Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования (методические рекомендации)
| Вид материала | Методические рекомендации |
- Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
- Согласовано, 25.84kb.
- Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости, 86.91kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
6.5 
С = R ,
где С – стоимость объекта недвижимости (денежные единицы).
При применении данного метода необходимо учитывать нестабильность потоков доходов и то, что недвижимость может находиться в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Метод дисконтирования денежных потоков
Этот метод детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Применяется метод ДДП, когда:
● предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
● имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков
● потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
● оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
● объект недвижимости строится или только что построен и вводится (введен) в действие.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
6.5.1.1.1.1Этапы оценки методом дисконтирования денежного потока.
1. Проведение анализа валового дохода и подготовление их прогноза.
2. Проведение анализа потерь от недоиспользования и при сборе средств.
3. Проведение анализа операционных расходов и их прогноз.
4. Расчет денежного потока в форме чистого операционного дохода для каждого года прогнозного периода.
Денежный поток (Сash Flow) - разность между притоками и оттоками денежных средств. Сальдо реальных денег в период времени t составит:
,где Пi,t– приток денежных средств от i-го вида деятельности в t-м периоде;
Oi,t – отток денежных средств от i-го вида деятельности в t-м периоде.
Определение ставки дисконта.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения - ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Применяется казахстанскими оценщиками для определения ставки дисконтирования – наиболее простой метод расчета:
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости;
4) метод мониторинга - регулярный мониторинг рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать.
Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, остаточной стоимости, а также их суммарное значение.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном счислениях одинаковы.
Остаточную стоимость недвижимости в пост прогнозном периоде можно определить с учетом возможности расчета ее текущей стоимости, дисконтированной от бесконечного потока доходов, генерируемых недвижимостью. Остаточную стоимость добавляют к дисконтированному денежному потоку прогнозного периода (схема 8).
Схема 8. Расчет остаточной стоимости
| Остаточный период Остаточная стоимость |
6.5.1.1.2 ПРОГНОЗНЫЙ ПЕРИОД
Годы 1, 2, …, n Дата оценки
6.5.1.1.3
| О  статочная стоимость определяется на данный момент времени |
6.5.1.1.4
6.5.1.1.5
6.5.1.1.6Методы расчета остаточной стоимости.
1. Метод "предполагаемой продажи" состоит в пересчете денежного потока (прибылей) на конец прогнозного периода с помощью специальных коэффициентов.
2. Метод оценки по стоимости чистых активов - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая остаточная балансовая стоимость активов на конец прогнозного периода.
3. Метод оценки по ликвидационной стоимости - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая ликвидационная стоимость активов на конец прогнозного периода.
Определение остаточного коэффициента капитализации, при необходимости расходы на продажу и расчет текущей стоимости остаточной цены недвижимости.
Определить суммарную текущую стоимость недвижимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП:
,где PV – текущая стоимость;
Сt – денежный поток периода t;
i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М – стоимость реверсии (остаточная стоимость).
Проверка результатов.
Использование заемного капитала целесообразно при условии обеспечения высокой ставки доходности, покрывающей расходы по обслуживанию кредита и получению собственного дохода.
Основой корректности и качества оценки выступает предоставленная информация для анализа, если она не содержит коммерческой тайны:
Личность и способность заемщика к дополнительному привлечению собственного капитала; сумма ипотечного кредита; график погашения кредита и процентов; размер процентной и кредитной ставки; особые условия кредитования.
ПРИЛОЖЕНИЕ
1. ИНСТРУМЕНТАРИЙ ПО ОПИСАНИЮ ХАРАКЕТРИСТИК
ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ И ИНДИВИДУАЛЬНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ
Жилая квартира в многоквартирном доме.
