Кадастровая оценка земель населенных пунктов
Курсовой проект - Сельское хозяйство
Другие курсовые по предмету Сельское хозяйство
етоды и процедуры экономической оценки.
Задачи экономической оценки земель населенных пунктов формируются исходя из потребностей общества и диктуются целями оценки. Из всего разнообразия целей следует выбирать те, которые соответствуют данному этапу оценки. Кроме того, оценка земель населенных пунктов проводится не обособленно, а в составе единой системы размещения населенных пунктов, образующих иерархическую систему расселения.
Различия природного, экономического, национального, исторического характера, несомненно, являются ведущими при определении оценки каждой системы поселений. Существуют общие показатели, критерии, определяющие стоимость земель, но наряду с этим в стоимости земли участвуют особенные, присущие только данной территории, факторы, учет которых необходим.
В условиях становления рынка для государства наиболее важным является определение кадастровой стоимости.
Следует исходить из того, что кадастровая стоимость, во-первых, дает представление о богатстве, которым владеет общество в целом и отдельные ее члены, как составной части всего богатства страны, во-вторых, эта стоимость четко фиксируется в кадастре земли (недвижимости) как государственной информационной системе, в-третьих, обеспечивает справедливое налогообложение как метод перераспределения богатства страны в пользу всего общества, в том числе землевладельцев и землепользователей и ,в-четвертых, стимулирует эффективное использование основного богатства страны.
Кадастровая оценка есть неотъемлемая часть актуализации земельного кадастра (кадастра недвижимости). Правила, по которым производится кадастровая оценка, должны обеспечить:
методически однородный процесс оценки по всей стране для достижения сравнимости оценки по всем регионам;
объективность и правовое равноправие физических и юридических лиц;
учет объективных данных рынка недвижимости как показателя потребительских свойств оцениваемой недвижимости. При этом кадастровая стоимость оцениваемого объекта не может быть выше рыночной стоимости в условиях развитого рынка недвижимости.
1. Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов
Кадастровая оценка земель населенных пунктов - это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).
Кадастровая стоимость - это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.
Цена в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.
Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.
Преимуществами данного метода является:
1.возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;
2.методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;
.использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.
В соответствии с Законом Об оценочной деятельности и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.
В частности, Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков рекомендуют использовать: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Рассмотрим эти методы.
Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого
Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцени?/p>