Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
. Определение ставки капитализации или ставки дисконтирования.
. Приведение денежных потоков в текущую стоимость недвижимости с использованием метода капитализации или метода дисконтирования.
Для начала определим размер переменных расходов, отраженные в таблице 6. К переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности здания и уровня предоставляемых услуг.
Таблица 6 - Переменные расходы.
№Наименование услугиПотребление в текущем периоде, в мес.Тариф за единицу услуги, в р.Потребление в текущем периоде, в р.1Внешняя уборка, в м2774,963,012 332,632Внутренняя уборка, в м2774,962,902 247,333Водоснабжение и канализация, в м364,4125,891 667,574Компенсация за вывоз ТБО, в м2774,961,491 154,705Компенсация за освещение стоянки, в кВатт19,494,3985,566Компенсация за потребленное теплоснабжение, м2774,9611,268 726,057Компенсация расходов по уборке и вывоза снега с прилегаемой территории, в м2774,9632 324,708Компенсация расходов по уборке снега с кровли крыши, в м2774,96107 749,609Услуги вахтера, в м2774,9611,558 950,7910Услуги по управлению объектом (вознаграждения управляющей компании), в м2774,962015 499,2011Компенсация за потребленную электроэнергию, в кВатт889,654,393 905,5612Компенсация за потребление электроэнергии для обогрева кровли, в кВатт234,844,391 030,95Итого за месяц55 674,64
Исходя из данной таблицы, определен размер переменных расходов за месяц: 55 674,64 руб.
В данной работе используется метод дисконтирования, поэтому ставка дисконтирования рассчитана в таблице 7. Дисконтирование - это процесс приведения будущих денежных потоков к их текущей стоимости.
Таблица 7 - Расчет ставки дисконтирования.
№ПоказателиВеличинаОписание показателя1Безрисковая ставка6,5%Ставка доходности при наименее рискованном инвестировании капитала2Премия за риск вложения в недвижимость8%Учитывается возможность невозмещения первоначально вложенных средств, случайной потребительской стоимости объекта, неполучение прибыли и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.3Премия за низкую ликвидность7%Учитывается потенциальная возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимые для этого затраты. 4Премия за управление4,5%Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.
На основе показателей, рассчитана ставка дисконтирования, которая составляет 26%.
В таблице 8 рассчитана итоговая рыночная стоимость исходя из вышесказанного.
Таблица 8 - Реконструированный отчет о доходах и расходах по объекту Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест.
№ п/пНаименованиеЕдиница измерения2011г.2012г.2013г.2014г.2015г.1Общая площадь зданиям2774,96774,96774,96774,96774,962Площадь сдаваемая в арендум2774,96774,96774,96774,96774,963Ставка арендной платы за 1м2 в месяцр.350360,5371,32382,45393,934Ставка арендной платы в год за 1м2р.4 20043264455,844589,44727,165ПВДр.3 254 8323 352 476,963 453 097,773 556 601,423 663 359,916Потеря арендной платы из-за вакансий и неплатежейр.325 483,2335 247,70345 309,78355 660,14366 335,997ДВДр.2 929 348,803 017 229,263 107 787,993 200 941,283 297 023,928Операционные расходыр.899 452,29919 495,16940 139,32961 402,80983 304,188.1Постоянные расходыр.181 356,61181 356,61181 356,61181 356,61181 356,618.1.1Налог на недвижимость (имущество)р.110 938,94110 938,94110 938,94110 938,94110 938,948.1.2Страхованиер.55 469,4755 469,4755 469,4755 469,4755 469,478.1.3Налог на землюр.14 948,214 948,214 948,214 948,214 948,28.2Переменные расходыр.668 095,68688 138,55708 782,71730 046,19751 947,578.3Резервы на замещениер.50 00050 00050 00050 00050 0009ЧОДр.2 029 896,512 097 734,102 167 648,672 239 538,482 313 719,7410Ставка дисконтирования26,5262625,511Текущая стоимость ЧОД р.1 611 028,981 311 083,811 070 972,66888 705,75743 961,3312Текущая стоимость реверсии р.2 917 495,4213Суммарная текущая стоимостьр.8 543 247
Ставка арендной платы. На основе анализа рынка недвижимости в Советском районе, определена арендная ставка для данного объекта оценки в размере 350 руб/кв.м.
Стоимость реверсии. Предполагается, что после периода прогнозирования чистый операционный доход стабилизируется и составит на уровне пятого прогнозного года, следовательно, стоимость реверсии можно определить при помощи метода капитализации.
FV = (ЧОД пятого прогнозного года/ставку дисконтирования пятого прогнозного года)/(1+ставка дисконтирования пятого прогнозного года)5.
FV = (2 313 719,74/0,255)/(1+0,255)5=2 917 495,42 руб.
PV = 8 543 247 руб.
Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 1 апреля 2011 года: 8 543 247 рублей.
3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки
В таблице 9 были определены весовые показатели по каждому подходу для согласования итоговой величины рыночной стоимости.
Таблица 9 - Согласование результатов по 3 подходам
ПоказателиЗатратный подходСравнительный подходДоходный подходДостоверность информации403030Полнота информации353035Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца352540Способность учитывать конъюнктуру рынка303040Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта402040Допущения принятые в расчетах254530Весовые показатели343036
Определенные весовые показатели используем для вычисления рыночной стоимости объекта оценки:
Стоимость объекта оценки = С3*Qз+Сд*Qд+Сс*Qс
Стоимость объекта оц