Основные характеристики квартир
- Район
- Число комнат
- Общая площадь
- Жилая площадь
- Материал стен
- Размер кухни
- Санузел (раздельный / смежный)
- Наличие лифта
- Высота потолка
- Наличие проходных комнат
- Этаж
- Количество балконов / лоджий
- Общая площадь балконов / лоджий
- Телефон
- Половое покрытие
- Оценка состояния (отличное, хорошее, требует косметического ремонта, требует капитального ремонта)
- Дата продажи
- Цена ($)
Вторичные характеристики
Месторасположение:
- Тихое – шумное место
- Детская площадка во дворе
- Гараж во дворе
- Близость к транспорту
- Близость к магазинам, рынкам
- Близость к местам отдыха
- Тип застройки по соседству (новостройка, старая застройка, частный сектор)
Дом
- Количество подъездов
- Количество этажей
- Наличие лифта
- Материал стен
- Тип крыши
Подъезд
- Наличие системы защиты
- Число квартир на площадке
- Угловой ли подъезд
- Количество дверей
Квартира
- Последний / первый этаж
- Протекает ли крыша (если последний этаж)
- Комнаты
- Размер каждой комнаты
- Наличие проходных комнат, если есть, то осуществимо ли технически их изолировать
- Размер каждой комнаты
Санузел
- Санузел (совмещенный, раздельный, туалет с умывальником + ванная комната, душ + туалет с умывальником и т.д.)
- Сантехника в ванной и туалете
- Кафель в ванной и туалете
Кухня
- Встроенные шкафы
- Тип плиты
- Наличие мойки
- Кафель на кухне
Балконы, лоджии
- Количество
- Размеры
- Застеклены ли, есть ли решетки, встроенные шкафы
- Откуда выходят и куда
Коридор
- Антресоли и встроенные шкафы в коридоре
- Размер коридора
Прочие характеристики
- Куда выходят окна (на разные / одну сторону, стороны света, во двор / на улицу и др.)
- Тип оконных рам (двойные рамы или двойные окна)
- Тип внутренних дверей
- Входная дверь (двойная)
- Тип полового покрытия (и состояние)
- Стены (состояние)
- Состояние системы отопления и канализации
- Наличие подвального помещения
- Телефон (есть)
- Общее состояние квартиры
- отличное;
- хорошее;
- требует минимального косметического ремонта, включающего только побелку, покраску, наклейку обоев;
- требует полного косметического ремонта, включающего настил линолеума, укладку кафеля, остекление балкона и т.п.
Осмотр проведен
экспертом (специалистом)-оценщиком _________________________
(Ф.И.О., подпись)
«____» __________ 200__г.
Индивидуальное домостроение.
Основные характеристики дома
Район ____________________________________________________________
Число комнат _____________________________________________________
Общая площадь/жилая площадь/территория (сотки) _____________________
Вторичные характеристики
Тихое -шумное место _______________________________________________
Гараж во дворе _____________________________________________________
Близость к транспорту _______________________________________________
Близость к магазинам, рынкам ________________________________________
Близость к местам отдыха ___________________________________________
Тип застройки по соседству (новостройка, старая застройки, частный сектор)
__________________________________________________________________
Дом
Забор (внешний/внутренний) _________________________________________
Ворота (распашные ли) ______________________________________________
Двор (покрытие) ___________________________________________________
Имеются ли решетки _______________________________________________
Имеется ли навес ___________________________________________________
Имеется ли туалет на улице __________________________________________
Канализация (центральная/ септик) ____________________________________
Водопровод (центральный/автономный) _______________________________
Отопление (газовое/электро/на жидком топливе/вид топлива) _____________
Телефон __________________________________________________________
Баня
Входная и внутренние двери _________________________________________
Материал стен _____________________________________________________
Тип полового покрытия _____________________________________________
Тип оконных рам ___________________________________________________
Отопление _________________________________________________________
Крыша ____________________________________________________________
Отделка стен _______________________________________________________
Котельная
Материал стен _____________________________________________________
Крыша ____________________________________________________________
Дверь _____________________________________________________________
Тип оконных рам ___________________________________________________
Наружная отделка __________________________________________________
Отделка стен _______________________________________________________
Подвальное помещение ____________________________________________
Материал стен _____________________________________________________
Литер ______
Материал стен _____________________________________________________
Крыша ____________________________________________________________
Фронтон __________________________________________________________
Наружная отделка __________________________________________________
Входная дверь _____________________________________________________
Внутренние двери __________________________________________________
Тип оконных рам ___________________________________________________
Имеется ли лестница ________________________________________________
Прихожая
Тип полового покрытия _____________________________________________
Потолок __________________________________________________________
Отделка стен _______________________________________________________
Санузел (совмещенный/раздельный, сантехника) ________________________
__________________________________________________________________
Потолок __________________________________________________________
Отделка стен ______________________________________________________
Тип полового покрытия _____________________________________________
Кухня
Тип плиты _________________________________________________________
Тип полового покрытия _____________________________________________
Потолок __________________________________________________________
Отделка стен _______________________________________________________
Комнаты (отделка)_________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Прочие надворные постройки ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Осмотр проведен
экспертом (специалистом)-оценщиком _________________________
(Ф.И.О., подпись)
«____» __________ 200__г.
