Договор купли-продажи земельного участка
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
едовании за земельным участком всего на нем находящегося, в том же составе, в котором эти объекты принадлежали собственнику-продавцу.
В принципе этот же тезис реализован и в Земельном кодексе (п.5 ст.1), где закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Это же положение установлено и в п.4 ст.35 ЗК РФ, предусматривающем, что отчуждение здания или иного сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, если здание находится на земельном участке, изъятом из оборота, или если часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Правда, это правило соблюдается не во всех нормах Земельного кодекса. Так, в соответствии с п.1 ст.35, п.1 ст.36 Земельного кодекса, наоборот, судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.
По почти общей оценке правоведов, ГК РФ опирается на противоположный подход. Статья 553 ГК РФ устанавливает, что, если при продаже земельного участка находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.
Если же объектом купли-продажи является именно недвижимость, расположенная на земельном участке, то согласно ст.552 ГК РФ покупатель этой недвижимости получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от прав продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то права на участок, которые переходят покупателю, должны быть определены в договоре, в противном случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Ясно, что такие правила не учитывают многих факторов, в том числе и возможность предоставления покупателю земли вне самого строения.
Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.
Общими нормами, определяющими порядок получения в собственность земельных участков, если на них расположены объекты недвижимости, являются п.3. ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.36 ЗК РФ, а также названные ранее нормы ГК РФ.
Таким образом, следует различать случаи, когда участок под здание (сооружение) находится на праве частной собственности и предоставляется гражданином (юридическим лицом), и, с другой стороны, когда приобретено здание, находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких случаев перехода прав на земельный участок (ст.35 ЗК РФ), а в последнем случае надо учитывать правила ст.36 ЗК РФ.
Право собственника строения выкупить находящийся под ним земельный участок в значительной степени связано с процессом приватизации. Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного (муниципального) имущества гражданам и юридическим лицам, в соответствии со ст.217 ГК РФ общие нормы о приобретении и прекращении права собственности здесь применяются лишь субсидиарно. С приватизацией продажа земельных участков связана двояким образом. Во - первых, по смыслу норм о приватизации всякое отчуждение государственного или муниципального имущества уже есть приватизация. Во-вторых, исторически случилось так, что основная масса приватизированных организаций, получив производственные фонды, здания, не получила при этом и землю. Выкуп ее производится только сейчас.
Еще в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 было предусмотрено, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Новый Земельный кодекс РФ в ряде статей закрепил в принципе то же самое положение (подп.5 п.1 ст.1, абз. второй п.1 ст.36). Несколько иначе решен вопрос о приобретении земельных участков в собственность для тех юридических лиц, которые имели их на праве постоянного (бессрочного) пользования; до 1 января 2006 г. они должны принять решение о том, будут ли они приобретать участок в собственность или же сохранят его за собою на праве аренды. Что же касается размера платы, то он определяется по минимальной ставке земельного налога, умноженной на коэффициент от 3 до 30. Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при этом не имеет значение цель, для которой когда-то предоставлялся земельный участок (п.1).
Надо заметить, что в настоящее время порядок вынесения решений о предоставлении земельных участков в рамках приватизации и за ее пределами фактически совпадают. Исключение, видимо, сост