Договор купли-продажи земельного участка
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
по возможности разрешения данной проблемы дал Пленум Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24 марта 2005 г. (п. 19) - если участок неделим, а помещения принадлежат разным лица на неодинаковых правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как "нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц в соответствии с положениями п.3 ст.36 ЗК РФ".
В судебной практике сложилась вполне отчетливая позиция о том, что в соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ совместно не могут обращаться граждане, юридические лица и публичные образования, указанные в главе 5 ГК РФ - поскольку ЗК РФ "не предусматривает возможности образования общей долевой собственности" граждан, юридических лиц с публичными образованиями. Если хотя бы часть земли под недвижимостью находится на праве собственности государства, субъекта РФ или муниципальных образований, то частным лицам отказывается в приобретении доли в праве общей собственности.
В литературе ставится также вопрос о том, кто именно выбирает будущий правовой режим земельного участка: публичное образование - собственник земли или же соответствующий собственник строения? Мы полагаем, затруднений здесь не должно быть. Во-первых, потому, что текст и смысл ст.36 вполне однозначны - это именно право, то есть возможности на стороне собственника строения и всякое иное толкование искажает общую направленность данной нормы. Во-вторых, если допустить, что именно публичный собственник земли принимает решение о выкупе, то в чем же логика указания на альтернативность возможных оснований предоставления земли? В-третьих, легко представить, что в случае признания права выбора за собственником земли он будет стремиться не отдавать землю в частную собственность, предлагая лишь более выгодное для него право аренды. В - четвертых, совокупное прочтение всех норм законодательства о приватизации земли под недвижимостью однозначно позволяет усматривать в этих нормах общее дозволение на выкуп и выбор правового режима, с одной стороны, и, с другой, противостоящие ему исключения (п.3 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.2, 3 ст.15, п., 4, 5 ст.27 и др. ЗК РФ). В-пятых, складывающаяся судебная практика обоснованно исходит из того, что наличие каких-либо иных оснований текущего пользования земельным участком, в том числе наличие договора аренды, не препятствуют реализации права собственника строения на выкуп участка.
Поэтому следует согласиться с тем, что сам по себе отказ в приватизации участка без оснований, предусмотренных законом, не допускается. Отсюда следует, что у собственников зданий (сооружений) имеется именно право на выкуп.
Подготовка проекта договора и направление его заявителю составляет обязанность соответствующего публичного образования.
При этом публичное образование не вправе отказать в удовлетворении заявки в связи с отсутствием кадастрового плана или незавершенности процедуры разграничения государственной собственности на землю.
На наш взгляд, это право заявителя из преимущественного, предусмотренного п.3 ст.35 ЗК РФ, становится исключительным, если заявителя и собственника связывает договор аренды с правом выкупа (то есть, если договор смешанный). И на самом деле, соединенное с обязанностью арендодателя непременно продать и только этому лицу (арендатору), преимущество арендатора перед третьими лица приобрести участок вырастает до объема исключительного права. Необходимый качественный элемент преимущественному праву арендатора для трансформации в новое состояние здесь придает обязательственная связь о выкупе.
Правило о том, что всякий собственник недвижимости обладает правом на выкуп земельного участка, следует сегодня признать универсальной, генеральной нормой отечественного законодательства. К сожалению, сам законодатель пока отстает в реализации этого принципа. Например, в соответствии с пп.2,3, 4 ст.30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" соответствующие участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования приватизировать можно только с согласия органа местного самоуправления.
3.2 Анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков
В рамках данного раздела исследования, нами рассмотрены материалы судебной практики касающиеся:
выкупа земельных участков при приватизации предприятий;
признания торгов при купле-продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности недействительными;
возникновения споров, связанных с ценой земельных участков.
Земельный кодекс РФ в ряде статей предусматривает, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Приведем пример. При рассмотрении иска "РСУ 43" к Государственному учреждению "Фонд государственного имущества Воронежской области" и Администрации г. Воронежа было установлено следующее. Истцом и Администрацией г. Воронежа был заключен договор купли-продажи земельного участка, фактически занятого производственно - технической баз