Договор купли-продажи земельного участка
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
твования гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятием соответствующих законопроектов. Но если исходно признавать наличие у земельного участка всегда особого правового режима (а сегодня это так), то и единства судьбы его с расположенными на нем зданиями (сооружения) мы никогда не обеспечим.
Не пытаясь решить проблему в целом, отметим следующее. Продавая земельный участок, его собственник может, как продавать, так и не продавать объект недвижимости на нем. Понятно, если он продает и недвижимость, то предполагается наличие всех необходимых предпосылок для раздела первоначального земельного участка; при их наличии непременно состоится продажа и участка, и недвижимости. Если же он не продает недвижимость, то нет и значимых правовых проблем.
При покупке же недвижимости ситуация несколько иная - покупатель может стать собственником земли, а может и не стать им. Но он в любом случае получит определенные права на землю под зданием (сооружением). Таким образом, правовой режим названных выше ситуаций различается. И совпадет он только в том случае, если стороны заранее договорились, что, покупая участок, новый его собственник приобретает одновременно и здание (сооружение), а, приобретая недвижимость, покупатель покупает и участок. Лишь в этом случае судьба двух объектов становится общей, а объект договора представляет собою некоторое единство (хотя бы для акта купли-продажи).
Таковы общие правовые контуры режима покупки земельных участков из публичных земель с расположенными на них объектами недвижимости, что, конечно же, не устраняет проблем, довольно часто возникающих на практике. Рассмотрим некоторые из них.
Сложности могут возникнуть в связи с тем, что ни ЗК РФ, ни ГК РФ не устанавливают, как определить площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования. Лишь в п.2 ст.35 Земельного кодекса предусматривается, что площадь такого земельного участка определяется в соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса, установившим, что "предельные размеры земельных участков, предоставленных для целей, не указанных в п.1 ст.33, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией". Законом не регулируется определение площади земельного участка, необходимого для использования строения, в отношении участков, предоставленных для таких целей, как ведение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство, а также индивидуальное жилищное строительство, с которым и связаны в большинстве случаев проблемы определения соответствующей площади.
Обращает на себя внимание и еще один момент. Согласно абз.2 п.1 ст.35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком. Представляется, что и в абз.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса должно быть включено дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного участка.
Пунктом 5 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельных участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких сособственников, эти лица должны обращаться "совместно". А если нет? Судебно-арбитражная практика жестко следует указанию ст.36 ЗК РФ о том, что таких случаях требуется заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (поскольку порядок перехода в общую долевую собственность не установлен). Поэтому, если договор аренды земельного участка не подписан всеми сособственниками недвижимости (здания, помещений), то отказ в государственной регистрации договора аренды признается правомерным. При этом решения судов мотивируются тем, что никаких иных способов приобретения в собственность закон не называет. Однако прав К.И. Скловский, когда отмечает, что смысл связи ст.35 и 36 ЗК РФ заключается в указании на такие права сособственников недвижимости на едином земельном участке, которые предопределяют и аналогичные права на сам земельный участок (долю на праве собственности) . Указанный автор также обращает внимание на то, что ст.36 ЗК РФ нельзя трактовать как ограничение для приобретения одним из сособственников здания доли в праве собственности на участок: если сам по себе участок не ограничен в обороте, то нельзя считать ограниченной в обороте и соответствующую долю в праве собственности. Он также полагает, что при возникновении права частной собственности на отдельные помещения в здании, принадлежащем, например, муниципалитету, нет оснований отказывать собственнику такого помещения в закреплении доли в праве общей собственности на соответствующий земельный участок - для отказа нет оснований ни по смыслу гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения общей собственности, ни по смыслу ст.36 ГК РФ.
Любопытное толкование