Хх об оценке рыночной стоимости 49% пакета акций. Объект оценки
| Вид материала | Отчет |
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО ак «Омскэнерго» Дата составления отчета, 2919.75kb.
- «Оценка рыночной стоимости 20% пакета акций ОАО «Северо-Западный Телеком», 650.72kb.
- На отчет №15-07 от 09. 03. 2007г. «Об оценке рыночной стоимости 1 обыкновенной акции, 223.54kb.
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО «Ставропольэнерго» Дата составления отчета, 2992.15kb.
- Оценка пакета акций это определение стоимости части активов бизнеса и нюансов, оказывающих, 31.21kb.
- Отчет об оценке №10/11-82. 93 Определение рыночной стоимости одной обыкновенной именной, 2353kb.
- Отчет об оценке стоимости действующего предприятия ОАО "машиностроительный завод", 2544.04kb.
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций открытого акционерного общества «электросвязь», 418.56kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Проект федеральный стандарт оценки, 119.42kb.
Определение стоимости методом дисконтирования.
Прогнозный период определяется нами в 5 лет.
Далее нами проводится отдельно расчет для двух типов зданий: административного и производственно - складского. Склад горюче смазочных материалов и проходные, расположенные на улице ШШШ, в связи с незначительными площадями, отнесены нами к расчетам по складским помещениям.
Проанализировав рынок аренды административных и производственно-складских зданий, расположенных вблизи оцениваемого предприятия, оценщики пришли к выводу, что предоставленная администрацией ОАО «Куба-сахар» информация по реальным арендным ставкам данного предприятия практически совпадает с рыночными арендными ставками на аналогичные помещения.
Для административного здания (по информации риэлторских компаний (www.mian.ru), работающих на рынке аренды недвижимости) ставка аренды составит – 200 $/м2 год без учета НДС, с последующим ежегодным ростом в 3%.
Для производственно-складского здания (по информации риэлторских компаний (www.mian.ru), работающих на рынке аренды недвижимости) ставка аренды составит – 65 $/м2 год без учета НДС, с последующим ежегодным ростом в 3%.
Далее определяем потенциальный валовой доход, который представляет собой денежные поступления, которые были бы получены при сдаче в аренду всех площадей объекта недвижимости и получении всей арендной платы.
Следующим шагом в наших расчетах является определение действительного валового дохода, который определяется как сумма денежных поступлений от объекта недвижимости за вычетом потерь от недоиспользования (то есть, с учетом заполняемости помещений), и не внесения арендной платы. Далее в процессе расчетов следует определение чистого операционного дохода, то есть разницы между действительным валовым доходом от объекта и операционными (эксплуатационными) расходами и затратами на восстановление объекта.
Следующим шагом рассчитывается реверсия. Реверсия (выручка от продажи помещения в конце прогнозного периода), определяется нами по модели Гордона:
РМТ
Реверсия = --------------------
i – g , где
РМТ – денежный поток на конец 1-го года постпрогнозного периода.
i – ставка дисконтирования.
g- темп роста.
Полученная таким образом стоимость объекта в постпрогнозный период дисконтируется на текущий момент и в сумме с дисконтированными поступлениями от аренды составляет настоящую рыночную стоимость объекта.
Имея чистый доход и ставку дисконтирования в 20% (см. расчет ставки выше по тексту Отчета), мы получаем стоимость оцениваемых административных зданий по доходному подходу. Расчеты приведены в следующей далее таблице.
