Geum.ru

На отчет №15-07 от 09. 03. 2007г. «Об оценке рыночной стоимости 1 обыкновенной акции ОАО пкф «Кубаньфарфор» в составе 100% пакета акций и в составе миноритарного пакета акций (0,92 доли уставного капитала)» на 01. 10. 2006г. Заказчик экспертизы

Вид материалаОтчет

Содержание


Цель экспертизы
Вид экспертизы
Идентифицирующие данные по проверяемому отчету
Данные по эмитенту ценных бумаг
Имущественные права
Место нахождения оценщика
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки
Дата определения стоимости объекта оценки
Цель проведения оценки
Назначение оценки
Вид определяемой стоимости
Оценка в рамках затратного подхода
Оценка в рамках доходного подхода
Методы контроля
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98
Выводы по финансовому анализу
Подобный материал:
САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ

г. Москва, Космонавтов д.18. корп.2.

(495) 507-78-54, 951-24-69, т/ф 951-90-16

почтовый адрес: 129301 г. Москва а/я 17 «АРМО»
e-mail: armorf@armorf.ru


ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ №3 от 10 апреля 2007 г.
на отчет №15-07 от 09.03.2007г. «Об оценке рыночной стоимости 1 обыкновенной акции ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» в составе 100% пакета акций и в составе миноритарного пакета акций (0,92 % доли уставного капитала)» на 01.10.2006г.

Заказчик экспертизы:
Открытое акционерное общество Производственно-коммерческая фирма «Кубаньфарфор»

Цель экспертизы:
  • Установление соответствия Отчета требованиям законодательства.
  • Установление достоверности Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Вид экспертизы:
  • Экспертиза отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и проверки достоверности величины стоимости.



ИДЕНТИФИЦИРУЮЩИЕ ДАННЫЕ ПО ПРОВЕРЯЕМОМУ ОТЧЕТУ



Объект оценки:
1 обыкновенная акция ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» в составе 100% пакета акций и в составе миноритарного пакета акций (0,92 % доли уставного капитала)

Данные по эмитенту ценных бумаг:
Фирменное (полное официальное) наименование - Открытое акционерное общество Производственно-коммерческая фирма «Кубаньфарфор».

Краткое наименование – ОАО ПКФ «Кубаньфарфор».

Юридический и фактический адрес: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Новороссийская, 234.

ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» зарегистрировано Инспекцией ФНС №5 по г. Краснодару 30.09.1992г. за ОГРН № 1032307153526 согласно Свидетельства о государственной регистрации Серия 23 №001942968. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Серия 23 № 005140671 от 30.09.1992 г.

ИНН 2312015687 КПП 231201001


Основными видами деятельности Общества на момент оценки являются:

- сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества;

- сдача в наем автомобильного транспорта и оборудования;

- аренда офисных машин и оборудования, включая вычислительную технику;

- аренда прочих машин и оборудования научного и промышленного назначения;

- деятельность санаторно-курортных учреждений.


Филиалов, представительств, дочерние и зависимых компаний – есть. Дочернее предприятие: ООО «Чайка» - 100% уставного капитала принадлежит ОАО ПКФ «Кубаньфарфор».


Уставный капитал Общества составляет 1 054 500 (один миллион пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей и разделен на 10 545 (десять тысяч пятьсот сорок пять) обыкновенных акций в бездокументарной форме номинальной стоимостью 100 (сто) рублей каждая.

Имущественные права
Право собственности

Правообладатель
Обыкновенных именных бездокументарных акций:

Общество с ограниченной ответственностью «Амас» - 99,08%.

Прочие (физические лица) - 0,92%.

Оценщик:
Общество с ограниченной ответственностью

«Южная оценочная компания «Эксперт»

ИНН 2308099010

Место нахождения оценщика
350016, г. Краснодар, ул. Красная, 124, офис 401, 607.

Специалисты оценщики, подписавшие Отчет (документы подтверждающие профессиональную подготовку, членство в профессиональных организациях):
-оценщик I-ой категории Солонникова Мария Михайловна. Профессиональное образование в области оценки (Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности ПП №357613 от 28.07.01г.; Свидетельство о повышении квалификации (оценочная деятельность) №170-4С от 29.03.2004 г.).


-оценщик I-ой категории Беклемешев Александр Юрьевич. Профессиональное образование в области оценки (Диплом оценщика предприятия (бизнеса) ПП №480402 от 01.07.03г.; Свидетельство о повышении квалификации (оценочная деятельность) №1343 от 30.06.2006 г.).


-оценщик III-ей категории Яричук Алексей Владимирович. Профессиональное образование в области оценки (Диплом оценщика предприятия (бизнеса) ПП №870171 от 25.12.05г.).


