Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования (методические рекомендации)
| Вид материала | Методические рекомендации |
- Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
- Согласовано, 25.84kb.
- Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости, 86.91kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
Недвижимое имущество занимает центральное место при любом
общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания,
отдыха, культурного досуга и тому подобное. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.
По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существуют два подхода к её классификации (таблица 4).
Таблица 4. Классификация недвижимости
6.4.1.1Вид недвижимости | 6.4.1.2 Характеристика | |||
6.4.1.3С точки зрения получения дохода от недвижимости | ||||
6.4.1.3.1.16.4.1.3.1.2Жилая н | недвижимость, удовлетворяющая потребности в жилье | |||
| Недвижимость, приносящая доход | недвижимость, удовлетворяющая потребность в получении постоянного потока денежных средств от её использования | |||
6.4.1.4С точки зрения выполняемых ею функций | ||||
6.4.1.4.1.1Жилая недвижимость | особняки, малосемейные и многоквартирные дома, предназначенные для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда | |||
6.4.1.4.2Нежилая недвижимость | 6.4.1.4.3коммерческая | постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли | ||
| промышленная (индустриальная) | промышленные сооружения и инфраструктура, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и другое. Для этого подвида недвижимости важным является местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям) | |||
| отели и мотели | особый класс недвижимости. Они предназначены для временного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов | |||
| рекреационная | различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (деловые клубы, гольф клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные и комплексы развлечений | |||
6.4.1.5Вид недвижимости | 6.4.1.6Характеристика | |||
| институциональная | здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения | |||
| недвижимость смешанного использования | комбинация приведенных выше типов недвижимости (здания, в которых на первых этажах находятся магазины и офисы, а выше жилые апартаменты) | |||
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, то есть в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Полезность - форма выражения потребительной стоимости.
Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.
Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплутационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.
Спрос и предложение играют также немаловажную роль. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.
Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование, без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.
Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.
Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.
Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого им необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям оценки с учетом:
● международных стандартов оценки;
● перехода экономики на международные требования бухгалтерского
учета и аудита;
● принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (таблица 5):
● стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
● стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
6.4.1.6.1
6.4.1.6.2Таблица 5. Виды стоимости недвижимости
| Вид стоимости | Характеристика | ||
| 6.4.1.6.2.1.1.1 Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятия и другое | |||
| Рыночная | наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не | ||
| Вид стоимости | Характеристика | ||
| Рыночная | обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки; платеж за объект оценки в денежной форме | ||
| Ликвидационная | денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи | ||
| Залоговая | стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости | ||
| Страховая | денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения | ||
| Арендная | величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, то есть если: на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду; состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки | ||
| Вид стоимости | Характеристика | ||
| Арендная | стоимости аренды, то есть не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости; при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем. Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости | ||
| Утилизационная | стоимость утилизационных материалов – активов, достигших предельного состояния в результате полного износа или чрезвычайного происшествия и потерявших свою первоначальную полезность | ||
| Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями, оценка стоимости производится исходя из существующего профиля его использования и финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость пользования рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей | |||
| Инвестиционная | стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предложениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте | ||
| Балансовая | стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные | ||
| Вид стоимости | 6.4.1.6.3Характеристика | ||
| Балансовая | переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации | ||
| Налогооблагаемая | устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти | ||
1.2 Сущность и виды ипотечного кредита
Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым
имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворения за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.
Ипотечный кредит – долгосрочный кредит под залог недвижимости, при котором владелец имущества получает ссуду у залогодателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности.
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки, и играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
● выдача ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению, которой занимаются ипотечные банки;
● продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Этим занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги.
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящееся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится.
Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательство по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.
В течение всего срока кредитования залогодатель и залогодержатель не обладают полным правом на заложенное имущество, так как, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый доход от недвижимости был достаточным для:
● погашения основного долга;
● уплаты начисленных процентов;
● уплаты налогов, страховых взносов;
● проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;
● получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.
Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость.
Большое значение для ипотечного кредитования имеет юридическое
оформление сделок, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или хозяйственного ведения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления. Ипотека подлежит обязательной регистрации в БТИ (Центр по недвижимости по городу Алматы).
Объектами кредитования выступают:
● приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
● строительство (реконструкция жилья);
● приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида
жилищных кредитов:
● земельный;
● строительный;
● кредит под приобретение жилья.
Сумма, выдаваемая банком, не должна, как правило, превышать 80%
от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
В ипотеку может предоставляться жилой дом (квартира, отдельная комната), принадлежащий залогодателю на праве собственности. На квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотеку устанавливают лишь при наличии письменного согласия всех собственников.
Действующие в настоящее время нормативные акты предусматривают ряд существенных особенностей, при которых допускается ипотека жилых домов и приватизированных квартир (схема 2).
