Договор купли-продажи земельного участка
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ой истца. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав собственности, признало, что в данном случае выкуп должен осуществляться в отношениях с субъектом РФ (база ранее принадлежала субъекту РФ), потребовало представить согласие управления государственного имущества области, и заключить договор с соответствующим фондом имущества. Истец такое согласие получил, но в представленном проекте договора цена выкупа существенно возросла. Возражая против увеличения цены договора, истец подготовил проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, а когда ему было отказано в его заключении, обратился в суд.
Однако во всех судебных инстанциях ему было отказано в понуждении к заключению дополнительного договора в связи с тем, что первый договор (с администрацией города) является ничтожным. В соответствии с п.14 ст.43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством к собственности РФ или субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящейся на этих земельных участках недвижимости.
При реализации права на выкуп встречаются затруднения и технического порядка. Приведем пример. ОАО обратилось с иском в арбитражный суд к Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. При рассмотрении дела в кассационной инстанции было установлено, что основной причиной, по которой ответчик отказался заключать договор купли-продажи участка, являлась, по его мнению, невозможность признать участок самостоятельным. Действительно, из представленных материалов видно, что "границы земельного участка пересекают первичный объект недвижимости", то есть объект недвижимости фактически частично расположен за пределами арендуемого участка, истребуемого для приобретения в собственность (вероятно, была ошибка при определении границ). По смыслу решения кассационной инстанции никаких проблем в таком случае быть не должно: после подачи заявки требуется лишь установить, определить новые границы, которые бы отразили реальное размещение объекта.
Этот вывод можно было бы развить в следующем направлении. Если объект недвижимости расположен не в пределах того участка, который принадлежат заявителю на том или ином праве, то необходима корректировка площади участка на стадии его формирования для продажи. Если, допустим, недвижимость расположена за пределами участка, то к продаже следует готовить участок с увеличением на выступающую часть.
Вряд ли правильно в таком случае требовать от собственника недвижимости оформления дополнительной площади в аренду. А если эта территория уже предоставлена кому-либо, например, продана другому собственнику сопряженного строения? Возможно, здесь следует просто потребовать изменения соответствующего договора с сопряженным собственником, поскольку произошла явная техническая ошибка, а также определить новую и правильную конфигурацию участков.
Однако, в каком объеме допускается выкупать участок в порядке приватизации - только площадь, находящуюся только под зданием (сооружением), или же весь фактически занимаемый участок (обычно фактическая площадь превышает нормы, требуемые для эксплуатации здания). По мнению ряда исследователей, судебная практика характеризуется неустойчивостью: в одних случаях признается право на выкуп фактически занимаемой площади, в других в выкупе отказывается в связи с тем, что площадь строений меньше площади фактически используемой земли. Мы полагаем, что в основу решения должны быть положены следующие соображения. Установление легитимного владения, независимо от его конкретной правовой формы, создает презумпцию общего дозволения по обладанию участком. Подлежит проверке факт отсутствия ограничений для приватизации (ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") и ограничений, предусмотренных п.4 и 5 ст.27 ЗК РФ. Земельный участок с учетом производственной технологии фактически используется в полном объеме (на практике для производства требуется не только само здание). И если указанные обстоятельства установлены, нет препятствий для предоставления земельного участка в том объеме, который занят заявителем на том или ином основании.
Судебная практика исходит из того, что основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенный характер и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Если нарушения были связаны с порядком приема и оформления заявок, опубликованием извещения о проведении торгов, формирования границ земельного участка, формы торгов, но не повлекли такого нарушения прав и законных интересов, когда бы истец не был допущен к участию в торгах, либо непосредственно был исключен из числа участников торгов, либо незаконно не был признан победителем, то в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными суд обычно отказывает.
С другой стороны, если нарушаются существенные и императивные условия проведения торгов, торги должны признаваться недействительными. При этом могут быть оспорены не только торги, но и соответствующее решение о их проведении. При рассмотрении спора м?/p>