Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования (методические рекомендации)
| Вид материала | Методические рекомендации |
- Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
- Согласовано, 25.84kb.
- Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости, 86.91kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
Введение
Методические рекомендации по оценке жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования подготовлены на основании соглашения участников Круглого стола от 18 июня 2004 года, организованного Казахстанской ипотечной компанией, совместно с Программой по развитию финансового сектора корпорации «Прагма-ЮСАИД», предназначены для использования специалистами, практикующими оценщиками, оценочными компаниями и предполагают наличие специального образования.
Нормативной базой методики явились Законы РК, постановления Правительства РК, утвержденные инструкции, правила, рекомендации и др. документы, регламентирующие оценочную и ипотечную деятельность на территории Республики Казахстан. При этом, авторы исходили из легитимности и последующего восприятия отчетов (справок) об оценке имущества со стороны судебных, налоговых, статистических, регистрирующих и др. организаций.
Методической базой выступили монографии, методические разработки и рекомендации Института оценки, Центра судебной экспертизы МЮ РК, ведущих казахстанских ученых и специалистов в области оценочной деятельности. Дополнительно привлекались разработки российских и других зарубежных авторов, использовались принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ) международные стандарты.
В качестве исследовательской базы использованы данные агентств по недвижимости, риэлторских компаний, специализированных изданий, РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы», Ассоциации риэлторов Казахстана, Национального банка РК, Агентства РК по статистике, Казахстанской республиканской палаты оценщиков.
В качестве постановочных вопросов и проблем выступили рекомендации руководителей, специалистов банков и компаний-участников программы по ипотечному кредитованию.
Авторы методики исходили из определения ипотеки, как вида залога, при котором заложенное недвижимое имущество, или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Заемщик и кредитор не обладают полным правом на заложенное имущество в течении всего срока кредитования. При этом задачей заемщика является погашение основного долга и начисленных процентов, уплата налогов, страховых взносов и поддержание недвижимости в надлежащем состоянии.
Задача кредитора – контролировать кредитуемый объект в течении всего срока погашения задолженности; своевременно реагировать на изменение финансовой устойчивости заемщика и уровень рыночной доходности.
Правильная (корректная) оценка рыночной стоимости определяет длительность физической и экономической жизни недвижимости, которая является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов.
I. особенности оценки
недвижимости в условиях ипотечного кредитования
Как известно, оценка является самостоятельным финансовым инструментом и служит для определения рыночной или иной стоимости имущества. Оценка имеет свои цели, задачи, принципы, виды стоимости и другие понятия.
Авторы предлагаемой методики, исходя из поставленной задачи и используя имеющийся опыт, знания, нормативную и методическую базу, сделали попытку выделить специфические особенности оценки при ипотечном кредитовании, проанализировать источники информации о ценах на жилую недвижимость, их легитимность, корректность. Выделить и обосновать использование результатов основного (приоритетного) подхода при выборе итоговой величины оценки. Разработать рекомендации по: выбору оценщика, построению взаимоотношений «ипотечная компания – оценщик – заемщик», натурному осмотру и составлению фототаблицы, составлению отчетов и расчету рыночной стоимости объекта для ипотеки.
В целях последующего использования основные нормативные и методические материалы по оценке приведены в приложении методики.
Основной особенностью международной практики по оценке ипотечной недвижимости является наличие двух основных школ – немецко-швейцарской и англо-американской.
Немецко-швейцарская школа предполагает оценку банковскими (внутренними) оценщиками, которые ориентируются на так называемую «устойчивую рыночную стоимость» и строят прогнозы на основании пессимистических данных доходности рынка недвижимости. В итоге ипотечная стоимость составляет не более 60% от рыночной стоимости. В случае привлечения внешнего (независимого) оценщика, оценка также проводится по правилам банка.
Англо-американская школа – предполагает привлечение независимого оценщика (компании). В итоге ипотечная стоимость на 90-95% соответствует рыночной стоимости.
В последнее время приоритет отдается методике расчетов представителей второй (англо-американской) школы. Обязательным условием при этом, является наличие обоснованного прогноза развития рынка недвижимости в данном регионе на срок 3-5 лет.
Выбор оценщика (оценочной компании). В настоящее время на Казахстанском рынке оценочных услуг функционируют около 1200 лицензированных оценщиков и более 400 оценочных компаний. Дополнительно, вузами выпущено почти 350 дипломированных специалистов – оценщиков.