| 0,20 | Единица измере-ния | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Предполагаемая площадь под сдачу в аренду | м2 | 4 123 | | | | | |
| Аредная ставка | $/м2 | 200 | | | | | |
| Потенциальный доход | $ | | $824 660 | $849 400 | $874 882 | $901 128 | $928 162 |
| Заполняемость | % | | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 |
| Действительный валовой доход | $ | | $577 262 | $594 580 | $612 417 | $630 790 | $649 713 |
| Операционные расходы | | | $164 932 | $169 880 | $174 976 | $180 226 | $185 632 |
| NOI | $ | | $412 330 | $424 700 | $437 441 | $450 564 | $464 081 |
| Чистая реверсия | $ | | | | | | $2 320 405 |
| Поток денежных средств | $ | | $412 330 | $424 700 | $437 441 | $450 564 | $2 784 486 |
| Ставка дисконтирования, расчитанная по годам | | 1 | 0,909 | 0,758 | 0,631 | 0,526 | 0,438 |
| Текущая стоимость будущих денежных потоков | | | $374 845 | $321 742 | $276 162 | $237 039 | $1 220 752 |
| Сумма | $2 916 649 | ||||||
В результате проведенных расчетов мы получили рыночную стоимость административных зданий, расположенных в г. Москве на улице ШШШ, рассчитанную доходным подходом, которая составит округленно:
2 917 000 (Два миллиона девятьсот шестнадцать тысяч) долларов США без учета НДС.
Имея чистый доход и ставку дисконтирования в 20% (см. расчет ставки выше по тексту Отчета), мы получаем стоимость оцениваемых производственно-складских зданий по доходному подходу. Расчеты приведены в следующей далее таблице.
| 0,20 | Единица измерения | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Предполагаемая площадь под сдачу в аренду | м2 | 46 159 | | | | | |
| Аредная ставка | $/м2 | 65 | | | | | |
| Потенциальный доход | $ | | $3 000 322 | $3 090 332 | $3 183 042 | $3 278 533 | $3 376 889 |
| Заполняемость | % | | 50 | 50 | 55 | 55 | 60 |
| Действительный валовой доход | $ | | $1 500 161 | $1 545 166 | $1 750 673 | $1 803 193 | $2 026 133 |
| Операционные расходы | | | $692 382 | $713 153 | $734 548 | $756 585 | $779 282 |
| NOI | $ | | $807 779 | $832 012 | $1 016 125 | $1 046 609 | $1 246 851 |
| Чистая реверсия | $ | | | | | | $6 234 256 |
| Поток денежных средств | $ | | $807 779 | $832 012 | $1 016 125 | $1 046 609 | $7 481 108 |
| Ставка дисконтирования, расчитанная по годам | | 1 | 0,909 | 0,758 | 0,631 | 0,526 | 0,438 |
| Текущая стоимость будущих денежных потоков | | | $734 345 | $630 312 | $641 493 | $550 615 | $3 279 807 |
| Сумма | $7 003 885 | ||||||
В результате проведенных расчетов мы получили рыночную стоимость производственно-складских зданий, расположенных в Москве на улице ШШШ и улице ЩЩЩ, рассчитанную доходным подходом, которая составит округленно:
7 004 000 (Семь миллионов четыре тысячи) долларов США без учета НДС.
Оценка стоимости зданий, расположенных в Московской области, д. ЗЗЗ доходным подходом.
Оценка рыночной стоимости административного и складского зданий, расположенных в Московской области производилась точно также, как и оценка в Москве, с той лишь разницей, что арендные ставки на аналогичные помещения значительно отличаются от ставок московских. Здесь наблюдается устойчивая зависимость от месторасположения. Чем дальше от Москвы находятся объекты, тем меньше арендные ставки.
Проанализировав рынок аренды административных и производственно-складских зданий, расположенных в районе оцениваемого предприятия, оценщики пришли к выводу, что предоставленная администрацией ОАО «Куба-сахар» информация по реальным арендным ставкам данного предприятия практически совпадает с рыночными арендными ставками на аналогичные помещения.
Для административного здания (по информации риэлторских компаний (www.mian.ru), работающих на рынке аренды недвижимости) ставка аренды составит – 100 $/м2 год без учета НДС, с последующим ежегодным ростом в 2%.
Для производственно-складского здания (по информации риэлторских компаний (www.mian.ru), работающих на рынке аренды недвижимости) ставка аренды составит – 20 $/м2 год без учета НДС, с последующим ежегодным ростом в 2%.