Схема 2. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
-
У
словия ипотеки жилья
| Ипотеке подлежат жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц |   | Особые правила ипотеки жилья не распространяются на: |
| - индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры государственной и муниципальной собственности; - гостиницы, дома отдыха, дачи и другие строения, непредназначенные для постоянного проживания |
| При ипотеки жилья, принадлежащим несовершеннолетним, ограниченно или полностью недееспособным применяется порядок совершения сделок с имуществом подопечных | | При ипотеки квартиры в многоквартирном доме заложенной считается соответствующая доля в общей собственности жилого дома: |
| - общие помещения дома; - несущие конструкции; - механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры |
| Договор об ипотеки жилья граждан не может быть заключен через представителя, за исключением подопечных | | Собственник квартиры не может отчуждать свою долю в общем имуществе жилого дома и совершать иные действия, которые влекут передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру |
| Ипотека незавершенного строительства объекта, материалов и оборудования, заготовленного для строительства, возможна в обеспечение кредита для сооружения жилого дома | | Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита в собственность, считаются в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено законом или договором |
Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов
можно сгруппировать по различным классификационным признакам:
● характеру участия в инвестиционном процессе;
● стабильности процентной ставки по кредиту;
● стабильности величины взноса в погашение обязательств;
● участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капитала инвестора;
● способу финансирования перепродажи;
● порядку погашения долга и уплаты процентов;
● назначению кредитуемого объекта.
Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию различных условий финансирования.
Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости. Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо возникнет положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока кредитования.
В зависимости от кредитных условий ипотечные кредиты делятся:
| 1) в зависимости от вида кредитных платежей: | |||||
| кредиты с постоянными платежами - самоамортизирующиеся кредиты с фиксированной процентной ставкой, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами | |||||
| кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора | |||||
| 2) в зависимости от стабильности величины взносов в погашение обязательств: | |||||
| 6.4.1.6.3.1.1кредиты с «шаровым» платежом 6.4.1.6.3.1.2(погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами): | |||||
| частичное погашение долга с уплатой процентов в период кредитования, а в конце срока «шаровым» платежом | уплата процентов по кредиту в период кредитования и в конце срока «шаровым» платежом | основной долг и сумма накопленных процентов погашаются в конце срока кредитования | |||
| 3) в зависимости от порядка погашения долга и уплаты процентов: | |||||
| кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга: | |||||
| постоянное пропорциональное погашением долга | в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов | ||||
| 4) в зависимости от участия кредитора в текущих доходах и приросте стоимости: | |||||
6.4.1.6.3.2кредиты с участием(участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью). Возможно участие кредитора: | |||||
| в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма («кикер» - фиксированная часть потока доходов или проценты к чистому операционному доходу (денежным поступлениям) | в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости. | ||||
| 5) в зависимости от стабильности процентной ставки по кредиту: | |||||
6.4.1.6.3.3кредиты с меняющейся процентной ставкойуменьшают риск долгосрочного кредитования, т.к. дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходность Изменение ставки может осуществляться следующим образом: | |||||
| индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки | пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка) | ||||
6.4.1.6.46.4.1.6.56) в зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости: | |||||
| первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости | |||||
| принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу | |||||
| завершающаяся ипотека - кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной и используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Предоставляется в том случае, если заемщик не может получить кредит в банке на приемлемых условиях | |||||
Переход Республики Казахстан к рыночным отношениям способствовал зарождению ипотеки. Начало развития казахстанской ипотеки было положено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества», которым регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательства, а также предписываются правила осуществления ипотеки.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования его строительства постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа 2000 года была одобрена концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Казахстане. В соответствии с данной концепцией Национальным банком было принято решение о создании Казахстанской ипотечной компании, осуществляющей рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.
На сегодняшний день ипотека в Казахстане представляет собой развитую систему отношений, в которых участвуют строительные и страховые компании, банки, риэлторские и оценочные агентства, продавцы и покупатели недвижимости.
В Казахстане банковские кредиты под залог недвижимости предоставляются на различные цели. Только несколько лет назад банки второго уровня начали выдавать ипотечные кредиты на покупку недвижимости. Порядок получения кредита несложен, но не всегда заемщик отвечает требованиям банка.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита в любом коммерческом банке Казахстана состоит из ряда стадий, которые необходимо пройти заемщику для получения кредита:
- Предварительная квалификация заемщика. Заемщик должен получить
всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.
2. Проверка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита
и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита
(андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При условии положительного решения для потенциального заемщика кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям
заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. Подбор недвижимости может осуществить риэлторская компания. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости недвижимости. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
4. Оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его
рыночной стоимости. Оценочные работы проводятся с целью расчета и обоснования предмета залога. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, стоимость услуг которого включена в стоимость оформления кредита, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья на основе трех основополагающих подходов оценки (затратный, сравнительный и доходный), а кредитор соотносит ее с размеров выдаваемого кредита.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком
и продавцом, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.
6. Юридическое оформление ипотеки, регистрация залога недвижимости в РГП «Центр по недвижимости по городу Алматы», а также обязательное страхование приобретаемой недвижимости и жизни самого заемщика.