Проведенный анализ показал, что в южной столице основную часть услуг по оценке жилой недвижимости для участников программы ипотечного кредитования оказывают ТОО «ВСС», ТОО «DND», ТОО «Valuation Service», ТОО «ЦКН-Консалтинг», ТОО «UAS», ТОО «Assessment Ltd», ЧП «Ибрагимов», а также около десяти практикующих оценщиков – физических лиц.
Следует подчеркнуть, что в выборе исполнителя услуг по оценке основным действующим звеном выступает оценщик, как физическое лицо. Оценочная компания (юридическое лицо) имеет право получения лицензии при условии работы в ней штатного, одного или нескольких, лицензированных оценщиков. Поэтому к лицензии на оценочную компанию дополнительно имеется приложение с поименным перечнем оценщиков, имеющих право оформлять отчеты об оценке от имени данного юридического лица.
Приложение является неотъемлемой частью и должно предоставляться вместе с лицензией.
Подписание отчетов оценщиками, не занесенными в список, не допускается и является нарушением требований указанных Правил.
При выборе оценщика рекомендуется ознакомиться с его резюме и обратить внимание на:
- базовое образование – высшее образование по оценке или архитектурное, строительное, экономическое с курсами по оценке;
- стаж и место работы в качестве оценщика;
- наличие дипломов, сертификатов, свидетельств, ученой степени, званий, научных и методических разработок и др. материалов по данной специальности;
- членство в Казахстанской республиканской палате оценщиков или в других профессиональных организациях. Регулярность прохождения аттестации, сертификации с присвоением квалификационного звания;
- специализацию оценщика по объектам жилой недвижимости (квартиры, жилые дома с хозяйственными постройками и т.п.);
- наличие у оценщика патента на право занятия предпринимательской деятельностью, если он не является штатным сотрудником оценочной компании;
- наличие личной печати оценщика (утвержденной формы) с указанием Ф.И.О. и номера лицензии;
- наличие полиса о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика.
При выборе оценочной компании рекомендуется предварительно ознакомиться:
- с наличием лицензий по разрешенным направлениям оценки и списками оценщиков в приложении;
- с материально-технической, электронной и методической базой – наличие сайта, электронной почты оргтехники, собственного офиса, транспорта и т.п.;
- с материалами по аккредитации компании в Казахстанской республиканской палате оценщиков или в других профессиональных организациях;
- с наличием полюсов страхования гражданско-правовой ответственности компании.
После выбора оценщика (оценочной компании) рекомендуется совместно разработать и заключить договор о сотрудничестве (партнерстве и т.п.) между ним и ипотечной компанией. Договор может содержать различные стороны, в т.ч. финансовые взаимоотношения сторон.
Оплату за услуги по оценке рекомендуется проводить Заемщику (клиенту) по согласованному с ипотечной компанией тарифу. Взаимоотношения «оценщик-заемщик» регламентируются нормативными документами и Кодексом этики оценщика. Между сторонами заключается договор-поручение с указанием вида оценки, стоимости услуг, сроков выполнения, ответственности и реквизитов сторон. После выполнения заказа подписывается акт выполненных работ, и непосредственно после окончательного расчета заказчику передается отчет об оценке.
Оплату за оценку рекомендуется разделить на два этапа: аванс в размере 50% и окончательный расчет. Авансовые платы предполагают накладные расходы на натурный осмотр, составление фототаблицы, офисные затраты и др.
Перед заключением договора-поручения оценщику следует внимательно изучить оригиналы следующих документов:
а) жилой квартиры – план (схема) квартиры, составленные специалистами РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы»; свидетельство о госрегистрации квартиры; договор купли-продажи или акт приватизации;
б) индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком – нотариально заверенный договор купли-продажи; технический паспорт на жилой дом индивидуального жилищного фонда с поэтажным планом и экспликацией, составленный специалистами РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы; акт на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, составленный специалистами Комитета по управлению земельными ресурсами г. Алматы.
Для последующей оценки сделать копии указанных документов.
Следует подчеркнуть, что юридическая экспертиза данных документов не входит в компетенцию оценщика, если это не предусмотрено договором с ипотечной компанией.
