Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
¤ункциональный и экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют. Для определения физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице 5.
Таблица 5 - Физический износ.
№ Наименование конструктивных элементовОписание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее)Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)Износ в %% износа к строению1234561Фундаментыленточные монолитные из бетонаТрещины, сколы, выпадение отдельных камней в надземной части цоколя и фундаментных столбов402,82а) стены и их наружная отделкакирпичныеМассовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения 404,96б) перегородки401,843Перекрытияплиты сборные ж.-б.Зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов407,24Крышаконструкция крышижелезобетонноеТрещины в кирпичных столбиках или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в плитах403,9кровельное покрытиеруллоная 3-х слойная с утеплителемВздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах)401,35Полыбетон, цемент, керамическая плиткаСтирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 251,66ПроемыоконныедеревянныеОконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов401,7дверные401,97Отделочные работыНаруж- наякладка кирпичных стен с расшивкой швовВыпучивание или отпадение штукатурки и листов местами, менее 10 м2 на площади до 251,2Внутренняязатирка швов, побелка известью, штукатурка, клеевая окраска, масляная окраска, облицовка керамической8Санитарные и электро-технические устройстваОтопле ниеВодяное от наружных сетей, теплоноситель - вода с параметрами 95-70СКапельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов401,92канализацияБытовая и производственная в наружные сетиНаличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных чугунных трубопроводов ; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов400,96гор. водоснабжениеЦентрализованноеКапельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами400,8электроосвещениеОт внешних сетей напряжением 380/220ВПовреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)402,56Итого40,6%
Проанализировав ВСН 53-86(р) и сборник УПВС был найден физический износ объекта оценки.
Таким образом износ здания составил 41%
) Для определения реальной стоимости здания необходимо из восстановительной стоимости вычесть износ (12 652 867,05 - 41%) = 5 061 146,82 руб.
.)Рыночная стоимость объекта недвижимости мы определяем по формуле: PC=КС+С(в)/(изн), где:
РС - рыночная стоимость
КС - кадастровая стоимость
С(в)/(изн) - восстановительная стоимость за вычетом износа.
Рыночная стоимость = 5 212 582 + 5 061 146,82 = 10 273 728 руб.
Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 25 марта 2011 года: 10 273 728 рублей.
3.5 Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Этапы:
. Расчёт потенциального валового дохода - это доход, который можно получить от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов.
Потенциальный валовой доход = площадь сдаваемая в аренду*арендная ставка за 1кв.м.
. Расчёт действительного валового дохода - потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Действительный валовой доход = потенциальный валовой доход -
потери +прочие доходы
. Расчёт чистого операционного дохода = действительный валовой доход - операционные расходы за год