Договор купли-продажи земельного участка
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?словия являются недействительными (ст.166 - 181 ГК РФ).
Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Следует согласиться с мнением, что, несмотря на то, что п.2 ст.37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п.3 ст.37 Кодекса, покупатель вправе требовать: уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.
Итак, нам удалось выяснить, что в договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель. На практике это позволит исключить применение правила ч.2 ст.554 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Далее, мы считаем необходимым, рассмотреть особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок их государственной регистрации. Этому посвящена следующая глава данного исследования.
Глава 2. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации
2.1 Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты
Земельный участок обладает естественным свойством всякой территории иметь на себе другие объекты.
Вопрос о том, что именно приобретается при покупке земли, стоял и перед юристами в древности. Не сразу родилась идея о том, что одновременно с земельным участком продаются и некоторые сопровождающие его вещи. При продаже земельного участка за ним следовали только те объекты, которые были естественным образом, связаны с землей, раб, например, мог быть продан с участком только при прямом указании на это в акте продажи, посадки и вспомогательные (служебные) постройки следовали за участком, относительно самостоятельных зданий вопрос был спорным - все зависело от того, как описывался в тексте договора объект продажи. Частные правила накапливались и постепенно суммировались, кристаллизуясь в нормы; к концу империи возобладало, видимо, универсальное правило Помпония: "Когда производится отчуждение, то мы переносим на другое лицо собственность во всем относящимся к ней, что существовало бы, если бы вещь оставалась у нас".
Обращаясь к действующим правилам, обратим внимание на ранее отмеченное обстоятельство: одни из объектов на участке (камни, растительность, экземпляры фауны и т.п.) составляют принадлежности самого участка и юридическая конструкция "главная вещь - принадлежность" (ст.135 ГК РФ) освобождает от размышлений о их судьбе при продаже участка.
Другие объекты могут выступать как самостоятельные в нескольких значениях. Так, правовой режим фруктового сада (или, скажем, лесопосадки) и участка под ним характеризуется существованием каждого из них в определенной зависимости друг от друга, что дает основание рассматривать их вместе как сложную вещь (ст.134 ГК РФ); такие земельные участки у римских юристов назывались res soli, вещи же, лишенные сущностной связи с землей, именовались ruta caesa (например, срубленное дерево, вырытый песок). Res soli, на наш взгляд, являются также некоторые объекты недвижимости, например, естественные и искусственные ирригационные сооружения (каналы, арыки, кефары, прудовые устройства и пр.), внутренние дороги (технологические пути прохода по участку), пространства, выделяемые для установки средств межевания и т.п.
При отсутствии критерия образования единого целого, предполагающего использование таких объектов по общему назначению, перед нами иной случай самостоятельности. Например, если на участке расположено здание, то говорить о составлении ими сложной вещи можно только в том случае, если данный участок не превышает размеров, необходимых для использования здания (п.3 ст.33 ЗК РФ); остальная площадь этого же земельного участка, конечно же, может эксплуатироваться в режиме, никак не связанном с постройкой.
По сложившейся судебно-арбитражной практике к таким объектам относят и водозаборные скважины.
В числе основных идей, питавших законодателя при регулировании отношений по поводу земли, ранее мы выделяли тезис о сл