Договор купли-продажи земельного участка
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?амоуправления, установлена процедура согласования и снятия разногласий и т.п. (ст. 20, 24 и др.). Предусмотрено проведение публичных слушаний по проектам генеральных планов, их участники имеют право представлять свои предложения и замечания (ст.28).
Тем не менее, данные нормы, очевидно носящие административный характер, не дают основания считать согласование (либо сумму согласований) отдельный юридическим фактом в цепочке юридически значимых обстоятельств, позволяющих заключить договор купли-продажи. Представляется, для исправления положения было бы достаточным признать исполнение правил п.3 и 4 ст.31 ЗК РФ обязательным для всех случаев выделения земельных участков для строительства. Требуемого эффекта можно было бы добиться и без законодательных изменений, т.е. в результате соответствующего толкования норм ЗК РФ высшими судебными органами.
Нельзя признать относящимися к числу самостоятельных юридических фактов и большинство действий, указанных в ст.30 ЗК РФ (подготовка проекта границ участка, определение разрешенного землепользования, принятие решение о проведении торгов, публикация сообщения, проведение государственного кадастрового. учета и др.). Все эти многочисленные операции (действия), безусловно необходимые в техническом отношении, либо составляют элемент общего понятия "предоставление земельного участка", либо относятся к одному из видов организационных предпосылок.
Что же касается проведения торгов, то они являются способом заключения договора и поэтому должны быть отнесены к элементам заключения самого договора купли-продажи. Не проведение торгов или проведение их ненадлежащим образом дают основание говорить об отсутствии самого договора, а не какого-либо иного юридического факта.
Статья 30 ЗК РФ, в том числе ее 7 пункт, позволяют допустить, что основанием заключения договора купли-продажи земельных участков из земель публичных образований могут быть или решение соответствующих органов или протокол о результатах торгов. Но такая трактовка не верна, поскольку решение компетентного органа о предоставлении земли имеется всегда. Только в случаях, когда проводятся торги, данное решение выносится предварительно как решение о проведении самих торгов и поэтому оно не содержит указания на конкретного правообладателя.
2.3 Государственная регистрация сделок с землей
Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.
В целом вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отечественными правоведами исследованы достаточно полно и здесь мы выделим лишь несколько моментов, связанных непосредственно с темой.
В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе право собственности, подлежат государственной регистрации. А вот государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна только в случаях, предусмотренных в федеральных законах. В числе последних надо назвать продажу жилого дома или квартиры вместе с участком (см. п.2 ст.558), продажу земельного участка в составе предприятия (см. п.3 ст.560 ГК РФ), ипотеку земельного участка (см. п.3 ст.339 ГК РФ).
Поэтому мы вправе утверждать, для обычных сделок купли-продажи земельных участков государственная регистрация самих сделок не предусмотрена. Не указывает на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи земельных участков и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кстати, именно это обстоятельство и позволяет довольно уверенно квалифицировать рассматриваемый договор как консенсуальный. Права и обязанности по гражданско-правовым сделкам по общему правилу возникают с момента заключения соответствующего договора (см. п.1 ст.425 ГК РФ), в соответствии с абз. первым п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (подробнее о существенных условиях см. параграф 3 главы 2). Исходя из момента возникновения обязательственных связей договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной, если же помимо соглашения требуется совершить определенное действие (чаще всего таким действием называется передача соответствующей вещи), то сделка именуется реальной. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление.
Поскольку земельные участки всегда являются недвижимым имуществом, то требуется учесть правило п.3 ст.433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Если бы договор купли-продажи земельных участков подлежал государственной регистрации, то его определение как консенсуального в значительной степени утратило бы смысл - права и обязанности из такого договора возникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки.
Смысл же выделения консенсуальных договоров в случае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, при заключении договора купл?/p>