Сумма кредита определяется в размере 80-50% от стоимости недвижимости, которую заемщик хочет приобрести. Размер залоговой стоимости определяется банком в зависимости от конкретных условий сделки, а рыночная стоимость - оценщиком на основании только сравнительного подхода оценки недвижимости для банков. Оценка не проводится доходным подходом, так как он учитывает полезность (доходность объекта), но не учитывает ликвидности, и затратным, так как затраты на сооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.
В Республике Казахстан применяется метод аннуитетного кредитования с постоянными ежемесячными платежами (типовая ипотека). Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог приобретаемой недвижимости. Далее он погашает долг вместе с процентами равными взносами каждый месяц в определенное кредитором число.
Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора при определенной процентной ставке. При расчете платежа ипотечного кредита (R) учитываются три фактора: основная сумма кредита, срок и процентная ставка:
R = D (i + SFF),
где R – месячная сумма взносов;
D – сумма ссуды;
i -- месячная ставка процентов;
SFF – ежемесячный фактор фонда возмещения:
i
6.4.1.6.6 
SFF = (1+i)ⁿ – 1,
где i - месячная ставка процентов;
n – срок погашения в месяцах.
Найденная по формуле величина срочной уплаты является базой для разработки плана погашения долга. Согласно общепринятому правилу из этой суммы выплачивают проценты, а остаток идет на погашение основного долга.
В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель и кредитор (схема 3).
6.4.1.6.6.1.1.1Схема 3. Взаимосвязь между участниками ипотечного соглашения
-
6.4.1.6.7П
РОДАВЕЦ
Имущество Оплата
Ссуда 80% 100%-
6.4.1.6.8КРЕДИТОР
6.4.1.6.9
Залог6.4.1.6.10ПОКУПАТЕЛЬ
П
огашение долга R 
6.4.1.6.10.1.1.1
1.3 Основы оценки ипотечной недвижимости
Оценка стоимости недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают категории: финансовая отчетность, сделки, связанные с передачей прав собственности, обеспечение имуществом ссуд и закладных, судебные разбирательства, налогообложение и консультирование по принятию инвестиционных решений.
Оценка является обязательным условием при кредитовании, что закреплено в статье 6 пункт 2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года N 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»: “Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:
1) для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;
2) для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом);
3) для ипотечного кредитования;
4) для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;
5) для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражают против произведенной судебным исполнителем оценки;
6) для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность;
7) в иных случаях.
При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества. В число характеристик входит.
● местоположение, физическое и юридическое описание, а также экономические свойства и характеристики способности приносить доход;
● интерес в недвижимом имуществе (абсолютное право собственности – фригольд, имущества, сданное в аренду абсолютным собственником, лизгольд, сублизгольд), подлежащее оценке;
● любое движимое имущество, движимость, присоединенное арендатором для целей бизнеса, или неосязаемые объекты, неявляющиеся движимым имуществом, но включенные в оценку;
● любые известные сервитуты, ограничение, обременение, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей по данному имуществу и другие предметы аналогичной природы;
● является ли рассматриваемое имущество частным или частичным интересом или физическим сегментом более крупного участка земли.
На оценку стоимости недвижимого имущества могут влиять
особые соображения:
● требования проанализировать слияние состояний (стоимость объединения или стоимость группы) или раздел интересов собственности (стоимость составленных частей);
● эффекты возможных изменений в зонировании и развитии инфраструктуры, например расширение систем коммунального хозяйства или коридоров доступа;
● рынки в состоянии депрессии характеризуются вялым спросом, избыточным предложением и малым числом сделок по продаже, когда расчеты рыночной стоимости трудно подкрепить на основе текущих или прошлых фактов. В таких обстоятельствах основное внимание участников рынка может переключиться на другие показатели стоимости имущества или функционирования.
Оценщик и клиент услуг по оценке должны договориться относительно контекста и сферы оценки. Определение задания по оценке включает:
● идентификацию оцениваемой недвижимости;
● идентификацию имущественных прав, подлежащей оценке;
● предполагаемое использование оценки и любые, связанные с этим ограничения;
● идентификация любых субконтракторов и агентов, также их вклада;
● определение предполагаемого типа стоимости и базы оценки;
● определение даты, на которую рассчитана величина стоимости будет применяться, и даты составления отчета;
● определение назначения и возможных пределов применения результатов оценки и отчета об оценке;
● идентификацию любых возможных и ограничивающих условий, на которых основывается оценка.
Всё вышеперечисленное представляет собой процесс оценки по определению стоимости недвижимости (схема 4).
Схема 4. Этапы процесса оценки недвижимости
-
I этап. Определение задачи оценки
Цель оценки
6.4.1.6.11Вид определяемой стоимости
6.4.1.6.12Установление оцениваемых имущественных прав
6.4.1.6.13Дата оценки
Денежное вознаграждение за проведение оценки
С
оставление договора на оценку| II этап. Составление плана работ |
График работ по оценке
Источники и способы сбора информации
6.4.1.6.14Выбор методов оценки
Оценочная методология
-
III этап. Сбор и анализ информации
Осмотр объекта и прилегающей территории
Юридическое описание объекта недвижимости
Физические характеристики и местоположение
Экономическая информация
Проверка достоверности собранной информации
А
нализ и обработка информации-
IV этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования