Оценка рыночной стоимости кафе и бара
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
х доходов.
В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .
Таблица 3.17
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .
Показателиварианты1234Чистый операционный доход78415164936504
21357
Рост дохода в год,%3,0%6,0%5,0%5,0%Рост стоимости объекта оценки,,0,0,0%
Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 3.21 .
Таблица 3.18
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 1Прогнозный период, года0123455ставка дисконтирования14,82%Рост дохода в год,%3,00%3,00%3,00%3,00%REVРост стоимости объекта оценки, %NOI0784180778319856888251,150,870,760,660,580,500,50РV(NOI)6829,076125,935495,194929,394421,850,58РV65783
Таблица 3.19
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 2Прогнозный период, года0123455ставка дисконтирования14,82%Рост дохода в год, %6,0%6,0%6,0%6,0%REVРост стоимости объекта оценки, %NOI051649547485803361515652061,300,870,760,660,580,500,50РV(NOI)44981,7141525,5238334,9035389,4232 6700,65РV552947
Таблица 3.20
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 3Прогнозный период, года0123455ставка дисконтирования14,82%Рост дохода в год, %5%REVРост стоимости объекта оценки, ,00%NOI036504383294024542257443701,250,870,760,660,580,500,50РV(NOI)31791,2729071,7026584,7824310,6022230,970,63РV358540
Таблица 3.21
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 4Прогнозный период, года0123455ставка дисконтирования14,82%Рост дохода в год,%5%REVРост стоимости объекта оценки, %NOI021357224242354624723259591,200,870,760,660,580,500,50РV(NOI)19678218599,5917008,5015553,5214223,0013006,300,60РV
Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..
Таблица 3.22
Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.
НаименованиеВариант 1Вариант 2Вариант 3Вариант 4ВсегоРыночная стоимость, долл.657835529473585401967821174053Вероятность0,060,470,310,171,00Средневзвешенная стоимость, долл. 368626042310949332983406 585
Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :
406 585 долл., или 874970 920 руб.
Таблица 3.23
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза .
Показателиварианты1234Чистый операционный доход1294752053613202Рост дохода в год,%3%6,0%5%5,00%Рост стоимости объекта оценки,,00,00%
Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 3.27 .
Таблица 3.24
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 1Прогнозный период, года0123455ставка дисконтирования13,47%Рост дохода в год,%3,00%3,00%3,00%3,00%3,00%REVРост стоимости объекта оценки, %NOI129413321372141314561,150,880,780,680,600,530,53РV(NOI)1139,951034,76939,29852,62773,940,61РV12198
Таблица 3.25
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 2Прогнозный период, года0123455Рост дохода в год,%6,0%6,0%6,0%6,0%6,0%REVРост стоимости объекта оценки, %NOI0752079718450895794941,300,880,780,680,600,530,53РV(NOI)6627,486191,185783,605402,855047,170,69РV94049,35
Таблица 3.26
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 3Прогнозный период, года0123455Рост дохода в год,%5%REVРост стоимости объекта оценки, %NOI0536156295910620665161,250,880,780,680,600,530,53РV(NOI)4724,514371,854045,513743,533464,090,66РV60656,91
Таблица 3.27
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 4Прогнозный период, года0123455Рост дохода в год,%5%REVРост стоимости объекта оценки,%NOI0320233623530370738921,200,880,780,680,600,530,53РV(NOI)2821,892611,252416,332235,972069,060,64РV33569,88
Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .
Таблица 3.28
Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.
НаименованиеВариант 1Вариант 2Вариант 3Вариант 4ВсегоРыночная стоимость, долл.12197,6294049,3560656,9133569,88200473,76Вероятность0,060,470,300,171,00Средневзвешенная стоимость, долл. 742,1544121,8818352,835621,3768 838
Таким образом, рыночная стоимость бара Друкар, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68838 долл., или 148139 376 руб.
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:
Кафе - 874970 920 рублей или 406585 долларов США ;
Бар - 148139 176 рублей или 68838 долларов США .
Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .
4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .
Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество досто?/p>