объекты | ||
| 1 | 2 | 3 | |||
| 1 | Месторасположение | | | | |
| 2 | Материал стен | | | | |
| 3 | Общ. площадь (кв.м.) | | | | |
| 4 | Площадь участка | | | | |
| 5 | Состояние | | | | |
| 6 | Благоустройство, хоз постройки | | | | |
| 7 | Стоимость 1м2 ($) | | | | |
| 8 | Поправочный (кумулятивный) коэффициент | | | | |
| 9 | Стоимость ($) | | | | |
Развернутый расчет для ипотеки и других целей
| Характеристика | Оцениваемый объект | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 |
| Цена за 1м2 | | | | |
| Величина поправки на условия продажи | | | | |
| Скорректированная цена за 1м2 | | | | |
| Величина поправки на техническое состояние | | | | |
| Скорректированная цена за 1м2 | | | | |
| Величина поправки на тип конструкции | | | | |
| Скорректированная цена за 1м2 | | | | |
| Величина поправки на этажность | | | | |
| Скорректированная цена за 1м2 | | | | |
| Величина поправки на месторасположение | | | | |
| Скорректированная цена за 1м2 | | | | |
| Величина поправки на срок эксплуатации | | | | |
| Скорректированная цена за 1м2 | | | | |
| Величина поправки на наличие (отсутствие) коммуникаций | | | | |
| Скорректированная цена за 1м2 | | | | |
5. Расчет стоимости объекта недвижимости
с использованием доходного подхода
Учитывая местоположение и стабильный спрос на помещения, для оценки описываемого объекта нами был использован метод прямой капитализации дохода. Капитализация дохода – это процесс пересчета прогнозируемого дохода в стоимость объекта путем деления годового дохода на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации всей недвижимости и отражает зависимость между ожидаемым чистым годовым доходом и оценкой стоимости всей недвижимости.
Коэффициент капитализации в терминологии, относящийся к недвижимости, включает два понятия: доход на капитал и возврат капитала (рекапитализация).
Коэффициент капитализации для текущего дохода учитывает следующие факторы:
1. Компенсацию для безрисковых, ликвидных инвестиций (обычно соответствует средней банковской ставке рефинансирования).
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.
Оценщиками, в качестве базового, принят средний показатель размера арендной платы – ________ долл. США в месяц. Годовой доход составит _________долл. США.
Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:
V = I / R,
где V - стоимость, I -доход, R - коэффициент капитализации.
Вакантность объекта и недополученные поступления от аренды
Вакантность объекта и недополучение арендной платы, в данном случае, незначительны и могут составить не более __% от годового дохода или $ ______.
Реальный валовой доход
Вычтя сумму недополученных поступлений от аренды в размере $______ из потенциального валового дохода, получим величину реального (действительного) валового дохода (ДВД) в размере ($_______ - $_______) = $________.
Расчет издержек
Используемая для расчетов ставка арендной платы предполагает чистую тройственную аренду, при которой арендодатель отвечает только за текущий ремонт. Несмотря на то, что в реальной практике это используется редко, владелец недвижимости должен каждый год формировать резервный фонд для обеспечения замены и обновления изношенных частей здания. Расходы по коммунальным услугам несет арендатор.
По расчетам величина расходов на замещение в среднем составляет от ____%. В данном случае используется показатель ____% от реального валового дохода или ($________ х ___%) = $_______.
Чистый доход от аренды (ЧОД)
При уменьшении величины реального валового дохода (ДВД) $_____ на сумму издержек $____ получается размер чистого валового (операционного) дохода (ЧОД) $________.
| № | Показатель | Объект |
| 1. | Площадь основных помещений | (…) м2 |
| 2. | Ставка арендной платы за 1м2 в год | (…) USD |
| 3. | Общий доход в год | (…) USD |
| 4. | Потери от арендной платы (%) | |
| 5. | Фактические потери | (…) USD |
| 6. | Действительный валовый доход (ДВД) | (…) USD |
| 7. | Расходы на замещение и управление (10%) | (…) USD |
| 8. | Чистый операционный доход (ЧОД) | (…) USD |
Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:
безрисковая процентная ставка %
премия за риск %
надбавка за низкую ликвидность %
надбавка за инвестиционный менеджмент %
ИТОГО: %
Расчет коэффициентов капитализации и рекапитализации
Ставка дохода на инвестиции определена нами методом кумулятивного построения в размере % с использованием наиболее вероятной безрисковой ставки, с учетом компенсации за риск, неликвидность и инвестиционный менеджмент. Для оценки рекапитализации здания (возврат капитала) использовался метод прямолинейной рекапитализации. Ежегодный коэффициент рекапитализации, с учетом того, что продолжительность экономически полезной жизни здания составит ____ лет, определен ___% в ____________год, следовательно, общая требуемая ставка дохода для недвижимости будет равна (___% + ____%) = _____%.
Путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на коэффициент капитализации (ставку дохода для недвижимости) получим стоимость объекта: ЧОД : Кк = стоимость объекта.
V = $ ____ : ___% = $ _______, что при курсе Нацбанка РК $1 = Т______, эквивалентно _________ тенге.
Стоимость строений с земельным участком, рассчитанная доходным подходом, составляет __________ тенге.