- 3.1. Внешняя среда функционирования предприятия
возврата капитала; единый производственный аппарат; согласование интересов партнеров. На территории РФ совместные предприятия создаются преиму-щественно в отраслях добывающей промышленности, строительст ва, туризма, легкой и пищевой промышленности. Создание совместных предприятий осуществляется в несколько этапов: поиск иностранного инвестора (личные связи и отношения или услуги
- Прямая капитализация
возврата капитала и дохода на капитал. Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога. Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода V = - R при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде: NOI PV Ro ' где PV - текущая стоимость
- Валовой рентный множитель (RM)
возврат капитала и дохода на капитал. При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации. Стоимость собственного Приток наличных
- 3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии
возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки
- Ставка возмещения
возврат капитала равными долями, модель бесконечного потока дохода, метод Инвуда, метод
- Метод Инвуда
возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций. Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал (У0) и фактор фонда возмещения (SFF), который
- Индекс прибыльности
возврата капитала равна начальным инвестициям, т.е. NPV= 0. Недостатки этого критерия менее очевидны, чем при сроке окупаемости. Определение IRR заключается в подборе подходящей нормы дисконтирования для денежных потоков. Для этого все положительные и отрицательные денежные потоки проекта анализируются для определения нормы дисконтирования, при которой их алгебраическая сумма равна нулю.
- Расчет коэффициента капитализации
возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: + Безрисковая ставка дохода + + Премии за риск + + Вложения в недвижимость + + Премии за низкую ликвидность недвижимости + + Премии за инвестиционный
- Безрисковая ставка доходности
возврата. В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века: Ян = Яр + Мин
- Чистый операционный доход
возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает: возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF); доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON). R = RON + ROF. Существует несколько методов определения ставки капитализации. Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах
|
Экономика