Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования (на примере ОАО АКБ "Связь-Банк")
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?.В. Смирнов, заведующий кафедрой инвестиционного менеджмента Института повышения квалификации и переподготовки кадров строительного комплекса (ИПК СК): планово-распределительная система удовлетворения жилищных потребностей граждан путем предоставления жилья на условиях социального найма сохраняется для ограниченных категорий граждан исходя из материального критерия, как это определено в п.З ст.40 Конституции РФ.
Иными словами, за государством остается функция предоставления жилья на условиях социального найма только тем гражданам, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью собственных средств, безвозмездной субсидии и долгосрочного кредита.
Обеспечить конституционное право на жилье в современных условиях без ипотечного кредитования невозможно.
Сегодня, разрабатывая законодательно-нормативную базу, нельзя не учитывать и такой не менее важный момент: до сих пор ипотека развивается в условиях фактически монополизированного строительного рынка. Многие указывают на опасность того, что из-за отсутствия конкуренции и непрозрачности затрат в строительстве ипотека может стать инструментом поддержания предельно высоких цен на жилье. Все понимают, что повышение платежеспособного спроса в условиях отсутствия адекватного предложения приведет только к росту цен и не решит проблему. Этот фактор необходимо учитывать при разработке пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, которые должны быть направлены на создание условий для увеличения объема жилищного строительства.
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлении деятельности отечественных банков. Наши банки стали заниматься ипотекой на свой страх и риск еще в середине 1990-х годов. Сейчас с ипотекой активно работают более 70 банков, из них более 30 - в регионах. И, тем не менее, по ипотечным схемам пока приобретается лишь 5% жилья. В развитых странах на этот вид кредитования приходится 1/3 совокупных активов кредитных организаций, в России аналогичный показатель составляет лишь около 3%. Что касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов США, а у нас (в пересчете на доллары США) - в лучшем случае миллиардами [14].
Развитие ипотечного кредитования у нас в стране поддерживается на высшем государственном уровне. В банках расширялись отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве -агентство. Безусловно, первыми положительными результатами были - рынок ипотечного кредитования начал активно и уверенно развиваться. Причем рост наблюдался, как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по объемам рефинансирования. Причин тому несколько: рост доходов населения, спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.
В последние годы Россия переживала ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2006г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2007г. - уже 296 тыс., и в 2008г. - 140 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан [36].
Однако отечественный рынок ипотечного кредитования отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% кредитов [47].
Сейчас ипотека доступна далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, в 2008 году они находились в пределах 11-12%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной 2007г. фондом Общественное мнение). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона. И главная причина тому -беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что положительная тенденция снижения процентных ставок перекрывается динамикой цен на квартиры.
Данные агентства Индикаторы рынка недвижимости свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 - 100 тыс. $, то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города - втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 кв. м жилья в столице превышает 4 тыс. $ США, и это - не предел [53]. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этими ценовыми скачками не успевают. В конце июня 2007 года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость[54].
Кроме того, проблема усугубляется модными ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также недостаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.
Сравнивая общероссийскую ситуацию с положением дел в Москве, очевидным становится, что для москвичей проблема улучш