Оценка рыночной стоимости кафе и бара
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
эффициент рабочих площадей0,460,740,360,400,460,40Относительная корректировка ,%-37,64,68,00%-0,00,00%
Таблица 4.7.
Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.
ПоказателиОбъект оценкиОбъекты аналоги№1№2№3№4№51234567МестоположениеУл. Красная, 23пр-т Скорины, 56Ул. Притыцкого 56/2Ул. Революци-онная, 9пр-т Скорины 19Ул. Карла Маркса, 21Площадь помещений, м.кв.66,343661052126,6422,2120,3в том числе рабочей49,427037950,64194,21248,12Коэффициент рабочих площадей0,750,740,360,400,460,40Относительная корректировка ,%1,359,99,13,46,13%
Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.
Поскольку 1 и 2-й объекты аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.
Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .
Таблица 4.8.
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .
ПоказателиОбъект оценкиОбъекты аналоги№1№2№3№4№512345675490006838005729218541746560МестоположениеУл. Красная, 23пр-т Скорины 56Ул. Притыцкого 56/2Ул. Революци-онная 9пр-т Скорины 19Ул. Карла Маркса 21Рост цен ,%6,58%6,58,07,07,77%Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны 179,98167,61115,46192,69127,95127,95Площадь помещений, м.кв.4583661052126,6422,2120,3в том числе рабочей210,781227037950,64194,21248,12Коэффициент рабочих площадей0,460,740,360,400,460,40Стоимость
1 м2,долл.1500650453439387Корректировка на время продажи98,7042,77357,84347,26161,67Скорректированная стоимость на время продажи1599693810786549Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию179,98167,60625173,19173,421191,925191,925Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,%0,00,00%-10,00,00,00%Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка0346-81393274Скорректированная стоимость на функцию земельного участка159910397291180823Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%0,00,58%0,00%0,00%0,00%
продолжение таблицы 4.8
1234567Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность0173000Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность159912127291180823Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение7,38%3,92%3,78%-6,22%-6,22%Корректировка стоимости 1м2 на местоположение110,7325,4830,65-48,95-34,15Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение171012377601131789Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей-37,64,68,00%0,00,00%Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей-565180122082Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей114514178821131871Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,,11%0,00%0,00,33,33%Корректировка на подвал16700262183Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал1312141788213931054Корректировка на евроремонт0,00%0,00,32%0,00,30%
окончание таблицы 4.8
1234567Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт001400238Cорректированная стоимость13121417102213931292Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,%5,00%5,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка 1м2 на листинг продаж 6168000Cкорректированная стоимость 1 м2 общей площади с учетом листинга продаж, долл.12511349102213931292Корректировка на НДС176196156212197Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС1075115386611801095Cумма корректировок1177101064412641005Относительная корректировка,1,475,382,367,839,78%Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,0%8,61,06,63,61,53%Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки92,56172,31135,39373,09312,29
Таблица 4.9
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ) .
ПоказателиОбъект оценкиОбъекты аналоги№1№2№3№4№512345675490006838005729218541746560МестоположениеКрасная, 23пр-т Скорины 56Ул. Притыцкого 56/2Ул. Революци-онная, 9пр-т Скорины 19Ул. Карла Маркса 21Рост цен ,%6,58%6,58,07,07,77%Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны 179,98167,61115,46192,69127,95127,95Площадь помещений, м.кв.65,303661 052126,60422,20120,30в том числе рабочей49,4027037950,64194,2148,12Коэффициент рабочих площадей0,760,740,360,400,460,40Стоимость 1 м2, долл.1500650453439387Корректировка на время продажи98,7042,77357,837347,263161,672Скорректированная стоимость на время продажи1599693810786549Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию179,98167,61173,19173,42191,93191,93Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,%0,00,00%-10,00,00,00%Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка0346-81393274Скорректированная стоимость на функцию земельного участка159910397291180823Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%0,00,58%0,00%0,00%0,00%Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность0173000
&nbs