Договор купли-продажи земельного участка
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон? Безусловно, - да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, что сама по себе сделка признается действительной (заключенной) и без государственной регистрации. И как только произойдет государственная регистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, если данная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершить иное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и для самой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки.
Естественно, это не касается сделок, которые до настоящего времени подлежат государственной регистрации, но здесь ситуация может измениться, поскольку имеющиеся проекты ориентированы на отмену государственной регистрации сделок с недвижимостью.
В литературе отмечались и другие особенности различия консенсуальных и реальных договоров, которые не позволяют их смешивать.
Надо также признать, что действующая регистрация сделок имеет мало смысла. Во-первых, потому, что в действительности регистрировать можно (да и следует) только вещные права, а при регистрации сделки фактически могут быть зарегистрированы лишь права обязательственные. Во-вторых, и сегодня государственная регистрация сделок фактически проводится как регистрация прав. Поэтому следует согласиться с соображениями тех авторов, которые отрицательно относятся к сохранению государственной регистрации сделок с недвижимостью. Эта точка зрения, сегодня становится преобладающей и не случайно Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от государственной регистрации самих сделок с недвижимостью.
В соответствии с п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Итак, в данной главе нашего исследования, мы выявили основные особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты, а также участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Кроме того, определены особенности государственной регистрации сделок с землей. Далее мы считаем необходимым, определить проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельных участков. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.
Глава 3. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка
3.1 Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения
Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена. Например, действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (см. ст.20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст.271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) .
Земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. А здания и сооружения - только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, сервитутных правах. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, не отвечает на многие вопросы, возникающие в связи с тем, что эти права различны.
До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.
Проблема единства объекта недвижимости имеет различные аспекты, в том числе связанные с делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в качестве единого, признанием отдельных объектов недвижимостью, а также в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект. В литературе отмечается трудности в определении критериев делимости земельных участков в условиях, когда часть участка передается новому собственнику здания, а у собственника участок формируется по остаточному принципу. Поиск ответов на эти вопросы актуален еще и потому, что если максимальные размеры участков устанавливаются в обязательном порядке, то минимальные размеры, лишь могут быть установлены.
Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенс