Оценка рыночной стоимости кафе и бара
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ерной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.
Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
Последовательность применения метода сравнения продаж:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.
На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.
На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.
На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.
Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:
Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.
Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.
4.2. Исходная информация по объектам аналогам .
Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.
Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.
Таблица 4.1.
Информация об объекте оценке и объектах аналогах.
ПоказателиОбъект оценкиОбъекты аналоги№1№2№3№4№51234567Цена5490006838005729218541746560МестоположениеУл. Красная, 23пр-т Скорины, 56Ул. Притыцкого 56/2Ул. Революци-онная, 9пр-т Скорины
19Ул. Карла Маркса, 21Дата оценки01.01.20061.08.20041.08.200427.12.200230.12.200231.10.2003Площадь помещений, м.кв.4613001050126,6422,2120,3в том числе рабочей212,0627037950,64194,21248,12Год постройки195319601979194519511948Функциональное назначение оценочной зоныО1111О1111ЖМ1111О1111ЖМ1111ЖМ1111Общественное питаниеДаДаДаДаДаДаСтоимость 1 м2 оценочной зоны 179,98167,61115,46192,69127,95127,95Расположение в зданиипервый этажпервый этажцокольныйпервый этажподвалподвалМатериал стенКирпичКирпичКирпичКирпичКирпичКирпичСостояниеЕвро-ремонтЕвро-ремонтЕвро-ремонтремонт из отчеств.
мат.Евро-ремонттребуется кап.ремонт
4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .
Объекты аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО Центр торговли недвижимости. Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.
Таблица 4.2.
Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки .
ПоказателиОбъект оценкиОбъекты аналоги№1№2№3№4№51234567МестоположениеУл. Красная, 23пр-т Скорины, 56Ул. Притыцкого, 56/2Революци-
онная,
9пр-т Скорины,
19Ул.Карла Маркса, 21?/p>