Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования (методические рекомендации)

Вид материала

Методические рекомендации

Содержание 0.1 Недвижимое 0.2 имущество 6.1.1.1.1Таблица 2. Концепции недвижимости

Подобный материал:

• Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
• Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
• Согласовано, 25.84kb.
• Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости, 86.91kb.
• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.

Следовательно, объектами недвижимости являются:

1. Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая юридический и определенный геодезический размер, который закреплен на местности межевыми знаками.
   
2. Первичные – земельный участок и все объекты, прочно связанные с ним, перемещение которых без несоразмеримого ущерба не возможно.
   
3. Вторичные – в установленном порядке пространственная часть здания, имеющая правовой статус.
   
4. Предприятие в целом как имущественный комплекс – все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
   

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 2).

Недвижимость также можно рассматривать в двух аспектах физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, то есть способностью удовлетворять конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает свойствами:

• неподвижностью, то есть постоянство местоположения, фиксированностью и немобильностью;
  
• уникальностью, то есть индивидуальностью, единственностью в своем роде;
  
• неоднородностью;
  
• долговечностью существования эксплуатации.
  

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

0.1 Недвижимое 0.2 имущество

Физический объект				Объект правовых отношений
местоположение площадь и границы объем размер (высота, длина, ширина) форма ландшафт залежи ископаемых тип почвы физические характеристики внешняя среда		Объект экономических отношений		-права собственности вещные права: -права пожизненного наследуемого владения -право постоянного пользования -право хозяйственного ведения -право оперативного управления -траст -право залога, аренды, застройки -сервитуты -право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем -специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием -иные права
		товар капитал в вещной форме полезность доходность издержки содержания ликвидность финансовый актив стоимость цена налогообложение инвестирование - спрос и предложение
-место обитания людей всех поколений -условие жизни людей -невосполнимый природный ресурс -источник благ -пространственный базис размещения других объектов
	Объект общих социальных отношений -основа свободы и независимости -престижность владения -основа гордости и славы -многофункциональное назначение -условие формирования среднего слоя общества

6.1.1.1.1Таблица 2. Концепции недвижимости

6.1.1.1.2Концепции	Характеристика
6.1.1.1.3Географическая	отражает физические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры и местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, технологических и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом
Экономическая	рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способность удовлетворить различные потребности и интересы людей
6.1.1.1.4Юридическая	совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В Казахстане законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью (ст.10 ГК РК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.255 ГК РК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов
6.1.1.1.5Социальная	удовлетворение физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя