Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
3.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Оценщиком выявлена 3 объекта - аналога, исходные данные наиболее значимые в характеристике условия сделки купли-продажи представлены в таблице 2.
Для анализа объектов-аналогов были произведены звонки.
Таблица 2 - Определение стоимости.
№п/пПоказателиОбъект -оценкиОбъект -аналог 1Объект - аналог 2Объект - аналог 31МестоположениеСибирский трактПроспект ПобедыМамадышский трактНиколая Ершова2Цена-17 860 0001999400027 300 0003Общая площадь774,967867697804Право собственности полноеполноеполноеполное5Условия финансированиярыночнаярыночнаярыночнаярыночная6Условия продажиРыночные условия продажи7Время продажи25 марта 2011г.25 февраля 2011г.25 марта 2011г.10 марта 2011г.8Используемые материалыКирпичные объекты, 1 группа капитальности9Физический износ4135433810Транспортная доступностьаналогичноаналогичноПолучше11Торг005%
Примечание: по остальным элементам сравнения существенных различий оценщиком не выявлено. Основанием внесения поправки на время является изменение цен на рынке недвижимости. Рост цен оценщиком выявлен в размере 1% в месяц.
Лучшая транспортная доступность может привести к удорожанию стоимости объекта недвижимости на 3%. Величины поправок были определены оценщиком на основе анализа рынка недвижимости.
Пользуясь правилом корректировки рассчитаем на основе приведенных данных рыночную стоимость объекта оценки с помощью корректировочной таблицы 3.
Таблица 3- Корректировочная таблица.
Элементы сравненияОбъект - аналог 1Объект - аналог 2Объект - аналог 3Цена17 860 0001999400027 300 000Общая площадь786769780Цена за 1 м222 72226 00035 000Корректировка на право собственности (корректировка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при сделке)000Скорректированная цена22 72226 00035 000Корректировка на условия финансирования (корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделок)000Скорректированная цена22 72226 00035 000Корректировка на условия продажи (корректировка учитывает не типичные условия сделки купли-продажи)000Скорректированная цена22 72226 00035 000Корректировка на время продажи (это один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж для внесения поправки на данную характеристику цены продажи объекта - аналога)+2%+1%+0,5%Скорректированная цена23 17626 26035 175Корректировка на используемые материалы000Скорректированная цена23 17626 26035 175Корректировка на физический износ-6%+2%-3%Скорректированная цена21 78526 78534 119Корректировка на транспортную доступность (это необходимый элеме