Следующий, после документального, этап оценки – натурный осмотр и фотографирование объекта.
По согласованию с ипотечной компанией и с согласия Заказчика проведение натурного осмотра квартиры, особенно на вторичном рынке жилья, не является обязательным. Исключение составляют факты значительной реконструкции, внутренней перестройки помещений, использование при отделке комнат, лоджий, ванн и др. ценных материалов импортного производства.
При оценке первичного рынка (нового) жилья натурный осмотр носит рекомендательный характер. Результаты осмотра фиксируются в специальном инструментарии.
При оценке индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком выезд на осмотр и фотографирование имущества является обязательной частью оценочного процесса.
В течение всего периода осмотра нахождение рядом с оценщиком Заказчика или его представителя – обязательно.
В процессе натурного осмотра следует обратить внимание на:
- месторасположение, экологичность района, качество соседних строений;
- общее состояние несущих конструкций оцениваемого строения;
- особенности внутренней и внешней отделки;
- наличие и фактическое состояние основных систем жизнеобеспечения строения – централизованные (автономные) системы отопления, канализации, водо- и электроснабжения и др.;
- состояние земельного участка – планировка, ухоженность, наличие многолетних растений, дорожек, площадок и т.п.;
- наличие и состояние хозяйственных построек, имеющих регистрацию – баня, гараж, летняя кухня, навес, площадки, ограждения, удобных подъездных путей, охранной сигнализации, системы кондиционирования, электроподстанции, решеток и др.
Дополнительно рекомендуется провести интервьюирование владельцев имущества. Попытаться получить дополнительную информацию о недвижимости, причинах продажи, соседях по участку и т.п.
Обязательным является фотографирование основных объектов недвижимости, которое следует проводить с согласия владельцев. Не следует фотографировать картины, ценные вещи, сейфы и др. имущество, не имеющее непосредственного отношения к предмету оценки.
В подвальном помещении рекомендуется обратить внимание на технические составляющие – прачечная, сауна, печь для обогрева, коллектор, блоки управления системами кондиционирования и др.
На жилых этажах – зафиксировать основные элементы отделки - потолок, пол, стены, витражи, межэтажные лестницы, дверные, оконные блоки и т.д.
При фотографировании участка, надворных построек и ограждения следует ограничиться их общим видом.
Результаты оформляются в фототаблицу, где на одном листе располагаются две цветных фотографии размерами 10 х 15 см., с подписями и печатью в правом нижнем углу.
Последовательность расположения фотографий: ограждение внешнее с основным входом (въездом) – фасадная часть дома – общий вид участка – элементы внешней отделки дома – элементы внутренней отделки подвала – кухни – коридоров – жилых комнат – фото управления систем коммуникаций – надворные постройки. Использованная пленка отправляется в фотоархив.
Проведение натурного осмотра и составление фототаблицы можно поручить техническим работникам – ассистентам оценщика.
Форма отчета (справки) об оценке должна соответствовать «Правилам по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке», зарегистрированными Мю РК 05.12.2002 г. № 2068 (см. Приложение4).
Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в затратный, доходный и сравнительные подходы.
1.1 Основные понятия и виды стоимости недвижимости
Недвижимое имущество – это физические объекты (земельные участки) с фиксированным местоположением в пространстве и все, что находится под ним с проекцией к центру земли и над поверхностью земли, продленное в бесконечность, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
В международной оценочной практике недвижимость определяют в основном через объём понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам относят: здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей. В то же время казахстанское законодательство в недвижимое имущество включает движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемый «имущественный комплекс» (таблица1).
1.1.1.1.1Таблица 1. Перечень объектов недвижимости
| Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано) | Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации) | |
2 отдельные объекты | 3 сложные объекты | |
| земельные участки | 4земельные участки | предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; -индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - инвентарь и оборудование;
|
| участки недр | участки недр | |
| обособленные водные объекты | обособленные водные объекты | |
| здания | приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ● воздушные и морские суда; ● суда внутреннего плавания; ● космические объекты | |
| сооружения | все, что прочно связано с землей, в том числе: ● леса; ● многолетние насаждения; ● сооружения | |
| Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано) | Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации) | |
5 отдельные объекты | 6 сложные объекты | |
| многолетние насаждения | иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону | - нематериальные активы |
| леса | ||