2.Таблицы расчетов восстановительной стоимости квартиры и индивидуального домостроения
Расчет восстановительной стоимости квартиры
| Показатель | Квартира |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
Рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным подходом округленно, составляет ____________тенге, что при курсе Нацбанка РК $1 = Т_________, эквивалентно ___________долл. США.
Расчет восстановительной стоимости индивидуального домостроения
| | Литер Жилой дом | Литер Жилая пристр | Литер | Литер | |
| Показатель | Баня | Гараж | |||
| 1. Строительный объем (м3) | | | | | |
| 2. Стоимость м3 в ценах 1969 г. (руб.) | | | | | |
| 3. Коэффициент на климатический район | | | | | |
| 4. Коэффициент на сейсмичность | | | | | |
| 5. Коэффициент внешней отделки | | | | | |
| 6. Коэффициент внутренней отделки | | | | | |
| 7. Коэффициент инженерного оборудования, благоустройство и проч. | | | | | |
| 8. Коэффициент перевода из цен строительства 1969 г. в цены строительства 1984 г. (Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94) | | | | | |
| 9. Коэффициент перевода из цен строительства 1984 г. в цены строительства 1991 г. (Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д) | | | | | |
| 10. Коэффициент перевода из цен 1991 г. в цены на ____________ г. в тенге (по материалам Агентства РК по статистике) | | | | | |
| 11. Восстановительная стоимость – тенге | | | | | |
| 12. Общая восстановительная стоимость всех строений – тенге | | ||||
| 13. Предпринимательский доход –% | | ||||
| 14. Полная восстановительная стоимость – тенге | | ||||
| 15. Накопленный износ –% | | ||||
| 16. Текущая стоимость здания – тенге | | ||||
| 17. Рыночная стоимость – тенге | | ||||
3. Таблицы базовых показателей и корректирующих коэффициентов.
Основные этапы определения стоимости затратным методом.
- Расчет стоимости замещения или восстановления стоимости объекта недвижимости (в данном случае квартиры).
- Определение всех видов износа: физического, функционального (морального), внешнего (экономического).
- Расчет итоговой стоимости объекта.
Определение стоимости квартиры выражаются формулами [1] и [2], в первом случае стоимость определяется, исходя из стоимости 1 кв. метра в базисных ценах, во втором случае - средняя стоимость 1 кв. м. квартиры по региону, расположения исследуемой квартиры.
[1] СТз = СТб х S х Кфиз х Крас х Кэт х Кбл х Кот х Кпл х К уг. х Киф х Куг,
[2] СТз = СТпр х S х Кст х Кфиз х Крас х Кэт х Кбл х Кот х Кпл х Квыс, х Куг.
где:
СТб - стоимость одного квадратного метра полезной площади квартиры, в базисных ценах, т.е. ценах 1991 года, которая зависит от строительных конструкций
СТпр. – стоимость одного квадратного метра квартиры, принимаемая по данным средней стоимости единицы жилья по месту расположения исследуемой квартиры, полученная на основе статистических данных или на основе исследования рынка недвижимости.
S – полезная площадь квартиры.
Кфиз - коэффициент физического износа, принимаемый в зависимости от фактического состояния строительных конструкций (таблицы 2.1 или 2.2 приложения 2 ).
Крас - коэффициент, принимаемый в зависимости от расположения жилого дома, с учетом престижности района, экологической привлекательности, доступа к оживленным магистралям и др., принимается по каждому региону индивидуально.
Кэт - коэффициент этажности, принимаемый в зависимости от этажа, на котором расположена квартир. Данный коэффициент может корректироваться с учетом поправок на расположенность дома, в котором находится исследуемая квартира (внутри квартала, по центральной улице и др.), с учетом возможности ее использования под малый бизнес ( магазин, офис, мастерскую др.)
Кбл – коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности помещений и обеспечение его инженерно-техническими устройствами.
Кот – коэффициент, учитывающий внутреннюю отделку помещений здания, принимается в зависимости от качества отделочных работ, и времени проведения капитального ремонта.
Кпл – коэффициент, учитывающий особенности планировочных решений исследуемой квартиры.