-оценщик I-ой категории Шепель Ольга Васильевна. Профессиональное образование в области оценки (Диплом оценщика предприятия (бизнеса) ПП №480430 от 01.07.03г.; Свидетельство о повышении квалификации (оценочная деятельность) №459-4С от 10.06.2006 г.).


-оценщик II-ей категории Овсянникова Татьяна Сергеевна. Профессиональное образование в области оценки (Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности ПП № 681566 от 30.11.04г.).


Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки:
Договор № 15-07 от 02 февраля 2007г. Между ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) - Заказчик и ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» - Оценщик.

Дата определения стоимости объекта оценки:
01 октября 2006 г

Дата составления отчета:
09 марта 2007 г.







Цель проведения оценки:
Определение рыночной стоимости 1 (одной ) обыкновенной бездокументарной акции в составе 100% пакета акций и в составе миноритарного пакета акций (0,92 % доли уставного капитала).


Назначение оценки
Результат проведенной оценки может быть использован в целях выкупа акций в порядке статьи 7 ФЗ №7-ФЗ от 05.01.2006г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации».

Данные о страховании

Гражданская ответственность профессиональной деятельности оценщика застрахована:

Страховщик - ЗАО САК «Информстрах» согласно страховому полису № 19/06 - 067864. Период страхования - с 24.11.2006 г. по 23.11.2007 г.

Данные о лицензии

Лицензия на право осуществления оценочной деятельности № 009161 , выданную Федеральным агентством по управлению Федеральным имуществом 16 июля 2004 года со сроком действия до 16 июля 2009г.

Вид определяемой стоимости:
Рыночная стоимость

Итоговая величина рыночной стоимости:
- Рыночная стоимость 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар)

– 19 813 руб. (Девятнадцать тысяч восемьсот тринадцать).

- Рыночная стоимость 1 (одной ) обыкновенной бездокументарной акции в составе 100% пакета акций и в составе миноритарного пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) – 5 944 руб. (Пять тысяч девятьсот сорок четыре).

Оценка в рамках затратного подхода
Рыночная стоимость 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) - 24 548 руб.

Оценка в рамках доходного подхода
Рыночная стоимость 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) - 15 892 руб.

Оценка в рамках сравнительного подхода
Отказ от применения данного подхода.



Методы контроля:


При рецензировании представленного Отчета были применены следующие методы контроля:
  • проверка отчета на соответствие требованиям действующих нормативных актов;
  • проверка используемых методик оценки установленным стандартам и нормам.



Оценка выполнена в соответствии с требованиями Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и «Стандартов оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года №519.



Итоговая величина рыночной стоимости может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.






Председатель экспертного совета НП АРМО

_____________________________/В.М.Рутгайзер/

Исполнительный директор НП АРМО

___________________________/Е.В.Петровская/

Эксперт:
___________________________/Д.В.Сафонов /

Установление соответствие Отчета представленного на экспертизу требованиям действующего законодательства РФ к содержанию отчета об оценке, а также требованиям использованных Оценщиком стандартов оценки.


№ п/п
Содержание требований законодательства
Выполнение требований
в Отчете

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

№135-ФЗ от 29.07.98

1
Дата проведения оценки объекта оценки.
Да

2
Используемые стандарты оценки.
Да

3
Цели и задачи проведения оценки объекта оценки.
Да

4
Дата составления и порядковый номер отчета.
Да

5
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Да

6
Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.
Да

7
Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
Да

8
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки.
Да

9
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.
Да

10
Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.
Да

11
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.
Да

12
Дата определения стоимости объекта оценки.
Да

13
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Да

14
Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью.
Да

15
Подпись оценщика – индивидуального предпринимателя или работника юридического лица, осуществившего оценку объекта оценки, и его руководителя.
Да

16
Иные сведения, существенно важные для полноты отражения примененного оценщиком метода расчета конкретного объекта оценки
Да

17
Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки
Да

18
Критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки (в случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости)
Да

19
Выполнено ли требование ст. 11 Закона о том, что Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение
Да

«Стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»

20
Наличие договора об оценке объекта оценки
Да

21
Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки
Да

22
Анализ рынка, к которому относится объект оценки, его
истории, текущей конъюнктуры и тенденций
Да

23
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов
Да

24
Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Да

25
Определение аналогов объекта оценки и обоснование их выбора

Да

26
Осуществление необходимых расчетов того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации
Да

27
Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также определение в рамках каждого из подходов конкретных методов оценки
Да

28
Выражение итоговой величины стоимости объекта оценки в рублях в виде единой величины (если в договоре об оценке не предусмотрено иное).
Да



Качественный анализ разделов Отчета

№ п/п
Наименование рекомендуемого раздела
Наличие
Качественный анализ разделов (применяемые методы, полнота изложения, правильность методологии (формул), корректность расчетов)

1.
Общие сведения, обзоры



Отчет изложен в соответствии с существующими стандартами




Общие сведения
+
Данный пункт содержит подробную информацию, кроме того:

Задачей оценки является определение рыночной стоимости одной обыкновенной бездокументарной акции ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» в составе 100% пакета акций и в составе миноритарного пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (0,92% доли в уставном капитале).

