Банковское дело / Доходы и расходы / Лизинг / Финансовая статистика / Финансовый анализ / Финансовый менеджмент / Финансы / Финансы и кредит / Финансы предприятий / Шпаргалки Главная
Финансы
Лизинг
| И.В.Антоненко. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ЛИЗИНГОПОЛУЧАТЕЛЯ: ПРАВО, НАЛОГИ, БУХУЧЕТ, ФИНАНСЫ ЛИЗИНГОВОЙ СДЕЛКИ, 2007 | |
Лизинг недвижимости |
|
|
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" предметом договора лизинга могут быть в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательских целей. ГК РФ прямо не предусматривает возможности применения норм, регулирующих аренду недвижимости, к лизинговым правоотношениям. Однако на практике, ввиду отсутствия специальных норм для лизинга недвижимости, к таким договорам применяются как специальные нормы законодательства о лизинге, так и нормы, регулирующие аренду недвижимости. Позиция арбитражных судов по поводу возможности заключения договоров аренды (а соответственно, и лизинга) объектов незавершенного строительства противоречива. Например, Постановление ФАС Московского округа от 11.03.1999 по делу N КГ-А41/560-99 содержит пассаж о том, что "по смыслу п. 1 ст. 607 ГК РФ объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды", в то же время в Постановлении ФАС Московского округа от 18.05.2004 по делу N КГ-А40/3498-04-П сделан вывод о том, что "закон не содержит запрета на сдачу в аренду не завершенных строительством объектов". Неопределенная позиция судов по рассматриваемому вопросу позволяет в настоящее время говорить лишь о теоретической возможности заключения подобных договоров. Следует иметь в виду, что нельзя заключить договор лизинга конструктивного элемента здания, не являющегося самостоятельным объектом недвижимости (п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Договор лизинга жилого помещения, которое фактически использовалось лизингополучателем под офис в нарушение целевого назначения помещения (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при судебном рассмотрении был оставлен в силе (Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2006 по делу N Ф09-245/06-С2), притом что в соответствии с п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (ст. 288 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Несоблюдение установленного порядка регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет наложение на юридическое лицо административного штрафа по ст. 19.21 КоАП РФ на сумму от 30 до 40 тыс. руб. Сложность юридического оформления лизинга недвижимости состоит в том, что, с одной стороны, договор лизинга здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). С другой стороны, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи до регистрации договора лизинга недвижимости влечет несоблюдение последовательности заключения договоров и, соответственно, отказ регистрирующих органов в регистрации договора лизинга недвижимости (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2003 по делу N А28-2934/2003-59/13). С другой стороны, у регистрирующих органов вызывает неприятие ситуация, при которой на регистрацию предоставляется договор лизинга недвижимости, право собственности на которую не зарегистрировано за лизингодателем. Таким образом, сторонам договора лизинга недвижимости совместно с регистрирующим органом в каждом конкретном случае необходимо решать непростую задачу - регистрировать переход права собственности на недвижимость от поставщика к лизингодателю, а также договор лизинга в один день. При заключении договора лизинга недвижимости может сложиться ситуация, когда начисление и (или) уплата лизинговых платежей по графику могут начаться раньше, чем договор будет зарегистрирован (то есть раньше, чем договор лизинга вступит в силу, - п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как правило, в договоре лизинга недвижимости на этот случай прописывается условие о том, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Формально лизингополучатель может сослаться на то, что договор лизинга не заключен, и отказаться от уплаты лизинговых платежей до момента регистрации договора. В указанном случае лизингодатель до момента регистрации договора не будет иметь правовые основания по взысканию платежей (в том числе по их бесспорному списанию), а также по взысканию штрафных санкций. Однако эта возможность появится у лизингодателя в момент государственной регистрации соответствующего договора (Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2005 по делу N КГ-А40/7934-05). Если же условие о распространении действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, по какой-либо причине в договоре лизинга отсутствует, то лизингополучатель вправе не уплачивать (и, соответственно, не начислять) лизинговые платежи до момента регистрации договора (Постановление ФАС ВосточноСибирского округа от 21.12.2005 по делу N А33-5840/05-Ф02-6407/05-С2). Следующей проблемой, возникающей на пути лизинга недвижимости, является проблема передачи лизингополучателю прав на земельный участок, занимаемый этой недвижимостью. В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. На основании ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Напомню, что земля не может быть предметом договора лизинга (ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"). Исходя из вышеизложенного, при заключении договора лизинга недвижимости сторонам договора лизинга следует в отдельном договоре определить судьбу земельного участка (чаще всего это аренда либо купля-продажа). Договор аренды земельного участка также подлежит государственной регистрации (ст. 26 Земельного кодекса РФ), как подлежит государственной регистрации переход права собственности на землю от продавца (лизингодателя) к покупателю (лизингополучателю) (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Пользование земельным участком без правоустанавливающих документов влечет наложение штрафа на основании ст. 7.1 КоАП РФ в размере от 100 до 200 МРОТ - на юридическое лицо и от 10 до 20 МРОТ - на должностное лицо. Одновременно с регистрацией договора лизинга недвижимости осуществляется обязательная государственная регистрация права лизинга этого имущества. При этом проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, а проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 2 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В заключение хотелось бы отметить, что: срок действия договора лизинга недвижимости, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"); если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2005 по делу N КГ-А40/12734-04); требования гражданского законодательства о регистрации договора лизинга распространяются также на договор сублизинга (п. 19 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"); если стороны в договоре лизинга предусмотрят возможность изменения его условий (в том числе суммы лизинговых платежей) в форме составления дополнительного соглашения без проведения его государственной регистрации, то государственная регистрация указанного дополнительного соглашения не требуется (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2006 по делу N Ф03-А51/05-1/5059), в противном случае рассматриваемое дополнительное соглашение к договору лизинга подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 452 ГК РФ) и вступает в силу с момента такой регистрации; нет необходимости регистрировать расторжение ранее зарегистрированного договора лизинга недвижимости (Постановление ФАС Московского округа от 31.10.2005 по делу N КГ- А41/13465-04). |
|
| << Предыдушая | Следующая >> |
| = К содержанию = | |
Похожие документы: "Лизинг недвижимости" |
|
|