Здiйснення права на житло шляхом отримання його у користування
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
ець (власник житла) зобовязуСФться надати iншiй сторонi - наймачевi житло за плату в тимчасове володiння та користування для проживання в ньому.
1. Мета договору
Мета договору найму житла - забезпечити передачу житла в тимчасове користування. У цьому зацiкавленi обидвi сторони договору. Наймач, як правило, маСФ потребу в житлi тимчасово або не маСФ можливостi придбати його у власнiсть. Наймодавець же маСФ на метi отримання прибутку з передачi житла в тимчасове користування iншiй особi. Остання ознака дозволяСФ вiдрiзняти договiр найму вiд iнших зобовязань по передачi майна в користування, зокрема вiд договору безоплатного користування майном.
Пiд користуванням розумiСФться отримання iз речi СЧСЧ корисних властивостей без змiни субстанцiСЧ речi. Стосовно договору найму житла це значить, що наймач маСФ забезпечену законом можливiсть задовольняти свою житлову потребу.
Право користування наймача знаходиться пiд речово-правовим захистом i в цiй площинi прирiвняно до права власностi й iнших речових прав (ст. 38 Закону УкраСЧни Про власнiсть). Проте такий захист воно одержуСФ тiльки тодi, коли наймач поряд iз правом користування надiлений i правом володiння, тобто пануСФ, утримуСФ житло. Такий наймач захищаСФться i вiд зазiхань наймодавця як власника зданого в найм житла. Якщо ж мова йде про голе право користування (без володiння), то речово-правовим захистом воно не користуСФться.
Праву користування притаманна властивiсть слiдування. Договiрнi (вiдноснi) правовiдносини по найму житла в тiй мiрi, у якiй вони повязанi з його передачею у володiння iншiй особi, породжують i певнi абсолютно-правовi наслiдки. Вони виявляються не тiльки в захистi прав наймача вiд будь-якого порушника, але й у тому, що у випадку переходу права власностi на наймане майно до будь-якоСЧ iншоСЧ особи договiр найму в межах термiну своСФСЧ дiСЧ зберiгаСФ силу i для нового власника.
2. Учасники правовiдносин, що виникають iз договорiв приватного найму
Учасниками правовiдносин, що виникають iз договору приватного найму, СФ перш за все його сторони. Це наймодавець i наймач.
Наймодавець - особа, що здаСФ житлове помешкання за плату в користування (в найм). СЧм може виступати власник житла або особа, уповноважена власником на такi дiСЧ. Наприклад, комiсiонер у силу комiсiйного договору укладаСФ з третьою особою вiд свого iменi в iнтересах комiтента договiр найму житла. У якостi наймодавця за договором найму житла можуть бути як фiзичнi, так i юридичнi особи. Одна з вимог, що ставиться до наймодавця, - наявнiсть цивiльноСЧ правосубСФктностi. У випадку, коли житлове помешкання належить юридичнiй особi, - то вона виступаСФ наймодавцем. Наприклад, юридична особа набула житлового будинку для своСЧх робiтникiв або здаСФ в найм з метою одержання прибутку. Коли органiзацiя виступаСФ наймодавцем, то необхiдно, щоб СЧСЧ правоздатнiсть дозволяла СЧй це робити.
Якщо житлове помешкання здаСФ в найм член житлового або житло-будiвельного кооперативу, то вiн i виступаСФ в якостi наймодавця.
Наймачами за договором найму житла можуть бути тiльки фiзичнi особи, оскiльки жилi примiщення призначенi для проживання. Юридична особа, що орендуСФ житло, може використовувати його тiльки для фiзичних осiб. Так, комерцiйна органiзацiя, що одержала за договором найму вiд власника житлове примiщення, не може використовувати його пiд свiй офiс (контору), а вправi лише здати це помешкання, наприклад, для проживання своСФму спiвробiтнику або iншому громадянину за договором найму житла. Тобто юридична особа повинна використовувати житлове помешкання тiльки по прямому призначенню, а саме для проживання громадян.
Для того, щоб громадянин або органiзацiя виступали наймачами, необхiдно наявнiсть у них достатнього обсягу правосубСФктностi.
Особливо вiдзначимо, що наймачi в будинках житло-будiвельного кооперативу користуються правилами про договiр пiднайму в будинках державного i громадського житлового фонду.
РЖншi особи, яких наймач маСФ право вселити в займане ним житлове помешкання. Вiдповiдно до дiючого законодавства наймач вправi вселити в займане ним жиле примiщення свою дружину, дiтей, батькiв, а також iнших осiб за письмовою згодою власника будинку (квартири) i всiх членiв сiмСЧ, якi проживають з наймачем. На вселення до батькiв СЧх неповнолiтнiх дiтей зазначеноСЧ згоди не потрiбно.
Коло членiв сiмСЧ визначено у ст. 64 ЖК, розрахованоСЧ на житловий найм, причому на той його рiзновид, що нинi iменуСФться соцiальним наймом. У порядку аналогiСЧ закону - на членiв сiмСЧ наймача застосовуСФться дiя i за договором приватного найму.
Згiдно з ч. 2 ст. 64 ЖК до членiв сiмСЧ наймача вiдносяться чоловiк (жiнка) наймача, СЧхнi дiти i батьки. Членами сiмСЧ наймача можуть бути визнанi й iншi особи, якщо вони постiйно мешкають разом iз наймачем i ведуть iз ним спiльне господарство. Такими вони СФ тiльки перед наймодавцем. У цьому випадку не маСФ значення також вiк, майнове становище, час проживання i рiд занять самих членiв сiмСЧ.
Дружина наймача - це особа, з якою останнiй знаходиться в зареСФстрованому шлюбi. До подружжя вiдносяться особи, шлюб яких зареСФстрований в органах РАГС. Пiдставою виникнення взаСФмних прав i обовязкiв батькiв i дiтей СФ походження дiтей, засвiдчене у встановленому законом порядку. У даному випадку не маСФ значення СЧх вiк, чи СФ вони дiтьми самого наймача, чи його подружжя, спiльнi або усиновленi дiти, народилися вони в шлюбi, який у подальшому визнано недiйсним або нездiйсненим. Б