Результат проведенной оценки может быть использован в целях выкупа акций в порядке статьи 7 ФЗ №7-ФЗ от 05.01.2006г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации».

В отчете приведен подробный перечень документов, используемых оценщиком, и указаны источники их получения. Период проведения оценки – с 02 февраля 2007 по 09 марта 2007г, дата составления отчета – 09 марта 2007 года.




Макроэкономический обзор
+
Данный пункт содержит подробную информацию.




Отраслевой обзор
+
Данный пункт содержит подробную информацию.

2.
Сведения об объекте оценки


+
Характеристика и описания ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» носит исчерпывающий характер




Описание и краткая характеристика

ОАО ПКФ «Кубаньфарфор»
+
Открытое акционерное общество производственно-коммерческая фирма «Кубаньфарфор» (ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» - краткое наименование) является юридическим лицом и имеет самостоятельный баланс.

Открытое акционерное общество производственно-коммерческая фирма «Кубаньфарфор» зарегистрировано Инспекцией ФНС №5 по г. Краснодару 30.09.1992г. за ОГРН № 1032307153526 согласно Свидетельства о государственной регистрации Серия 23 №001942968. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Серия 23 № 005140671 от 30.09.1992 г.

Юридический адрес Общества: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Новороссийская, 234.


Основными целями создания и деятельности Общества согласно Устава является получение прибыли.

Основными видами деятельности Общества на момент оценки являются:

- сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества;

- сдача в наем автомобильного транспорта и оборудования;

- аренда офисных машин и оборудования, включая вычислительную технику;

- аренда прочих машин и оборудования научного и промышленного назначения;

- деятельность санаторно-курортных учреждений

Общество вправе осуществлять также другие виды деятельности в соответствии с Уставом и действующим законодательством.

Уставный капитал Общества составляет 1 054 500 (один миллион пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей и разделен на 10 545 (десять тысяч пятьсот сорок пять) обыкновенных акций в бездокументарной форме номинальной стоимостью 100 (сто) рублей каждая.

Основным акционером ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» является ООО «АМАС», которому принадлежит 99,08% акций. Остальные 97 акций (0,92% уставного капитала) принадлежат 39 физическим лицам и состоят из пакетов от 1 до 14 акций (от 0,0095% до 0,1328% уставного капитала).


По данным бухгалтерского учета ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» основных фондов на балансе на дату оценки числится на сумму 46 871 тыс. руб. Балансовая стоимость чистых активов – 75 697 тыс. руб.

Численность персонала Общества по состоянию на 25 ноября 2005 года составила 30 человек. Из общего числа работающих ведущих специалистов - 6 человек.


Для управленческой деятельности Общества согласно Устава создаются следующие органы управления и контроля:

1. Органы управления:

- Общее собрание участников;

- Наблюдательный совет;

- Директор;

2. Органом контроля за финансово-хозяйственной и правовой деятельностью Общества является ревизор.


Так же приведены:

1.Сведения о руководстве Общества;

2. Штатное расписание Общества;

3. Краткая историческая справка Общества;

4. Сведения об основном акционере Общества;

5.Сведения о дочернем предприятии Общества;

6. Основные потребители (арендаторы) Общества.




Анализ финансовой отчетности ОАО ПКФ «Кубаньфарфор»
+
Данный пункт Отчета изложен достаточно подробно, включая:

1.Определение и цели анализа финансовой отчетности;

2.Последовательность анализа финансовой отчетности;

3.Проведен горизонтальный и вертикальный анализ финансовой отчетности;

4.Проведен анализ финансовых коэффициентов.




Выводы по финансовому анализу
+
В целом, за анализируемый период финансовое положение ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» характеризовалось низкой доходностью деятельности предприятия на всем протяжении анализируемого периода, балансировании предприятия на пределе ликвидности и финансовой устойчивости. Низкая доходность связана со сдачей в аренду основных объектов по ценам значительно ниже рыночных.

3.
Основные подходы и методы оценки бизнеса
+
Оценщик использовал два подхода: затратный и доходный, по сравнительному подходу обоснован аргументированный отказ.




Затратный подход
+
В данном подходе применяется метод чистых активов. Расчет чистых активов производится в соответствии с «Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденным Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 года № 03-6/пз.

Общий алгоритм расчета:

1.Оценка материальной собственности (недвижимость, машины, оборудование) по рыночной стоимости;

2. Анализ и оценка финансовых вложений по текущей рыночной стоимости;

3. Анализ и оценка дебиторской задолженности по текущей рыночной стоимости;

4. Анализ и оценка обязательств по текущей рыночной стоимости;

5. Внесение поправок и подготовка скорректированного баланса;

6. Определение стоимости собственного капитала как разницы между величиной совокупной рыночной стоимости активов и величиной текущей рыночной стоимости обязательств на дату определения стоимости.




Оценка основных средств

и незавершенного строительства
+
Расчет рыночной стоимости основных средств проведен в приложениях № 1, 2, 3, 4 к настоящему отчету в соответствии с существующими методиками. Затраты, отраженные предприятием по статье незавершенное строительство, проиндексированы исходя из уровня инфляции.




Расчет стоимости собственного капитала
+
Произведен на основании анализа и корректировки статей баланса. Данные сведены в таблице № 34 рассматриваемого отчета.




Доходный подход
+
В данном подходе использован метод дисконтированных денежных потоков




Метод дисконтированных денежных потоков
+
В отчете подробно рассмотрены и определены основные этапы данного метода:

1.Выбор модели денежного потока;

2.Определение периода прогнозирования;

3. Расчет терминальной (постпрогнозной) стоимости;

4. Расчет ставки дисконтирования;

5. Расчет корректировок;

6. Расчет стоимости собственного капитала.

В связи с тем, что в данном отчете производится оценка предприятия не с целью определения эффективности вложения капитала в целом, а так же то, что предприятие не собирается развивать других направлений бизнеса, кроме действующего бизнеса по сдаче в аренду, то для целей проведения оценки выбран денежный поток для собственного капитала. Данный метод позволяет учитывать особенности формирования доходов и специфику рассматриваемого общества. Денежный поток и ставка дисконтирования считаются на реальной денежной основе. Для расчета стоимости бизнеса в постпрогнозный период использовалась модель Гордона.




Выводы по применению доходного подхода
+
Результат, полученный по методу дисконтированных денежных потоков, наиболее правильно отражает рыночную стоимость компании.




Сравнительный подход

+
В данном подходе проведен анализ возможных методов оценки.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного рас­пространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

По методу сделок оценщиком так же было принято решение отказаться от применения данного метода, так как он, как правило, применяется для оценки контрольных пакетов акций, а так же в связи с отсутствием на рынке данных о продаже или предложении аналогичных предприятий, близких по своим характеристикам к оцениваемому предприятию, что связано в первую очередь со спецификой бизнеса по сдаче в аренду, который является еще новым на Российском рынке услуг .

По методу рынка капитала: в результате анализа сделок с акциями предприятия за предыдущие годы оценщиком было принято решение отказаться от применения данного метода в силу того обстоятельства, что сделки совершены достаточно давно и имели по всей вероятности не рыночный характер.

Таким образом, Оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода является в данном случае нецелесообразным и экономически необоснованным.

Отказ является мотивированным.




Согласование результатов
+
Затратный подход - 45,3%

Доходный подход – 54,7%

Сравнительный подход – не применялся




Обоснование весовых коэффициентов
+
Подробно проведен анализ, отражающий адекватность и точность применения каждого из подходов, методом анализа иерархий.




Внесение итоговых корректировок
+
По обыкновенным именным бездокументарным акциям в составе миноритарного пакета введена и обоснована скидка на неконтрольный характер в размере 40% и скидка на недостаточную ликвидность в размере 50%.

4.
Обобщение результатов оценки ОАО ПКФ «Кубаньфарфор», полученных различными подходами.

Итоговое заключение о величине рыночной стоимости акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор».
+
Проведено взвешивание и обоснование сведения примененных подходов.

Рыночная стоимость 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) по затратному подходу - 24 548 руб.

Рыночная стоимость 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) по доходному подходу - 15 892 руб.

Итоговая рыночная стоимость 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) после согласования - 19 813 руб. (Девятнадцать тысяч восемьсот тринадцать).

Рыночная стоимость 1 (одной ) обыкновенной бездокументарной акции в составе 100% пакета акций и в составе миноритарного пакета акций ОАО ПКФ «Кубаньфарфор» (г. Краснодар) после применения скидок на неконтрольность и неликвидность – 5 944 руб. (Пять тысяч девятьсот сорок четыре).



Председатель экспертного совета НП АРМО Рутгайзер В.М.

Исполнительный директор НП АРМО Петровская Е.В.


Эксперт Сафонов Д.В.