, или норма окупаемости капиталовложений, приме-няется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.
Выбор метода возмещения зависит от характера поступления дохода. Основные формы поступления потоков дохода:
равномерные периодические поступления доходов без ограничения сроков владения объектом;
равномерные периодические поступления доходов в течение ограниченного периода времени, после которого планируется перепродажа объекта;
уменьшающиеся периодические поступления доходов в течение периода времени, который ограничен окончанием срока аренды или полным обесцениванием объекта в связи с истечением срока службы;
увеличивающиеся потоки дохода в течение прогнозируемого периода;
единовременное получение потока дохода от будущей перепродажи объекта.
Наряду с вышеперечисленными формами поступления потоков доходов могут существовать их комбинации. Например, сочетание увеличивающихся или уменьшающихся потоков доходов с будущей перепродажей объекта.
Основные варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала равными долями, модель бесконечного потока дохода, метод Инвуда, метод Хоскольда.
|
- Ставка возмещения
ставка возмещения для земельной собственности не
- Эффективная налоговая ставка
ставка поимущественного налога, выраженная в процентах от рыночной стоимости имущества. Должна включаться в ставку капитализации только в случаях оценки недвижимости для целей налогообложения. В этом случае поимущественный налог не входит в операционные расходы, поэтому его сумма еще неизвестна. В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка
- Возврат капитала
ставка
- Возмещение
ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если владение не является бессрочным. Если ожидается равномерное поступление дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основного капитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации
- Метод возмещения равными долями
ставка возмещения составит 4%: - = 0,004. 25 То есть в течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от стоимости имущества. Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении
- Mеханизмы госу-дарственного и негосударственного регулирования риска
ставки по косвенным налогам на продажу, либо освобождение ее от налога; налоговые льготы на доходы от средоохранных программ. Помимо экономических механизмов, государственное регулирование включает меры, направленные на принуждение природо- пользователей к охране окружающей среды (нормативное регулирование и соответствующие штрафные санкции) [56]: обязательная экологическая экспертиза крупных
- Чистый операционный доход
ставки капитализации (R) - наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости. Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает: возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF); доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON). R =
- 9.5.2. Методы финансирования инвестиций
ставки налога на прибыль; политики распределения прибыли на потребление и развитие. Существенное влияние на способность к самофинансированию оказывают амортизационные отчисления. Их величина на предприятии зависит от следующих факторов: первоначальной или восстановительной стоимости основных производственных фондов; видовой структуры основных производственных фондов (ОПФ). Чем больше доля
- 18.3.1 .Доходный подход к оценке бизнеса
ставке капитализации, мы получим рыночную стоимость оцениваемого предприятия. При этом используются следующие формулы 37 - 6259- стоимость предприятия (бизнеса); ежегодный чистый доход; коэффициент капитализации; мультипликатор. При определении стоимости предприятия (бизнеса) методом прямой капитализации эксперту-оценщику необходимо решить три задачи. Определить базу для расчета годового
- 19.3. П РО ЦЕДУРА БАН КРОТСТВА НА ОСНОВЕ АНТИКРИЗИСНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на дату введения финансового оздоровления. Во время процедуры финансового оздоровления органы управления должника продолжают осуществлять свои полномочия с огра-ничениями, установленными Законом о банкротстве. При этом со-брание кредиторов, административный управляющий или предо-ставившие обеспечение лица в случае ненадлежащего
|
Экономика