Банковское дело / Доходы и расходы / Лизинг / Финансовая статистика / Финансовый анализ / Финансовый менеджмент / Финансы / Финансы и кредит / Финансы предприятий / Шпаргалки Главная
Финансы
Доходы и расходы
| Под редакцией И.А.Феоктистова. ДОХОДЫ И РАСХОДЫ ПРИ УПРОЩЕННОЙ СИСТЕМЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, 2010 | |
4.1. Аренда недвижимости |
|
|
Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от срока. Договор аренды недвижимого имущества, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Обратите внимание: договор, заключенный на такой срок, придется регистрировать даже в том случае, если он предусматривает аренду не всего здания, а лишь какого-то помещения в нем. Об этом сказано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, а также в Определениях ВАС РФ от 27 февраля 2009 г. N 17121/08, от 26 января 2009 г. N 17609/08. Если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, не прошел государственной регистрации, такой договор может быть признан недействительным. Следовательно, арендные платежи в рамках такого договора в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога, не включаются. Такого мнения придерживаются чиновники. Однако такая трактовка налогового законодательства достаточно спорна: среди условий, необходимых для признания расходов, такого как обязательная регистрация договора аренды, не предусмотрено. Да и арбитры в данном вопросе принимают сторону налогоплательщика. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Центрального округа от 16 октября 2007 г. по делу N А64-1934/06- 13. Понятно, что судиться с налоговиками захотят не все. Тогда можно посоветовать следующее. Договоры аренды недвижимости лучше заключать сроком, скажем, на 364 дня. В этом случае гражданское законодательство не требует государственной регистрации договора аренды. По истечении указанного срока договор можно продлить. Хотя можно обойтись и без процедуры перезаключения. Статья 621 Гражданского кодекса РФ гласит, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Причем согласно п. 2 той же статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным, причем на неопределенный срок. Этой же точки зрения придерживается и Президиум ВАС РФ в п. 11 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59. В данном случае все расходы на оплату аренды можно учесть при расчете единого налога. Аналогичные выводы содержатся также в Определениях ВАС РФ от 29 сентября 2009 г. N ВАС-11402/09, от 14 июля 2009 г. N 402/09. Тут хотелось бы обратить внимание еще вот на какой нюанс. Нередко платежи по договору аренды недвижимости перечисляют одним платежом сразу за весь срок. И тут возникает вопрос: вправе ли организация включить в расходы платеж по договору аренды целиком сразу в момент того, как прошла оплата? Чиновники уверены, что в данном случае платежи по договору аренды будут включаться в расходы равномерно в течение всего установленного срока аренды (см., например, Письмо Минфина России от 15 января 2007 г. N 03-11-04/2/9). Свою позицию чиновники подкрепляют такими доводами. Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. Конечно, при условии, что они соответствуют критериям, которые указаны в ст. 252 Налогового кодекса РФ. И расходы по аренде уменьшают налогооблагаемые доходы при расчете единого налога на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Кодекса. При этом расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ). Однако организация произвела уплату арендных платежей вперед, осуществив тем самым авансовую оплату фактически не оказанных арендодателем услуг по договору аренды. В связи с этим данные платежи уменьшают налоговую базу по единому налогу равномерно (ежемесячно) в течение срока, на который заключен договор аренды при получении услуг. Указанная позиция чиновников более чем спорна. Дело в том, что расходы при упрощенной системе признаются кассовым методом. А для него важен сам факт оплаты расходов. Более того, ст. 346.17 Налогового кодекса РФ не устанавливает специального порядка признания расходов, которые оплачены целиком, но относятся к нескольким периодам. Несколько слов хотелось бы сказать об аренде земельных участков. В состав основных средств у "упрощенцев" могут включаться лишь те основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом для целей налогообложения прибыли. Земля таковой не является. Некоторые бухгалтеры задаются вопросом: можно ли учесть затраты по аренде земли в расходах? Да, можно. При расчете единого налога организации и предприниматели вправе уменьшить полученные доходы на сумму платы за арендуемое имущество, к которому относится также и земельный участок (п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ, ст. 130 Гражданского кодекса РФ). И в данном случае не имеет значения, относится ли арендованный объект к амортизируемому имуществу или нет. Понятно, что при условии, что такие затраты подтверждены документально и экономически обоснованны, то есть земельный участок используется в деятельности, которая приносит доход вашей компании. Против такого подхода не возражают и чиновники. В качестве примера можно привести Письмо Минфина России от 29 мая 2007 г. N 03-11-04/2/144. Вопрос возникает с дополнительными затратами, связанными с арендой земельных участков. Скажем, когда для оформления договора необходимо получить заключение от какого-либо государственного органа. Скажем, от Комитета по архитектуре и градостроительству. Расходы, связанные с его получением, могут учитываться при определении налоговой базы по единому налогу. Другой вопрос, что, если в заключении договора аренды земельного участка организации было отказано, указанные расходы уменьшать полученные доходы не должны. |
|
| << Предыдушая | Следующая >> |
| = К содержанию = | |
Похожие документы: "4.1. Аренда недвижимости" |
|
|