Имея чистый доход и ставку дисконтирования в 20% (см. расчет ставки выше по тексту Отчета), мы получаем стоимость оцениваемого административного здания по доходному подходу. Расчеты приведены в следующей далее таблице.
| 0,20 | Единица измерения | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Предполагаемая площадь под сдачу в аренду | м2 | 781 | | | | | |
| Аредная ставка | $/м2 | 100 | | | | | |
| Потенциальный доход | $ | | $78 100 | $79 662 | $81 255 | $82 880 | $84 538 |
| Заполняемость | % | | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 |
| Действительный валовой доход | $ | | $54 670 | $55 763 | $56 879 | $58 016 | $59 177 |
| Операционные расходы | | | $15 620 | $15 932 | $16 251 | $16 576 | $16 908 |
| NOI | $ | | $39 050 | $39 831 | $40 628 | $41 440 | $42 269 |
| Чистая реверсия | $ | | | | | | $211 345 |
| Поток денежных средств | $ | | $39 050 | $39 831 | $40 628 | $41 440 | $253 614 |
| Ставка дисконтирования, расчитанная по годам | | 1 | 0,909 | 0,758 | 0,631 | 0,526 | 0,438 |
| Текущая стоимость будущих денежных потоков | | | $35 500 | $30 175 | $25 649 | $21 801 | $111 187 |
| Сумма | $269 175 | ||||||
В результате проведенных расчетов мы получили рыночную стоимость административного здания, расположенного в Московской области, д. ЗЗЗ, рассчитанную доходным подходом, которая составит округленно:
269 000 (Двести шестьдесят девять тысяч) долларов США без учета НДС.
Имея чистый доход и ставку дисконтирования в 20% (см. расчет ставки выше по тексту Отчета), мы получаем стоимость оцениваемого складского здания по доходному подходу. Расчеты приведены в следующей далее таблице.
| 0,20 | Единица измерения | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Предполагаемая площадь под сдачу в аренду | м2 | 10 720 | | | | | |
| Арендная ставка | $/м2 | 20 | | | | | |
| Потенциальный доход | $ | | $214 400 | $218 688 | $223 062 | $227 523 | $232 073 |
| Заполняемость | % | | 60 | 60 | 70 | 70 | 75 |
| Действительный валовой доход | $ | | $128 640 | $131 213 | $156 143 | $159 266 | $174 055 |
| Операционные расходы | | | $53 600 | $55 208 | $56 864 | $58 570 | $60 327 |
| NOI | $ | | $75 040 | $76 005 | $99 279 | $100 696 | $113 728 |
| Чистая реверсия | $ | | | | | | $568 639 |
| Поток денежных средств | $ | | $75 040 | $76 005 | $99 279 | $100 696 | $682 367 |
| Ставка дисконтирования, расчитанная по годам | | 1 | 0,909 | 0,758 | 0,631 | 0,526 | 0,438 |
| Текущая стоимость будущих денежных потоков | | | $68 218 | $57 579 | $62 676 | $52 976 | $299 158 |
| Сумма | $648 728 | ||||||
В результате проведенных расчетов мы получили рыночную стоимость складского здания, расположенного в Московской области, д. ЗЗЗ, рассчитанную доходным подходом, которая составит округленно:
649 000 (Шестьсот сорок девять тысяч) долларов США без учета НДС.
Согласование результатов.
В процессе расчетов, применяя различные подходы к оценке стоимости административных и производственно - складских зданий, мы пришли к следующим результатам:
Объекты, расположенные в г. Москве, ул. ШШШ, д.65 и ул. ЩЩЩ, д.2:
| Подходы: | Стоимость производственного здания, руб. |
| Затратный подход | 163 849 000 |
| Сравнительный подход | 380 901 000 |
| Доходный подход | 300 606 000 |
Объекты, расположенные в Московской обл., Подольском р-не, д. ЗЗЗ:
| Подходы: | Стоимость производственного здания, руб. |
| Затратный подход | 57 940 000 |
| Сравнительный подход | 0 |
| Доходный подход | 27 815 000 |
При определении относительных весов каждого подхода мы воспользовались методом анализа иерархий.