В экономически развитых странах недвижимость - это объект вложения денежных средств с целью создания и получения выгод в будущем, т. е. недвижимость - это объект инвестирования. Инвестор ожидает, что вложенные сегодня деньги вернутся в большей сумме в будущем.
Как оценить экономическую эффективность инвестиций в недвижимость? Очевидным является факт, что деньги, полученные через год или несколько лет, имеют меньшую стоимость, чем та же сумма денег в текущий момент времени, независимо от экономической ситуации и прогнозов на ее дальнейшее развитие. Это различие текущей и будущей стоимости денег связано с тем, что сумма, полученная на какой- либо период времени раньше, чем аналогичная сумма, полученная позднее, может быть положена на банковский депозит под проценты и в момент получения второй сравниваемой суммы первая будет больше на величину накопленных за период между получением обеих сумм процентов.
При оценке денежных потоков используется временная теория денег: денежные потоки, возникающие в разные моменты времени приводятся к одному моменту времени.
Процессы преобразования текущей и будущей стоимости называются аккумулированием и дисконтированием. Аккумулирование - это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Дисконтирование - это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.
Понятия аккумулирования и дисконтирования базируются на определении сложного процента.
|
- 1.7. Эффективность государственного управления
стоимость фирмы, доход, прибыль, объем производства, снижение издержек производства, выручка от продаж, технико-экономические показатели, качество и конкурентоспособность продукции. Такой результат именуют экономическим эффектом. Чаще всего экономический ?ффект поддается количественной оценке и измерим в натуральных либо естественных (физических) показателях. Социальная эффективность понимается
- Ответы на контрольные вопросы
стоимости? ОТВЕТ: Балансовая стоимость включает не все активы и обязательства компании; кроме того, активы и обязательства фирмы, отображаемые в официальном балансе, не переоцениваются с учетом изменений рыночных цен. Контрольный вопрос 3.7. Согласно отчету корпорации VGI Corporation, за 20х7г. показатель чистой прибыли в расчете на акцию составил 5 долл., и она выплатила акционерам дивиденды в
- 4.1. СЛОЖНЫЕ ПРОЦЕНТЫ
стоимости денег во времени (time value of money, TVM) и метода дисконтирования денежных потоков, или метода ДДП (discounted cash flow, DCF), которые представлены в этой главе. Концепцию стоимости денег во времени (TVM) можно объяснить следующим образом: деньги (доллар, марка или иена) сегодня стоят больше, чем такая же сумма, которую вы ожидаете получить в будущем. Существует, как минимум, три
- 4.9.1. Расчет чистой приведенной стоимости: валютный аспект
стоимости денег во времени, денежные потоки и процентная ставка должны быть выражены в одной валюте". Таким образом, для того, чтобы рассчитать приведенную стоимость денежных потоков, выраженных в иенах, вы должны дисконтировать их, используя процентную ставку для инвестиций в иенах. Рассчитывать же приведенную стоимость денежных потоков, выраженных в долларах, вы должны, используя долларовую
- 10.2. РИСК И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ
стоимости денег во времени чтобы принимать оптимальные решения о сбережениях на протяжении всей жизни Однако, выполняя этот анализ, мы игнорировали факторы риска и предупредительных сбережений, чего в реальном мире семьи никогда этого не делают. В следующих разделах мы поговорим о влиянии риска на некоторые из финансовых решений, принимаемых домохозяйствами, компаниями и правительством (сначала
- 2. Методы оценки, основанные на дисконтировании
стоимости денег во времени. В экономической теории это положение укладывается в рамки феномена, получившего название "временное предпочтение". Последнее означает отказ от текущего потребления благ в пользу будущего потребления. При этом предполагается, что доход от " отложенного" (инвестиционного) капитала в будущем будет больше, или по крайней мере равным, текущей стоимости капитала и возможных
- 3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ
стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтиро-вания денежных потоков,
- Средний доход на чистый капитал.
стоимости инвестиций. Полученное отношение сравнивается со средними показателями для фирмы или отрасли. Этот критерий эффективности инвестиционных проектов имеет серьезные недостатки: не учитывается изменение стоимости денег во времени; зависимость от системы бухгалтерского учета, применяемой конкретным инвестором. Для принятия решения инвестору рекомендуется анализировать несколько критериев
- Период окупаемости
стоимости денег во времени, т. е. рублю, который получен в первом году, присваивается тот же лвес, что и полученному в последующие годы, что наиболее осложняет расчет при высоких темпах инфляции. Для повышения точности анализа применяют методы дисконтирования, которые учитывают лстоимость денежных поступлений в зависимости от времени их получения. Одним из них является метод чистой текущей
- 5.5. Дивидендная политика
стоимости акционерной компании и обеспечения финансовой базы для ее стратегического развития. Оптимизации дивидендной политики в индустриально развитых странах Запала посвящены многочисленные теоретические исследования. Наиболее распространенной теорией является теория начисления дивидендов по остаточному принципу. Ее исследователи полагают, что величина дивидендов не влияет на изменение
|
Экономика